10 zu vermeidende Fehler bei der Renovierung von Immobilien in Italien

Die Renovierung einer Immobilie in Italien kann ein aufregendes Abenteuer sein, aber es ist auch ein Prozess, der mit juristischen Tücken, Bürokratie und kulturellen Überraschungen gespickt ist. Ausländische Käufer kommen oft voller Enthusiasmus nach Italien, sind aber für die komplizierten italienischen Immobiliengesetze und -verfahren schlecht gerüstet.

In diesem Leitfaden, gehen wir auf zehn häufige (und potenziell kostspielige) Fehler ein die Ausländer bei der Renovierung italienischer Immobilien machen, und wie man sie vermeiden kann. Auch wenn wir manchmal augenzwinkernd sind, sind die Fakten gründlich geprüft. Schnallen Sie sich an (oder vielleicht allaccia le cinture), los geht's!

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1. Keine Überprüfung der Gebäudeklassifizierung (Catasto) vor dem Kauf

Ein Anfängerfehler ist es, einen Kauf zu überstürzen, ohne die Eigenschaften der Immobilie zu überprüfen Katasterkategorie im Catasto (Italiens Grundbuchamt). In Italien wird jedes Gebäude (manchmal auch ein Gebäudeteil, wie z. B. eine Wohnung) in eine Kategorie (z. B. A, C, D, F usw.) eingestuft, die seine Art und seinen Verwendungszweck angibt. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine charmante "Scheune" aus Stein rechtlich ein Haus ist - sie könnte als Kategorie C/2 ("Magazzino" oder Lagerhaus )d.h. ein Lagerschuppen, kein Wohnhaus.

Kategorien in Gruppe A sind im Allgemeinen Wohngebiete (verschiedene Arten von Häusern und Wohnungen), Gruppe C umfasst Gewerbeflächen und Nebengebäude (Geschäfte, Garagen, Lagerräume), Gruppe D umfasst besondere Verwendungszwecke (Industriegebäude, Hotels usw.), und Gruppe F ist für Einheiten, die nicht vollständig "Immobilieneinheiten" sind - zum Beispiel wäre eine Ruine oder ein eingestürztes Gebäude Categoria F/2 - Einheit in ZusammenarbeitEin Gebäude ist im Grunde unbrauchbar und hat keinen steuerpflichtigen Wert. Wenn ein Gebäude F/2 ist, ist es im Wesentlichen ein Ruine, in der man nicht leben kann bis zur Wiederherstellung (mehr dazu später).

Warum ist das wichtig? Weil die Katasterkategorie hat große Auswirkungen. Sie beeinflusst, welche Genehmigungen Sie benötigen, welche Steuern Sie zahlen und ob Sie den Ort legal bewohnen können. Als Käufer sollten Sie sich eine visura catastale um die Kategorie zu bestätigen und sicherzustellen, dass sie dem beabsichtigten Verwendungszweck entspricht. Italienische Experten betonen, dass die Kenntnis der richtigen Klassifizierung dazu beiträgt, spätere "steuerliche, administrative und planerische" Probleme zu vermeiden. Im Klartext: Wenn Sie denken Sie haben ein Landhaus gekauft, aber auf dem Papier ist es eine Scheune, dann haben Sie ein Problem! Prüfen Sie also immer die A-, C-, D- und F-Codes, bevor Sie unterschreiben - sie sind nicht nur eine Buchstabensuppe, sondern der Schlüssel zur Identität Ihrer Immobilie.

2. Unterschätzung von Oneri (Steuern beim Bau) und damit verbundene Gebühren

Viele ausländische Renovierer bekommen einen Preisschock, wenn sie feststellen, dass die Baugenehmigung in Italien nicht kostenlos ist, sondern dass man dafür bezahlen muss. Städtebauprojekteeine Art Erschließungsabgabe. Diese oneri sind Beiträge an die Gemeinde für die durch Ihr Projekt verursachte Mehrbelastung der öffentlichen Infrastruktur (z. B. Straßen, Kanalisation, Straßenbeleuchtung). Das italienische Recht betrachtet sie als Aufteilung der Kosten auf die Gemeinschaft: als die Agenzia delle Entrate (Agentur für Einnahmen) erklärt, Städtebauprojekte dazu dienen, "die Gemeinde für die neue städtebauliche Belastung, die Ihr Gebäude verursacht, zu entschädigen".

Darüber hinaus wird in der Regel eine Gebühr erhoben, die sich nach dem Wert des Gebäudes richtet (eine Beitrag zu den Baukosten), d. h. die Stadt erhält einen Teil des Wertzuwachses, den Ihr frisch renoviertes Haus mit sich bringt. Theoretisch Dieses Geld soll von der Gemeinde für die besprochenen Zwecke verwendet werden, aber in der Praxis geschieht dies nur selten.

Fehler Nummer zwei ist die Nichtberücksichtigung dieser Gebührendie beträchtlich sein können. Wenn Sie beispielsweise eine Garage oder eine Scheune in ein Wohnhaus umwandeln, müssen Sie laut Gesetz oft die Differenz in oneri zwischen der alten Nutzung und der neuen Wohnnutzung. Es kann auch eine sogenannte "perequazione" oder außerordentlicher Beitrag wenn Ihre Renovierung den Wert des Grundstücks aufgrund einer Änderung des Bebauungsplans oder einer Sondergenehmigung steigert. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie die Stadt davon überzeugen, landwirtschaftliche Flächen für Ihre Villa umzuwidmen - für dieses Privileg müssen Sie eine saftige Zusatzgebühr zahlen.

Kurz gesagt, gehen Sie nicht davon aus, dass Ihre Renovierungskosten mit dem Bauunternehmer enden. Rechnen Sie mit Tausenden (wenn nicht Zehntausenden) von Euro an Genehmigungsgebühren und erkundigen Sie sich bei einem örtlichen geometra oder Architekt, welche Gebühren anfallen. Andernfalls werden die oneri können sich rächen und Ihr Budget auf den Kopf stellen.

3. Unkenntnis des Unterschieds zwischen der Renovierung einer A-Klasse-Immobilie und dem Umbau einer C-Klasse-Immobilie

Dieser Fehler ist ein subtiler Fehler. Es gibt regulatorische Vorteile für die Renovierung eines Gebäudes, das bereits in eine Wohnkategorie (Gruppe A) fällt, im Gegensatz zur Umwandlung eines Nichtwohngebäudes (Gruppe C oder andere) in ein Haus. Wenn Sie ein altes casa (vielleicht in die Kategorie A/3 oder A/4 eingestuft) und Sie reparieren es, machen Sie im Allgemeinen eine einfache Ristrutturazione edilizia. Die italienische Gesetzgebung neigt dazu, die Renovierung bestehender Häuser zu fördern - oft sind die Gebühren niedriger (es können nur 200 Euro oder so sein, um ein ganzes Gebäude zu reparieren), und die Genehmigungen können einfacher sein, wenn Sie die Nutzung oder das Volumen des Gebäudes nicht verändern.

Wenn Sie dagegen z. B. einen alten Stall oder eine Lagerhalle (Kategorie C) in Ihr Traumhaus (Kategorie A) umwandeln wollen, müssen Sie eine Änderung der Nutzung (Änderung des Verwendungszwecks). Dies löst in der Regel alle Genehmigungsanforderungen aus, als ob es sich um einen Neubau handeln würde - und damit auch alle Kosten. Denken Sie an die Städtebauprojekte? Wahrscheinlich müssen Sie jetzt die Differenz für die "beschwerlichere" Wohnnutzung bezahlen - und damit im Grunde das Recht erwerben, den Heuboden in eine Villa zu verwandeln.

Es könnte zusätzliche Anforderungen geben: z. B. die Einhaltung moderner Wohnstandards (Mindestgröße der Zimmer, Energieeffizienz, Parkplätze usw.), die nicht gelten würden, wenn Sie nur eine bereits anerkannte Wohnung verschönern würden. Kurz gesagt, es ist in der Regel einfacher, in der Kategorie A (Renovierung eines bestehenden Hauses) zu bleibenDie Aufwertung eines C zu einem A ist machbar, aber mit mehr Bürokratie und Kosten verbunden.

Ignorieren Sie diese Unterscheidung nicht, sonst könnten Sie sich in ein langwieriges, teures Verfahren verstricken, weil Sie denken, es handele sich "nur um eine Renovierung", obwohl es rechtlich als Neubau gilt. Bevor Sie die rustikale Scheune kaufen, sollten Sie einen Fachmann über die Durchführbarkeit und die Anforderungen für den Umbau befragen. Manchmal ist es viel einfacher, ein etwas heruntergekommenes Haus (A) zu renovieren als ein "charakteristisches" landwirtschaftliches Nebengebäude (C oder D), auch wenn beide äußerlich ähnlich aussehen.

4. Keine Budgetierung für die Armee von obligatorischen Fachleuten (Architekten, Ingenieure, Geologen usw.)

In einigen Ländern können Sie einen Generalunternehmer beauftragen und dann Feierabend machen. In Italien brauchen Sie laut Gesetz einen Heer von qualifizierten Fachleuten um Ihre Renovierung zu planen, zu genehmigen und abzusegnen. Ausländer unterschätzen oft die Kosten für diese Fachleute und die Notwendigkeit, mehrere Spezialisten hinzuzuziehen. Im Minimum benötigen Sie einen Architekt oder Ingenieur um das Projekt zu entwerfen und die Pläne bei der Gemeinde einzureichen (nur zugelassene Fachleute können die architektonischen/strukturellen Pläne einreichen).

Für umfangreiche Arbeiten benötigen Sie außerdem eine Bauingenieurin zur Berechnung der statischen Sicherheit des Gebäudes und einer Geologe um den Boden zu beurteilen, wenn Sie bauliche Maßnahmen im Erdreich durchführen. Ja, ein Geologe - Italien nimmt die Gebäudestabilität und das seismische Risiko sehr ernst. In der Tat, ein Der geologische Bericht ist ein integraler und obligatorischer Bestandteil eines Antrags auf Baugenehmigung für Neubauten oder größere Renovierungen in Italien. Sie können dies nicht einfach überspringen oder Ihren Architekten "improvisieren" lassen - das Gesetz verlangt die Vorlage einer geologischen Studie, und mehrere Gerichtsurteile und Leitlinien haben unterstrichen, dass die Beteiligung des Geologen kann nicht weggelassen oder ersetzt werden.

Dann gibt es noch die termotecnico (HLK-Ingenieur). Planen Sie, Ihr Haus zu heizen oder zu kühlen? Um Ihre Genehmigung und später das Bewohnbarkeitszertifikat zu erhalten, müssen Sie ein "Energy Performance Project" einreichen (ein Technischer Bezug ex Legge 10), in dem die Isolierung, die HLK-Anlagen und die Einhaltung der Energiespargesetze im Detail beschrieben werden. Dieser Bericht muss von einem lizenzierten Fachmann erstellt werden (in Energiefragen qualifizierter Architekt/Ingenieur). Im Wesentlichen schreibt Italien vor, dass bei einer Renovierung moderne Energiestandards eingehalten werden müssen und ein termotecnico werden benötigt, um diese Zahlen zu ermitteln.

Endlich, Gesundheit und Sicherheit berücksichtigen: Für Baustellen, an denen mehr als ein Bauunternehmer beteiligt ist, verlangt das italienische Recht häufig eine Sicherheitskoordinatorin zur Erstellung von Sicherheitsplänen (ein weiterer Berater!). Und vergessen Sie nicht die Bauleiter (Direttore Lavori) - in der Regel Ihr Architekt oder Ingenieur -, der die Arbeiten förmlich überwachen und bescheinigen muss, dass sie planmäßig ausgeführt wurden. Alle diese Experten stellen Rechnungen aus - und keine davon ist billig.

Diese Rollen zu übergehen ist keine Option: Ihre Pläne und Zertifizierungen sind Teil des Genehmigungs- und Abzeichnungsprozesses. Wenn Sie also Ihren Haushalt aufstellen, eine gesunde Linie für Honorare einplanen (in der Regel ein Prozentsatz der Projektkosten). Wie das Sprichwort sagt: "Wer mitspielen will, muss zahlen" - in Italien bedeutet das, dass Sie Ihr technisches Team bezahlen müssen. Der Vorteil ist, dass Sie qualifizierte Fachleute haben, die dafür sorgen, dass das Gebäude sicher, vorschriftsmäßig und energieeffizient ist. Die Kehrseite? Wenn Sie nicht damit gerechnet haben, werden die zusätzlichen 10-15% Kosten für Ingenieure, Gutachten und Studien eine unangenehme Überraschung sein. Vermeiden Sie diesen Fehler, indem Sie sich frühzeitig erkundigen, welche Fachleute für Ihre spezielle Renovierung benötigt werden und wie hoch deren Honorare ausfallen werden.

Tabelle: Die wichtigsten Fachleute, die an der Renovierung einer Immobilie in Italien beteiligt sind, und ihre Honorare

Betrachten Sie Ihre italienische Renovierung als eine große Oper. Sie sind der Impresario, aber Sie brauchen eine ganze Besetzung - Der Architekt ist Ihr Dirigent, die Ingenieure sind das Orchester, und ja, der Geologe ist der Mann im Hintergrund, der dafür sorgt, dass die Bühne nicht einstürzt. Es mag sich wie ein Overkill anfühlen, aber ohne sie kann die Show nicht weitergehen!

5. Kaufen Sie keine Luxusimmobilie (Kategorien A/8 und A/9)!

Ich hoffe, wir haben nicht zu dramatisch geklungen. Sicherlich gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Allerdings ist der Kauf einer italienischen Immobilie, die als Luxuswohnung ist prinzipiell ein Grund für Schwierigkeiten.

In Italien werden nicht alle Wohnungen gleich besteuert. Bestimmte Katasterkategorien werden als Luxusimmobilien standardmäßig, insbesondere A/8 (Villen) und A/9 (Burgen oder Schlösser). Unvorsichtige ausländische Käufer verlieben sich manchmal in eine prächtige Villa auf dem Lande oder ein historisches Herrenhaus - nur um dann eine Reihe von steuerlichen Konsequenzen zu entdecken. Der erste Stachel sitzt beim Kauf: "prima casa" Steuervergünstigungen für Erstwohnungen nicht gelten für Wohnungen der Kategorien A/1, A/8 oder A/9auch wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist.

Die Agenzia delle Entrate stellt klar: Die Ermäßigung der Zulassungssteuer und der Mehrwertsteuer für Erstwohnungskäufer wird für diese Luxuskategorien ausdrücklich abgelehnt. Das bedeutet höhere Grunderwerbssteuern (für eine Erstwohnung ohne Luxusausstattung werden beispielsweise 2% Zulassungssteuer fällig, für eine Luxuswohnung 9%, ein gewaltiger Unterschied).

Außerdem, Ihre laufenden Grundsteuern (IMU) wird höher sein: In Italien sind Erstwohnsitze generell von der jährlichen IMU-Grundsteuer befreit, außer wenn das Haus als A/1, A/8 oder A/9 eingestuft ist - diese "abitazioni di lusso" müssen IMU zahlen, auch wenn es Ihr Wohnsitz ist. Sie können sich freuen, so viel Sie wollen, wenn Sie Ihren italienischen Freunden erzählen, dass Sie in einer echten Villa leben, aber das Lächeln wird Ihnen vergehen, wenn Sie feststellen, dass Sie die einzige Person unter Ihren Freunden sind, die Grundsteuer zahlt.

Um den unglücklichen Eigentümer eines Luxusgebäudes endgültig zu verletzen, werden Sie für alle Renovierungsarbeiten, die Sie durchführen möchten, die volle Mehrwertsteuer zum (derzeit) 22%-Satz und nicht zum 10%-Satz zahlen. Bei einer Renovierung im Wert von 500 000 EUR macht das einen Unterschied von 60 000 EUR aus!

Die Falle ist also zweifach: (a) Kauf einer Immobilie, die bereits A/8 oder A/9 ist, ohne sich über die Folgen im Klaren zu seinoder (b) diese Immobilie später nicht mehr verkaufen zu können. Verständlicherweise sind die Einheimischen äußerst vorsichtig, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, die als A/8 oder A/9 eingestuft ist. Die Ankunft eines unvorsichtigen Ausländers wird vom derzeitigen Eigentümer mit einem breiten Lächeln quittiert. Die Unkenntnis über den Luxusstatus einer Immobilie kann Sie sehr, sehr teuer zu stehen kommen.

Wie lässt sich dieser Fehler vermeiden? Prüfen Sie vor dem Kauf die aktuelle Kategorie - wenn es sich um A/8 oder A/9 handelt, sollten Sie diese höheren Steuern einkalkulieren (und vielleicht überlegen, ob Sie wirklich eine klassifizierte "Villa" im Gegensatz zu einem bescheideneren A/7 "villino" benötigen). Wenn Sie fest entschlossen sind, eine Immobilie in dieser unglücklichen Katasterkategorie zu kaufen, stellen Sie sicher, dass der Preis diesen gravierenden Nachteil widerspiegelt.

6. Versehentliches Auslösen einer A/8- oder A/9-Neuzuteilung am Ende der Renovierung

Dies hängt mit dem oben Gesagten zusammen, verdient aber einen eigenen Punkt: Sie könnten mit einem normalen Haus beginnen und enden mit einem Haus der Luxusklasse nach der Renovierung, ohne dies zu beabsichtigen. Das überrascht die Menschen oft, wenn die DOCFA-Bühne - Das ist der Zeitpunkt, an dem Ihr Architekt/Ingenieur die Aktualisierung nach der Renovierung beim Katasteramt einreicht. Das Katasteramt prüft die "aktualisierten" Immobilienmerkmale und weist eine endgültige Kategorie und einen Schätzwert zu.

Wenn Sie eine gehobene Ausstattung hinzugefügt oder die Größe/Qualität deutlich erhöht haben, kann die Wohnung auf A/1 (Luxuswohnung), A/8 (Villa) oder A/9 (historisches Herrenhaus) ohne dass Sie ausdrücklich darum gebeten haben (Wer, der bei Verstand ist, würde das tun?). Und wie wir gesehen haben, bedeutet das Probleme bei den Steuern und möglicherweise beim Wiederverkauf (Ihr Käuferpool könnte schrumpfen, wenn die Betriebskosten und Steuern aufgrund der Klassifizierung höher sind).

Ein klassisches Beispiel ist das Hinzufügen einer Schwimmbad. Ein privater Pool ist eines der Elemente, die in Italien traditionell bei der Definition von Luxuswohnungen berücksichtigt werden (eine Faustregel: ein Einfamilienhaus mit einem Pool einer bestimmten Größe oder einem Tennisplatz usw. gilt nach bestimmten Steuervorschriften automatisch als "abitazione di lusso"). Abgesehen von den formalen Definitionen kann in der Praxis das Vorhandensein eines großen Pools und eines weitläufigen Parks den Vermessungsingenieur dazu veranlassen, A/8 zu wählen (die Villenkategorie, definiert als ein großes Haus mit einem "Bemerkenswerter Garten oder Park").

Ein weiteres Kriterium kann die Gesamtnutzfläche sein - sehr große Wohnungen können aufgrund ihrer Größe als luxuriös eingestuft werden. Das italienische Gesetz (ein altes Dekret aus dem Jahr 1969) führt Kriterien wie eine Nutzfläche von mehr als 240 m² (mit Ausnahme einiger Bereiche), eine Ausstattung über einer bestimmten Qualität, eine bestimmte Anzahl von Badezimmern usw. als Kennzeichen für Luxus auf. Das sorgte für Verwirrung und offen gesagt auch für eine gewisse Ungerechtigkeit, Italiens oberstes Gericht entschied kürzlich dass eine Wohnfläche von 240 m² allein schon ausreicht, um die Immobilie als Luxusgebäude einzustufen. Ihre Beteuerungen, dass Sie in einem sehr großen, wenn auch bescheidenen Landhaus leben, weil Sie sechs Kinder und fünf Hunde haben, könnten beim Finanzamt auf taube Ohren stoßen.

Ein kleiner Trost: Während des DOCFA-Verfahrens muss Ihr Architekt die Merkmale der Immobilie beschreiben, und bestimmte Kombinationen werden in der Software als A/8/A/9 angezeigt. Dies gibt Ihnen eine gewisse Warnung, dass Sie bald in den Gefahrenzone.

Der Fehler besteht darin, diese Neueinstufung nicht vorherzusehen. Wenn Sie bei Ihrer Renovierung "in die Vollen gehen" - und wer würde das nicht wollen, wenn das Budget es zulässt - müssen Sie möglicherweise zurückstecken oder zumindest auf das Ergebnis vorbereitet sein. Man sollte die örtlichen Katasterrichtlinien zu konsultieren (oder einen versierten Fachmann) darüber, was eine Immobilie in der Kategorie A/2 oder A/3 (normales Wohnen) hält und was sie in die Kategorie A/1 oder A/8 bringen würde.

Wenn man zum Beispiel ein bescheidenes Äußeres beibehält und nicht übermäßig expandiert, könnte man es als Landhaus halten. villino (A/7) und nicht eine Villa di lusso (A/8), das ist eine Überlegung wert. Anstatt Zehntausende von Euro für einen gepflegten Garten auszugeben, sollten Sie sich für ordentlich angeordnete Olivenbäume und Lavendel entscheiden. Nutzen Sie den schmalen Grat zwischen Landschaftsbau und Landwirtschaft zu Ihrem Vorteil.

Italienische Fachleute deklarieren bestimmte Veredelungen im DOCFA manchmal strategisch zu niedrig, aber es gibt Grenzen - falsche Deklarationen sind illegal. Letztendlich wollen Sie Ihre Renovierung im Bewusstsein der katastermäßigen Folgen zu planen. Andernfalls kann es passieren, dass Sie sich über die Fertigstellung Ihres Traumhauses freuen, nur um dann einen Brief vom Katasteramt zu erhalten, in dem es im Wesentlichen heißt: "Herzlichen GlückwunschEs ist jetzt eine Luxusvilla - hier ist Ihr neuer Steuersatz." Jeder Architekt wird Ihnen sagen, dass ein Kampf gegen das Finanzamt wegen der Steuerfestsetzung ein aussichtsloses Unterfangen ist.

Wenn Sie unsicher sind, bitten Sie das Katasteramt um eine vorläufige Bewertung (in einigen Provinzen können Sie diese über Ihren Architekten anfordern) oder sehen Sie sich vergleichbare Immobilien in der Gegend an. Lassen Sie sich Ihr Renovierungsfinale nicht durch ein überraschendes A/8-Etikett verderben.

7. Eine Renovierungsgenehmigung auslaufen lassen (und mit neuen Vorschriften oder Änderungen der Bebauungspläne konfrontiert werden)

Italienische Baugenehmigungen sind nicht unbefristet - jede Erlaubnis zur Herstellung oder Die Genehmigung für eine größere Renovierung ist mit einer Verfallsdatum. In der Regel müssen Sie Beginn der Arbeiten innerhalb eines Jahres der Erteilung der Genehmigung und innerhalb von drei Jahren abschließen von Anfang an. Wenn Sie diese Fristen nicht einhalten (und keine rechtzeitige formale Verlängerung erhalten), erlischt die Genehmigung für alle nicht abgeschlossenen Teile des Projekts.

Viele Ausländer, die vielleicht an flexiblere Systeme gewöhnt sind, unterschätzen, wie wichtig diese Fristen sind. Sie können nicht eine italienische Genehmigung einholen und dann die Renovierung fünf Jahre lang aufschieben - nicht ohne Folgen. Wenn Ihre Genehmigung abläuft, ist der noch nicht gebaute Teil des Projekts nicht mehr genehmigt, und Sie müssen eine neue Genehmigung beantragen, um es fertigzustellen. Dieser neue Genehmigungsantrag unterliegt den geltenden Vorschriften zu diesem zukünftigen Zeitpunkt.

Und jetzt kommt der Clou: Gesetze und Flächennutzungspläne können sich ändern. Nehmen wir an, Sie haben eine Genehmigung nach den Vorschriften von 2019 erhalten, aber Sie verzögern sich und die Genehmigung wird hinfällig. Bis 2025 hat die Stadt vielleicht eine neue Klavier Regolatore (Stadtplan) oder neue baurechtliche Bestimmungen. Wenn die Vorschriften in der Zwischenzeit "härter" geworden sind - z. B. wurden die zulässigen Bauvolumen reduziert oder Ihr Gebiet wurde umgewidmet, um bestimmte Arbeiten zu verbieten -, haben Sie möglicherweise Pech gehabt.

In der Tat besagt das Gesetz, dass eine Genehmigung erlischt auch, wenn neue städtebauliche Pläne in Kraft treten, die Ihrem Projekt entgegenstehen, es sei denn, Ihre Arbeiten wurden bereits begonnen und innerhalb der Dreijahresfrist abgeschlossen. Im Klartext: Wenn sich der Bebauungsplan ändert und Sie noch nicht begonnen haben, ist Ihre alte Genehmigung hinfällig; wenn Sie begonnen haben, sollten Sie das Projekt innerhalb von drei Jahren abschließen, sonst ist der unvollendete Teil gefährdet.

Verlängerungen oder Erweiterungen (proroga) sind manchmal möglich, aber Sie müssen die vor die ursprüngliche Genehmigung abläuft, und begründen dies in der Regel mit Gründen, die sich Ihrem Einfluss entziehen (z. B. unerwartete Verzögerungen, die Komplexität des Projekts oder Verzögerungen durch die Behörden). Der Fehler besteht darin, dass Sie Ihre Genehmigung "einstellen und vergessen".. Wenn Sie viel zu tun haben oder Ihnen die Mittel ausgehen, sind Sie vielleicht geneigt, das Projekt zu unterbrechen. Aber die Genehmigung in aller Ruhe auslaufen zu lassen, kann zu einem Albtraum führen: Sie kommen später zurück, um die Arbeit zu beenden, und stellen fest, dass Sie das Genehmigungsverfahren im Grunde neu beginnen müssen - und manchmal haben Sie keine "erworbenen Rechte" mehr, um das zu tun, was zuvor genehmigt wurde.

Wir haben Fälle erlebt, in denen Leute eine Genehmigung hatten, ein Stockwerk oder einen Anbau hinzuzufügen, dies aber nicht rechtzeitig taten, und Später wurden die städtischen Vorschriften dahingehend geändert, dass dieser Zusatz verboten wurde. - Sie bleiben mit halb renovierten Gebäuden oder Plänen zurück, die nie umgesetzt werden können.

Unterm Strich: Behalten Sie stets die Fristen für Ihre Genehmigungen im Auge. Markieren Sie das 1-Jahres-Startdatum und das 3-Jahres-Fertigstellungsdatum (bzw. das angegebene Datum) in Ihrem Kalender. Wenn Sie vermuten, dass Sie mehr Zeit benötigen, beauftragen Sie einen Architekten, um eine Verlängerung zu beantragen, bevor die Frist abläuft.. Und bleiben Sie auf dem Laufenden, was die lokale Planung angeht - wenn ein neues Flächennutzungsgesetz in Arbeit ist, das Sie betreffen könnte, ist das ein Grund mehr, sich zu beeilen.

Eine Genehmigung ablaufen zu lassen, ist nicht so, wie eine Packung Milch ablaufen zu lassen (bei der man sie schlimmstenfalls wegwirft) - in diesem Fall könnten Sie erhebliche Investitionen verlieren und müssen Ihr gesamtes Projekt nach neuen Regeln neu verhandeln. In der geduldigen, aber sich ständig verändernden Welt der italienischen Bürokratie, Zeit kann genauso wichtig sein wie Geld.

8. Der Glaube, dass ein "Rustico" bereits ein Haus ist (oder leicht in eines verwandelt werden kann)

Ah, die idyllische rustico! Viele Ausländer träumen davon, ein verfallenes Bauernhaus oder eine Scheune auf dem Land zu kaufen, um sie in eine charmante Wohnung zu verwandeln. Das ist ein wunderbarer Traum, und in Italien gibt es viele romantische "Rustici" auf dem Markt. Ein entscheidender Fehler ist jedoch die Annahme, dass ein rustico (wörtlich: "rustikales [Gebäude]") rechtlich einem Haus gleichgestellt ist, oder dass die Umwandlung eine reine Formalität ist.

In Italien, Nur weil ein Gebäude vier Wände und ein Dach hat, heißt das nicht, dass man darin wohnen kann.. Dieses Bauwerk könnte als ländliches Lagerhaus, als Stall oder sogar als F/2 collabente (Einstürzende Ruine), soweit die Aufzeichnungen reichen - keine davon verleiht das Recht, sie zu bewohnen. A rustico fehlt oft ein Handlungsfähigkeitsbescheinigung (certificato di agibilità) (Wohnberechtigungsschein) und entsprechen möglicherweise nicht den baurechtlichen Anforderungen für die Belegung durch Menschen (z. B. Mindestdeckenhöhe, Fenstergröße für Licht, sanitäre Anlagen usw.). Wenn Sie dies ignorieren, riskieren Sie, etwas zu kaufen, das Sie rechtlich keine Wohnung nennen können.

Die Umwandlung eines Rusticos in einen legalen Wohnsitz erfordert in der Regel eine Nutzungsänderung (es sei denn, es hatte bereits in der Vergangenheit den Status eines Wohnhauses, z. B. ein altes Bauernhaus der Kategorie A/6. Wenn der frühere Eigentümer das A in ein F umgewandelt hat, in der Hoffnung, ein paar Cent Grundsteuer zu sparen, ist das so, als würde sich Aschenputtels Kutsche wieder in einen Kürbis verwandeln: Sobald es seinen Status als Wohnsitz verloren hat, fangen Sie mit der Umgestaltung in eine neue Wohnung von vorne an..

Das heißt, Sie müssen Steuern zahlen, nach den geltenden Vorschriften bauen usw.). Das bedeutet, dass Sie eine Genehmigung für die Umwidmung zu Wohnzwecken beantragen, alle geltenden Baunormen einhalten und die entsprechenden Gebühren bezahlen müssen (denken Sie an die oneri für die Änderung der Nutzung? Sie gelten auch hier).

Dies kann ein schwieriger Prozess sein: Der örtliche Bebauungsplan könnte die Wohnbebauung in dieser ländlichen Zone einschränken. In vielen landwirtschaftlichen Gebieten sind neue Wohnungen nur dann zulässig, wenn sie an einen landwirtschaftlichen Betrieb gebunden sind (mehr dazu im nächsten Punkt). In manchen Fällen kann die Gemeinde die Genehmigung für den Umbau einer malerischen Steinscheune in ein ziviles Wohnhaus schlichtweg verweigern wenn es gegen den Bebauungsplan verstößt. Oder sie erlauben es, aber nur unter Inanspruchnahme eines Teils der Erschließungsquote Ihres Grundstücks (in landwirtschaftlichen Gebieten können Sie oft X Kubikmeter pro Hektar bauen usw.).

Selbst wenn es erlaubt ist, muss das Rustico auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden. Eine warnende Geschichte: In einem Fall versuchte ein Eigentümer, ein kleines Rustico zu legalisieren. Cantina (Keller) als eine Wohneinheit. Die Gesundheitsbehörde (ASL) intervenierte und stellte fest, dass die die Fläche und die Fensteröffnungen reichten nicht aus, um die Bewohnbarkeit zu gewährleistenund so wurde die Umbaugenehmigung widerrufen. Im Wesentlichen hieß es: "Sie können dieses dunkle kleine Lager nicht als Wohnung bezeichnen; es entspricht nicht den Gesundheits- und Hygienevorschriften." Dies unterstreicht, dass die Wohnanforderungen in Italien sind streng - Sie brauchen ausreichend Licht, Luft, Höhe, strukturelle Solidität usw. Viele Rustici versagen in mehrfacher Hinsicht (niedrige Decken, kleine Öffnungen, Feuchtigkeit usw.) und müssen erheblich umgestaltet werden, um als Wohnraum zu gelten.

Lassen Sie sich also nicht von einer atmosphärischen Ruine verlocken, ohne sich gründlich zu informieren. Fragen Sie: Welcher Katasterkategorie gehört er derzeit an? Ist es A (bereits ein Haus) oder etwas wie C/2 oder F/2? Wenn es nicht A ist, was sagen die örtlichen Vorschriften über die Umwandlung? Manchmal erleichtern regionale Gesetze (wie z. B. die "recupero dei rustici"-Politik) die Umwandlung, allerdings oft unter bestimmten Bedingungen. Berücksichtigen Sie auch die Kosten für eine vollständige Infrastruktur - ein Rustico verfügt möglicherweise nicht über eine angemessene Abwasser-, Wasser- oder Versorgungsversorgung.

Sie werden im Wesentlichen ein Haus von Grund auf in alten Mauern bauen. Der Schlüssel ist, nichts anzunehmen.: Betrachten Sie den Kauf eines Rustico als den Kauf eines potenziellen Baugrundstücks mit zusätzlichen Schritten, nicht als ein Haus. Und sich professionell beraten lassen vor Sie kaufen - ein Architekt kann Ihnen sagen, ob diese charmante Scheune jemals rechtmäßig Ihr Eigentum werden kann casa. Andernfalls könnten Sie am Ende einen sehr schönen Stall besitzen, in dem Sie zwar legal Heu lagern, aber nicht übernachten können.

9. Landwirtschaftliche Flächen kaufen und annehmen, dass man darauf ein Haus bauen kann (ohne Landwirt zu sein)

Ähnlich wie beim Rustico-Problem ist eine weitere falsche Annahme der Gedanke: "Ich kaufe ein Stück wunderschönes toskanisches Ackerland und baue dort einfach mein Traumhaus." In Italien, landwirtschaftliche Flächen sind nicht frei bebaubar für Wohnzwecke. Die Planungsvorschriften der einzelnen Gemeinden legen Zonen fest, und landwirtschaftliche Flächen sind in der Regel Zona E (Landwirtschaftszone), wo der Bau eines neuen Hauses stark eingeschränkt ist. In der Regel sind nur legitime Bauern - z.B. registriert landwirtschaftliche Unternehmer oder Coltivatori diretti - können eine Genehmigung für den Bau eines Wohnhauses auf landwirtschaftlichen Flächen erhalten, und auch dann nur, wenn sie strenge Kriterien erfüllen und das Haus für ihre landwirtschaftliche Tätigkeit benötigt wird. Die Logik besteht darin, die Zersiedelung ländlicher Gebiete zu verhindern; Italien will nicht, dass in jedem Olivenhain Ferienvillen stehen.

Was bedeutet das für Sie? Wenn Sie nicht von Beruf Landwirt sind (von der örtlichen Landwirtschaftsbehörde anerkannt), ist das Land effektiv nicht bebaubar (nicht bebaubar) für ein Haus. Sie können es bewirtschaften, einen Weinberg anlegen usw., aber Sie können kein Wohngebäude errichten, nur weil es Ihnen gehört. Das Planungsrecht verlangt in der Regel eine Mindestgröße des Grundstücks und ein landwirtschaftliches Einkommen, um eine Genehmigung für ein Bauernhaus zu erteilen. In einer Region kann es zum Beispiel sein, dass man mindestens 1-2 Hektar Land und einen Status als landwirtschaftlicher Unternehmer von mindestens 3 Jahren benötigt, um überhaupt einen Antrag stellen zu können.

Und selbst die Landwirte sind in der Größe ihrer Häuser proportional zu den Bedürfnissen des Landes begrenzt. Ein gängiger Standard ist ein Volumen von 0,03 Kubikmetern pro Quadratmeter Land - das bedeutet, dass ein Landwirt auf einem 10.000 m² großen Grundstück (einem Hektar) bis zu 300 m³ (etwa ein 100 m² großes Haus) bauen kann, während ein Nichtlandwirt überhaupt kein neues Volumen bauen darf. Es gibt oft Ausnahmen für kleine Geräteschuppen, Scheunen oder temporäre Bauten, aber nicht für Häuser.

Ein ausländischer Käufer, der sich dessen nicht bewusst ist, kauft vielleicht ein schönes ländliches Grundstück mit der Vorstellung, dort eine Villa für den Ruhestand zu bauen, und muss dann feststellen, dass er keine Baugenehmigung erhält. alles Wohnen. Wir haben gesehen, wie frustrierte Möchtegern-Bauherren entweder eine gutgläubig Bauernhof (es ist nicht einfach, ein Haus zu bekommen!) oder ihre Pläne aufzugeben. Diese Einschränkung gilt sogar für bestehende Gebäude: Wenn sich auf dem Grundstück ein baufälliges ländliches Gebäude befindet, können Sie dieses (unter Schwierigkeiten, wie in Punkt 8 beschrieben) umbauen, aber der Bau eines neuen Hauses ist eine andere Sache.

Überprüfen Sie immer die Flächennutzung des Grundstücks (städtebauliches Ziel) im Bescheinigung über die städtebauliche Eignung (CDU) vor dem Kauf, und Verlassen Sie sich niemals auf das vage Versprechen eines Verkäufers, dass "Sie hier sicher bauen können", ohne offizielle Überprüfung. Die Gemeinde kann Auskunft darüber geben, ob und was dort bebaubar ist.

Denken Sie auch daran, dass Italien unterscheidet zwischen Terreno edificabile (Bauland) von Terreno Agricolo. Letzteres wird sehr unterschiedlich besteuert und billig bewertet, weil es nicht für die Entwicklung bestimmt ist. Wenn Sie es billig kaufen, gibt es einen Grund dafür! Einige unglückliche Käufer wurden auch von einer unerwarteten Steuer getroffen, wenn sie es geschafft haben, das Grundstück umzonen zu lassen und ein Haus zu bauen: Der Anstieg des Grundstückswerts kann Steuern oder Gebühren auslösen (denken Sie an die außerordentlicher Beitrag Teilung des Wertzuwachses aus Punkt 2 - das gilt auch hier).

Aber der wichtigste Punkt: Um ein Haus in einer Landwirtschaftszone zu bauen, müssen Sie in der Regel Landwirt sein oder einen landwirtschaftlichen Zweck haben.. Wenn Sie das nicht sind, sollten Sie sich bei Ihrer Vorstellung von einem "Haus auf dem Land" auf bereits ausgewiesene Wohngrundstücke oder bestehende Häuser konzentrieren. Vermeiden Sie es, nur ein Grundstück mit vagen Bauwünschen zu kaufen - das ist ein Rezept für Herzschmerz und eine Wiese als einziges Ergebnis.

10. Nicht ordnungsgemäße Aufbewahrung von Rechnungen und Quittungen zur Geltendmachung von Steuervergünstigungen oder zur Verteidigung des künftigen Wertes

Unser letzter Fehler bezieht sich auf den Bereich Finanzen/Steuern. Italien bietet einige fantastische Steueranreize für Renovierungen - aus dem 50% Bonus Ristrutturazioni Einkommenssteuerabzug bis hin zu Ökobonussen für energetische Verbesserungen, ganz zu schweigen von Gutschriften für erdbebensichere Sanierungen (Sismabonus) und sogar der jüngste Superbonus (110%-Kredit, der jetzt reduziert wurde). Wie auch immer, Um sie in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie strenge Formalitäten und Zahlungsverfahren einhalten.. Es ist nicht wie in anderen Ländern, wo man einfach einen Abzug für die Kosten für die Renovierung eines Hauses geltend machen kann.

In Italien müssen Sie in der Regel jeden Auftragnehmer und Lieferanten durch eine spezielle verfolgte Banküberweisung bezahlen - die berühmt Bonifico Parlante ("sprechende Überweisung") - die spezifische Informationen enthält: die Steuernummer des Auftraggebers, die Mehrwertsteuernummer des bezahlten Unternehmens und einen spezifischen Hinweis auf das Gesetz (z.B. "Pagamento fattura X per lavori edilizi detraibili ai sensi della L. 449/97").

Wenn Sie bar oder per Banküberweisung zahlen, verlieren Sie den Steuerabzug. Außerdem müssen Sie alle Rechnungen und Quittungen aufbewahren in der richtigen Form. Das Finanzamt kann auch noch Jahre später Einsicht in die Belege verlangen, um Ihre Ansprüche zu bestätigen. In den offiziellen Leitlinien heißt es eindeutig: Um den Renovierungsabzug zu erhalten, muss man die entsprechende Überweisung mit allen erforderlichen Angaben tätigen und das Dokument als Nachweis aufbewahren.

Ein häufiger Fehler ist, dass Sie Ihre Bank im Ausland nicht informieren oder nicht die richtige Zahlungsmethode verwenden - ein Fehler, der eine Steuergutschrift von 30.000 € im Handumdrehen zunichte machen kann. Achten Sie immer darauf, dass Ihre Zahlungen korrekt ausgeführt werden (italienische Banken haben ein spezielles Formular "bonifico ristrutturazioni"). Und ja, Bewahren Sie Kopien jeder fattura (Rechnung) auf.und die dazugehörigen Unterlagen an einem sicheren Ort aufbewahren.

Abgesehen von den unmittelbaren Steuererstattungen ist eine gute Buchführung auch in anderer Hinsicht hilfreich. Wenn Sie die Immobilie jemals weiterverkaufen, müssen Sie möglicherweise den höheren Preis aufgrund von Verbesserungen rechtfertigen. Italien besteuert bestimmte Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf - grundsätzlich ist der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, es handelt sich um Ihren Erstwohnsitz. Das Gesetz erlaubt es Ihnen jedoch, die nachgewiesenen Renovierungskosten vom steuerpflichtigen Gewinn abzuziehen.

Stellen Sie sich vor, Sie haben die Immobilie für 100 000 € gekauft und zwei Jahre später für 180 000 € verkauft; Sie haben einen Gewinn von 80 000 €. Wenn Sie 50 000 EUR für Renovierungsarbeiten ausgeben (und dies mit Rechnungen belegen), können Sie den steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduzieren und so möglicherweise eine Menge Steuern sparen. Ohne diese Belege könnte das Finanzamt die gesamte Differenz besteuern. Außerdem können nach den neuen Vorschriften auch bei Verkäufen, die länger als 5 Jahre zurückliegen, Steuern anfallen, wenn sie durch Superbonus-Renovierungen erhöht wurden, wobei nur dokumentierte Kosten abzugsfähig sind. Kurz und gut, Papierkram ist König. Es kann Ihre Bonusansprüche sichern und Sie bei Prüfungen oder zukünftigen Transaktionen schützen.

Schlussfolgerung: Die Renovierung von Immobilien in Italien ist machbar, wenn man vorsichtig ist

In Italien zu renovieren ist ein äußerst lohnendes Unterfangen - man kann zeitlosen Strukturen neues Leben einhauchen und Teil einer lokalen Gemeinschaft werden. Aber es ist auch eine Reise durch ein Labyrinth von Vorschriften, die wie ein Initiationsritus aus dem alten Rom anmuten könnten. Wenn Sie die folgenden zehn Fehler vermeiden, können Sie die am häufigsten auftretenden Schwierigkeiten umgehenSo können Sie überprüfen, was genau Sie kaufen, die weniger offensichtlichen Kosten einkalkulieren, die Genehmigungen einhalten und das System zu Ihrem Vorteil nutzen (hallo Steuergutschriften!), anstatt in seine Fallen zu stolpern. Im Zweifelsfall, Fachleute zu Rate ziehen und nichts überstürzen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Regeln zu verstehen - hoffentlich haben unsere faktengeprüften Hinweise sie erhellt.

Buona ristrutturazione - viel Spaß beim Renovieren! Genießen Sie den Prozess mit offenen Augen, und bald werden Sie leben la dolce vita in diesem wunderschön restaurierten italienischen Haus, und das mit weit weniger Kopfschmerzen.