Trappole per gli immobili in Italia: Intervista all'agente immobiliare Justin Curtis Mavity

Luca: Buon sabato a tutti. Bentornati al podcast Magic Towns Italia

Questa settimana abbiamo un ospite speciale. Justin Curtis Mavity. È stato un agente immobiliare, uno dei pochissimi agenti immobiliari americani qualificati e autorizzati in Italia.

Dopo 10 anni di permanenza nel Paese, ha molto da dire sull'acquisto di un immobile, su quali zone scegliere e quali evitare. Le sue parole si sentono subito.

Piacere di conoscerti Justin.

Justin: Anche tu. Luca.

Luca: Credo che sarebbe interessante partire da come siete arrivati in Italia.

Justin: Nel 2017. Ero un'insegnante da circa 15 anni. Ero un'insegnante di musica, in una scuola media pubblica in un sobborgo di Denver. E avevo sempre avuto questo amore per l'Italia. Ero già stata in vacanza diverse volte, e in effetti è così che ho scoperto che l'Italia è un paese che non ha bisogno di essere visitato. Bologna. Ci siamo fermati a Bologna e ho detto: "Wow, questo posto è magico".

Ho studiato l'italiano per un anno, un anno intero, e prima di cominciare a mettere i piedi per terra e poter essere, insomma, funzionale.

In Italia,

Luca: Avevate una rete di contatti o avete scelto Bologna solo perché vi è piaciuta quando l'avete visitata? Ah..,

Justin: A Denver abbiamo un'amica italiana, Lucia, che è di Bologna. E così quello era... quello era il collegamento. Almeno c'era qualcuno a cui potevo rivolgermi in caso di emergenza.

Luca: Quindi è lì da quasi 10 anni?

Justin: Sì. Per la maggior parte dei 10 anni. Per la maggior parte dei 10 anni. È cambiato molto, onestamente. Voglio dire, quando sono venuto a Bologna per la prima volta, era... Era una città turistica in estate, certo, ma non quanto Firenze o Roma o Milano negli ultimi anni, soprattutto dopo l'esplosione del turismo COVID.

È... è evidente. E poi, naturalmente, maggio e luglio sono un vero e proprio caos se ci si trova in Piazza Maggiore. Già,

Luca: Questo non spiega ancora come sia entrato nel settore immobiliare, giusto?

Justin: Quindi, l'immobiliare negli Stati Uniti sarebbe sempre stato il mio piano di riserva, la mia seconda carriera, ho iniziato così [00:02:00] giovane che sarei potuto andare in pensione a 52 anni. Quest'anno compio 45 anni.

Luca: Vai a 81.

Justin: Sì, vai all'81. Esattamente. Dopo aver messo i piedi a terra qui, naturalmente ho dovuto insegnare l'inglese, come fanno molti di noi, per tirare avanti, sfamarsi e pagare l'affitto.

È stato un processo lungo diversi anni anche solo per entrare nel corso immobiliare e iniziare. Era già qualcosa che avevo in mente di fare. E così, quando sono arrivato qui, ho pensato: "Caspita, questa è una soluzione soprannaturale. Voglio dire, sono americano. È qualcosa che volevo fare. Non c'è nessuno che lo faccia qui, che io sappia.

Luca: Un divario enorme.

Justin: Sì, assolutamente.

Ho ottenuto la licenza immobiliare in primavera, nel maggio del 2023. Sono sicuro che conoscete bene questo processo: dovete fare l'esame scritto a scelta multipla e, se lo superate, dovete affrontare l'esame orale di fronte a una commissione di esperti e a un pubblico dal vivo.

L'ho superato e ho pensato: "Accidenti, mi prenderà chiunque". Così sono andata in tutte le grandi agenzie della città e mi hanno detto: "Puoi rispondere al telefono e fare traduzioni".

Luca: Davvero? [00:03:00]

Justin: Wow. Questo è tutto. È tutto quello che possiamo fare con te. E poi potrai lavorare.

Ma ho trovato una piccola agenzia locale. Neanche loro sapevano bene cosa fare di me, ma almeno mi hanno formato e sostenuto in ciò che volevo fare. A quel punto mi sono sentita pronta a mettermi in proprio.

Luca: Ma siete sopravvissuti.

Justin: Sono sopravvissuto.

Lo so, ma per quanto ne so, qui a Bologna, non c'è nessun altro che abbia la licenza per fare quello che faccio io.

Luca: Un sacco di persone senza patente.

Sì, certo. Certo. Soprattutto gli espatriati.

Justin: Oh sì, esattamente.

Luca: Cosa ne pensa?

Justin: Se si viene scoperti, si può essere multati per aver fatto questo illegalmente. E in teoria, dopo la terza volta si può andare in prigione. Nessuno va in prigione. Il pericolo per un cliente che lavora con una di queste persone è che la mia licenza e la mia assicurazione siano una garanzia per voi, giusto?

Quindi, se faccio qualcosa di negativo che danneggia la vostra transazione, potete rivalervi su di me.

Avete scelto di lavorare con qualcuno che non ha la licenza. Non avete alcuna possibilità di ricorso. Non avete modo di tutelarvi.

Luca: Ero curioso di sapere se siete ancora specializzati a Bologna o se vi siete allargati a livello nazionale,

Justin: Andrò fino in Puglia e lavorerò in tutto il Paese. Ci sono zone che tendo a evitare.

Non sono un grande fan della Sicilia, Roma è un animale particolare anche per quanto riguarda gli immobili.

Luca: Che tipo di clienti avete e queste persone sanno generalmente qualcosa dell'Italia prima di dirvi che voglio trovare una casa sul lago?

Justin: Per questo motivo sono molto chiara con i clienti e dico: "Che cosa stai cercando e dove vuoi che sia? Ed è davvero fondamentale che abbiano identificato il luogo. Perché l'Italia è molto grande e molto diversa da città a città e da regione a regione. Insomma, niente è uguale.

E quindi se non hanno questo in testa e dicono: "Beh, Justin, voglio una casa sul lago". Beh, in Italia ci sono molti laghi, uno diverso dall'altro. E l'altra cosa che dico loro è che bisogna esserci stati prima. Se voglio lavorare con voi, se avete intenzione di cercare una casa in un posto di lavoro. Como. Siete stati a Como? Pensi che ti piacerà Como? O stai solo [00:05:00] comprando Como? Perché si dà il caso che

Luca: molto, però.

Justin: Già. Succede spesso.

Luca: A quel punto iniziate a tenerli per mano. Sono stati, hanno visto la villa di George Clooney e vogliono quella della porta accanto.

Justin: Lavoro in modo molto collaborativo con i miei clienti: metto insieme un foglio di calcolo e tutti aggiungiamo qualcosa, quindi loro aggiungono qualcosa, io aggiungo qualcosa.

È un grande processo di eliminazione. Voglio che sentano che quello che stanno vedendo vale la pena di essere visto e non solo qualcosa che ho messo insieme per loro.

Gillian: Credo che ci sia capitato di trovarci di fronte a un agente che vuole dimostrare al venditore di aver fatto il lavoro. Quindi vi portano in immobili del tutto inappropriati solo per far entrare qualcuno dalla porta principale per i venditori.

Luca: Ehi, sto facendo il mio lavoro. Vi ho portato due compratori.

Justin: Sì, esattamente. Sì, esattamente. Guarda, e sono anche stranieri. Ti ho detto che avrei portato degli stranieri nella tua proprietà. Te l'avevo promesso, no?.

Luca: Quali sono, secondo lei, le principali differenze tra il sistema statunitense e quello italiano?

Justin: Da dove cominciamo?

Luca: Abbiamo tre [00:06:00] ore. Solo sul lato della proprietà

Justin: Tutti commentano il fatto che un'ispezione della proprietà, come quella che abbiamo negli Stati Uniti, non esiste. È possibile far venire un elettricista, un idraulico, un conciatetti e farsi un'idea generale della casa. Ma non c'è: "Sto vendendo la mia proprietà e ho intenzione di far ispezionare l'intera proprietà".

Qui non funziona. Se vogliamo questo tipo di servizio, dobbiamo davvero provvedere da soli.

Un'altra cosa importante è che le persone trovano davvero strano che venga loro richiesto di fare un'offerta e di versare immediatamente la caparra, e spesso, sapete, le persone si aspettano che come venditore, si aspettano che questo avvenga nelle loro mani, ma un buon agente non permetterà che questo accada.

Il denaro andrà comunque al notaio, come faccio io per i miei clienti.

Il documento va sempre dal notaio, anche se vi costa un po' di soldi tenerlo lì con il notaio, vale la pena di proteggersi se l'affare va a monte.

Gillian: Per esempio, in Inghilterra, quando si acquista un immobile, si devono fare tutte le due diligence prima che avvenga lo scambio, e questo può richiedere fino a quattro mesi e poi [00:07:00] si può perdere all'ultimo minuto o qualcosa può andare storto.

Mentre per me, in Italia, è molto più veloce.

Justin: È buffo che tu lo dica, Gillian, perché anche in questo caso ho lavorato con.., Assisi a dicembre con clienti del Regno Unito e mi hanno spiegato che l'affare può saltare. Anche il giorno in cui si dovrebbe chiudere, i venditori possono semplicemente andarsene e dire: "No, voglio venderla a qualcun altro".

Gillian: Corretto.

Justin: Per me è una cosa selvaggia. Una cosa su cui non sono d'accordo con te, però, è la velocità. Molti dei miei clienti vengono dagli Stati Uniti, non tutti ma molti sì, e sono sorpresi da quanto sia lento. Qui. Quindi si trovano dalla parte opposta e dicono: "Aspetta, sai, io sono un acquirente in contanti. Cosa vuol dire che ci vorranno quattro mesi per chiudere? Cinque mesi per chiudere.

Luca: Dipende molto dalla proprietà stessa. Ho visto proprietà chiudersi in pochi giorni. E ho visto, voglio dire, che ora abbiamo un contratto per una proprietà per quanto, due anni, ed è stato esteso per altri due anni.

Ma è la bellezza del sistema italiano, credo.

Justin: Sì.

Luca: Sì. Perché il notaio non lo farà. Perché il notaio non lo farà, il notaio è un tuo grande amico come acquirente.

Justin: [Il notaio lavora per voi acquirenti. Questa è la cosa fondamentale.

Luca: In effetti, un'ottima cosa da fare è far accettare l'offerta. Sapendo che a quel punto il notaio metterà in atto tutti gli accorgimenti possibili per far sì che tutto sia a posto.

Justin: Ma questa è un'altra cosa che è diversa, sapete, in Italia rispetto ad altri Paesi. In molti altri paesi, i coloni hanno già fatto tutto questo lavoro. Tutto questo lavoro prima di mettere la proprietà sul mercato, o almeno essere davvero consapevoli di ciò che sta arrivando in molti, molti altri Paesi. Mi sembra che i venditori siano in genere molto più preparati a vendere l'immobile di quanto non lo siano qui.

Gillian: Forse tu hai un'esperienza diversa, ma anch'io ho trovato che i vestiti venduti, vuoti, e sai, hanno letteralmente lasciato i vestiti nel guardaroba, tipo.

Justin: Un elemento fondamentale è inserire che il giorno stesso o il giorno prima della chiusura ci sarà un sopralluogo di ispezione. Con tutti i presenti.

Ma per quella proprietà ad Assisi, avevamo stabilito che tutto sarebbe stato vuoto, tutto sarebbe stato ripulito, pronto per l'uso. Siamo arrivati lì e tutti i magazzini erano pieni di cianfrusaglie, spazzatura, cyclette rotte. Così il notaio ha trattenuto 10.000 euro e ha detto: "Mi tengo questi soldi finché non adempiete agli obblighi del contratto".

Mi hai chiesto una cosa su cui voglio tornare anch'io. Mi hai chiesto se sono ancora uno specialista a Bologna?

Lavoro meno a Bologna che fuori Bologna. Penso che l'affitto e l'acquisto qui a Bologna siano diventati così costosi negli ultimi anni, e questo sta davvero allontanando le persone.

Luca: Sono molto curioso di capire da voi quali sono le aree di opportunità che vedete.

Justin: Penso che la Toscana settentrionale. È un'area molto poco conosciuta, tranne che per Lucca. A questo punto mi sembra che Lucca sia quasi come andare a Disneyland. Vado e ci sono famiglie americane che spingono bambini in passeggino. Per strada sento parlare solo inglese.

Luca: Ma la Lunigiana, credo sia quella a cui ti riferisci.

Justin: Esattamente. È davvero bello. Si possono comprare case meravigliose in pietra in questi piccoli villaggi che sono a piedi solo per 30.000, 40.000 euro.

Luca: Ha una storia interessante perché era una zona molto povera [00:10:00] ed è anche, a sorpresa, la zona più piovosa d'Italia. Quindi non si va lì necessariamente per il sole? No. Ma con il riscaldamento globale. Non credo che sia necessariamente una cattiva idea. Quando si va lì in estate, è come, oh, questo è in realtà bello

Justin: è davvero piacevole. Un'altra zona, e devo, sapete, dare un'occhiata alla mia zona d'origine. Bologna è una cosa a sé, ma nell'Appennino bolognese, nell'Appennino modenese e in quella zona si possono ancora acquistare immobili davvero splendidi, ville in pietra, casali, qualsiasi cosa si voglia a prezzi davvero ragionevoli.

Le colline sono un po' diverse da quelle di Siena. Non si tratta di un paesaggio ondulato e ondeggiante, ma è comunque assolutamente stupefacente. Opportunità a destra e a sinistra. Nessuno conosce ancora quest'area.

Luca: No, certo che no. Sono aree in cui lo spopolamento è stato massiccio negli ultimi 30 o 40 anni, e quindi la gente cerca disperatamente di liberarsi della casa dei nonni.

Già. Ma questo non significa che non siano belle. Anzi, come dice lei. Forse, se ci fossero dei toscani lì, farebbero fatica a vedere la differenza. Dico spesso alle persone che se le bendi, le porti in giro per l'Italia e dici: questa è la Toscana, diranno: "Sì, lo vedo".

Quella è la Toscana. Sì, non è la Toscana.

Justin: Non è la Toscana. Sì, esattamente.

Luca: Già. Ma se si toglie uno zero dal prezzo di vendita, si vede come la realtà sia diversa.

Justin: L'altra caratteristica di questa zona, qui vicino a Bologna, è che siamo ben collegati. Abbiamo l'aeroporto di Bologna, con un milione di voli in arrivo, in partenza e in arrivo ogni giorno. La stazione ferroviaria di Bologna, naturalmente, è uno snodo importante per i treni che attraversano tutta l'Italia e che vanno verso nord e verso sud. Quindi, voglio dire, per chiunque arrivi. È un ottimo punto di partenza.

Luca: È da prendere per le persone che si prendono il tempo di uscire dai sentieri battuti. Spero che sempre più persone straniere vadano a esplorare e a cercare di rivitalizzare questi luoghi, che francamente ne hanno bisogno. Non abbiamo bisogno di tante vendite da 2 milioni di euro in Toscana. Abbiamo bisogno di più di centomila case coloniche vendute in Emilia Romagna,

Justin: Esattamente. Vogliamo rivitalizzare e mantenere la cultura in queste aree. È molto, molto importante.

Anna: Ho solo una domanda, sto parlando di persone che non sono mai state in Italia e che hanno solo l'idea in mente e poi si rendono conto che non è il posto giusto per loro.

Justin: Beh, credo che sia un po" il luogo più in voga del momento.

Probabilmente state seguendo queste tendenze sui social media. Voglio dire, mi sembra che la Puglia, negli ultimi due anni, sia stata davvero su tutti i social media, ma la gente arriva in Puglia ed è, sì, bellissima. È davvero un posto meraviglioso.

Ma se ci si trasferisce laggiù per vivere a tempo pieno, bisogna sapere bene a cosa si va incontro e in quale zona si compra. Uno dei miei colleghi ha parlato di recente con una famiglia, una famiglia americana che è caduta in questa trappola in Puglia, acquistando in un piccolo villaggio una casa davvero splendida, ovviamente in pietra e meravigliosa. E non hanno pagato nulla. Hanno detto: "Dobbiamo andarcene da qui". È meraviglioso se si è in vacanza, ma per vivere qui a tempo pieno, in inverno non c'è nulla. Troviamo la gente un po' chiusa. Non ci sono tutti i servizi che vogliamo. E così, per tornare alla tua domanda, vengono risucchiati da qualsiasi trappola dei social media o dalla grande pubblicità del momento, quindi ora è la Puglia, mentre l'ultimo paio di anni fa era la Toscana e l'Umbria. E naturalmente dominano ancora. Chissà cosa ci sarà dopo. Vedo la Sardegna spuntare spesso, ultimamente, e sai, la gente verrà risucchiata anche in quella trappola, sai. Sì, è vero. Vivere in Sardegna sarebbe meraviglioso. Voglio dire, abbiamo appena trascorso diverse settimane in Sardegna l'estate scorsa. È stato fantastico. Avrei voluto vivere lì tutto l'anno, a dicembre, gennaio, febbraio, senza nessuno in giro, senza servizi?

Questi stereotipi mostrano solo i lati positivi. La gente non riesce a capire la realtà di questi luoghi.

Luca: Abbiamo parlato molto dell'acquisto. Ma molte persone vengono qui per affittare [00:14:00] e sanno per esperienza che si tratta di uno shock culturale. Può parlarci un po' della prospettiva straniera di cosa significhi trovare qualcuno in affitto?

Justin: Già. Ragazzi, per me è stata una sfida 10 anni fa, e ora è diventata ancora più impegnativa. Non è come in molti Paesi, dove se vado in un'agenzia di affitti o incontro un proprietario per un immobile e ho una mazzetta di contanti, posso semplicemente lanciargliela e probabilmente otterrò l'appartamento, cosa che accade spesso negli Stati Uniti.

Ovviamente mi faranno firmare un contratto d'affitto e pagare i soldi in anticipo. In Italia non funziona così, perché ovviamente abbiamo molte tutele per gli inquilini, diritti per gli inquilini. Se metti qualcuno in quella proprietà con un contratto registrato è davvero difficile, come tutti sappiamo.

È più facile divorziare, è più facile divorziare che far uscire gli inquilini dalla proprietà. Per questo i proprietari di immobili sono molto diffidenti. E poi, naturalmente, c'è la storia della mafia. Quindi ti presenti con una borsa gigante di contanti. Dici: posso pagarti 10.000 euro [00:15:00] oggi. Cosa dovrebbero pensare questi proprietari?

L'Italia non funziona così. Bisogna dimostrare il proprio valore come inquilino.

Quindi, ancora una volta, dovete avere un lavoro e un reddito. Si spera di avere una lettera di presentazione dell'azienda che spieghi cosa si fa e quanto si guadagna.

Dovete presentare una dichiarazione dei redditi. Devono vedere che avete un reddito costante. Da qualsiasi parte provenga, non è il valore che avete da offrire al locatore. Dovete presentarvi nel modo migliore e più sicuro possibile.

Luca: È come un colloquio di lavoro in

Justin: un modo.

Luca: Sì.

Justin: I proprietari lasciano la loro proprietà sfitta piuttosto che mettere l'inquilino sbagliato in una proprietà, giusto? Perché non vogliono rischiare di mettere in casa la persona sbagliata che smette di pagare.

Luca: Cambiando, mi sento un po' come con questi, uh, transitori, come, sai, i contratti fino a un anno.

Sembra che ci sia un po' più di flessibilità, perché la gente ha l'impressione che, se un inquilino viene registrato come turista, perda molte delle tutele previste dalla legge, indipendentemente dal fatto che sia effettivamente [00:16:00] applicabile o meno. Sì. Beh, questo è... Beh, è così,

Justin: Sì.

Luca: C'è ancora il problema dell'arredamento.

Nel senso che se alla fine si trova un appartamento, si scopre di dover portare non solo tutti i mobili, ma molto spesso anche la cucina. E questo è sconvolgente.

Justin: Non è più così, non è più così tanto il caso. Ho trovato, e ancora una volta, io, e io, l'ho detto a tutti. È molto raro che si trovi un appartamento senza niente.

Penso che qui in questa zona sia più comune trovare un arredamento incluso di qualche tipo, almeno una cucina, sai, forse anche una lavatrice, forse anche qualche mobile generale della casa. Ma questo è sorprendente quando le persone vedono che dicono: "Aspetta un attimo, c'è scritto completamente arredato, ma forse non ha letteralmente ogni singola cosa". Si può pensare che sia completamente arredata e che abbia un tavolo e delle sedie da cucina o un tavolo da pranzo, un letto in ogni stanza e un armadio in ogni stanza. E questo è tutto.

L'altro aspetto della sicurezza che i proprietari vogliono è che vogliono qualcuno che paghi l'affitto puntualmente e che lo faccia per molto tempo, giusto?

Vogliono quel reddito [00:17:00] anno dopo anno. Quindi qui, almeno nella mia zona, cercano i tradizionali contratti quattro più quattro o tre più due con gli inquilini. Fare

Luca: ti accorgi che le persone sono sorprese dal fatto che, quando vengono in Italia, scoprono che affittare significa generalmente: "Ehi, sto firmando un contratto per tre o quattro anni"?

Justin: Sì, faccio del mio meglio per spiegarglielo, ovviamente, in anticipo e dire che, in genere, ci sarà una clausola di salvaguardia di tre mesi, sai, per qualsiasi motivo, sai, cercheremo di fare del nostro meglio per assicurarci che ciò accada. E, come sapete, nel contratto deve esserci comunque una clausola di salvaguardia.

Quindi bisogna prepararsi un po' e capire. Sì, sembra spaventoso. Potrei essere vincolato a questa cosa per otto anni, ma sì, è un contratto di otto anni che posso rompere in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi, quindi la cosa diventa molto meno spaventosa.

Luca: Immagino che tu debba correre.

Justin: Sì. Probabilmente dovrei andarmene anche se mi sto divertendo molto e potrei continuare a parlare per ore.

Luca: Saremo lieti di fare un follow-up.

Justin: Vedo sempre questi articoli sulla CNN su quanto sia meraviglioso trasferirsi in Italia e comprare la propria casa da un euro e ristrutturarla e guardare come, sai, quanto sia felice questa coppia di 75enni che, sai, è proprio quello che

Luca: Questa è una storia fantastica, perché la settimana scorsa stavamo parlando di una donna che abbiamo incontrato in una città di un euro. Era come quella di cui parlavo prima, in Puglia. Tiratemi fuori. Tiratemi fuori.

Justin: Cosa c'è da fare lì?

Luca: C'è un motivo per cui non riescono a vendere le case, ma d'altra parte, se ne vendono abbastanza, possono

Anna: risolvere il problema

Luca: se risolve il problema. Quindi

Justin: sì, sì. Dipende molto dal villaggio, però, non è vero?

Deve essere il villaggio giusto e il posto giusto. Con un livello di servizi sufficiente. È uno in un

Luca: mille.

Justin: Già. Molti di questi villaggi non hanno nulla. Non hanno nulla. È solo un insieme di case, un insieme di case, case in rovina. Non c'è nemmeno l'ufficio postale. Giusto. Che attrattiva c'è?

Luca: Ci auguriamo di parlare presto con voi.

Luca: Grazie a Justin. È stato molto divertente averlo con noi. Torneremo per la seconda parte con lui. Cosa ne pensi, Gill? Hai parlato con lui un paio di volte.

Gillian: L'ho trovato fantastico. Le persone hanno vite ed esigenze diverse e vogliono cose diverse e lui [00:19:00] sembra capirlo.

Luca: Sì. E noi lo capiamo bene. Dopotutto, è quello che facciamo. Cercare di mettere in luce un Paese enorme in tutta la sua multiforme varietà.

Gillian: Una cosa che mi è sembrata molto interessante è che lei ha detto di fare ricerche e di svolgere i compiti a casa prima di presentarsi all'improvviso e dire: "Voglio una casa".

Luca: Toscana.

Gillian: Già. Toscana.

Luca: Non chiamare dall'Antartide per dire che vuoi trasferirti in Toscana se non ci sei mai stato. Non chiamate dall'Antartide per dire che volete trasferirvi in Toscana se non ci siete mai stati perché... beh, almeno non chiamate Justin perché potrebbe non gradire. Spero che il tuo weekend sia fantastico.

Gillian: Grazie ragazzi.