Les secrets des ventes aux enchères immobilières en Italie

[00:00:08] Miles : Bienvenue dans le premier épisode de la série de podcasts de Magic Towns Italie sur l'immobilier italien. Cette semaine, nous parlons des ventes aux enchères. Trouver une magnifique maison italienne, peut-être même historique, pour un prix bien inférieur à la valeur du marché.

[00:00:21] Alessia : Oui, les ventes aux enchères secrètes de propriétés italiennes.

[00:00:23] Miles : On a l'impression qu'il se situe juste à cette intersection délicate, vous savez, une bonne affaire potentielle par rapport à un énorme casse-tête juridique.

[00:00:30] Alessia : Il s'agit vraiment d'un enjeu majeur, en particulier pour les expatriés, les retraités, qui envisagent peut-être d'acheter en Italie. Ces ventes judiciaires promettent des économies, parfois 30, voire 40%.

[00:00:40] Miles : Wow.

[00:00:40] Alessia : Notre mission aujourd'hui est donc de prendre cette pile de documents juridiques italiens confus et de les traduire, d'en faire une feuille de route claire expliquant comment ils fonctionnent, pourquoi ils se produisent et, surtout, comment vous, l'auditeur, pouvez vous impliquer en toute sécurité sans, vous savez, perdre votre chemise.

[00:00:56] Miles : C'est l'attrait immédiat, n'est-ce pas ? Cette énorme différence de prix potentielle.

[00:01:00] Alessia : Sans aucun doute.

[00:01:01] Miles : Nous parlons d'enchères de départ peut-être 20, 30% en dessous de ce que vous paieriez normalement. Mais oui, de telles remises signifient généralement que les choses se compliquent rapidement.

[00:01:09] Alessia : C'est le compromis.

[00:01:10] Miles : Commençons donc par l'essentiel. Pourquoi tant de biens immobiliers en Italie finissent-ils aux enchères ? Plus que dans d'autres pays d'Europe, semble-t-il.

[00:01:19] Alessia : Oui, c'est une bonne question. Et ce qui est intéressant, c'est que le volume élevé que nous observons actuellement n'est pas vraiment lié à une crise actuelle. Il s'agit plutôt d'une gueule de bois.

[00:01:26] Miles : La gueule de bois

[00:01:26] Alessia : La crise économique du début des années 2010 a durement touché l'Italie, comme beaucoup d'autres pays. Elle a entraîné une vague massive de saisies immobilières et de faillites,

[00:01:36] Miles : Je me souviens de cette période.

[00:01:37] Donc, les défauts de l'époque.

[00:01:38] Alessia : C'est tout à fait exact. Et comme le système juridique italien est, disons-le, notoirement lent

[00:01:42] Miles : C'est peut-être le moins que l'on puisse dire.

[00:01:44] Alessia : Nous parlons ici d'années, parfois même d'une décennie, pour traiter une saisie complexe. Ainsi, ces biens immobiliers datant de l'époque de la crise n'atteignent que maintenant le stade de la vente judiciaire.

[00:01:55] Miles : Il s'agit donc d'un rattrapage du système et non d'une nouvelle inondation.

[00:01:57] Alessia : Il s'agit en fait d'un nettoyage permanent.

[00:01:59] Miles : Oh, nous devons être très clairs lorsque nous parlons de vente aux enchères, il ne s'agit pas d'un propriétaire qui décide de vendre rapidement.

[00:02:04] Alessia : Pas du tout. Il s'agit de ventes obligatoires ordonnées par un tribunal, de ventes judiciaires. Elles ont lieu parce qu'un propriétaire est en défaut de paiement, généralement d'un prêt hypothécaire, parfois d'impôts.

[00:02:12] Miles : Le propriétaire n'a donc rien à dire à ce sujet

[00:02:14] Alessia : Il n'y en a pas. Le tribunal doit liquider l'actif pour rembourser la dette, et il doit le faire de manière transparente, selon les règles.

[00:02:20] Miles : D'accord. Cette question de transparence.

[00:02:22] Alessia : Oui, c'est vrai.

[00:02:23] Miles : Cela conduit en fait à ce qui semble être un avantage surprenant, dès le début du processus de détermination de ce que vous achetez réellement.

[00:02:29] Alessia : C'est la première étape. L'évaluation et l'inscription sur la liste. Le tribunal nomme un expert, par exemple un évaluateur, qui fixe une valeur de base, et c'est là que le contrôle préalable devient intéressant.

[00:02:37] Miles : Comment cela se fait-il ?

[00:02:38] Alessia : Un avis officiel de vente aux enchères, l'avviso di vendita, est publié. Il permet de télécharger gratuitement le rapport complet de l'expert, la perizia.

[00:02:46] Miles : Attendez, attendez, gratuit. Si j'achète, il faut normalement faire appel à un géomètre, vérifier, obtenir un permis de construire, rechercher un titre de propriété, tout cela coûte des milliers d'euros et prend du temps.

[00:02:55] Alessia : Oui, c'est vrai.

[00:02:56] Miles : Vous êtes en train de me dire que le tribunal remet ce rapport volumineux, avec toutes ses imperfections, pour rien.

[00:03:00] Alessia : Absolument. La perizia est en fait la biographie officielle du bien. Il détaille l'état, les données cadastrales, c'est-à-dire les informations relatives au registre foncier, les hypothèques existantes. Des informations cruciales. Nous reviendrons sur les raisons de cette importance.

[00:03:12] Miles : Il énumère également les charges de copropriété impayées, le cas échéant, et signale toute infraction connue au code de la construction.

[00:03:18] Alessia : Les grands, les petits, tout. Vous obtenez d'emblée une vue d'ensemble des problèmes potentiels.

[00:03:22] Miles : C'est énorme. Je veux dire que cela réduit sérieusement le risque d'acheter une épave totale si vous lisez et comprenez l'italien ou si vous le faites traduire correctement.

[00:03:29] Alessia : C'est la principale mise en garde, bien sûr, la barrière de la langue.

[00:03:32] Miles : D'accord, en supposant que nous ayons fait cela, nous aimons l'aspect du projet. Nous voulons faire une offre. Comment faire, vous savez, pour lever la main.

[00:03:38] Alessia : C'est ça ? Il s'agit de la phase préparatoire de la soumission d'une offre. C'est formel. Vous devez soumettre une offre scellée avant la date limite. Et ceci est important. Elle doit être accompagnée d'un dépôt de garantie.

[00:03:47] Miles : De combien parlons-nous ?

[00:03:48] Alessia : En général, 10% du prix que vous proposez. Ainsi, si vous offrez, par exemple, $150 000, vous devez déposer 15 000 sur le compte spécial du tribunal.

[00:03:56] Miles : Ok, maintenant je suis nerveux. C'est de l'argent réel. Et si je me trompe dans la paperasse ou si je ne gagne pas ? Est-ce que je récupère l'argent ?

[00:04:04] Alessia : Si vous perdez l'enchère, à la loyale, quelqu'un a simplement surenchéri. Vous récupérez l'intégralité de votre dépôt. Cela prend généralement quelques semaines, mais il est remboursé. Cependant, si vous faites une erreur dans la demande, si vous oubliez un formulaire, si vous effectuez un mauvais virement, vous ne suivez pas exactement les instructions. Vous ne suivez pas les instructions à la lettre. Votre offre est instantanément disqualifiée. Dans certaines situations, oui, vous pouvez perdre la totalité de votre dépôt 10%.

[00:04:24] Miles : Cela semble incroyablement strict. Il n'y a pas de place pour l'erreur. Quelle est l'erreur la plus fréquente ?

[00:04:29] Alessia : Il s'agit presque toujours d'un problème administratif lié aux documents de paiement ou d'identification. Les gens ne reçoivent pas leur code fiscal italien. C'est vrai. Ou bien ils effectuent le virement, mais se trompent dans le numéro de référence, de sorte que le tribunal ne peut pas le faire correspondre à leur offre. Le système judiciaire est rigide, il n'est pas assez proche.

[00:04:45] Miles : La conclusion est donc qu'il faut se faire aider.

[00:04:47] Alessia : Honnêtement, pour la plupart des gens, en particulier les étrangers, il est presque indispensable de faire appel à un avocat local ou à un agent spécialisé dans les ventes aux enchères, ne serait-ce que pour traiter correctement le dossier de demande. C'est complexe.

[00:04:57] Miles : C'est vrai. C'est logique. D'accord. Disons que nous avons traversé ce champ de mines. Les documents sont parfaits. Le jour de la vente aux enchères arrive. Est-ce que c'est comme dans les films où le juge frappe le marteau ?

[00:05:05] Alessia : Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Beaucoup sont en ligne. Les offres scellées dont nous avons parlé sont ouvertes par le juge ou un fonctionnaire.

[00:05:11] D'accord ? Si vous soumettez l'offre valide la plus élevée et qu'elle est supérieure au prix minimum fixé, boum, vous gagnez. C'est comme ça.

[00:05:18] Miles : C'est assez simple. Mais que se passerait-il si trois d'entre nous, par exemple, soumettaient des offres valables ?

[00:05:21] Alessia : C'est alors que les choses deviennent intéressantes. Vous passez immédiatement à un cycle de négociation à la criée.

[00:05:25] Miles : La guerre des enchères.

[00:05:26] Alessia : Exactement. Les soumissionnaires augmentent leurs offres les uns par rapport aux autres. Généralement par paliers fixes, par exemple 5% du prix de base. Cela se passe sur place ou sur la plateforme en ligne, jusqu'à ce qu'il ne reste plus qu'une seule personne en lice.

[00:05:38] Miles : Et c'est là que les économies initiales peuvent commencer à s'amenuiser quelque peu. J'imagine que

[00:05:42] Alessia : C'est tout à fait possible. La concurrence est imprévisible.

[00:05:45] Miles : D'accord, nous gagnons le Proseccomais attendez. Vous avez dit que l'horloge commence à tourner immédiatement sur la partie vraiment cruciale.

[00:05:52] Alessia : Oui, c'est vrai.

[00:05:52] Miles : Paiement et transfert.

[00:05:54] Alessia : Oui, c'est le point d'achoppement. Le délai est fixe et, honnêtement, brutalement court, généralement de 60 à 120 jours. C'est tout.

[00:06:01] Miles : Pour payer la totalité du solde restant.

[00:06:03] Alessia : La totalité du solde. Pas de prolongation, pas d'excuses. Si votre financement à l'étranger est retardé, si le transfert prend plus de temps que prévu, ce n'est pas grave.

[00:06:12] Miles : Et si vous ne respectez pas ce délai.

[00:06:13] Alessia : La vente est annulée. Le tribunal conserve votre dépôt 10%, et le bien est remis aux enchères, souvent à un prix encore plus bas la prochaine fois.

[00:06:21] Miles : Gagner est donc une chose. Disposer de l'argent liquide absolument prêt à partir en est une autre.

[00:06:26] Alessia : C'est absolument essentiel. Mais supposons que nous y parvenions. L'argent est transféré à temps. Le tribunal se prononce. Cette chose,

[00:06:32] Miles : Le decreto di trasferimento. Vous avez dit qu'il était puissant.

[00:06:35] Alessia : C'est vraiment le document magique. Ce décret signé par le juge est votre titre de propriété. Il transfère la propriété.

[00:06:41] Miles : D'accord.

[00:06:41] Alessia : Mais voici la fonction la plus intéressante. Il efface automatiquement le titre de propriété, nettoyé de toutes les hypothèques antérieures, des privilèges, des charges légales. Il n'y en a plus.

[00:06:50] Miles : Whoa, attendez. C'est énorme. Dans le cadre d'une vente normale, le traitement des dettes anciennes sur un bien immobilier peut être un cauchemar. Prendre des mois. coûter une fortune en frais de justice. Vous dites que le tribunal les supprime.

[00:06:59] Alessia : Précisément. Pouf. Un titre de propriété propre garanti par le tribunal. Autre avantage : le tribunal s'occupe du transfert. Vous n'avez pas besoin de payer un notaire pour cette partie de la procédure, ce qui représente une économie importante en Italie.

[00:07:11] Miles : C'est un énorme avantage, mais il y a toujours un "mais", n'est-ce pas ? Vous ne pouvez pas faire table rase du passé sur le plan financier. C'est vrai. Et certains coûts sont reportés.

[00:07:18] Alessia : C'est vrai. Tandis que les grandes questions comme les hypothèques sont réglées, l'acheteur hérite souvent d'obligations spécifiques qui ont été détaillées dans ce document. perizia rapport.

[00:07:26] Miles : Par exemple ?

[00:07:27] Alessia : Le plus souvent, il s'agit de frais de copropriété impayés par l'ancien propriétaire ou de violations du code de la construction mentionnées dans le rapport. Le coût des réparations, de l'obtention des permis, est désormais à votre charge, en tant que nouveau propriétaire. Vous devez prévoir un budget pour ces travaux.

[00:07:42] Miles : J'ai compris. Lisez les petits caractères de la perizia. Enfin, cinquième étape : obtenir les clés, prendre possession du logement. C'est là que pourrait commencer un nouveau casse-tête, surtout si quelqu'un vit encore dans la maison.

[00:07:53] Alessia : C'est possible. Les decreto di trasferimento comprend une ordonnance d'expulsion. Le tribunal ordonne à l'ancien propriétaire ou à tout locataire ne disposant pas d'un bail valide reconnu par le tribunal de quitter les lieux.

[00:08:03] Miles : Mais dire et quitter n'est pas toujours la même chose.

[00:08:05] Alessia : Exactement. S'ils refusent de partir, c'est à vous, le nouveau propriétaire, qu'il incombe d'entamer la procédure légale d'expulsion pour faire appliquer la décision de justice.

[00:08:14] Miles : Il faut

[00:08:15] Alessia : Des mois, potentiellement. Avocats, huissiers de justice. Cela peut retarder considérablement le moment où vous pourrez réellement emménager ou commencer les rénovations. C'est probablement le plus grand risque qui pèse sur vos projets immédiats après la victoire.

[00:08:27] Miles : Cela donne une image assez claire du processus. Des hauts et des bas. Maintenant, d'un point de vue pratique, où les gens trouvent-ils ces ventes aux enchères légitimes ? Comment filtrer les escroqueries potentielles ?

[00:08:38] Alessia : Il faut s'en tenir aux canaux officiels. La principale source d'information est le portail de, c'est-à-dire le portail des ventes publiques géré par le ministère de la justice. Tout y est répertorié.

[00:08:47] Miles : Mais c'est probablement en italien et ce n'est peut-être pas très facile à utiliser.

[00:08:50] Alessia : Il est complet, mais il est vrai qu'il n'existe qu'en italien et qu'il peut être dense. Les sites agrégateurs autorisés sont donc souvent plus faciles à utiliser, comme astalegale.net ou quimmo.it. Ils tirent les données directement du portail officiel, mais disposent souvent de meilleurs outils de recherche.

[00:09:04] Miles : Et comment savoir si une annonce a été publiée ailleurs ? Les médias sociaux sont peut-être réels. Quels sont les signes avant-coureurs d'une escroquerie ?

[00:09:10] Alessia : Une annonce authentique doit vous donner des détails juridiques précis que vous pouvez vérifier. Recherchez toujours le nom de la juridiction, le tribunal chargé de la vente, le numéro de référence de l'affaire et les coordonnées de l'autorité compétente. professionista delegato. C'est le fonctionnaire désigné par le tribunal qui dirige la vente aux enchères.

[00:09:27] Miles : Donc si c'est vague, si c'est juste une villa bon marché, envoyez-moi un message.

[00:09:29] Alessia : Fuyez. Surtout s'il demande une avance d'argent versée à un particulier ou à un compte générique. Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.

[00:09:37] Miles : On ne saurait trop insister sur ce point. Ce dépôt 10% ne va jamais qu'au tribunal ou à un compte séquestre officiel désigné lié à l'affaire judiciaire.

[00:09:45] Alessia : Oui, c'est vrai.

[00:09:45] Miles : N'envoyez jamais d'argent à une personne quelconque qui vous promet un marché.

[00:09:49] Alessia : Absolument pas. D'accord, donc l'éligibilité. Qui peut participer ?

[00:09:52] Miles : Les étrangers, les citoyens non européens peuvent-ils acheter lors de ces ventes aux enchères ? Une grande question pour notre public.

[00:09:57] Alessia : La réponse générale est oui, la plupart des gens peuvent le faire, mais il existe deux conditions essentielles, en particulier pour les étrangers.

[00:10:02] Miles : D'accord. Où sont-elles ?

[00:10:03] Alessia : Tout d'abord, vous avez absolument besoin d'un code fiscal italien. Il est nécessaire pour la demande, pour la banque, pour les transferts, etc. Vous pouvez généralement l'obtenir auprès d'un consulat italien dans votre pays d'origine avant même de partir.

[00:10:15] Miles : J'ai compris. Quelle est la deuxième chose ?

[00:10:17] Alessia : Pour les citoyens non européens, c'est-à-dire les Américains, les Britanniques, les Australiens, etc. Cela se résume à ce que l'on appelle le principe de réciprocité.

[00:10:24] Miles : Comment cela fonctionne-t-il ?

[00:10:25] Alessia : Le concept est en fait assez simple. En tant que citoyen d'un pays X, vous êtes autorisé à acheter une propriété en Italie si un citoyen italien est autorisé à acheter une propriété dans votre pays X.

[00:10:34] Miles : Ah, d'accord. On ne peut pas dire qu'il n'y a rien à faire.

[00:10:35] Alessia : La bonne nouvelle, c'est que la plupart des pays occidentaux appliquent cette réciprocité.

[Les États-Unis, le Royaume-Uni et l'Australie sont donc généralement bien lotis, mais la situation peut changer. Par exemple, les Canadiens sont actuellement confrontés à certains obstacles en raison d'interprétations juridiques spécifiques.

[00:10:51] Miles : Vérifiez donc toujours votre statut de nationalité avant d'entamer le processus.

[00:10:56] Alessia : Vérifiez d'abord la réciprocité pour votre pays.

[00:10:59] Miles : D'accord. Essayons d'y voir clair.

[00:11:02] Alessia : Oui, c'est un jeu à grands enjeux, un potentiel d'économies considérables, mais avec en toile de fond une bureaucratie vraiment complexe et rigide. Faisons un rapide bilan. Quels sont les avantages ? Eh bien, les avantages sont assez convaincants. Tout d'abord, les économies de 30%, voire 40%, ne sont pas irréalistes. De plus, les commissions des agents sont supprimées, ce qui permet d'économiser quelques pour cent supplémentaires.

[00:11:23] Miles : C'est un bon point.

[00:11:24] Alessia : Vous obtenez un titre de propriété propre, débarrassé des anciennes dettes par le tribunal. La procédure, bien que difficile, est définie, il y a une option fixe, une date, un calendrier. Pas de marchandage interminable.

[00:11:35] Miles : D'accord. Les avantages sont clairs. Maintenant, la partie effrayante, les risques majeurs, les raisons pour lesquelles cela pourrait être une mauvaise idée.

[00:11:41] Alessia : Le plus important, de loin, est que vous achetez en l'état, sans garantie, sans possibilité de faire marche arrière. Si vous trouvez des problèmes plus tard, c'est perizia Le rapport est votre seule source d'information.

[00:11:49] Miles : Il s'agit donc d'un câblage défectueux ou d'une extension illégale.

[00:11:52] Alessia : C'est votre problème maintenant. Vous héritez du coût et des tracas de la réparation à la seconde où vous remportez l'appel d'offres. Vous devez comprendre et budgétiser ces questions avant même de penser à faire une offre et à la complexité même, surtout pour les non-Italiens.

[00:12:05] C'est un obstacle énorme. La paperasserie est dense. Elle est rédigée en italien et ne pardonne pas. Faire une erreur de procédure, c'est un vrai risque, n'est-ce pas ? Et puis il y a l'argent liquide. Vous avez absolument besoin de fonds prêts à l'emploi. Ce délai de paiement serré de 60 à 120 jours ne laisse aucune marge d'erreur pour les virements bancaires internationaux ou les retards de financement.

[00:12:25] Miles : En résumé, les ventes aux enchères peuvent vous permettre de réaliser une excellente affaire pour l'achat d'une propriété en Italie, mais la réussite ou l'échec de votre démarche dépend entièrement de votre préparation, de vos recherches méticuleuses, de votre compréhension de la procédure et du respect des étapes légales. Oui, c'est vraiment comme si vous preniez un travail à temps partiel exigeant, en vous concentrant uniquement sur cette transaction.

[00:12:43] Alessia : C'est une bonne façon de le dire.

[00:12:44] Miles : La bonne affaire, la maison de rêve ou l'erreur coûteuse, n'est pas vraiment déterminée par la maison elle-même. Il est déterminé par la façon dont vous avez franchi toutes les étapes juridiques et bureaucratiques avant le jour de la vente aux enchères.

[00:12:56] Alessia : Pour ceux qui écoutent et qui se disent, d'accord, ça a l'air intense, mais ça vaut peut-être le coup.

[00:12:59] Et vous voulez entrer dans le vif du sujet, comme repérer les propriétés qui pourraient être à nouveau décotées.

[00:13:04] Miles : Ou de décider de faire appel à un avocat plutôt que d'essayer de bricoler. Il s'agit de comprendre les implications fiscales spécifiques.

[00:13:10] Alessia : Nous avons mis en place une ressource

[00:13:11] Miles : Notre guide ultime de l'immobilier italien va beaucoup plus loin. Nous abordons les pièges les plus courants à éviter, les stratégies d'enchères, les conseils pour le jour de la vente, les éléments qui peuvent vraiment faire la différence entre gagner intelligemment et le regretter.

[00:13:25] Alessia : Nous vous encourageons vivement à consulter l'avant-première gratuite du guide ultime de l'immobilier italien. Les liens se trouvent dans les notes de l'émission. Si l'idée d'économiser potentiellement 30% ou plus sur la maison de vos rêves en Italie vous intéresse, ce guide est une lecture essentielle.

[00:13:38] Miles : Absolument. Et peut-être une dernière réflexion pour vous faire oublier toutes les complexités potentielles. Le coût réel d'un bien vendu aux enchères ne se limite souvent pas à l'offre gagnante, mais au coût financier total et franchement émotionnel de la prise de possession et de la remise en état.

[00:13:52] Quels que soient les problèmes cachés dont vous avez hérité. Il faut toujours tenir compte de ce scénario catastrophe lorsque l'on décide du montant de l'offre.

[00:13:59] Alessia : Des paroles sages. Jusqu'à la prochaine fois, ciao.