[00:00:08] Alessia: Velkommen tilbage til Magic Towns Italy-podcasten. Vi er Miles og Alessia, der som altid er her for at give dig hurtig, brugbar viden om emner, der virkelig betyder noget for store beslutninger i livet.
[00:00:20] Miles: Vi taler om Italiens utrolige tiltrækningskraft.
[00:00:22] Du ved, La Dolce Vita, og det forstærkes ofte nu af dette fantastiske 7% flat tax-incitament. Det trækker virkelig expats og pensionister til Italiens mindre byer.
[00:00:34] Alessia: Det lyder idyllisk, men sådan et stort skridt. Det kræver, at man stiller nogle svære spørgsmål. Og dagens spørgsmål er et stort et af slagsen. Seismisk risiko, jordskælv. Hvis du planlægger at flytte til Italien, er det ikke bare interessant trivia. Det er helt afgørende due diligence, ligesom at få styr på sit visum eller sin sundhedspleje.
[00:00:49] Miles: Jeg kunne ikke være mere enig. Og vi vil gerne formulere det korrekt. Det handler ikke om at skræmme nogen væk. Det handler om at træffe ansvarlige, informerede valg. Nogle dele af Italien er seismisk aktive. Det er et faktum, ligesom at der er jordskælv i Californien eller orkaner i Florida. Man undgår ikke nødvendigvis de steder, vel? Men man har helt sikkert en anden tilgang til det at bygge, købe ejendom og sikre den. Vores mål her er enkelt: At hjælpe dig med at flytte med selvtillid og kende den reelle risikoprofil for det sted, du planlægger at bosætte dig, så du har fuldstændig ro i sindet.
[00:01:21] Alessia: Okay, perfekt. Vi fokuserer på Italiens ret unikke geologiske situation og specifikt på, hvordan det seismiske kort overlapper med de regioner, der kvalificerer sig til den virkelig attraktive 7%-skattelettelse.
[00:01:33] Miles: Først og fremmest skal man forestille sig Italiens geologi. Det ligger lige midt i et kollisionspunkt, hvor den afrikanske tektoniske plade dybest set gnider sig ind under den eurasiske plade.
[00:01:43] Dette pres, denne kompression, er det, der har skabt Italiens smukke bjerge gennem årtusinder, men det betyder også, at jordskælvsrisikoen slet ikke er ensartet. Den er meget regional, næsten ujævn. Du kan bogstaveligt talt køre i en time. Måske mindre og gå fra et område med høj risiko til et praktisk talt inaktivt område fire.
[00:02:04] Det er en rigtig geologisk mosaik. Så lad os måske udpege de højeste risikozoner først. Ikke overraskende er meget af dette centreret omkring Apenninerbjergene, den lange forrevne rygrad, der løber lige ned i midten af landet.
[00:02:18] Det fungerer som den strukturelle rygrad, der strækker sig fra regioner som Umbrien og Abruzzo ned gennem Campania Basilicata. Især de centrale Apenniner er kendt som en af de farligste seismiske zoner i Europa.
[00:02:32] Alessia: Så det dramatiske bjerglandskab, vi ofte ser for os, er smukt, men det er også et visuelt tegn på de stærke geologiske kræfter nedenunder.
[00:02:41] Miles: Det er en god måde at sige det på. Og ud over den store Apenninerkæde er der andre vigtige hotspots, især i syd. Calabrien, tåen på støvlen, har en veldokumenteret, ofte tragisk historie med store jordskælv, især den sydvestlige spids, der vender ud mod Sicilien. Og så er der selve det østlige Sicilien, områderne omkring Catania og Messina.
[00:03:04] Jeg mener, når man ser virkelig dramatiske landskaber som skyhøje klipper eller aktive vulkaner som Etna i nærheden, ser man bogstaveligt talt beviset på disse enorme tektoniske kræfter, der er på spil, ikke sandt.
[00:03:16] Alessia: Okay, det er her, det bliver rigtig interessant. Jeg tror, at de lyttere, der specifikt kigger på 7%-skatteordningen. Vi har identificeret denne form for aktiv geologisk rygsøjle, men hvad nu, hvis nogens hovedprioritet er stabilitet, som den absolut lavest mulige seismiske risiko, men de stadig vil have den skattefordel, hvor skal de så lede? Lad os tale om sikre havne.
[00:03:37] Miles: De geologiske sikkerhedszoner er færre, men de er meget tydelige. Øverst på listen. Sardinien Sardiniens geologi er anderledes. Det er bygget på gammelt, ikke-vulkansk granitgrundfjeld. Det gør det til Italiens mest stabile region. Seismisk set. Den er næsten udelukkende klassificeret som zone fire. Det er den laveste risikokategori, og der har stort set ikke været nævneværdige jordskælv i historisk tid.
[00:04:02] Hvis du vil have så tæt på et jordskælvssikkert Italien, som du kan komme, er Sardinien dit sted.
[00:04:07] Alessia: Så skiller Sardinien sig virkelig ud. Det er vigtig information for alle, der måske sætter pris på en god nats søvn frem for en dramatisk udsigt over klipperne.
[00:04:14] Miles: Helt sikkert. Den anden sikre zone denne gang på fastlandet er det sydlige Puglia. Tænk på Salento-halvøen, støvlens hæl.
[00:04:22] Den seismiske risiko falder betydeligt. Det meste af dette område falder ind under zone tre, nogle gange endda zone fire. Og landskabet fortæller også historien, gør det ikke? Det er generelt flade eller blidt bølgende bakker, der er berømte for olivenlunde, ikke takkede bjerge.
[00:04:37] Alessia: Okay, den afgørende forbindelse, politikken og geologien, den 7%-skatteordning, er designet til at puste liv i mindre samfund, ofte inde i landet, som regel byer med færre end 20.000 mennesker. Og her er det potentielle problem. Nogle gange er de samfund, der har mest brug for genoplivning, netop dem, der tidligere har været hårdt ramt af katastrofer, herunder jordskælv.
[00:05:01] Miles: Det er virkelig den centrale ironi, er det ikke? Politikken er grundlæggende rettet mod at genbefolke visse områder. Da ordningen blev indført, inkluderede den bevidst mange afsidesliggende landsbyer, især i de centrale Apenniner, som blev fuldstændig ødelagt af jordskælvene i 2016. Incitamentet var til dels designet til netop at hjælpe med at genopbygge disse samfund, både fysisk og økonomisk.
[00:05:25] Alessia: Så hvis vi fokuserer på de regioner, der tilbyder 7%-skattelettelsen, men falder ind under de højere risikozoner, vi talte om, hvilken skal folk så være særligt opmærksomme på? Høj belønning måske, men helt sikkert højere risiko.
[00:05:37] Miles: Du skal helt sikkert kigge på Calabrien og Sicilien igen, du kan finde nogle helt fantastiske, charmerende borghi der kvalificerer sig til skattelettelsen.
[00:05:45] Det er der ingen tvivl om. Men du vælger bevidst at bo i et område med en kendt historie med betydelige seismiske hændelser. Vi er nødt til at huske ting som 1908 Messina jordskælv, der ikke bare var ødelæggende. Det lagde stort set både Messina på Sicilien og Reggio Calabria på den anden side af strædet ned. Titusinder af mennesker mistede livet. Det er en tankevækkende historisk kontekst, når man ser på ejendomme ved Calabrias kyst eller på det østlige Sicilien.
[00:06:12] Alessia: Hvad med de smukke regioner i Apenninerne, Abruzzo, Molise, Basilicata, de klassiske maleriske middelalderbyer på bakketoppene. Det er drømmebilledet for så mange mennesker, der flytter til Italien.
[00:06:22] Miles: Det er virkelig storslåede steder, men geografisk set ligger de ofte direkte på eller meget tæt på aktive forkastningslinjer, og vi har set store skælv der for relativt nylig.
[00:06:32] Tænk på katastrofen i Abruzzo i 2009, eller hvis vi går lidt længere tilbage, Irpinia-jordskælvet i 1980, som ramte Campania og Basilicata hårdt. Et virkelig kritisk punkt her er, hvor hurtigt risikoniveauet kan ændre sig. Du kan nyde livet på Amalfikysten i Campania, som for det meste er lavrisikozone fire, ikke sandt? Men måske er din ven flyttet bare 30 eller 40 kilometer ind i landet østpå i bjergene, stadig i Campania, og pludselig befinder de sig i højrisikozone 1. Forskellen kan være markant over korte afstande.
[00:07:04] Alessia: Det virker som det vigtigste at tage med sig, når man er på jagt efter et sted.
[00:07:07] Miles: Helt klart, ja. 7%-programmet tilbyder en bred vifte af valgmuligheder, en stor menu, men i sidste ende er det dig, der flytter, der skal beslutte, hvor dit personlige komfortniveau ligger i forhold til risiko. Er det den betagende udsigt fra en bakketop i en landsby i Apenninerne, der følger med en højere seismisk klassifikation, eller er det den ro i sindet, du måske får fra en mere rolig og stabil landsby i Puglia eller Sardinien?
[00:07:30] Det er en afvejning.
[00:07:31] Alessia: Okay, lad os dreje lidt på selve bygningerne. Vi falder alle for den gamle italienske arkitektur, de tykke stenmure, der er århundreder gamle, de tunge træbjælker. Men vent, er det ikke netop det, der gør dem stærke? Er en gammel tyk sten bedre end moderne beton? Er det ikke en del af charmen og værdien?
[00:07:49] Miles: Det er en meget almindelig tanke, men det er faktisk en misforståelse, når det drejer sig om jordskælvssikkerhed. Det rammer lige ned i hjertet af den strukturelle udfordring. En stor del af den historiske boligmasse i disse landsbyer er, hvad ingeniører kalder uarmeret murværk. Disse bygninger ser utroligt solide ud. De er beregnet til at håndtere lodret vægt, taget, gulvene, tyngdekraften, der trækker ned.
[00:08:10] Men problemet er, at de blev bygget, længe før vi forstod de kræfter, der er involveret i et jordskælv, især de laterale eller sidelæns rystelser, og uarmeret murværk mangler den indre struktur. Som stålarmering eller ordentlige forbindelser til at holde det hele sammen. Når jorden bevæger sig horisontalt, kan de tykke vægge i bund og grund bøje sig udad og smuldre, fordi der ikke er noget, der binder dem tilstrækkeligt sammen mod de sidelæns kræfter.
[00:08:37] Derfor er det tragisk nok i næsten alle større italienske jordskælv gennem historien disse smukke gamle murstensbygninger, der lider den mest katastrofale skade. En moderne, korrekt armeret betonkonstruktion er designet til at absorbere og sprede den laterale energi meget, meget bedre.
[00:08:55] Alessia: Så hvis drømmehuset er det 400 år gamle palads, er vi nødt til at være realistiske omkring dets iboende sårbarheder fra dag ét. Hvordan kan det sammenlignes med moderne italienske byggestandarder?,
[00:09:06] Miles: Nat og dag, virkelig. Nyere byggeri, især alt, der er bygget efter de store opdateringer af reglerne efter jordskælvene i 2003 og derefter styrket igen efter den 21. juni 2018.
[00:09:17] Skal følge ekstremt strenge antiseismiske regler. Disse moderne huse har typisk rammer af armeret beton, særlige typer fundamenter og forankringssystemer, som alle er designet til at bøje og sprede energien fra et jordskælv. De er konstrueret til at modstå betydelige rystelser med minimal strukturel skade og beskytter beboerne.
[00:09:37] Alessia: Okay, men her er den gode nyhed, ikke? Du behøver ikke nødvendigvis at opgive drømmen om at eje et gammelt stenhus. Italien har sat meget fokus på retrofitting.
[00:09:45] Miles: Ja, og det er en potentiel game changer for købere. Eftermontering betyder, at man opgraderer en eksisterende ældre bygning for at forbedre dens seismiske modstandsdygtighed.
[00:09:54] Det indebærer ofte ting som at installere vandrette stålstænger gennem væggene for at holde dem sammen eller at tilføje armerede betonbælter eller ringbjælker på gulvniveau for at styrke strukturen. Og den helt afgørende oplysning her for alle, der overvejer at købe, er Sisma-bonussen. Det er et stort skatteincitament fra regeringens side. Den kan give betydelige skattefradrag, som ofte dækker en meget stor procentdel, op til 80 eller 85% af omkostningerne til specifikt seismisk forstærkningsarbejde op til et ret højt udgiftsloft, ofte over $90.000 pr. ejendomsenhed. Det gør eftermontering til en meget mere økonomisk bæredygtig mulighed.
[00:10:35] Det kan forvandle et potentielt sårbart historisk hus til et meget mere sikkert og modstandsdygtigt hjem.
[00:10:41] Alessia: Det er fantastisk. En stor økonomisk hjælp, som absolut skal være en del af købsberegningen. Ja, det er det. Okay. Så når du rent faktisk er der og ser på ejendomme, hvilke praktiske råd kan vi så give? Hvordan vurderer man et sted på stedet?
[00:10:55] Miles: Det er rigtigt. Du er nødt til at tage din detektivhat på. Kig efter visuelle tegn på tidligere seismisk stress. Hold øje med de afslørende diagonale revner i puds eller murværk, især i nærheden af hjørner eller åbninger som døre og vinduer. Læg mærke til områder, der ser ud til at være blevet kraftigt lappet eller repareret, eller dør- og vinduesrammer, der ser ud til at være lidt skæve.
[00:11:19] Det kan alt sammen være tegn på, at bygningen tidligere har været udsat for rystelser og er blevet repareret. Det er ikke automatisk et rødt flag, hvis reparationerne blev udført korrekt ved hjælp af moderne teknikker. Men du er nødt til at kende dens historie og ikke tøve med at tale med de lokale, naboer, den person, der driver den lokale café.
[00:11:37] De har ofte en lang hukommelse og kan være overraskende ærlige om en bygnings historie, hvilke huse der har klaret sig godt igennem fortidens begivenheder, og hvilke der ikke har.
[00:11:46] Alessia: Et godt råd. Det er et godt råd. Lad os prøve at finde frem til en vigtig tjekliste for due diligence-trin i forbindelse med boligjagt for at få mest mulig ro i sindet. Hvor skal man starte?
[00:11:54] Nummer et, tjek den seismiske zone. Vi har nævnt det, men det er fundamentalt. Hver by, hver kommune har en officiel seismisk klassifikation. Zone et er den højeste risiko, hvilket betyder, at destruktive skælv anses for relativt sandsynlige. Zone fire er den laveste risiko, hvor der kun forventes mindre rystelser. Du er nødt til at kende denne klassificering.
[00:12:15] Det dikterer bygningsreglementet for ethvert renoveringsarbejde, og helt afgørende har det stor indflydelse på forsikringsomkostningerne. Og husk, Sardinien er næsten helt stabilt. Zone fire, ikke? Nummer to, vælg nyere byggerier eller bekræftede renoveringer. Hvis du kigger på en ældre ejendom, skal du absolut bede om dokumentation, bede om ingeniører, rapporter, kvitteringer for forstærkning, arbejdsbevis for, at bonussystemet blev krævet, og at arbejdet blev udført.
[00:12:43] Hvis sælgerne ikke kan fremlægge et solidt bevis på en ordentlig seismisk opgradering, bør du nok gå ud fra, at den ikke er blevet udført efter moderne standarder.
[00:12:50] Miles: Nummer tre: Få lavet en ordentlig bygningsundersøgelse. Det er ikke til forhandling. Du har virkelig brug for en kvalificeret teknisk ekspert. I Italien udfyldes denne rolle ofte af en _geometra _ eller nogle gange en specialiseret bygningsingeniør.
[00:13:02] Det er vigtigt at forstå en Geometra er ikke helt det samme som en landmåler i Storbritannien eller USA. De er ofte højt kvalificerede tekniske fagfolk, der håndterer undersøgelser og papirarbejde, men du skal sikre dig, at den person, du ansætter, har specifik ekspertise i at vurdere seismisk modstandsdygtighed. De skal vurdere bygningens jordskælvsparathed og rådgive om eventuelle nødvendige forbedringer, ikke bare tjekke ejendomsgrænser.
[00:13:29] Alessia: Nummer fire: Budgetter med potentielle forstærkninger. Hvis du forelsker dig i et ældre stenhus, der skal opgraderes, skal du indregne de omkostninger i dit samlede budget. Selv med den fantastiske hjælp fra SMA-bonussen vil der være omkostninger, og du skal sørge for at samarbejde med en kvalificeret bygningsingeniør, som kender den lokale praksis for antiseismisk byggeri.
[00:13:48] Du må ikke skære hjørner her. Og det fører til et vigtigt økonomisk punkt, især for udstationerede og pensionister med et budget. Nummer fem, forstå og indregn jordskælvsforsikring. Dette er så vigtigt. Almindelige italienske husforsikringer dækker generelt ikke jordskælvsskader. Det er en separat tillægspolice og en ekstra omkostning.
[00:14:08] Og her er det vigtigste link tilbage til zonerne. Hvis du vælger den fantastiske landsby i zone 1 med den utrolige udsigt, kan din årlige jordskælvsforsikringspræmie nemt blive. Tre, fire eller endnu flere gange højere end det, du ville betale for den samme dækning i zone fire på Sardinien. Det er en reel løbende årlig omkostning, som direkte påvirker den økonomiske fordel ved 7%-skattelettelsen.
[00:14:32] Du er nødt til at køre de tal.
[00:14:34] Miles: Det er en kritisk budgetpost.
[00:14:35] Alessia: Og til sidst,
[00:14:36] Miles: nogle grundlæggende sikkerhedspunkter.
[00:14:38] Alessia: Ja, almindelig sund fornuft. Kend de sikre steder i dit hjem. Hvis det ryster. Begynd under solide borde og forstærkede døråbninger mod indvendige vægge. Hav et grundlæggende nødkit klar. Overvej også de umiddelbare omgivelser.
[00:14:52] Et hus på en meget stejl skråning eller i nærheden af en klippekant kan være udsat for yderligere risiko for jordskred under eller efter et skælv. Generelt er det mere sikkert at bygge på fladt, solidt grundfjeld end på dyb, blød jord eller stejle bjergskråninger. Så for at opsummere er det vigtigste at træffe en informeret beslutning. Du skal veje din personlige risikotolerance op mod den ubestridelige charme og de økonomiske fordele ved den by, du har valgt.
[00:15:17] Du behøver ikke nødvendigvis at undgå områder med en vis seismisk risiko, men du skal absolut gøre dit hjemmearbejde med hensyn til den specifikke placering og, hvilket er afgørende, selve ejendommens strukturelle integritet. Tag disse vurderings- og beredskabstrin alvorligt.
[00:15:31] Miles: Nemlig at tage den strukturelle vurdering alvorligt, at budgettere med potentielle opgraderinger og at få den rigtige forsikring.
[00:15:36] Det er alt sammen bare en del af at omfavne livet i Italien, ansvarligt og bevidst. Masser af expats lever lykkeligt og trives, selv i områder med højere seismiske klassifikationer, fordi de tog disse skridt. Det er bare endnu en del af tilpasningsprocessen, ligesom at lære sproget eller navigere i bureaukratiet.
[00:15:56] Alessia: Det er en dybt personlig afvejning af de økonomiske og følelsesmæssige aspekter. Men nu har du forhåbentlig flere af de data, du har brug for til at træffe et klogt valg.
[00:16:05] Miles: Det er godt sagt. Og hvis du vil have mere detaljerede oplysninger om selve 7%-skatteordningen, regionale risikokort, finde kvalificerede fagfolk og generelt gøre dine flytninger mere smidige, anbefaler vi bestemt, at du tjekker Magic Towns Italy. Mange tak, fordi du ville være med. God rejse og god fornøjelse. God rejse og held og lykke.
English
French
German
Italian
Danish