2025 IMU-Grundsteuer: Ein Leitfaden für Ausländer in Italien

16. Dezember ist ein bekanntes – fast schon berüchtigtes – Datum im italienischen Steuerkalender. Es ist das Datum, an dem die jährliche Grundsteuer (IMU) für viele Immobilienbesitzer fällig. In Vorbereitung auf diese Steuerfrist geben wir Auswanderern und Rentnern einen kurzen Überblick darüber, was die IMU ist, wer sie zahlen muss, wie hoch sie ist, wie sie zu zahlen ist und wie sie zu berechnen ist (Tipp: Machen Sie das nicht selbst).

Was ist IMU und warum ist es wichtig?

IMU (Einheitliche Gemeindesteuer) ist Italiens kommunale Grundsteuer – im Wesentlichen eine lokale Steuer auf Immobilien, die Hausbesitzer jedes Jahr zahlen. Sie wurde als “einheitliche Kommunalsteuer” eingeführt, um lokale Dienstleistungen und Infrastruktur wie Straßeninstandhaltung, Parks und öffentliche Sicherheit in Ihrer italienischen Stadt zu finanzieren. Die IMU ist zwar durch nationales Recht festgelegt, aber sie ist von jeder Gemeinde (Comune) festgelegt und erhoben. 

Das bedeutet, dass jede Gemeinde die Steuersätze innerhalb bestimmter Grenzen anpassen kann und die Einnahmen in den Haushalt der Gemeinde fließen (ein Teil davon landet in einem “Solidaritätsfonds”, der finanzschwachen Gemeinden hilft). Für Auswanderer und Rentner ist es wichtig, die IMU zu verstehen, da sie eine wichtige wiederkehrende Kostenposition darstellt. Eigentum in Italien besitzen, ähnlich wie die Gemeindesteuer oder Grundsteuern anderswo. Die Zahlung der IMU ist nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern auch ein Beitrag, der dazu beiträgt, die lokalen Dienstleistungen aufrechtzuerhalten, auf die Sie in Ihrem italienischen “magische Stadt."

Wer muss IMU zahlen (und wer ist davon befreit)?

IMU wird in der Regel vom Eigentümer einer Immobilie bezahlt – aber das italienische Recht definiert Eigentum weit gefasst, sodass es verschiedene Eigentumsrechte umfasst. Das “soggetto passivo” (Person, die für die Steuer) ist jeder, der besitzt eine unbewegliche Immobilie. Hier sind die wichtigsten Kategorien von Personen, die IMU zahlen müssen:

• Immobilieneigentümer: Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Gebäude in Italien besitzen, sind Sie zur Zahlung der IMU verpflichtet. Dies gilt für alle Arten von Immobilien (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Grundstücke).

• Nießbraucher oder Inhaber lebenslanger Nutzungsrechte: Wenn jemand ein dingliches Recht auf dem Grundstück wie beispielsweise Nießbrauch, Nutzungsrecht oder Wohnrecht, gilt diese Person als Eigentümer. Wenn Sie beispielsweise jemandem offiziell das lebenslange Nutzungsrecht an Ihrem Haus (Usufrutto) gewährt haben, muss diese Person anstelle von Ihnen die IMU zahlen. Die bloßer Eigentümer (nudo proprietario) in solchen Fällen ist nicht haftbar.

• Konzessionäre von staatlichem Land: Wenn Sie eine Konzession für Demanio (staatliches Land) haben, zahlen Sie IMU, als wären Sie der Eigentümer.

• Pächter mit langfristigem Pachtvertrag (Leasing): Bei Immobilien, die Gegenstand eines Finanzierungsleasingvertrags (Leasing) sind, haftet der Leasingnehmer (Mieter im Rahmen des Leasingvertrags) ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung für die gesamte Vertragslaufzeit.

• Familienheim-Beauftragter: Wenn nach einer Scheidung oder Trennung durch Gerichtsbeschluss ein Familienheim einem Elternteil zugewiesen wird, zahlt dieser Elternteil IMU, als ob er ein Wohnrecht hätte, auch wenn er rechtlich gesehen nicht Eigentümer der Immobilie ist.

Andererseits, bestimmte Personen und Vermögenswerte sind ausgenommen oder ausgeschlossen aus IMU in üblichen Situationen:

• Hauptwohnsitz (Erstes Haus): Ihr Hauptwohnsitz ist von der IMU befreit wenn es dein ist Meldeadresse (gemeldeter Wohnsitz) und Sie leben gewöhnlich dort – außer wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt. Häuser der Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9) gelten als “prestigeträchtig” und tun IMU zahlen (allerdings zu einem speziellen niedrigeren Satz mit einem Abzug). Für alle anderen gewöhnlichen Hauptwohnsitze ist keine IMU fällig. (Nur eine Früher war nur ein Hauptwohnsitz pro Haushalt zulässig, aber ein Gerichtsurteil aus dem Jahr 2022 erlaubt es nun Ehepartnern mit unterschiedlichen Wohnsitzen, jeweils ihren Wohnsitz als Hauptwohnsitz anzugeben, wenn diese in verschiedenen Städten liegen.

• Zubehör (Appurtenances) des Hauptwohnsitzes: Ein Nebengebäude pro Kategorie (z. B. eine Garage, ein Lagerkeller usw.) kann als Teil des Hauptwohnhauses behandelt werden und ist ebenfalls von der Steuer befreit.

• Mieter: Wenn Sie Wohnung mieten (Mieter)Sie IMU nicht bezahlen – In Italien zahlt der Eigentümer. (Mieter zahlen möglicherweise eine separate Abfallsteuer, TARI, aber nicht IMU.)

• Nackte Eigentümer: Wie bereits erwähnt, muss der bloße Eigentümer keine IMU zahlen, wenn jemand anderes das Nießbrauchsrecht oder ein ähnliches dingliches Recht an der Immobilie hat.

• Bestimmte Sonderfälle: Es gibt detaillierte Ausnahmen für bestimmte Fälle (z. B. Wohnungsgenossenschaften, Sozialwohnungen, Wohnheime für Angehörige der Streitkräfte usw.), die jedoch weniger häufig vorkommen. Ein bemerkenswerter Fall für Expats: Italiener, die im Ausland registriert sind (AIRE) keine automatische IMU-Befreiung mehr erhalten auf ihr ehemaliges Hauptwohnsitz seit 2021 (obwohl für einige Rentner im Ausland eine Ermäßigung von 50% gilt). In der Praxis wird jede Immobilie, die Sie in Italien besitzen, als Zweitwohnsitz behandelt (und ist somit steuerpflichtig), wenn Sie dauerhaft im Ausland leben, da Sie keinen “abitazione principale” haben können, wenn Sie nicht in Italien ansässig sind.

Was ist mit Mietobjekte? Wenn Sie ein Haus in Italien besitzen, das Sie nicht darin wohnen (z. B. wenn Sie es vermieten), wird es in der Regel als Zweitwohnsitz für IMU-Zwecke. Zweitwohnungen IMU anfallen, da es sich nicht um Ihren Hauptwohnsitz handelt. Der Mieter zahlt diese nicht – als Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich. Das Gesetz sieht jedoch eine kleine Erleichterung vor, wenn Sie an Langzeitmieter zu einem vereinbarte Miete (canone concordato)In diesem Fall wird die IMU um 25% ermäßigt (Sie zahlen nur 75% der normalen Steuer). Dies ermutigt Eigentümer, erschwingliche Mietobjekte anzubieten. Abgesehen von dieser spezifischen Ermäßigung um 25%, Mietobjekte werden zu den üblichen IMU-Sätzen besteuert. für “andere Eigenschaften”.”

IMU-Fristen für 2025

Merken Sie sich den Termin vor – IMU wird in (mindestens) zwei Raten pro Jahr gezahlt:

• Erste Rate (Anzahlung) - 16. Juni 2025. Bis zu diesem Datum müssen Sie entweder die Hälfte der jährlichen IMU oder den für Januar bis Juni fälligen IMU-Betrag bezahlen. Dies erste Rate wird in der Regel unter Zugrundelegung des Steuersatzes des Vorjahres berechnet, da die Steuersätze für das neue Jahr bis Juni möglicherweise noch nicht bestätigt sind. Wenn Ihre Gemeinde die Steuersätze für 2025 bereits bis Juni veröffentlicht hat, können Sie diese optional verwenden; andernfalls verwenden Sie die Steuersätze für 2024 für die Zahlung im Juni. Es ist auch zulässig, die IMU für das gesamte Jahr auf einmal bis zum 16. Juni zu zahlen, wenn Sie dies bevorzugen, obwohl die meisten Menschen sie aufteilen.

• Zweite Rate (Saldo) - 16. Dezember 2025. Dies ist der Restbetrag, um die Steuer für das Jahr zu vervollständigen. Bis Dezember werden alle Gemeinden ihre Steuersätze für 2025 endgültig festgelegt haben. Für die zweite Rate, müssen Sie die jährliche Gesamt-IMU unter Verwendung der tatsächlichen Sätze für 2025 neu berechnen, Ziehen Sie den im Juni gezahlten Betrag ab und zahlen Sie die Differenz bis zum 16. Dezember. In der Praxis bedeutet dies, dass die Zahlung im Dezember angepasst wird, wenn Ihre Gemeinde die Sätze für 2025 erhöht oder gesenkt hat. Wenn eine Gemeinde ihre Sätze nicht rechtzeitig aktualisiert, wird laut Gesetz die Zahlung im Juni (basierend auf dem Vorjahr) zum vollständigen fälligen Betrag (keine überraschende Erhöhung später).

Das ist wichtig: Diese Fristen gelten gleichermaßen für Einwohner und Nicht-Einwohner. Es handelt sich um gesetzliche Termine, die in ganz Italien gelten – selbst wenn Sie keine Erinnerung erhalten, wird von Ihnen erwartet, dass Sie daran denken, bis zum 16. Juni und 16. Dezember zu zahlen. Einige Gemeinden versenden Informationsschreiben, aber viele verlassen sich darauf, dass die Eigentümer die Beträge selbst berechnen und pünktlich bezahlen.

Wie die IMU berechnet wird: Katasterwert, Steuersätze und Beispiele

IMU Das mag kompliziert erscheinen, lässt sich aber auf eine einfache Formel reduzieren:

Steuerpflichtiger Wert × Steuersatz = fällige IMU (jährlich).

Steuerpflichtiger Wert (Base imponibile) basiert in erster Linie auf Ihrer Immobilie Katasterwert. Der Katasterwert (rendita catastale) ist ein offizieller Schätzwert Ihrer Immobilie im Grundbuch, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Um die IMU-Bemessungsgrundlage für ein Gebäude zu berechnen, nehmen Sie den Katasterwert, Erhöhen Sie es um 5%., dann multiplizieren Sie mit einem gesetzlich festgelegten Koeffizienten (Multiplikator), der von der Kategorie der Immobilie abhängt. Zum Beispiel:

• Die meisten Wohnhäuser (Kategorie A, außer A/10, und Kategorien C/2, C/6, C/7 wie Lagerräume, Garagen) haben einen Multiplikator von 160. Wenn also der Katasterwert Ihrer Wohnung 500 € beträgt, addieren Sie zunächst 5% (was 525 € ergibt) und multiplizieren Sie dann mit 160. Der steuerpflichtige Wert wäre dann 525 € × 160 = €84,000.

• Eine Büro (A/10) oder Bankgebäude (D/5) verwendet einen Multiplikator von 80.

• Gewerbliche Gebäude oder Lagerhäuser (Kategorien C/1 für Geschäfte oder D für Fabriken/Lagerhäuser außer D/5) verwenden Multiplikatoren wie 55 für C/1 oder 65 für industrielle D.

• Ackerland wird anders berechnet: Er basiert auf dem landwirtschaftlichen Wert des Grundstücks. Einkommen Der Wert (reddito dominicale) wurde um 25% erhöht und anschließend mit 135 multipliziert.

Sobald Sie die Steuerbemessungsgrundlage haben, wenden Sie die IMU-Steuersatz (aliquota) von der Gemeinde für diese Art von Immobilie festgelegten Wert. Es gibt unterschiedliche Grundpreise je nach Art der Immobilie, und jede Gemeinde kann sie innerhalb der zulässigen Spannen anpassen. Nachstehend finden Sie eine Übersicht über die Basissätze für 2025 und deren mögliche Schwankungsbreiten:

Anmerkung: Viele Gemeinden legen ihre eigenen Tarife jedes Jahr durch Beschlüsse des Gemeinderats fest. Diese müssen sie veröffentlichen durch Spätherbst. Überprüfen Sie immer die Website Ihrer Gemeinde oder die Beschlüsse, um den genauen Satz für Ihre Immobilienkategorie zu erfahren. Die oben genannten Sätze sind nationale Standardsätze – Ihre Gemeinde kann innerhalb des zulässigen Rahmens etwas weniger oder etwas mehr verlangen.

Beispiel: Sie sind ein ausländischer Rentner, der eine Ferienwohnung (nicht Ihr Hauptwohnsitz) in Italien mit einem Katasterwert von 600 € besitzt. Diese ist als A/2 (Standardwohnraum) eingestuft. Angenommen, der IMU-Satz Ihrer Gemeinde für Zweitwohnungen beträgt 0,861 TP5T. Berechnen Sie zunächst den steuerpflichtigen Wert: 600 € + 51 TP5T = 630 €; dann 630 € × 160 = €100,800. Bei Anwendung von 0,86% würde die jährliche IMU wie folgt aussehen: €867 (100.800 × 0,0086). Sie könnten im Juni etwa 433,50 € und im Dezember 433,50 € zahlen. Wenn diese Immobilie stattdessen Ihr Haupt- und einziger Wohnsitz wäre (und nicht zur Luxuskategorie gehören würde), Es wäre überhaupt keine IMU fällig. im Rahmen der Ausnahmeregelung.

Beachten Sie auch, dass IMU anteilig nach Eigentumsanteil und Zeit. Wenn Sie Miteigentümer einer Immobilie sind, zahlt jeder Eigentümer die IMU entsprechend seinem prozentualen Anteil. Wenn Sie die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft haben, wird die Steuer nach Monaten des Besitzes aufgeteilt (wobei der Monat demjenigen zugerechnet wird, der am 15. dieses Monats Eigentümer war). Der Endbetrag für jede Rate wird auf den nächsten Euro gerundet (Cent werden unter 0,50 € abgerundet oder ab 0,50 € aufgerundet). Und wenn Ihre berechnete IMU für das gesamte Jahr sehr niedrig ist (standardmäßig unter 12 €), müssen Sie sie in der Regel nicht bezahlen – allerdings legen einige Comuni einen anderen Mindestbetrag fest.

Lokale Tarife und Bezahlung Ihrer IMU-Rechnung

Jeder Die Gemeinde legt ihre eigenen fest IMU berechnet und erhebt die Steuer. Es gibt keine zentrale Rechnungsstellung – in der Regel erhalten Sie keine Rechnung per Post (obwohl einige Gemeinden höfliche Mahnungen verschicken). Es liegt an Ihnen, den Betrag zu berechnen und rechtzeitig zu bezahlen. Viele Auswanderer beauftragen einen Buchhalter oder Steuerberatungsstelle (CAF) zur Ermittlung des Betrags. Alternativ können Online-Rechner (auf einigen Websites von Städten oder privaten Websites) helfen, sobald Sie Ihre Immobiliendaten eingegeben haben.

Wie man die IMU bezahlt: Zahlungen werden in Italien über bestimmte Kanäle abgewickelt. Die wichtigsten Methoden sind:

• F24-Formular: Ein in Italien verwendetes Standardformular für Steuerzahlungen. Sie können ein F24-Formular (mit den für Ihre Immobilie und Gemeinde geltenden IMU-Steuercodes) ausfüllen und die Zahlung bei einer italienischen Bank oder per Online-Banking vornehmen. Dies ist die gängigste Methode für Einwohner.

• Postanweisung (bollettino postale): Die Post stellt einen speziellen Bollettino für IMU-Zahlungen zur Verfügung. Sie füllen ihn aus und bezahlen ihn in einem beliebigen italienischen Postamt.

• PagoPA-Plattform: PagoPA ist die italienische digitale Zahlungsplattform für öffentliche Dienstleistungen. Viele Gemeinden ermöglichen die Zahlung der IMU über ihr Online-Portal PagoPA.

• Banküberweisung (Überweisung): Diese Option wird häufig von Nichtansässigen genutzt, die F24 oder italienische Zahlungssysteme nicht ohne Weiteres verwenden können. Wenn Sie sich im Ausland befinden, Sie können die IMU per internationaler Banküberweisung bezahlen. Sie müssen sich die Bankverbindung der Gemeinde (IBAN) für IMU und die spezifischen Zahlungsanweisungen vorgesehen. In der Regel müssen Sie eine Überweisung für die kommunale Komponente der IMU auf das Konto der Gemeinde zu überweisen, und wenn ein Teil der Steuer an den Staat zu zahlen ist (z. B. für Industrieimmobilien der Kategorie D), ist eine separate Überweisung auf das Konto des Staates bei der Bank von Italien erforderlich. Es ist ratsam, Wenden Sie sich an Ihre Gemeinde oder auf der Website die korrekten IBAN- und Referenzdaten für IMU-Zahlungen aus dem Ausland überprüfen. In der Referenzangabe zur Banküberweisung sollten Sie Informationen wie Ihre italienische Steuernummer (codice fiscale), das Jahr (2025), den Standort der Immobilie (Name der Gemeinde), IMU und die Angabe, ob es sich um die erste oder zweite Rate handelt, angeben. Nach der Zahlung aus dem Ausland wird empfohlen, einen Zahlungsnachweis per E-Mail an die Gemeinde zu senden, damit diese ihn verbuchen kann.

Tipp: Warten Sie nicht bis zur letzten Minute – wenn Sie aus dem Ausland bezahlen, berücksichtigen Sie die Dauer internationaler Überweisungen. Denken Sie auch daran, dass Sie, wenn Sie mehrere Immobilien in verschiedenen Städten besitzen, jede Gemeinde separat bezahlen müssen (das F24-Formular oder PagoPA kann mehrere Zahlungen verarbeiten, aber pro Gemeinde wären separate Banküberweisungen erforderlich).

Was passiert, wenn Sie eine Frist versäumen? (Ravvedimento Operoso)

Wenn Sie vergessen zu bezahlen IMU oder bis zum Stichtag zu wenig bezahlen, Keine Panik! – aber handeln Sie schnell. Bei verspäteter Zahlung wird eine Strafgebühr fällig. 25% des Steuerschuld (Dies ist die Standardstrafe ab 2025, die gegenüber der früheren Strafe von 30% leicht reduziert wurde), zuzüglich Zinsen auf den verspäteten Betrag. Italien bietet jedoch eine freundliche Lösung namens “ravvedimento operoso” (wörtlich “operative Reue”). Dies ist eine Form der freiwilligen verspäteten Zahlung, die erheblich reduziert Strafen wenn Sie sich von selbst melden.

Im Rahmen des ravvedimento operoso gilt Folgendes: Je früher Sie die ausstehende IMU bezahlen, desto geringer fällt die Strafe aus. angewendet. Wenn Sie beispielsweise einige Tage oder Wochen nach dem 16. Juni feststellen, dass Sie die Zahlung versäumt haben, können Sie die fällige Steuer dennoch zahlen, zuzüglich einer minimalen Strafzinsgebühr, die pro Verzugstag berechnet wird (und der gesetzlichen Zinsen, die im Jahr 2025 2% pro Jahr betragen). Die Strafe kann in den ersten zwei Wochen der Verspätung in Höhe von 0,11 TP5T pro Tag oder bei Zahlung innerhalb von 30 Tagen in Höhe von einmalig 1,51 TP5T usw. anfallen, anstatt der vollen 251 TP5T. Im Wesentlichen zahlen Sie durch die Nutzung von ravvedimento operoso möglicherweise nur ein paar Euro zusätzlich für eine verspätete IMU statt Hunderte. Dazu füllen Sie in der Regel ein F24-Formular mit den entsprechenden Straf- und Zinscodes aus oder weisen Ihre Bank/Ihren Berater an, die ravvedimento-Beträge einzubeziehen.

Wenn eine Frist deutlich überschritten wird (mehr als ein Jahr), können die Strafen steigen und Sie erhalten möglicherweise eine formelle Steuerfestsetzung von der Gemeinde. Daher ist es am besten, Fehler so schnell wie möglich zu beheben. Ihr örtliches Finanzamt oder Ihr Steuerberater kann Ihnen bei Bedarf dabei helfen, die genauen Beträge für eine ravvedimento operoso-Erklärung zu berechnen.

Fazit: Einen Beitrag für Ihre italienische Gemeinschaft leisten

IMU mag sich wie eine weitere Rechnung anfühlen, aber es ist im Grunde genommen Ihre Beitrag zur lokalen Gemeinschaft dass Sie sich entschieden haben nach Hause rufen (auch wenn es sich um Teilzeit handelt). Die Mittel aus der IMU ermöglichen es italienischen Städten, zu funktionieren – historische Zentren schön zu halten, Straßen zu beleuchten und zu reparieren und Dienstleistungen aufrechtzuerhalten. Als Expat oder Rentner in Italien stellt die gewissenhafte Zahlung der IMU sicher, dass Sie die italienischen Gesetze einhalten und unterstützt die kommunale Dienstleistungen, von denen Sie profitieren.

Beachten Sie die wichtigsten Punkte: Stellen Sie fest, ob Sie steuerpflichtig sind (die meisten Zweitwohnungen und Immobilien in ausländischem Besitz sind es), merken Sie sich die Termine im Juni und Dezember vor und berechnen Sie die Steuer anhand des Katasterwerts Ihrer Immobilie und des örtlichen Steuersatzes. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihre Gemeinde oder einen Steuerfachmann – Viele Städte sind an ausländische Einwohner gewöhnt und können Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie die IMU verstehen und bezahlen, vermeiden Sie Überraschungen und können beruhigt sein, dass Sie Ihren Beitrag leisten. “magische Stadt” in Italien. Gute Zahlung!