Wie man ein B&B oder einen Bauernhof in Italien eröffnet: Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden für Expats

Ein B&B in Italien zu eröffnen, ist für viele Auswanderer ein Traum, der ihren Ruhestand oder ihr Leben verändern wird. Doch nur wenige verwirklichen ihn tatsächlich. Wie bei den meisten Unternehmungen liegt die Herausforderung darin, nicht ausreichend vorbereitet zu sein. Und Italien mit seiner weltberühmten Bürokratie und seinem komplexen Steuersystem lässt solche Träume oft platzen. Aber wie wir in diesem Leitfaden beschreiben, ist Italien ein attraktiver Ort, um ein B&B zu eröffnen, nicht zuletzt aus steuerlicher Sicht (ob Sie es glauben oder nicht!). Der Trick besteht darin, zu wissen, was man tut, und sich entsprechend vorzubereiten.

Italiens weltberühmte Landschaften sind ein wichtiger Anziehungspunkt für den ländlichen Tourismus. In der Tat boomt der Agrotourismus: Bis 2022 Italien hatte über 25,800 agriturismi (bäuerliche Beherbergungsbetriebe), fast doppelt so viele wie im Jahr 2014. Ausländische Besucher entscheiden sich zunehmend für diese Aufenthalte auf dem Land (etwa 58% der agriturismo Gäste im Jahr 2022 kamen aus dem Ausland), und viele Expats haben sich dem Trend als Gäste, wenn auch noch nicht als Gastgeber, angeschlossen.

Kauf eines italienischen Bauernhauses zur Eröffnung eines B&B oder agriturismo bedeutet das Navigieren eines Flickenteppich regionaler Regelungen. Es gibt kein einheitliches nationales Gesetz - jede Region legt ihre eigenen Regeln fest darüber, was als B&B oder Agrotourismus gilt, wie viele Zimmer Sie anbieten können, ob Sie vor Ort wohnen müssen usw. Mit diesem Leitfaden möchten wir Ihnen eine bessere Chance geben, Ihren Traum zu verwirklichen, dem dolce vita (und damit ein Einkommen zu erzielen), indem wir Ihnen die wichtigsten Optionen und Anforderungen erläutern, die wichtigsten Unterschiede hervorheben und einen Fahrplan für den Einstieg aufstellen.

(Hinweis: Wir verwenden britisches Englisch und italienische Begriffe. SCIA bezieht sich auf die beglaubigte Aufforderung zur Geschäftsaufnahme, CIR/CIN sind Identifikationscodes für Vermietungen. Alle Hinweise auf Gesetze und Verfahren können je nach Region leicht variieren).

Die einfachere Option: Ferienvermietung (Casa Vacanze)

A casa vacanze ist im Wesentlichen eine Ferienhausvermietung - Sie stellen eine Wohnung oder ein Haus für Touristen auf Zeit zur Verfügung, nur Unterkunft (keine Mahlzeiten). Dies ist der Weg für jemanden, der ein zweites Haus oder eine Villa oder sogar eine zusätzliche Wohnung in seinem bestehenden Haus hat und diese an Reisende vermieten möchte (ähnlich wie bei Airbnb). Die Immobilie wird in der Regel vermietet exklusiv für Gäste (wird nicht mit dem Gastgeber geteilt) und verfügt in der Regel über eine Grundausstattung an Möbeln, eine Küche für die Selbstversorgung usw.

Anders als in einem B&B gibt es kein Frühstück oder täglicher Reinigungsservice enthalten - es handelt sich eher um eine DIY-Ferienvermietung. In der Tat ist es Ihnen in der Regel untersagt, während des Aufenthalts Dienstleistungen zu erbringen, und Sie müssen die Wohnung nur zwischen den Aufenthalten aufräumen. Dies kann eine gute Option sein, wenn Sie einen einfacheren, unbürokratischeren Betrieb bevorzugen oder wenn die Immobilie von Ihrem Wohnsitz getrennt ist.

Registrierung einer Ferienunterkunft bei den italienischen Behörden

Auch wenn sich die "Ferienvermietung" informell anfühlen mag, ist die Vermietung eines Ferienhauses in Italien mit bestimmten rechtlichen Schritten verbunden. Zunächst müssen Sie sicherstellen, dass die Tätigkeit ordnungsgemäß ist bei den Behörden registriert. Sie müssen eine SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - ein elektronisches Antragsformular - bei der Gemeinde für kurzfristige Vermietungen einreichen, vor allem wenn sie regelmäßig stattfinden. In einigen Regionen ist sogar für eine einzelne Ferienwohnung, die gelegentlich vermietet wird, eine SCIA erforderlich (Regionen wie Latium, Lombardei, Venetien usw. verlangen die Einreichung einer SCIA sogar für nicht gewerbliche Gelegenheitsvermietungen). Wird dieser Schritt übersprungen, kann dies zu hohen Geldstrafen führen.

Ihre erste Anlaufstelle ist also die örtliche Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) bei der Gemeinde, um die SCIA-Formulare und alle erforderlichen Unterlagen (Eigentums- oder Mietnachweis, Grundrisse usw.) einzureichen. Dies ist ein ziemlich einfacher Schrittdie Sie selbst ohne die Hilfe von Anwälten oder Buchhaltern erledigen können. Im Allgemeinen sind die Mitarbeiter des Rathauses gerne bereit, mit Ihnen zu besprechen, was zu tun ist.

(fakultativ) Registrierung als professioneller Vermieter

Wenn Sie nur gelegentlich vermieten (und eine einzige Immobilie besitzen), können Sie in der Regel keine Partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) benötigen oder eine formelle Gewerbeanmeldung - Sie können als Privatperson tätig sein. Italien bietet eine Steuervorteil genannt cedolare secca (eine Pauschalsteueroption) für private Vermietungen: Sie zahlen einen Pauschalsatz auf die Mieteinnahmen anstelle der normalen Einkommensteuer. Derzeit beträgt dieser Satz 21% für kurzfristige Vermietungen; ab 2025 hat Italien jedoch einen höheren Satz für diejenigen eingeführt, die mehrere Mieteinheiten besitzen - 26% Pauschalsteuer wenn Sie mehr als eine Immobilie vermieten in einem Jahr. In der Praxis bleibt ein Haus bei 21%, aber wenn Sie 2 bis 4 Ferienhäuser haben, können die Einnahmen aus diesen Häusern 26% unterliegen.

Jenseits von 4 EigenschaftenDas Gesetz geht davon aus, dass Sie ein professioneller Vermieter sind, was bedeutet, dass Sie muss eine P.IVA eröffnen und zur normalen Unternehmensbesteuerung wechseln. Selbst bei einer geringeren Anzahl von Einheiten können die Behörden bei einer sehr kontinuierlichen Vermietungsaktivität oder bei hotelähnlichen Dienstleistungen davon ausgehen, dass sie "imprenditoriale" (unternehmerisch)die eine Mehrwertsteuerregistrierung erfordern. Ist es eine schlechte Sache, ein "professioneller Vermieter" zu sein? Unserer Ansicht nach nicht wirklich. Sie können Ihre Geschäftsausgaben abschreiben, von der Einrichtung über Verbrauchsmaterialien bis hin zu den Versorgungsleistungen, und die Mehrwertsteuer im Wert von 22% auf alle geschäftlichen Einkäufe zurückfordern.

Steuervorteile bei einer Ferienvermietung

Angenommen, Sie bleiben im Bereich der "privaten Vermieter", dann ist die cedolare secca ist der wichtigste Steuervorteil. Mit einem Pauschalsteuersatz von 21% auf die Bruttomieteinnahmen übertrifft sie oft die progressive Einkommensteuer Italiens. Steuersätze. Außerdem befreit Sie von den lokalen Einkommenszuschlägen und die jährliche Registersteuer für die Miete. Denken Sie einfach daran, sich für cedolare secca bei der Registrierung des Mietvertrags (bei Vermietungen von mehr als 30 Tagen) oder bei Kurzzeitvermietungen von weniger als 30 Tagen in Ihrer Steuererklärung angeben. Außerdem müssen Sie auf diese Einkünfte keine Sozialversicherungsbeiträge zahlen, was Ihnen zusätzliche 25%+ in die Tasche spült! Bedenken Sie jedoch, dass cedolare secca erlaubt es Ihnen nicht, Geschäftsausgaben abzuschreiben.

Wenn Sie zu einem Geschäftsmodell übergehen (P.IVA), könnten Sie die Forfaitierungsregelung (ein vereinfachtes Steuersystem für Kleinunternehmen) - aber das gilt in der Regel eher für B&Bs/Affittacamere; ein reines Casa Vacanze-Geschäft könnte unter die Kategorie Immobilienverwaltung fallen. Für die meisten ausländischen Eigentümer, die ein Haus vermieten, cedolare secca ist der einfachste Weg.

Gästeregistrierung und Einhaltung der Vorschriften in einer Ferienunterkunft

Mit der Ferienvermietung sind zusätzliche Formalitäten verbunden. Am wichtigsten ist es, dass Sie Melden Sie Ihre Gäste bei der Polizei an innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft. Die italienischen Gesetze zur öffentlichen Sicherheit verpflichten alle Beherbergungsbetriebe zur Verwendung des Alloggiati Web Portal (das von der lokalen Questura verwaltet wird), um Gästedaten von IDs zu übermitteln. Dies gilt für casa vacanze Genau wie bei den Hotels müssen Sie die Zugangsdaten für das Alloggiati-System beantragen, sobald Sie Ihr SCIA haben.

Die Alloggiati-Website sieht aus, als wäre sie 1998 erstellt worden, und ihr Anmeldesystem ist primitiv (damit machen wir uns keine Freunde, aber es ist die Wahrheit) - einige Regionen (z. B. Venetien) haben jedoch ihre eigene, benutzerfreundlichere Website, die sich in Alloggiati "einfügt" und die Sie auf jeden Fall vorziehen werden.

Sie müssen nicht nur die Ankunft Ihrer Gäste bei der Polizei melden, sondern auch die Gebühren erheben und bezahlen Touristensteuer (imposta di soggiorno) wenn Ihre Gemeinde eine solche hat. In der Regel bedeutet dies, dass Sie ein paar Euro pro Person und Nacht kassieren und in regelmäßigen Abständen Einreichung einer Steuererklärung bei der Gemeinde und die Zahlung der fälligen Beträge. In vielen Gebieten ist es auch erforderlich, die Besucherzahlen für statistische Zwecke zu melden - häufig über ein regionales Portal, ähnlich dem ISTAT-Berichtswesen, das von den Beherbergungsbetrieben genutzt wird (z. B. das RADAR-System für Touristenströme in Latium oder das bereits erwähnte ROSS1000 in Venetien).

Dienstleistungen, die Sie als Ferienvermietung in Italien nicht anbieten können

Eine Ferienvermietung darf rechtlich gesehen keine zusätzlichen Bewirtungsleistungen wie Mahlzeiten, Führungen usw. anbieten. Im Wesentlichen bieten Sie eine Unterkunft für Selbstversorger an - alles, was über die "Vermietung einer möblierten Immobilie" hinausgeht, greift in den Bereich des regulierten Gastgewerbes ein, und Sie werden dafür Ärger bekommen. Zum Beispiel, kein Frühstück oder zubereitete Mahlzeiten kann als Teil eines einfachen Mietvertrags serviert werden (dies würde Ihre Tätigkeit neu klassifizieren). Gelegentlicher Wäschewechsel ist in Ordnung, aber ein täglicher Zimmermädchenservice könnte in den Augen des Gesetzgebers den Eindruck eines Hotelbetriebs erwecken. Es hat sogar Fälle gegeben, in denen Betreibern von Ferienunterkünften das Handwerk gelegt wurde, weil sie andere Unternehmen betrieben - z. B. eine Bar oder einen Fahrradverleih in der Nähe -, die so "aussahen", als seien sie eine Erweiterung der Ferienunterkunft zu einem echten Gastgewerbebetrieb. Sie sollten solche Pläne von einem Fachmann überprüfen lassen.

Und schließlich sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie bei einer Ausweitung der Tätigkeit (mehrere Immobilien oder ganzjähriger Betrieb) in ein eingetragenes Unternehmen übergehen müssen (mit einer Camera di Commercio Registrierung, Mehrwertsteuernummer und Einhaltung der Arbeitsgesetze, wenn Sie Personal einstellen). Aber für ein zusätzliches Landhaus, das Sie vermieten, während Sie im Ausland leben, bietet die Ferienvermietung einen relativ einfachen Weg: Sie erhalten Mieteinnahmen zu einer Pauschalsteuer, und solange Sie sich um die SCIA und die Berichtspflichten kümmern, ist es ein unkompliziertes Modell.

Die praktische Option: Kleines familiengeführtes B&B

Der Klassiker bed & breakfast a conduzione familiare ist ein kleines, familiengeführtes B&B in Ihrem eigenen Haus. Es ist nicht ein größerer gewerblicher Betrieb (dazu später mehr). In Italien bedeutet dies, dass Sie (der Gastgeber) auf dem Gelände wohnen und einige Zimmer für zahlende Gäste zur Verfügung stellen, die ihnen Übernachtung mit Frühstück am Morgen. Typischerweise sind diese B&Bs nicht berufsmäßig ("non imprenditoriale") - sie werden als Erweiterung Ihrer Haushaltstätigkeit und nicht als vollwertiges Unternehmen betrachtet, solange sie in kleinem Umfang und eher saisonal betrieben werden.

Die genauen Parameter werden in den Regionen festgelegt, aber im Allgemeinen geht es um etwa 3 Gästezimmer (oft mit insgesamt maximal 6-8 Gästen) in einem Privathaus. Die Atmosphäre soll familiär sein und der Service familiär. Viele Expats entscheiden sich für dieses Konzept, um einen Teil ihres Bauernhauses oder ihrer Villa mit Reisenden zu teilen, während sie weiterhin vor Ort wohnen. Auf diese Weise bleibt man eng mit den Gästen verbunden (was ein Vorteil für den kulturellen Austausch sein kann), aber in bescheidenem Rahmen.

Frühstück als familiengeführter B&B-Besitzer in Italien

Definitionsgemäß beinhaltet ein B&B-Aufenthalt ein Frühstück, aber die italienischen Vorschriften haben sich lange um welche Art des Frühstücks. In vielen Regionen verlangten die Gesundheitsbehörden in der Vergangenheit, dass nur vorverpackte Lebensmittel serviert werden - die Idee war, jegliche "Lebensmittelverarbeitung" durch nicht lizenzierte Hausköche zu vermeiden. Dies bedeutete, dass Dinge wie versiegelte Croissants, Marmeladenportionen, Joghurtbecher usw. angeboten wurden, anstatt Eier zu kochen oder Kuchen zu backen. Dies ist in Italien nicht einheitlich. Jede Region legt ihre eigenen Regeln für das Frühstück fest. Im Allgemeinen bestehen einige Regionen darauf, dass alle von Ihnen servierten Lebensmittel gekauft und nicht manipuliert (man kann es aufwärmen, aber nicht wirklich aus rohen Zutaten kochen), während einige weiter gehen und einen Anteil an lokalen oder regionalen Produkten im Frühstück verlangen.

In einigen Regionen ist ein echtes hausgemachtes Frühstück möglichSardinien beispielsweise änderte 2018 seine Vorschriften, um Familienpensionen zu erlauben, hausgemachte Frühstücksprodukte (wie Kuchen, Marmeladen) zu servieren, solange grundlegende Hygienemaßnahmen eingehalten werden. Auch in Apulien ist es ausdrücklich erlaubt, dass das Frühstück in einem Familienspeisesaal serviert wird, wobei lokale und biologische Produkte bevorzugt werden. Die Website Venetien sieht vor, dass das Frühstück von der Familie serviert wird, und erlaubt nicht ausdrücklich das Kochen (verbietet es aber auch nicht, sondern überlässt es den Eigentümern, ihre Kochkunst selbst zu kontrollieren).

Kurz gesagt: Seien Sie darauf vorbereitet, dass Sie möglicherweise nachweisen müssen, dass Ihr Frühstücksplan den Vorschriften entspricht - das kann so einfach sein wie die Aufbewahrung von Lebensmittelquittungen für die von Ihnen servierten Croissants, oder es kann bedeuten, dass Sie eine HACCP-Selbstzertifizierung durchführen müssen, wenn Sie selbstgebackene Muffins anbieten. Es ist wichtig, dass Sie sich über die Haltung Ihrer Region informieren. Als Sicherheitsnetz entscheiden sich viele B&B-Gastgeber selbst dort, wo Hausgemachtes erlaubt ist, für eine "Kontinentales Frühstück" mit verpackten Qualitätsprodukten um bürokratische Probleme zu vermeiden. Mit handwerklich verpackten Lebensmitteln aus der Region (z. B. Kekse aus der Dorfbäckerei, die versiegelt sind) oder einem schön gedeckten Tisch kann man immer noch etwas Besonderes bieten. Dieser Bereich der Regulierung entwickelt sich weiter und tendiert zu mehr Nachsicht für echte familiengeführte Lokale, aber im Zweifelsfall fragen Sie Ihren ASL (lokale Gesundheitsbehörde) was in Ihrer Region für B&B-Frühstück erlaubt ist.

Wie viele Zimmer kann ein familiengeführtes B&B haben?

Jede Region in Italien hat ihr eigenes Tourismusgesetz, in dem definiert wird, was ein B&B ist, so dass die Grenzen für die Anzahl der Zimmer und Gäste unterschiedlich sind. hängt davon ab, wo Sie sind. In der Regel liegt die Obergrenze bei 3 Schlafzimmer für Gäste, und überall von 6 bis 20 Betten insgesamt maximal. Mit "Betten" sind einzelne Schlafplätze gemeint - ein Doppelzimmer zählt als 2. Zum Beispiel im Venetien das Gesetz definiert B&B als Teil Ihrer Wohnung mit 1 bis 3 Zimmer und nicht mehr als 4 Gäste pro Zimmer (effektiv maximal 12 Gäste). Toskanadie für größere Ferienvillen bekannt ist, ist großzügiger und erlaubt bis zu 6 Gästezimmer (max. 12 Schlafplätze) in einem B&B. Sizilien erlaubt B&Bs bis zu 5 Zimmer (20 Gäste). Andererseits gibt es Regionen, in denen 3 Zimmer/6 Betten der Standard sind (z. B. Molise oder Latium). Einige Regionen unterscheiden sogar zwischen einem nicht-professionellen B&B und einem professionellen B&B mit höheren Grenzwerten (dazu gleich mehr).

Einen schnellen Vergleich finden Sie in der nachstehenden Tabelle "B&B-Vorschriften nach Regionen". Trotz dieser Unterschiede ist ein Familien-B&B in allen Regionen in kleinem Rahmen und in der eigenen Wohnung stattfinden sollen. Es ist auch üblich, dass Sie sein müssen Bewohner der Immobilie - Die meisten Gesetze schreiben vor, dass der Eigentümer oder ein unmittelbares Familienmitglied dort wohnen und während des Aufenthalts der Gäste anwesend sein muss. In einigen Regionen können die Zimmer in einem angrenzenden Gebäude oder einer nahe gelegenen Wohnung untergebracht werden, allerdings in der Regel in sehr geringer Entfernung (in der Basilicata beispielsweise kann sogar eine separate Wohnung genutzt werden, wenn sie sich in derselben Gemeinde und in einigen Fällen in unmittelbarer Nähe befindet; im Aostatal ist eine zusätzliche Wohnung in einem Umkreis von 50 Metern um die Hauptwohnung zulässig). Die Geist des B&B ist es, Ihr Haus mit Reisenden zu teilen, und nicht, abgelegene Immobilien zu betreiben - wenn Sie Letzteres tun wollen, sollten Sie sich das Ferienhaus oder die affittacamere stattdessen die Route.

Tabelle: B&B-Vorschriften nach Regionen (ausgewählte Hauptunterschiede)

Quelle: Regionale Tourismusgesetze und -verordnungen für B&Bs, zusammengestellt in italienischen B&B-Portalen und offiziellen Bulletins. Beachten Sie, dass "nicht-imprenditoriale" vs. "imprenditoriale" oben angibt, ob die Region zwischen einem nicht-imprenditoriale (Familien-, Gelegenheits-) B&B und einem imprenditoriale (Geschäfts-) B&B mit höherer Kapazität unterscheidet.

Wie Sie sehen können, ist es wichtig, dass Prüfen Sie die spezifischen Vorschriften Ihrer Region. Die Unterschiede wirken sich auf Ihr Geschäftsmodell aus - in Venetien können Sie z. B. höchstens drei Paare oder drei Familien beherbergen, während Sie in der Toskana rechtlich gesehen die doppelte Anzahl von Personen beherbergen können, allerdings mit größeren Verpflichtungen. Regionen wie Piemont, Ligurien, Apulien usw. erlauben ausdrücklich eine zweistufiges SystemEin kleineres B&B, das als Gelegenheitsbetrieb geführt wird, oder ein größeres, das als Gewerbe angemeldet werden muss. In der Praxis beginnen viele Expatriates mit einem kleinen B&B, das nicht gewerblich betrieben wird (um das Wasser zu testen und hohe Steuern zu vermeiden), und ziehen eine Ausweitung nur in Betracht, wenn die Nachfrage groß ist.

Registrierung eines familiengeführten B&B in Italien

Genau wie die Ferienwohnung muss auch ein B&B eine Anmeldung SCIA Erklärung zur Aufnahme der Tätigkeit. Dies tun Sie beim SUAP-Büro Ihrer Gemeinde. Die SCIA für ein B&B enthält in der Regel Informationen über die Immobilie, die Anzahl der Zimmer, Ihren Wohnsitz und eine Erklärung, dass Sie die Anforderungen des Regionalgesetzes erfüllen. In der Regel müssen Sie einen Grundriss des Anwesens, eine Kopie Ihrer Haftpflichtversicherung für die Gäste (ja, in einigen Regionen ist eine Versicherung vor der Eröffnung obligatorisch), und vor allem eine Bescheinigung eines Architekten, dass die Wohnung bewohnbar ist. Dies ist möglicherweise die größte Hürde, da für viele alte Gebäude nie ein formeller Bauantrag gestellt wurde. Wie Sie unserer Checkliste am Ende des Artikels entnehmen können, ist die Prüfung einer früheren Baugenehmigung ein entscheidender Punkt.

Sobald der SCIA eingereicht ist, können Sie den Betrieb rechtmäßig aufnehmen sofort (das ist das Schöne an SCIA - es ist nur eine Mitteilung, keine Genehmigung, auf die Sie warten müssen). Danach können die Fremdenverkehrsbeamten oder die Polizei zu einem späteren Zeitpunkt eine Inspektion durchführen, um zu prüfen, ob alles in Ordnung ist, aber Sie müssen Ihren Betrieb nicht unterbrechen, um darauf zu warten. Sie können auch einen Antrag auf CIN (Codice Identificativo Nazionale) - einen Identifizierungscode, der Ihr Unternehmen auf allen Buchungsportalen ausweist und auch an der Pforte und/oder Tür des Objekts angebracht werden muss.

Wie wird ein familiengeführtes B&B in Italien besteuert?

Eine wichtige Frage für ein kleines B&B ist, ob es steuerlich als Gelegenheitsbetrieb oder als Unternehmen behandelt werden soll. Wenn Sie sich innerhalb der Grenzen des "nicht-gewerblichen" Betriebs bewegen (z. B. wenn Sie jedes Jahr für den nach den Vorschriften Ihrer Region vorgeschriebenen Zeitraum schließen - oft mindestens 90 Tage - und keine weiteren Dienstleistungen als Frühstück und Reinigung anbieten), können Sie wählen nicht anfangs eine P.IVA zu eröffnen. In diesem Fall wird Ihr B&B-Einkommen erklärt als "redditi diversi" (verschiedene Einnahmen) auf Ihrer persönlichen Steuererklärung. Sie müssen eine einfache Quittungen an Gäste (mit einer Steuermarke von 2 €, wenn der Betrag 77 € übersteigt) und führen Sie Buch über die Ausgaben. Das Nettoeinkommen (Einnahmen abzüglich der dokumentierten Ausgaben für das B&B) wird für die persönliche Besteuerung zu Ihren anderen persönlichen Einkünften hinzugerechnet.

Auf diese Weise müssen Sie keine Sozialabgaben auf das Einkommen zahlen, aber es bedeutet auch, dass Sie Ihre Ausgaben nicht formell absetzen können (und Sie können die Mehrwertsteuer auf Käufe nicht zurückfordern). Es gibt auch keine Pauschalsteuer wie die cedolare für B&B - die cedolare secca gilt nur für reine Mietverträge, nicht für die Dienstleistung des B&B. Ihr B&B-Gewinn würde also zu den normalen Einkommenssteuersätzen besteuert werden.

Wenn Ihr B&B jedoch gut läuft, könnten Sie in Erwägung ziehen Eröffnung eines P.IVA und Entscheidung für die Forfaitierungsregelung (Pauschalregelung für Unternehmen). Unter dem forfettario, 40% Ihrer Bruttoeinnahmen gelten als steuerpflichtiges Einkommendenn das Gesetz geht von 60% als Aufwandsentschädigung aus. Und auf diese 40% zahlen Sie eine Pauschale 15% Steuer (oder sogar 5% in den ersten 5 Jahren, wenn Sie ein neues Unternehmen sind). Der effektive Steuersatz auf das Bruttoeinkommen kann also bei einem etablierten B&B bis zu ~6% betragen (oder ~2% in den Anfangsjahren mit dem Steuersatz von 5%) - was äußerst vorteilhaft ist. Wenn Ihr B&B zum Beispiel 20.000 € im Jahr an Bruttoeinnahmen einbringt, würden Sie nach dem Forfettario (nach den ersten 5 Jahren) 15% auf 8.000 € (das sind 1.200 € Steuer) besteuern, während als "redditi diversi" diese 20.000 € abzüglich der Ausgaben mit progressiven Sätzen besteuert würden (was leicht 1.200 € übersteigen könnte, wenn Sie andere Einkünfte haben).

Der Nachteil ist, dass Sie, sobald Sie unter dem forfettario-System registriert sind Sie müssen auch die INPS-Sozialbeiträge zahlen. als Selbständiger im Handel (mindestens 3.800 €/Jahr) und führen eine vereinfachte Buchhaltung. Viele Expats fangen klein an und sehen, ob die Höhe der Einnahmen den Wechsel rechtfertigt: Wenn Ihre Region eine Sperrzeit vorschreibt (z. B. die obligatorische 90-tägige Sperrzeit in der Lombardei) und Sie diese einhalten, können Sie die Dinge informell halten. Wenn Sie ganzjährig arbeiten und/oder höhere Einnahmen erzielen wollen, die Formalisierung als Unternehmen über forfettario kann Ihren Steuersatz erheblich senkenaber Sie werden andere Kosten haben. Wenden Sie sich an einen italienischen Buchhalter, um die Zahlen für Ihren Fall zu ermitteln.

Groß rauskommen: Lizenziertes B&B oder Boutique-Hotel

Was, wenn Ihre Ambitionen größer sind als ein 3-Zimmer-Familien-B&B? Vielleicht haben Sie ein großes Grundstück (oder mehrere Grundstücke) und möchten ein Vollzeit-Gastgewerbe betreiben - vielleicht ein "Boutique-Hotel" oder ein hochwertiges B&B, das wie ein kleines Hotel betrieben wird. In Italien wird man, sobald man den familiären/gelegentlichen Rahmen verlässt, zu einem imprenditore turistico (Tourismusunternehmer). In der Praxis könnte dies bedeuten, dass Sie sich als affittacamere (Zimmervermietung) oder sogar die Gründung eines Hotel-/B&B-Betriebs. Die Grenzen können terminologisch verschwimmen: Viele gehobene B&Bs nennen sich zu Marketingzwecken "Boutique-Hotels", aber rechtlich gesehen können sie immer noch als Affittacamere oder B&B-Betriebe eingestuft werden. Die wichtigsten Unterschiede bestehen in folgenden Punkten Gewerbeanmeldung, Bauvorschriften und Umfang.

Ein lizenziertes, professionelles B&B verlangt von Ihnen eine Partita IVA öffnen und Anmeldung bei der Handelskammer (Camera di Commercio)weil Sie eine kontinuierliche gewerbliche Tätigkeit ausüben werden. Dazu müssen Sie sich für eine Unternehmensform entscheiden (häufig ein Einzelunternehmen oder ein Familienunternehmen, wenn es sich um ein kleines Unternehmen handelt, oder die Gründung einer Gesellschaft, wenn mehrere Partner beteiligt sind). Sie müssen sich bei der INPS Soziale Sicherheit System als selbständiger Unternehmer im Tourismussektor und auch im INAIL (Versicherung für Arbeitsunfälle).

Der Startvorgang umfasst alle diese Schritte darüber hinaus zur normalen SCIA-Anmeldung. In der Tat werden Sie einen SCIA für eine "affittacamere" oder "B&B imprenditoriale" je nach Kategorie - in vielen Regionen gibt es ein separates SCIA-Formular für die Gründung eines affittacamere (Gästehaus), das im Wesentlichen ein kleines Hotel ohne Rezeption ist. In der Toskana zum Beispiel kann ein affittacamere kann bis zu 6 Zimmer haben, genau wie ein B&B, aber da es professionell geführt wird, muss es bestimmte zusätzliche Standards erfüllen und der Eigentümer muss nicht unbedingt dort wohnen (er kann Personal einstellen, um es zu verwalten). In Alto Adige (Südtirol) werden, wie bereits erwähnt, alle B&B-ähnlichen Unterkünfte behandelt wie affittacamere und kann bis zu 8 Zimmer haben - aber Sie müssen eine Geschäftslizenz dafür haben. Wenn Sie also planen, ein Boutique-Hotelgewerbe in Italien, seien Sie vorbereitet auf formell ein Unternehmen gründen und alle steuer- und arbeitsrechtlichen Vorschriften einhalten.

Eine große Hürde: Anforderungen an Gaststättengebäude

Wenn Sie ein kleines B&B in Ihrem Haus betreiben, unterliegt das Gebäude nur den Wohnnormen (Sie müssen nur das Haus für Wohnzwecke einrichten). Wenn Sie jedoch zu einem offiziellen Gastgewerbebetrieb übergehen, zusätzliche Bau- und Sicherheitsvorschriften treten in Kraft. So müssen beispielsweise Unterkünfte ab einer bestimmten Größe behindertengerecht sein (laut Gesetz müssen Hotels und öffentliche Einrichtungen architektonische Barrieren beseitigen - einige Regionen können historische Gebäude oder sehr kleine Strukturen ausnehmen, aber jede größere Renovierung erfordert Dinge wie ein rollstuhlgerechtes Bad usw.). Ein weiterer Aspekt ist der Brandschutz: Wenn Sie mehr als 25 Personen beherbergen, fallen Sie definitiv unter die strengen Brandschutzvorschriften und benötigen eine Genehmigung der Vigili del Fuoco (Brandschutzbehörde).

Aber selbst dann müssen Sie als Unternehmen möglicherweise Brandschutzpläne umsetzen (mehrere Feuerlöscher, beleuchtete Ausgangsschilder, ausgewiesene Evakuierungswege). Professionelle B&Bs/Affittacamere sind oft verpflichtet, mindestens ein behindertengerechtes Zimmer einzurichten oder die Richtlinien der örtlichen Bauvorschriften für Hotels einzuhalten.

Es ist wichtig, einen Ingenieur oder Architekten zu konsultieren, um die kategorie katastrophe (Gebäudenutzungskategorie) Ihrer Immobilie - der Betrieb eines B&B in einem Gebäude, das als Wohngebäude eingestuft ist, ist in kleinem Umfang in Ordnung, aber wenn Sie es professionell betreiben, müssen Sie es in der Regel als Beherbergungsbetrieb umklassifizieren. Und Wenn Sie Ihr Gebäude von einem Wohngebäude in ein Gebäude für das Gastgewerbe umwidmen, müssen Sie auch eine einmalige Steuer zahlen. ("oneri") an die Gemeinde abführen, die sich je nach Grundstücksgröße auf mehrere zehntausend Euro belaufen können. Überprüfen Sie stets die Einhaltung der Vorschriften für die Zoneneinteilung und den Bau wenn Sie sich in das "lizenzierte" Gebiet begeben und sicherlich bevor Sie die Immobilie kaufen, die Sie in ein Gastgewerbe umwandeln wollen.

Wie wird ein großes B&B in Italien besteuert?

Ein lizenziertes B&B oder Boutique-Hotel wird als Unternehmen besteuert. Wenn es klein genug ist, können Sie immer noch die Forfaitierungsregelung beschrieben (und viele Ein-Personen-Unternehmen im Gastgewerbe tun dies auch). Wenn Sie den Schwellenwert für Forfettario-Einnahmen (derzeit 85.000 €/Jahr) überschreiten oder sich dafür entscheiden, ihn nicht in Anspruch zu nehmen, zahlen Sie Steuern nach der normalen Regelung: Das bedeutet, dass Sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben verbuchen, Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen erheben (die meisten Gastgewerbeleistungen haben 10% Mehrwertsteuer) und Körperschafts- oder Einzelunternehmenssteuer auf Gewinne (IRES oder IRPEF) sowie gegebenenfalls regionale Unternehmenssteuer (IRAP) zahlen.

Hinzu kommen Gemeinkosten wie die jährlichen Kosten für die Buchhaltung (mehrere hundert bis einige tausend Euro), IMU Grundsteuer (Sie verlieren die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz, wenn Ihre Immobilie für ein Unternehmen genutzt wird) und höhere Stromtarife (der Stromtarif für Unternehmen kann höher sein als der für Privatpersonen). Sobald Sie Personal einstellen (und sei es nur eine Putzfrau oder ein Frühstückskoch), werden Sie außerdem zum Arbeitgeber, was Verträge, Lohnsteuer und Versicherungen mit sich bringt.

All diese Kosten bedeuten, dass ein Boutique-Hotel nur dann Sinn macht, wenn Sie sicher sind, dass Sie genügend Gäste anziehen und Preise verlangen können, die den Betrieb aufrechterhalten. Die oben ist, dass Sie potenziell mehr verdienen können (Sie können mehr Zimmer pro Nacht verkaufen und das ganze Jahr über geöffnet haben). Sie könnten auch Zugang zu Unternehmensfinanzierungen oder Zuschüssen für Tourismusunternehmen erhalten (einige Regionen bieten Anreize für Hotels, Digitalisierungsfonds usw., die gelegentliche B&Bs nicht erhalten können).

Pro und Kontra: Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Umwandlung in ein lizenziertes Gastgewerbe Ihnen folgende Vorteile bietet aufstocken - Sie können mehr Zimmer anbieten, möglicherweise auch andere Dienstleistungen wie Abendessen (Sie könnten ein Restaurant für Gäste einrichten, wenn Sie die entsprechenden Genehmigungen erhalten, oder sogar ein öffentliches Restaurant mit einer separaten Lizenz), und Sie bauen eine offizielle Marke auf. Sie sind nicht an bestimmte Schließtage gebunden - Sie können das ganze Jahr über arbeiten, wenn Sie möchten. Sie können auch legal Personal beschäftigen oder Auftragnehmer einstellenDadurch werden Sie als Eigentümer entlastet.

Viele Agriturismi oder gehobene B&Bs in Italien mit Reinigungspersonal am Morgen, vielleicht einem Manager usw., vor allem wenn die Eigentümer nicht immer vor Ort sind. Die Kehrseite der Medaille ist die Bürokratie und Fixkosten steigen erheblich. Sie müssen sich mit dem Arbeitsrecht (das in Italien sehr detailliert ist), der jährlichen Buchführung und generell mit weniger Flexibilität auseinandersetzen. Es ist ratsam, diesen Schritt erst zu tun, wenn Sie einen soliden Geschäftsplan haben. Einige Expats beginnen mit einem kleinen B&B, um den Markt zu testen, dann Übergang zu einer Affittacamere Geschäft, sobald sie eine konstante Nachfrage feststellen. In der Tat erleichtern viele regionale Gesetze diese Einbindung eines Geometer oder Architekt Eine frühzeitige Orientierung über Genehmigungen kann in diesem Fall sehr hilfreich sein.

In Bezug auf das Marketing hat der Begriff "Boutique-Hotel" ein Gütesiegel, und es steht Ihnen frei, Ihr Haus so zu nennen, aber denken Sie daran: die rechtliche Einordnung ist wichtiger für Ihre Verpflichtungen. Ob Sie es nun Boutique Inn, Charme B&B, Albergo Diffuso, etc. nennen, stellen Sie sicher, dass Sie hinter den Kulissen die richtige Lizenz haben (sei es affittacamere, B&B imprenditoriale oder eine Hotellizenz), die Ihrer Größe entspricht. Vor allem italienische Gäste könnten fragen, ob Sie ein "struttura autorizzata" - Ja sagen zu können, kann das Vertrauen stärken. Außerdem verlangen einige Online-Reisebüros eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer oder eine Gewerbeanmeldung, wenn Sie viele Zimmer anbieten - ein weiterer Grund, warum sich seriöse Unternehmen in diese Richtung orientieren. Kurz und gut, Maßstab bringt FormalitätLohnenswert, wenn es gut gemacht ist, aber berücksichtigen Sie die zusätzlichen Schichten der Einhaltung.

Einen Agriturismo (Bauernhof) in Italien betreiben

Eine agriturismo ist ein Aufenthalt auf einem Bauernhof - in Italien ist dies ein gesetzlich definierter Begriff, bei dem Gastfreundschaft wird auf einem Bauernhof angeboten. Für viele Auswanderer ist die Idee, einen Agriturismo zu leiten, der ultimative ländliche Traum Italiens: Gäste, die sich in renovierten Bauernhäusern entspannen, Abendessen auf dem Bauernhof unter dem Sternenhimmel und vielleicht tagsüber bei der Olivenernte helfen. Italien fördert aktiv Agriturismi, aber es gibt eine entscheidende Voraussetzung dafür: Sie müssen ein qualifizierter Landwirt sein, um einen Agriturismo zu eröffnen. Mit anderen Worten: Agriturismo ist nicht nur ein einprägsamer Name für ein B&B auf dem Land, sondern eine Aktivität durch Gesetz mit der Landwirtschaft "verbunden". Hier sind die wichtigsten Aspekte, die zu beachten sind:

• Sie (oder ein Geschäftspartner) MÜSSEN ein qualifizierter Landwirt sein: Nur landwirtschaftliche Unternehmer (landwirtschaftliche Unternehmer) können einen Agriturismo betreiben. Dies bedeutet in der Regel, dass Sie entweder bereits einen landwirtschaftlichen Betrieb besitzen und führen (mit einer Mehrwertsteuernummer für die Landwirtschaft, die bei den Agrarbehörden registriert ist) oder einen solchen gründen. Landwirt in Italien zu sein, kann bedeuten, Land zu bewirtschaften, Pflanzen anzubauen, einen Weinberg oder einen Obstgarten zu unterhalten, Vieh zu züchten usw., auch in kleinem Umfang - aber Sie müssen als solcher anerkannt sein. Dazu muss man über die entsprechenden Qualifikationen verfügen und in einigen Regionen einen kurzen Kurs über Agrartourismus besuchen. Heutzutage wird dies in etwa 300 Stunden Fernunterricht (natürlich auf Italienisch) erreicht, der oft 100% kostenlos ist und aus EU-Mitteln bezahlt wird. Die Website Italienisches Zivilgesetzbuch (Art. 2135) definiert einen landwirtschaftlichen Unternehmer und die Agrotourismusgesetze beziehen sich darauf.
• Sie (oder ein Geschäftspartner) müssen tatsächlich einen Betrieb führen: Schritt eins: Wenn Sie nicht bereits Landwirt sind, müssen Sie ein Stück Land erwerben und eine landwirtschaftliche Tätigkeit aufnehmen. vor Sie können den Tourismus hinzufügen. Es gibt keine feste Regel, wie groß das Grundstück sein muss (auch ein oder zwei Hektar können genügen), aber man muss nachweisen, dass die Landwirtschaft aktiv und bleibt die Haupttätigkeit - Der Agrotourismus muss mit der Landwirtschaft "sekundär und verbunden" bleiben. Das bedeutet nicht unbedingt, dass Sie mehr mit der Landwirtschaft verdienen müssen als mit dem Gastgewerbe (die Regeln für das Einkommensverhältnis sind von Region zu Region unterschiedlich), aber auf jeden Fall, dass die Landwirtschaft nicht nur ein Alibi ist. In der Praxis verlangen viele Regionen, dass Sie eine Geschäftsplan (Piano Agrituristico) zeigen, wie Sie die landwirtschaftliche Produktion aufrechterhalten und gleichzeitig Gäste aufnehmen. Hilfreich ist, dass die mächtigen italienischen Bauernverbände den Papierkram für Sie erledigen (gegen eine geringe Gebühr).
• Ländliche Grundstücke und Gebäude: Die Agriturismi müssen die vorhandenen Strukturen oder Flächen des Betriebs nutzen. Sie keinen Agriturismo in einer städtischen Wohnung oder einem Gebäude, das nicht mit dem Bauernhof verbunden ist, einrichten können. Nein agriturismo Im Zentrum von Mailand blühen die Träume auf, leider. In der Regel handelt es sich um ein Bauernhaus, eine Scheune oder ein Landhaus auf dem Bauernhof, das in eine Unterkunft umgewandelt wird, oder um Stellplätze auf dem Bauernhof für Wohnmobile oder Zelte. Oft gibt es die Vorgabe, dass eine bestimmte Gebäudeausdehnung nicht überschritten werden darf - die Idee ist, das ländliche Erbe wiederzuverwenden und zu erhalten. So kann man beispielsweise ein altes Steinhaus zu Gästezimmern umbauen oder einen kleinen Anbau errichten, aber der Bau eines neuen Hotels auf dem Ackerland im großen Stil würde nicht als "Agriturismo" gelten. Viele Regionen begrenzen die Anzahl der Gästebetten ein Agriturismo haben kann (oft etwa 20-40) und Sitzplätze im Essbereich. Diese Obergrenzen sorgen dafür, dass die Gastfreundschaft nicht den landwirtschaftlichen Aspekt überlagert. Auch hier gibt es Unterschiede, aber die typische Größe entspricht der eines kleinen Gasthauses.
• Anforderungen an das landwirtschaftliche Einkommen: Nach nationalem Recht (Gesetz 96/2006) und regionalen Umsetzungen ist die die landwirtschaftliche Arbeit muss die Haupttätigkeit bleiben und der Tourismus ist eine Nebenerwerbsquelle. Einige Regionen legen dies so aus, dass der größte Teil des Einkommens der Landwirte aus der Landwirtschaft stammen muss oder dass zumindest ein bestimmtes Verhältnis eingehalten werden muss. Einige tun dies nicht. Unglaublich hilfreich, In Venetien zum Beispiel gibt es keine Vorschriften über das Verhältnis von Gastfreundschaft zu Landwirtschaft, wenn Sie maximal 10 Gäste haben. (eine sogenannte azienda minima). In der Praxis variiert die Durchsetzung - aber seien Sie sich bewusst, dass Sie Ihre Agriturismo-Genehmigung verlieren könnten, wenn Sie die Landwirtschaft komplett aufgeben und nur noch B&B anbieten. Erfolgreiche Agriturismi vereinen beides: z. B. ein Weingut, das Unterkunft und Verkostungen anbietet, oder ein Olivenhain mit einigen Gästeappartements. Wenn Sie sich nicht für die eigentliche Landwirtschaft interessieren, ist ein Agriturismo nicht die richtige Wahl (Sie sind mit einem normalen B&B auf dem Land besser dran). Andererseits, wenn Sie sind Wenn Sie eine Leidenschaft für die Landwirtschaft oder den Weinbau haben, ist der Status als Agriturismo ideal, da Sie damit das Leben auf dem Bauernhof monetarisieren und Ihr Einkommen diversifizieren können. Allerdings, und das ist ein großes Aber, Nichts hindert Sie daran, Partner in einem landwirtschaftlichen Betrieb zu sein.: Giovanni, der Landwirt, kann sich auf den Anbau von Tomaten und Zucchini konzentrieren, während Sie den Teil des Unternehmens, der die Unterkunft betrifft, planen und vermarkten.
• Dienstleistungen, die ein Agriturismo anbieten kann: Zu den typischen Aktivitäten eines Agriturismo gehören Unterkunft (Zimmer oder Wohnungen), Lebensmitteldienstleistung (Mahlzeiten auf dem Bauernhof, Frühstück, Verkostungen), und manchmal auch Dinge wie Campingplätze, Reiten, Workshops, Hofführungen. Sie können selbst entscheiden, was Sie anbieten möchten. Im nationalen Gesetz ist ausdrücklich festgelegt, dass agriturismi können Unterkunft bieten, Speisen und Getränke, die größtenteils aus hofeigenen oder lokalen Produkten hergestellt werdenVerkostung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen und Freizeit- oder kulturelle Aktivitäten im Zusammenhang mit der ländlichen Umgebung. Das bedeutet, dass Sie als Agriturismo-Besitzer Ihren Gästen (und in vielen Fällen auch externen Besuchern) ein Abendessen servieren können, ohne eine separate Gaststättenlizenz zu benötigen, bereitgestellt Das Menü basiert auf Ihren Produkten (und denen der Nachbarhöfe) - eine Regel könnte sein, dass mindestens 50% der Zutaten von Ihrem Hof stammen. Sie können auch Kochkurse, Erlebnisse auf dem Bauernhof (Obstpflücken, Kurse zur Käseherstellung usw.), Wanderungen in der Natur und so weiter anbieten. Diese Aktivitäten mit Zusatznutzen sind ein großer Anziehungspunkt für Agrotouristen. Im Wesentlichen erlaubt Ihnen der Agriturismo die legale Kombination von Gastgewerbe + Landwirtschaft + Bildung/Erholung unter einem Dach, was andere Arten der Gastfreundschaft nicht so frei tun können.
• Steuerregelung (Regime Speciale): Dies ist vielleicht der beste Teil. Ein Grund, warum Agriturismi so beliebt sind, ist die äußerst günstige steuerliche Behandlung. Italien betrachtet den Agrotourismus als eine Erweiterung des landwirtschaftlichen Einkommens. Es gibt eine besondere Pauschalsteuerregelung (die oft automatisch angewandt werden, wenn man sich nicht dagegen entscheidet), wobei nur ein Teil der Einnahmen aus dem Agrotourismus als steuerpflichtiger Gewinn gilt. Im Einzelnen, nur 25% der Bruttoeinnahmen Ihres Agriturismo werden als steuerpflichtiges Einkommen gezählt - mit anderen Worten, ein 75% verfallener Kostenabzug. Das ist viel großzügiger als das Forfettario für B&B. Um das Ganze abzurunden, alle Einkünfte aus dem Verkauf tatsächlicher landwirtschaftlicher Erzeugnisse sind 100% steuerfrei. Wenn Ihr Agriturismo beispielsweise in einem Jahr 50.000 € mit Übernachtungen und Abendessen verdient, sind nur 12.500 € einkommensteuerpflichtig! Viele Agriturismi zahlen daher nur sehr wenig Einkommenssteuer. Auch bei der Mehrwertsteuer gibt es eine sehr vorteilhafte Sonderregelung, bei der Sie einen Teil der vom Kunden gezahlten Mehrwertsteuer behalten, aber das ist ein Thema für einen anderen Artikel.
• Zuschüsse und Anreize: Landwirt sein und ein Unternehmen gründen agriturismo kann die Tür zu verschiedenen Zuschüssen öffnen. Die EU und die italienische Regierung haben häufig Programme über die PSR (Piano di Sviluppo Rurale) - Programm zur Entwicklung des ländlichen Raums - bietet eine Kofinanzierung für Projekte zur Diversifizierung von landwirtschaftlichen Betrieben, wie z. B. den Umbau einer Scheune in eine Gästeunterkunft oder die Einrichtung eines Speisesaals für den Agrotourismus. In vielen Regionen gibt es in jeder EU-Haushaltsperiode Mittel für Junglandwirte oder für den Agrotourismus. Im Rahmen der Fonds für die Entwicklung des ländlichen Raums 2023-2027 gibt es zum Beispiel Aufforderungen zur Einreichung von Vorschlägen, die Folgendes vorsehen 40% bis 50% Zuschüsse für Investitionen in Einrichtungen des Agrotourismusin einigen Fällen sogar bis zu 60-70% für junge Landwirte unter 40 Jahren oder Landwirtinnen. Wenn das zu schön klingt, um wahr zu sein, denken Sie daran, dass Sie nachweisen müssen, dass Sie ein Landwirt (oder ein Partner in einem landwirtschaftlichen Betrieb) sind, der zumindest eine gewisse Einkommensgeschichte hat. Der Zugang zu Finanzmitteln ist für einen Agriturismo im Allgemeinen besser weil es zwei Einnahmequellen gibt (Landwirtschaft und Tourismus) und oft auch politische Anreize.
• Weitere erstaunliche agriturismo-spezifische QualitätenWenn es sich so anhört, als würden wir über Agriturismi schwärmen, so ist das absolut der Fall. Wenn Sie es schaffen, sich als Agriturismo zu etablieren - und die Messlatte liegt zugegebenermaßen hoch -, erhalten Sie weitere Vorteile als die oben genannten. So kann zum Beispiel jedes Mitglied Ihrer Familie oder der Familien Ihrer Partner, bis hin zu Cousins und Cousinen ersten Grades, ganz legal im Betrieb mitarbeiten, ohne formell angestellt sein zu müssen. Sie können Ihre eigenen Produkte verkaufenoder Nebenprodukte Ihrer Erzeugnisse (z. B. Marmeladen, Olivenölzubereitungen, Honig) völlig steuerfrei. In den meisten Fällen können Sie jedes Jahr entscheiden, welcher Teilhaber welchen Anteil am Gewinn erhält, und alle diese Gewinne sind ebenfalls steuerfrei; wenn also Ihr Anteil am Jahresgewinn z. B. 30.000 € beträgt, können Sie den gesamten Gewinn behalten. Wenn Sie den Hof oder die dazugehörigen Gebäude nach 5 Jahren verkaufen wollen, sind alle Gewinne ebenfalls steuerfrei.
• Verwaltungsverfahren: Um einen Agriturismo zu eröffnen, müssen Sie einige andere Hürden nehmen als bei einem normalen B&B. In der Regel müssen Sie eine Genehmigung der regionalen oder provinzialen Landwirtschaftsbehörde die Genehmigung Ihres Agrotourismusplans. Dies geschieht zusätzlich zum SCIA an die Gemeinde. Der Ablauf ist oft folgender: Anmeldung als Landwirt → Einreichung des Agrotourismusplans bei der Region → Erteilung einer Genehmigung oder eines nulla osta → dann beantragen Sie SCIA bei der Gemeinde, um die Bewirtungstätigkeit aufzunehmen. Damit betreten Sie bürokratisch gesehen zwei Welten: Sie sind auf dem Radar der Landwirtschaftsbehörden (die von Ihnen erwarten, dass Sie jährliche Berichte über die landwirtschaftliche Tätigkeit einreichen usw.) und auf dem Radar der Tourismusbehörden (für Statistiken und Klassifizierung). Aber (ein weiteres großes "aber"), die Bauernverbände erledigen diesen Prozess jeden Tag, und einige sind wirklich gut darin, den Papierkram zu erledigen.
• Eine Sache zu beachten: agriturismi in der Regel eine Klassifizierung (wie Sterne-Rating oder ähnlich) von der Region je nach Einrichtungen angeboten - dies kann beeinflussen, wie Sie werben, aber es ist vor allem eine Formalität (einige Regionen verwenden Symbole wie Weizengarben oder Sonnen anstelle von Sternen für agriturismi).

Im Wesentlichen ist ein Der Agriturismo ist ideal für diejenigen, die wirklich auf dem Bauernhof arbeiten und Gastgeber sein wollen.. Wenn Ihr Grundstück in einem ländlichen Gebiet liegt und Sie Oliven, Weintrauben, Ziegen oder andere landwirtschaftliche Produkte anbauen wollen, lohnt es sich, den Status eines Agriturismo anzustreben. Wenn Sie erfolgreich sind, kommen Sie in den Genuss niedriger Steuern, diversifizierter Einkünfte und des immateriellen Vorteils, Gästen ein authentisches italienisches Landleben zu bieten.

Wenn Sie aber nicht an der Landwirtschaft interessiert sind, könnte der Versuch, einen Agriturismo "nur wegen der Vorteile" zu machen, nach hinten losgehen - die Behörden werden erwarten, dass der Traktor pflügt oder die Reben beschnitten werden! Halten Sie immer das Gleichgewicht: Die besten Agriturismi zeichnen sich durch große Gastfreundschaft und echte landwirtschaftliche Produkte aus. (Wein, Olivenöl, Käse usw.), die Teil des Gästeerlebnisses werden. Unserer Meinung nach, die einzige Möglichkeit für Expats, diese sehr attraktiven Bedingungen zu erreichen, ist die Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen lokalen Landwirten.

Allgemeine Anforderungen (Genehmigungen, Berichterstattung, Sicherheit) zur Eröffnung eines B&B

Unabhängig davon, welchen Weg Sie wählen (Ferienhaus, B&B, Agriturismo usw.), gibt es bestimmte gemeinsame Anforderungen die in Italien allgemein gelten. Es handelt sich um wesentliche Verpflichtungen und bewährte Praktiken für jeden, der Touristen beherbergt. Hier ist eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten:

• SCIA - Benachrichtigung über den Beginn der Tätigkeit: Wie bereits erwähnt, ist eine SCIA erforderlich, um ein Gastgewerbe oder eine Kurzzeitvermietung legal zu eröffnen. Diese wird beim SUAP-Büro der Gemeinde eingereicht. Bereiten Sie sich darauf vor, Dokumente wie Ausweis, Eigentumstitel oder Mietvertrag, einen Plan des Grundstücks und alle erforderlichen Bescheinigungen beizufügen (z. B. Hygieneselbstbescheinigung für B&B-Frühstück oder Versicherungspolice). Die SCIA ist Ihr gesetzliches Grundlagendokument um Ihre Tätigkeit anzumelden. Bewahren Sie immer eine Kopie Ihres SCIA-Protokolls und aller späteren Aktualisierungen auf (wenn Sie z. B. die Anzahl der Zimmer ändern oder den Betrieb später schließen, reichen Sie eine weitere SCIA zur Einstellung oder Änderung ein). Eine Tätigkeit ohne SCIA kann zu hohen Geldstrafen und Schließungsanordnungen führen.
• Identifikationsnummer (CIN): Der Nationale Identifizierungscode (CIN) identifiziert Ihre Ferienwohnung oder Ihr Gastgewerbe und muss in allen Online-Angeboten und in der Werbung angegeben werden. Beginnend im 2025, ein nationaler Code (CIN) wurde über eine zentrale Datenbank eingeführt, die die früheren regionalen Kennungen ersetzt. Alle Gastgeber müssen ihre Immobilien in der Datenbank BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) die vom Ministerium für Tourismus verwaltet werden. Sie müssen physisch Ihren Code am Eingang Ihrer Immobilie anzubringen und in jedes Angebot oder jede Website aufnehmen - zum Beispiel in den Titel oder die Beschreibung eines Airbnb-Angebots. Dies wird nun streng durchgesetzt, um illegale Vermietungen zu bekämpfen. Bei Nichtveröffentlichung des Codes drohen empfindliche Strafen.
• Gastregistrierung (Pubblica Sicurezza): Das italienische Gesetz über die öffentliche Sicherheit (noch aus dem Jahr 1931) schreibt vor, dass jeder Gast, der sich in einer Unterkunft aufhält, innerhalb von 24 Stunden nach seiner Ankunft bei der Polizei gemeldet wird. Die Alloggiati Webportal ist das Online-System für diese Aufgabe. Nach Ihrer SCIA sollten Sie sich an das örtliche Einwanderungsbüro von Questura wenden, um Anmeldedaten für Alloggiati zu erhalten. Dort erhalten Sie einen Benutzernamen und ein Passwort, mit denen Sie das byzantinische Authentifizierungssystem einrichten können (wie wir bereits erwähnt haben, gehört Alloggiati wirklich in ein digitales Archäologiemuseum). Jedes Mal, wenn Sie neue Gäste haben, melden Sie sich an und geben entweder manuell ihre Pass- bzw. Ausweisdaten ein oder laden eine Datei hoch. Glücklicherweise sind einige regionale Systeme wie Ross1000 in Venetien in Alloggiati integriert, so dass Sie es nicht benutzen müssen, und einige kostenpflichtige Immobilienverwaltungssoftware ist ebenfalls mit Alloggiati integriert. Bei sehr kurzen Vermietungen (z. B. 1 Nacht) müssen Sie die Gäste trotzdem registrieren, manchmal sofort beim Einchecken. Die Nichtregistrierung von Gästen ist ein schwerwiegendes Vergehen - es kann sogar strafrechtlich verfolgt werden (Geldstrafen oder theoretisch sogar eine Verhaftung), wenn Sie es völlig ignorieren. Dies ist also nicht verhandelbar. Die gute Nachricht ist, dass das System ziemlich einfach ist, sobald Sie es eingerichtet haben. Hinweis für Agriturismi: Auch Camper oder Personen, die in Zelten auf Ihrem Hof übernachten, gelten als Gäste, die registriert werden müssen. Außerdem, EU-Bürger müssen genauso registriert werden wie Nicht-EU-Bürger - es gibt keine Ausnahmen; jeder wird gemeldet, sogar Ihre eigene Familie, wenn sie kostenlos kommt und bleibt.
• Touristensteuer (imposta di soggiorno): Fast alle Kunststädte und viele Touristenorte in Italien erheben eine nächtliche Touristensteuer. Auch einige ländliche Gemeinden erheben eine solche Steuer, vor allem in beliebten Gegenden (Hügelstädte in der Toskana, apulische Agriturismi-Gebiete usw.). Die Höhe der Steuer und die Regeln variieren von Gemeinde zu Gemeinde - in der Regel beträgt sie €1-€5 pro Person und Nacht, oft mit einer Obergrenze von ~5 Nächten. Sie als Gastgeber sind verantwortlich für diese in bar zu kassieren (oder wenn möglich in Ihre Online-Preise aufzunehmen) und dann in regelmäßigen Abständen die Zahlung an die Gemeinde. In der Regel verlangt jede Gemeinde, dass Sie vierteljährlich oder jährlich eine dichiarazione (Erklärung) einreichen, in der Sie angeben, wie viele Gäste/Übernachtungen Sie hatten und wie hoch die eingenommene Steuer war. Dies ist im Wesentlichen die Einnahmequelle der Gemeinde, um die touristische Infrastruktur zu finanzieren, daher ist es ihnen wichtig. Bewahren Sie die Quittungen über die von Ihnen geleisteten Zahlungen auf. Oft müssen Sie die Gäste auch darauf hinweisen, dass die die Steuer angewandt wird (Einige Städte verlangen, dass Sie in den Zimmern oder an der Rezeption einen Hinweis auf die Höhe der Steuer pro Nacht anbringen).
• Versicherung: Die Nachricht aus dem Jahr 2025 lautet, dass ALLE gewerblich genutzten Immobilien eine "Katastrophenversicherung" für den Fall von Erdbeben, Überschwemmungen und dergleichen abschließen müssen. Die Strafen für das Nichtvorhandensein einer Police sind hoch. Darüber hinaus sollten Sie eine Haftpflichtversicherung abschließen, auch wenn dies in Ihrer Region nicht ausdrücklich vorgeschrieben ist. Diese Versicherung (Polizza di Responsabilità Civile verso terzi) deckt den Fall ab, dass ein Gast in Ihrem Haus einen Unfall hat oder einen Schaden verursacht - zum Beispiel, wenn ein Gast auf einer Treppe ausrutscht und sich verletzt, oder wenn ein Gasleck einen Schaden verursacht. Mit einer solchen Versicherung wird der Gast von der Versicherung entschädigt, anstatt Sie persönlich zu verklagen. In jedem Fall gehört der Abschluss einer Versicherung zu einem verantwortungsvollen Betrieb. Wenn Sie Angestellte haben, brauchen Sie außerdem eine Arbeitsunfallversicherung (INAIL) für sie, aber das ist etwas anderes.
• Brandsicherheit und Notfallmaßnahmen: Die Sicherheitsvorschriften können je nach Größe variieren, aber es gibt ein paar Grundlagen: Ab 2024, alle Unterkünfte, einschließlich kleiner Pensionen und Vermietungen, müssen mit Feuerlöschern und Gasdetektoren ausgestattet sein gesetzlich vorgeschrieben. Die neuen Vorschriften (Decreto "Anticipi" 2023) schreiben mindestens einen 6-kg-ABC-Feuerlöscher pro 200 Quadratmeter und mindestens einen pro Etage sowie zertifizierte Rauch- und CO-Melder in jeder Etage vor. Diese müssen von einem Fachmann installiert und gewartet werden (die Feuerlöscher müssen normalerweise jährlich überprüft werden). PRO-TIPP: Wenn Sie, wie viele B&Bs auf dem Land, LPG-Tanks für die Heizung verwenden, muss Ihr LPG-Anbieter Ihnen kostenlos Feuerlöscher zur Verfügung stellen. Noch besser: Wenn Sie das Flüssiggas nicht direkt kaufen, sondern den Anbieter bitten, den Tank mit einem Zähler auszustatten, so dass Sie pro Verbrauch zahlen, muss der Anbieter (nicht Sie) die sechsmonatige Inspektion für die Feuerlöscher bezahlen. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Installation von Feuerlöschern in Fluren oder Gemeinschaftsbereichen und von Brandmeldern an geeigneten Stellen einplanen (vor allem, wenn Sie Gasheizungen oder Öfen haben). Für Gebäude mit bis zu 25 Schlafplätzen ist in der Regel keine vollständige Brandschutzzertifizierung erforderlich, aber wenn Sie eine größere Einrichtung haben oder expandieren, müssen Sie der Feuerwehr möglicherweise eine SCIA antincendio (eine Erklärung zur Einhaltung der Brandschutzvorschriften) vorlegen. Auch wenn Sie klein sind, sollten Sie in die Sicherheit investieren: Stellen Sie eine Notbeleuchtung bereit (zumindest eine steckerfertige Taschenlampe für die Verdunkelung), hängen Sie eine Evakuierungsplan Karte in jedem Gästezimmer (dies ist oft durch regionale Vorschriften vorgeschrieben), und halten Sie einen Erste-Hilfe-Kasten bereit. Diese kleinen Dinge sorgen nicht nur dafür, dass Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind, sondern geben auch den Gästen Sicherheit. Zu guter Letzt, Gassicherheitwenn Ihr Gebäude über Gaskessel oder -herde verfügt, sie überprüfen lassen und lassen Sie sich die Konformitätsbescheinigungen ausstellen - in einigen Regionen wird eine Erklärung verlangt, dass Ihre Gas- und Elektroinstallation den Anforderungen für Wohnzwecke entspricht, was Teil der Hausgenehmigung ist. Handlungsfähigkeitsbescheinigung (certificato di agibilità).
• Hygiene- und Gesundheitsvorschriften: Wir haben das HACCP-Konzept für Lebensmittel im Zusammenhang mit B&B angesprochen. Um es noch einmal zu wiederholen: Wenn Sie irgendeine Art von Essen servieren (Frühstück im B&B oder Mahlzeiten im Agriturismo), müssen Sie die grundlegenden EU-Hygienevorschriften einhalten. Das bedeutet, dass Sie ein HACCP-Plan - im Wesentlichen ein Dokument, in dem Sie angeben, wie Sie Lebensmittel handhaben und lagern, Reinigungspläne usw., um Kontaminationen zu vermeiden. Für ein einfaches B&B-Frühstück mit verpackten Produkten kann Ihr Plan wie folgt aussehen sehr einfachWenn Sie wirklich nie mit unverpackten Lebensmitteln hantieren, brauchen Sie oft keine formelle Vereinbarung. Wenn Sie jedoch etwas Selbstgemachtes oder Verderbliches anbieten (selbst wenn Sie Obst schneiden oder einen selbst gebackenen Kuchen anschneiden), sollten Sie zumindest die HACCP-Kurs (in der Regel ein eintägiger Kurs) und behalten das Zertifikat. Viele Regionen verlangen jetzt ausdrücklich, dass B&B-Besitzer eine HACCP-Schulung absolvieren (wie wir gesehen haben, haben die Marken eine Verpflichtung eingeführt, dass der B&B-Besitzer einen HACCP-Kurs besuchen muss). Halten Sie sich also entweder an den Wortlaut des Gesetzes (servieren Sie nur werkseitig versiegelte Lebensmittel) oder lassen Sie sich zertifizieren und führen Sie angemessene Küchenverfahren ein. Die örtliche Gesundheitsbehörde (ASL) kann Ihren Frühstücksraum oder Ihre Küche inspizieren, aber sie ist auch eine unschätzbare Informationsquelle, wenn Sie Zweifel haben.
• ISTAT und Regionalstatistiken: Italien nimmt die Tourismusstatistiken sehr ernst. Jeder Beherbergungsbetrieb muss monatlich Daten über Gästeankünfte und -präsenzen an das nationale Statistikinstitut (ISTAT) melden, normalerweise über eine regionale Plattform. Kurz nachdem Sie den Betrieb aufgenommen haben, wird sich das Tourismusbüro Ihrer Region in der Regel mit Ihnen in Verbindung setzen (oder Ihnen in den SCIA-Unterlagen Anweisungen für den Zugang zu ihrem Online-Portal geben) (Beispiele: Die Toskana nutzt Tourist@die Lombardei verwendet Ross1000, Sardinien verwendet SIRED, usw.). Sie müssen sich einloggen und die Anzahl der Ankünfte und Übernachtungen für jede Nationalität der Gäste pro Monat aufzeichnen. Dies dient der Erstellung offizieller Tourismusstatistiken und in vielen Fällen auch der Gegenprüfung der Kurtaxe. In der Regel ist dies eine einfache Aufgabe - viele Portale bieten die Möglichkeit, eine Datei hochzuladen oder die Gesamtzahlen manuell einzugeben. Einige Channel-Management-Software kann den Bericht für Sie erstellen. ISTAT-Meldungen sind gesetzlich vorgeschriebenund es können Bußgelder bei Nichtabgabe verhängt werden. Tragen Sie sich in Ihrem Kalender ein, dass Sie die Frist einhalten müssen (in der Regel die ersten 5 Tage des Folgemonats). Hilfreich ist, dass einige dieser Statistikplattformen in das Alloggiati-Webportal integriert sind, so dass Sie Ihre statistischen Berichte und Gastberichte auf einen Schlag erstellen können.

Das scheint alles sehr viel zu sein, aber wenn man diese Aspekte einmal eingerichtet hat, werden sie zur Routine. Viele kleine Gastgeber kümmern sich selbst um all diese Verpflichtungen. In Italien gibt es inzwischen auch Dienste und Verbände (wie lokale B&B-Verbände oder Coldiretti für Agriturismi), die bei der Einhaltung der Vorschriften helfen. Scheuen Sie sich nicht, andere lokale B&B-Besitzer zu fragen, wie sie die Dinge handhaben - oft gibt es eine Gemeinschaft von Gastgebern, die Tipps austauschen. Und falls es noch nicht klar sein sollte, wagen Sie sich nicht ins kalte Wasser, bevor Sie Ihre Hausaufgaben sehr, sehr gründlich gemacht haben.

Lebensmittel, Personal und andere rechtliche Überlegungen bei der Eröffnung eines B&B

Abgesehen von den formalen Regeln müssen Sie bei der Führung eines Gastgewerbebetriebs in Italien als Expat strategische und persönliche Überlegungen anstellen. Hier sind einige zusätzliche Faktoren, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten:

Zusammengefasst, ganzheitlich planen: Wählen Sie einen Ort, der zu dem Erlebnis passt, das Sie anbieten möchten, passen Sie sich den regionalen Normen und der Nachfrage an, stellen Sie sicher, dass Sie persönlich die rechtlichen Anforderungen erfüllen können, und beginnen Sie frühzeitig mit der Vernetzung (sowohl mit Einheimischen als auch mit Online-Reise-Communities). Die Eröffnung eines B&B/Bauernhofs in Italien ist sowohl eine Entscheidung für den Lebensstil als auch für das Geschäft - der Erfolg wird davon abhängen, ob man sich in das lokale Gefüge einfügt und den Gästen etwas Besonderes bietet.

Checkliste: In welcher Immobilie sollten Sie ein B&B eröffnen?

Bevor Sie loslegen, sollten Sie Ihre Immobilie und Ihre Situation bewerten. Anhand dieser Checkliste können Sie beurteilen, ob Ihre Immobilie und Ihre Pläne mit den italienischen Anforderungen und den praktischen Erfolgsfaktoren übereinstimmen:

• Gesetzliche Bewohnbarkeit: Verfügt die Immobilie über eine gültige Handlungsfähigkeitsbescheinigung (certificato di agibilità) (Zertifikat der Bewohnbarkeit) oder ein gleichwertiges Dokument? Damit wird sichergestellt, dass das Gebäude den grundlegenden Sicherheits-, Struktur- und Sanitärstandards für die Wohnnutzung entspricht. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie möglicherweise renovieren, um diese Bescheinigung von der Gemeinde zu erhalten. Dieser Prozess ist nicht billig - selbst im besten Fall kostet die Beauftragung eines Architekten einige Tausend Euro, weshalb Sie idealerweise eine Immobilie kaufen sollten, die den Test bereits bestanden hat. In Räumen, die nicht offiziell bewohnbar sind (z. B. ein unfertiger Keller ohne Wohnberechtigungsschein), sollten keine Gäste empfangen werden.
• Raumordnung und Bodennutzung: In welche Kategorie fällt die Immobilie offiziell? Wenn es sich in einer Wohngebiet (zona residenziale)Die Nutzung als B&B oder Casa Vacanze ist in der Regel zulässig (und wird oft als mit der Wohnnutzung vereinbar angesehen). Wenn es sich in einem landwirtschaftliche Zone (zona agricola)Sie können einen Agriturismo oder manchmal auch ein B&B betreiben, aber der Umbau einer bestehenden landwirtschaftlichen Scheune zu Gästezimmern verursacht - sofern er erlaubt ist - Zehntausende von Euro allein an Steuern (beachten Sie auch hier, dass Agriturismi die Oberhand haben, da sie Gäste in Gebäuden beherbergen können, die noch als landwirtschaftlich eingestuft sind, wie z. B. renovierte Ställe). Prüfen Sie die Die Planungsvorschriften der Gemeinde (PRG oder PUC) um sicherzustellen, dass die Beherbergung von Touristen an Ihrem Standort erlaubt ist. Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder sich in einem Gebiet mit Landschaftsbeschränkungen befindet, benötigen Sie zusätzliche Genehmigungen für alle Änderungen. Und schließlich, wenn das Gebäude durch die Renovierung zu einer großen Villa mit Pool und einem halben Dutzend Bädern wird, darauf achten, dass das Gebäude nicht in die gefürchtete Katasterkategorie "Luxus" fälltDas bedeutet, dass Sie viel mehr Steuern zahlen müssen, was es für künftige Käufer weniger attraktiv macht.
• Zustand und Anordnung des Gebäudes: Ist Ihre Immobilie physisch für die Aufnahme geeignet? Überlegen Sie: Haben Sie Gästezimmer die mit minimalen Änderungen den Gästen gewidmet werden können? Gibt es genug Badezimmer (Die italienischen Vorschriften verlangen oft mindestens ein Badezimmer für jeweils 3-4 Gäste und manchmal ein Badezimmer für mindestens 6 Gäste; einige Regionen bestehen darauf, dass ab einer bestimmten Anzahl von Zimmern eines ausschließlich für Gäste sein muss). Wenn Sie nur ein Familienbadezimmer im Haus haben und 3 Paare beherbergen wollen, ist das in den meisten Regionen nicht möglich - Sie müssen möglicherweise zusätzliche Bäder einrichten oder eines nur für Gäste vorsehen. Prüfen Sie auch die Zimmergrößen: in der Regel sind es etwa 8 m² für ein Einzelzimmer, 14 m² für ein Doppelzimmer ist das gesetzliche Minimum. Wenn Ihre Zimmer sehr klein sind, dürfen Sie sie möglicherweise nur als Einzelzimmer vermieten. Die Anforderungen an die Deckenhöhe, die Belüftung und die Fenster müssen gemäß den Wohnungsvorschriften erfüllt werden. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Apartment in einer Wohnanlage handelt, erlaubt die Wohnanlagenverordnung B&B-Aktivitäten? (Die Wohnungsaufsichtsbehörden können dies nicht gänzlich verbieten, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, aber sie können gewisse Beschränkungen auferlegen).
• Sicherheitsmerkmale: Verfügt die Immobilie bereits über Sicherheitsmaßnahmen wie Rauchmelder, Feuerlöscher, sichere Elektro- und Gassysteme? Wenn nicht, können Sie diese leicht installieren? Sie sollten über eine moderne elektrische Verkabelung (mit Schutzschalter) verfügen und vielleicht Folgendes in Betracht ziehen Notbeleuchtung in Fluren. Wenn sich die Gästezimmer in einem oberen Stockwerk befinden, gibt es einen alternativen Notausgang oder zumindest eine ausreichend breite Treppe? Beurteilen Sie etwaige Gefahren (z. B. einen Swimmingpool, einen Teich, steile Treppen usw.) und wie Sie diese für die Gäste entschärfen werden. Es ist besser, diese Fragen vor der Eröffnung zu klären (z. B. Absperrung des Poolbereichs, Anbringen von Handläufen usw.).
• Standort und touristische Nachfrage: Gibt es eine Nachfrage nach Unterkünften in Ihrer Gegend? Recherchieren Sie Ihre Umgebung auf Buchungsseiten - gibt es andere B&Bs oder Agriturismi und wie gut sind sie ausgelastet (prüfen Sie deren Kalender oder Bewertungen) und schauen Sie auf jeden Fall in der Magic Towns-eigenen Datenbank nach, wie "touristisch" Ihre Zielorte sind. Stadtentdecker. Wenn Sie in einer berühmten Gegend sind (Chianti, Amalfiküste, See Gardausw.), ist die Nachfrage gegeben, aber auch der Wettbewerb, und Sie werden sich selbst ausbluten, wenn Sie überhaupt eine Immobilie kaufen. Wenn Sie sich in einer weniger bekannten Gegend befinden, sollten Sie eine Touristenmagnet: Sind Sie in der Nähe eines Pilgerweges, eines Wanderweges, einer sehenswerten Burg, einer Universität, eines Industriegebietes (Geschäftsreisen) oder eines anderen Ortes, der Besucher anzieht? Vielleicht schaffen Sie die Nachfrage, indem Sie etwas Einzigartiges anbieten (z. B. ein Yoga-Retreat in den Bergen). In jedem Fall sollten Sie Ihren potenziellen Markt kennen. Eine Immobilie kann wunderschön sein, aber wenn niemand in diese Gegend kommt, brauchen Sie einen sehr starken Marketingplan oder ein Nischenangebot. Versuchen Sie, mit unserem Town Explorer eine Mischung aus erschwinglichen Immobilienpreisen, guter Infrastruktur und mäßigem Touristenaufkommen zu finden.
• Zugänglichkeit und Annehmlichkeiten: Wie gelangen die Gäste zu Ihrer Immobilie? Wenn es sehr abgelegen ist, kann das ein Teil des Charmes sein, aber Sie müssen eine klare Wegbeschreibung geben und sie vielleicht beim ersten Mal treffen. Gibt es Parkmöglichkeit verfügbar (in ländlichen Gebieten fast obligatorisch - viele Gäste werden mit dem Auto kommen)? Wenn nicht auf Ihrem Grundstück, gibt es in der Nähe einen öffentlichen Parkplatz? Wenn Sie auf einem Bauernhof Wohnmobile oder ähnliches erwarten, haben Sie dann flaches Land, um sie unterzubringen? Denken Sie an die grundlegenden Erwartungen der Gäste: zuverlässige Stromversorgung, heißes Wasser (mit ausreichender Boilerkapazität für mehrere Duschen), Heizung im Winter, vielleicht eine Klimaanlage oder zumindest ein Ventilator im Sommer. Wi-Fi ist für die meisten Reisenden fast ein Muss - Können Sie in der Immobilie eine gute Internetverbindung bekommen? Wenn Ihr Standort bekanntermaßen ein schwaches Signal oder Stromausfälle aufweist, sollten Sie planen, wie Sie diese Probleme abfedern können (4G-Router als Backup, Starlink, Generator für Notfälle usw.).
• Finanzielle Machbarkeit: Bewerten Sie die Wirtschaft. Welche Investitionen sind erforderlich, um das Haus für Gäste bereit zu machen (Renovierung, Einrichtung, Bettwäsche, Website usw.), und haben Sie das entsprechende Budget? Sobald der Betrieb läuft, schätzen Sie Ihre jährlichen Kosten (Versorgungsleistungen, Instandhaltung, Versicherung, Steuern, Marketing) und ermitteln Sie, wie viele Übernachtungen zu welchem Preis Sie benötigen, um kostendeckend zu arbeiten. Es ist ratsam, in den ersten Jahren mit einer konservativen Belegungsrate zu rechnen (anfangs vielleicht 25-30%, dann 50%+, wenn Sie mehr Gäste haben). Wird der lokale Markt die von Ihnen benötigte Übernachtungsrate tragen? Wenn Sie zum Beispiel in Ihrer Gegend nur 60 € pro Nacht verlangen können und Sie 2 Zimmer haben, beträgt Ihr Bruttoeinkommen selbst bei voller Belegung 120 € pro Nacht - bestenfalls vielleicht 15 000 € pro Jahr - reicht das für Ihre Ziele aus? Wenn nicht, muss Ihr Projekt entweder skaliert (mehr Zimmer oder höhere Preise durch mehr Luxus) oder überdacht werden. Berücksichtigen Sie auch die Steuern: Wenn Sie nicht unternehmerisch tätig sind und andere Einkünfte haben, werden die B&B-Einkünfte möglicherweise zu Ihrem Grenzsteuersatz besteuert; wenn Sie sich für ein Forfettario entscheiden, sollten Sie das Szenario 5%/15% auf 40% in Betracht ziehen usw. Und denken Sie bei Agriturismi daran, das landwirtschaftliche Einkommen mit einzubeziehen. Tipp: Es ist hilfreich, eine Mini Geschäftsplan - nicht unbedingt für die externe Finanzierung, sondern für sich selbst, um die Rentabilität zu gewährleisten. Fügen Sie einen Abschnitt darüber ein, wie Sie mit der Flaute umgehen werden (werden Sie schließen, um die Kosten zu senken, oder werden Sie versuchen, einen anderen Markt wie digitale Nomaden im Winter anzusprechen?)
• Einhaltung der Vorschriften und Bereitschaft zum Papierkram: Sind Sie bereit, die Bürokratie zu bewältigen, oder haben Sie dafür Unterstützung? Wenn Papierkram und die italienische Sprache abschreckend wirken, ist Ihre Immobilie vielleicht trotzdem ein guter Kandidat, aber Sie möglicherweise einen Berater oder Bevollmächtigten benötigen, der bei der Navigation hilft. Planen Sie etwas Zeit (und ggf. Geld) für Verwaltungsaufgaben ein, insbesondere während der Einrichtung. Denken Sie auch an etwaige Sondergenehmigungen: Wenn Ihr Haus z. B. in einem Erdbebengebiet liegt und Sie Räume hinzufügen, müssen diese dann baulich geprüft werden? Wenn Sie einen Pool für Gäste einrichten, müssen Sie sich um weitere Genehmigungen und Sicherheitsmaßnahmen kümmern. Nichts davon ist ein Grund zum Feiern, aber man sollte sich über die folgenden Punkte im Klaren sein bürokratischer Aufwand in Italien. Geduld und Organisation sind hier Ihre Freunde.
• (Agriturismo spezifisch) Bewertung des Betriebs: Wenn Sie einen Agriturismo in Betracht ziehen, sollten Sie Ihre landwirtschaftliche Ressourcen: Haben Sie genug Land, um glaubwürdig Landwirtschaft zu betreiben? (Es gibt kein festes Minimum, aber Sie sollten einige Hektar haben - viele Regionen schreiben keine genaue Zahl vor, sondern konzentrieren sich auf den Ertrag. Ein "Bauernhof" von einem Hektar könnte jedoch für Aufsehen sorgen, es sei denn, es handelt sich um eine intensive Bewirtschaftung wie Hydrokultur, Pilze oder eine Sonderkultur). Was werden Sie produzieren? Gibt es dafür Fachleute vor Ort (z. B. Nachbarn, die Ihnen helfen können, die Käseherstellung oder den Olivenanbau zu erlernen)? Sind die landwirtschaftlichen Gebäude für eine Umnutzung geeignet? Alte Scheunen müssen möglicherweise umgebaut werden; achten Sie auf denkmalschutzrechtliche Einschränkungen. Wenn Vieh auf dem Hof gehalten werden soll, denken Sie über mögliche Probleme nach (Gäste sehen die Tiere oft gern, riechen sie aber nicht allzu gern - Abfallentsorgung und Umzäunung sind wichtig). Verfügt der Hof über die erforderlichen Versorgungseinrichtungen (Wasserversorgung, Bewässerung usw.), um sowohl die Landwirtschaft als auch die Unterbringung der Gäste zu unterstützen? Wenn Sie ein Grundstück kaufen, um einen Agriturismo zu betreiben, sollten Sie Due-Diligence-Prüfung der Wasserrechte, Brunnenkapazität usw. denn ein abgelegener Bauernhof ist möglicherweise nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen, und Sie benötigen ausreichend Wasser zum Duschen, Reinigen sowie für Ihre Pflanzen und Tiere. Stellen Sie sicher, dass Sie die Kriterien für den "Anschluss an die Landwirtschaft"Sie sollten sich erkundigen, ob der Betrieb bereits von früheren Eigentümern als landwirtschaftlicher Betrieb registriert wurde oder ob Sie ihn problemlos als neuen Betrieb registrieren lassen können. Wenn Sie vorhaben, Zuschüsse zu beantragen, bereiten Sie die Unterlagen vor (Geschäftsplan, Zeugnisse, wie z. B. eine landwirtschaftliche Ausbildung oder ein landwirtschaftlicher Hintergrund - wenn Sie keine haben, sollten Sie einen Kurs besuchen oder mit einem Agronomen zusammenarbeiten). Wir haben es schon dreimal geschrieben, wir sagen es Ihnen noch einmal: Wenn Sie Erfolg haben wollen, sollten Sie sich mit einem vertrauenswürdigen lokalen.
• Gemeinschaft und Marketing passen zusammen: Und schließlich sollten Sie überlegen, ob Sie und Ihre Immobilie passen in die Gemeinde und den Markt. Wenn Ihr Haus in einem ruhigen Dorf liegt, in dem nur ältere Menschen leben, kann das plötzliche Kommen und Gehen von Touristen zu Reibereien führen - aber wenn man respektvoll damit umgeht (z. B. den Lärm einschränkt, die Gemeinde einbezieht, indem man die örtliche Trattoria empfiehlt usw.), kann das positiv sein. Oftmals werden Sie von den Einheimischen dankbar aufgenommen, wenn Sie einer sterbenden Stadt neue Impulse geben. Aber es ist hilfreich, wenn Sie die Stimmung vor Ort einschätzen: Haben andere in der Nähe erfolgreich ein B&B eröffnet? Sind sie auf Widerstand gestoßen oder wurden sie willkommen geheißen? Denken Sie auch darüber nach, wie sich Ihr Anwesen von anderen abhebt: Haben Sie eine atemberaubende Aussicht, eine einzigartige Geschichte (z. B. eine alte Mühle, die Sie restauriert haben) oder besondere Annehmlichkeiten (wie einen Pizzaofen oder ein Yogastudio), die eine bestimmte Art von Gästen anziehen können? Identifizieren Sie Ihr "USP" (Alleinstellungsmerkmal) wird bei der Vermarktung wichtig sein - und sie sollte auf den Merkmalen oder der Lage Ihrer Immobilie beruhen. Wenn nichts Offensichtliches vorhanden ist, können Sie es schaffen (z. B. indem Sie persönliche Malstunden anbieten, wenn Sie Künstler sind, oder indem Sie es als digitalen Rückzugsort ohne Fernseher positionieren usw.). Die Immobilie sollte sich für das Thema oder die Stimmung eignen, die Sie fördern möchten.

Wenn viele der Antworten in dieser Checkliste positiv sind, dann herzlichen Glückwunsch - Ihre Immobilie ist wahrscheinlich ein guter Kandidat für ein B&B oder einen Bauernhof! Wenn Sie einige Schwachstellen gefunden haben, bedeutet das nicht, dass es unmöglich ist, aber Sie müssen diese beseitigen (vielleicht in Renovierungen investieren oder den Umfang oder die Art der Bewirtung ändern). In Italien gibt es ein Sprichwort, "carta canta" - "Papier singt", d.h. wenn es schriftlich vorliegt und in Ordnung ist, dann zählt das. Indem Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie die rechtlichen und praktischen Anforderungen erfüllt, bereiten Sie sich auf eine angenehme Reise vor, auf der Sie Gäste in bella Italia willkommen heißen können. Buon lavoro - und viel Erfolg für Ihr Gastfreundschaftsprojekt auf dem italienischen Lande!

Quellen: Offizielle regionale Tourismusgesetze und -richtlinien (Veneto L.R.11/2013; Toscana L.R.86/2016; Sicilia L.R.32/2000; u.a.), italienische nationale Gesetze zum Agrotourismus (L.96/2006) und zur öffentlichen Sicherheit (D.Lgs 286/1998 art.7), Entscheidungen der Agenzia delle Entrate zu cedolare secca und forfettario, ISTAT-Berichte und expat-orientierte Analysen.

Dieser Artikel bietet einen allgemeinen Fahrplan - überprüfen Sie immer die aktuellen örtlichen Vorschriften und ziehen Sie bei Bedarf Fachleute hinzu, bevor Sie Ihr B&B oder Ihren Agriturismo in Italien eröffnen. Viel Glück oder, wie die Italiener sagen, in bocca al lupo!