Comment ouvrir une chambre d'hôtes ou un gîte rural en Italie : Un guide étape par étape pour les expatriés

Ouvrir un B&B en Italie : un rêve de retraite ou de changement de vie pour de nombreux expatriés. Pourtant, rares sont ceux qui y parviennent. Comme dans la plupart des projets, le défi réside dans le manque de préparation. Et l'Italie, avec sa bureaucratie mondialement connue et son système fiscal complexe, met souvent un terme à ces rêves. Mais comme nous le montrons dans ce guide, l'Italie est un endroit attrayant pour ouvrir un B&B, notamment d'un point de vue fiscal (croyez-le ou non !). L'astuce consiste à savoir ce que vous faites et à vous préparer en conséquence.

La campagne italienne, célèbre dans le monde entier, est un pôle d'attraction majeur pour le tourisme rural. En effet, l'agritourisme a connu un essor fulgurant : d'ici 2022 L'Italie avait plus de 25,800 agriturismi (entreprises d'agritourisme), soit près du double du nombre enregistré en 2014. Les visiteurs étrangers sont de plus en plus nombreux à choisir ces séjours à la campagne (environ 58% de agritourisme invités en 2022 venaient de l'étranger), et de nombreux expatriés ont rejoint la tendance en tant qu'invités, voire en tant qu'hôtes.

Acheter une ferme italienne pour ouvrir un B&B ou agritourisme signifie naviguer dans un mosaïque de réglementations régionales. Il n'existe pas de loi nationale unique applicable à tous les cas. chaque région fixe ses propres règles ce qui est considéré comme un B&B ou un agritourisme, combien de chambres vous pouvez proposer, si vous devez vivre sur place, etc. Avec ce guide, nous souhaitons vous donner une meilleure chance de réaliser votre rêve de rejoindre le douceur de vivre (et en tirer un revenu), en vous guidant à travers les principales options et exigences, en soulignant les différences clés et en vous fournissant une feuille de route pour vous lancer.

(Remarque : nous utilisons les termes britanniques et italiens. SCIA fait référence à l'avis certifié de démarrage d'activité, CIR/CIN sont des codes d'identification pour les locations. Toutes les références aux lois et procédures peuvent varier légèrement selon les régions.)

L'option la plus simple : location de vacances (Casa Vacanze)

A maison de vacances Il s'agit essentiellement d'une location de maison de vacances : vous mettez un appartement ou une maison à la disposition de touristes pour une courte durée., hébergement seul (sans repas). C'est la solution idéale pour quelqu'un qui possède une résidence secondaire, une villa ou même un appartement supplémentaire dans sa maison actuelle et qui souhaite le louer à des voyageurs (un peu comme sur Airbnb). Le bien est généralement loué exclusivement réservé aux clients (non partagé avec l'hôte) et comprend généralement un mobilier basique, une cuisine équipée pour préparer ses repas, etc.

Contrairement à un B&B, il y a pas de petit-déjeuner ni de service de ménage quotidien inclus – il s'agit plutôt d'une location de vacances à faire soi-même. En fait, il est généralement interdit de fournir des services pendant le séjour, et vous devez nettoyer le logement uniquement entre deux séjours. Cela peut être une bonne option si vous préférez une gestion plus simple et plus autonome, ou si le logement est séparé de votre résidence.

Enregistrement d'une location de vacances auprès des autorités italiennes

Même si la location saisonnière peut sembler informelle, louer une maison de vacances en Italie implique certaines démarches juridiques spécifiques. Tout d'abord, vous devez vous assurer que l'activité est correctement enregistré auprès des autorités. Vous devez déposer une SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) – un formulaire électronique – auprès de la municipalité pour les locations à court terme, en particulier si elles sont régulières. Dans certaines régions, même une seule maison de vacances louée occasionnellement nécessite une SCIA (des régions comme le Latium, la Lombardie, la Vénétie, etc., exigent le dépôt d'une SCIA même pour les locations occasionnelles non commerciales). Le non-respect de cette étape peut entraîner de lourdes amendes.

Votre première étape est donc le Guichet unique pour les activités productives (SUAP) à la mairie pour soumettre les formulaires SCIA et tous les documents requis (preuve de propriété ou de location, plans d'étage, etc.). C'est une étape assez facile., que vous pouvez effectuer vous-même sans l'aide d'avocats ou de comptables. En règle générale, le personnel de la mairie se fera un plaisir de vous expliquer la marche à suivre.

(Facultatif) S'enregistrer en tant que propriétaire professionnel

Si vous ne louez qu'occasionnellement (et ne possédez qu'un seul bien immobilier), vous pas besoin d'un numéro de TVA (Partita IVA) ou enregistrement officiel de l'entreprise – vous pouvez exercer votre activité en tant que particulier. L'Italie offre un avantage fiscal appelé cedolare secca (option d'imposition forfaitaire) pour les locations privées : vous payez un taux forfaitaire sur les revenus locatifs au lieu de l'impôt sur le revenu normal. Actuellement, ce taux est de 21% pour les locations à court terme ; cependant, à partir de 2025, l'Italie a introduit un taux plus élevé pour les propriétaires possédant plusieurs logements locatifs – 26% impôt forfaitaire si vous louez plusieurs biens immobiliers en un an. En pratique, une résidence principale reste à 21%, mais si vous possédez 2 à 4 résidences secondaires, les revenus générés par celles-ci peuvent être soumis à 26%.

Au-delà 4 propriétés, la loi vous considère comme un propriétaire professionnel, ce qui signifie que vous doit ouvrir un numéro de TVA et passer à la fiscalité ordinaire des entreprisesEn fait, même si vous avez moins d'unités, si votre activité de location est très continue ou offre des services de type hôtelier, les autorités peuvent la considérer comme telle. “ imprenditoriale ” (entrepreneurial), ce qui nécessite une inscription à la TVA. Est-ce une mauvaise chose d'être un “ propriétaire professionnel ” ? À notre avis, pas vraiment. Vous pouvez déduire vos dépenses professionnelles, qu'il s'agisse de mobilier, de consommables ou de services publics, et récupérer ce qui correspond généralement à 22% de TVA sur tous vos achats professionnels.

Avantages fiscaux liés à la location saisonnière

En supposant que vous restiez dans le domaine des “ propriétaires privés ”, le cedolare secca est le principal avantage fiscal. Avec un taux forfaitaire de 21% sur les revenus locatifs bruts, il est souvent plus avantageux que l'impôt progressif sur le revenu en Italie. taux d'imposition. Il permet également vous exonère des surtaxes locales sur le revenu et les taxes d'enregistrement annuelles sur la location. N'oubliez pas d'opter pour cedolare secca lors de l'enregistrement du contrat de location (pour les locations de plus de 30 jours) ou déclarer votre choix dans votre déclaration d'impôts pour les locations de courte durée inférieures à 30 jours. Vous n'avez pas non plus à payer de cotisations sociales sur ces revenus, ce qui vous permet d'économiser 25%+ ! Cependant, n'oubliez pas que cedolare secca ne vous permet pas de déduire vos dépenses professionnelles.

Si vous passez à un modèle commercial (P.IVA), vous pourriez explorer le régime pourfettario (un régime fiscal simplifié pour les petites entreprises) – mais cela s'applique généralement davantage aux chambres d'hôtes/affittacamere ; une entreprise purement dédiée à la location de maisons de vacances pourrait relever de la catégorie de la gestion immobilière. Pour la plupart des propriétaires expatriés qui louent une seule maison, cedolare secca est l'itinéraire le plus simple.

Enregistrement des clients et conformité dans une location de vacances

La location saisonnière implique des formalités administratives supplémentaires. Plus important encore, vous devez enregistrer vos invités auprès de la police dans les 24 heures suivant leur arrivée. Les lois italiennes en matière de sécurité publique exigent que tous les prestataires d'hébergement utilisent le Hébergement Web portail (géré par la Questura locale) pour transmettre les informations relatives aux invités à partir des pièces d'identité. Cela s'applique aux maison de vacances Tout comme pour les hôtels, vous devrez demander des identifiants pour le système Alloggiati une fois que vous aurez obtenu votre SCIA.

Le site web Alloggiati semble avoir été créé en 1998 et son système de connexion est rudimentaire (nous ne nous faisons pas d'amis ici, mais c'est la vérité). Cependant, certaines régions (par exemple la Vénétie) ont leur propre site web plus convivial qui se “ connecte ” à Alloggiati et que vous préférerez certainement utiliser.

En plus de signaler l'arrivée de vos invités à la police, vous devez prélever et payer la taxe de séjour (imposta di soggiorno) si votre municipalité en possède un. En général, cela implique de collecter quelques euros par personne et par nuit et, périodiquement, déclaration auprès de la commune et payer les sommes dues. De nombreuses régions exigent également la déclaration du nombre de visiteurs à des fins statistiques, souvent via un portail régional similaire au système de déclaration ISTAT utilisé par les chambres d'hôtes (par exemple, le système RADAR du Latium pour les flux touristiques ou le ROSS1000 de la Vénétie, mentionné précédemment).

Services que vous ne pouvez pas offrir dans le cadre d'une location de vacances en Italie

Une location de vacances ne peut légalement offrir de services d'accueil supplémentaires tels que des repas, des visites guidées, etc. En substance, vous fournissez un hébergement indépendant : tout ce qui va au-delà de la “ location d'un bien meublé ” commence à empiéter sur les activités d'accueil réglementées, et vous risquez d'avoir des problèmes pour cela. Par exemple, pas de petit-déjeuner ni de repas préparés peut être proposé dans le cadre d'un simple contrat de location (ce qui reclasserait votre activité). Un changement occasionnel du linge de maison est acceptable, mais un service de ménage quotidien pourrait être considéré comme une activité hôtelière aux yeux de la loi. Il y a même eu des cas où des exploitants de locations de vacances ont été sanctionnés pour avoir possédé d'autres entreprises (par exemple, un bar ou une location de vélos à proximité) qui “ semblaient ” être une extension de la location de vacances vers une véritable activité hôtelière. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour examiner tout projet de ce type que vous pourriez avoir.

Enfin, sachez que si l'activité prend de l'ampleur (plusieurs propriétés ou exploitation toute l'année), vous devrez passer à une entreprise enregistrée (avec un Chambre de commerce enregistrement, numéro de TVA et respect des lois sur l'emploi si vous embauchez du personnel). Mais pour une maison supplémentaire à la campagne que vous louez pendant votre vie d'expatrié, la location saisonnière offre une solution relativement simple : vous percevez des revenus locatifs à un taux d'imposition forfaitaire et, tant que vous vous acquittez de vos obligations déclaratives et de déclaration SCIA, le modèle est très simple.

L'option pratique : petit B&B familial

Le classique chambre d'hôtes familiale est un petit B&B familial situé dans votre propre maison. Il s'agit d'un pas une activité commerciale plus importante (nous y reviendrons plus tard). En Italie, cela signifie que vous (l'hôte) vivez sur place et réservez quelques chambres à des clients payants, en leur fournissant nuitée plus petit-déjeuner le matin. En général, ces chambres d'hôtes sont non professionnel (“ non entrepreneurial ”) – elles sont considérées comme une extension de votre activité domestique plutôt que comme une activité commerciale à part entière, tant qu'elles restent à petite échelle et quelque peu saisonnières.

Les régions définissent les paramètres exacts, mais en général, nous parlons de Environ 3 chambres d'hôtes (souvent avec un maximum de 6 à 8 personnes au total) dans une maison privée. L'ambiance se veut familiale et le service chaleureux. De nombreux expatriés choisissent cette formule pour partager une partie de leur ferme ou de leur villa avec des voyageurs tout en continuant à vivre sur place. Cela vous permet de rester en contact étroit avec les clients (ce qui peut être un avantage en termes d'échange culturel), mais à une échelle modeste.

Servir le petit-déjeuner en tant que propriétaire d'un B&B familial en Italie

Par définition, un séjour en chambre d'hôtes comprend le petit-déjeuner, mais la réglementation italienne s'est longtemps préoccupée de cette question. quel genre du petit-déjeuner. Dans de nombreuses régions, les autorités sanitaires exigeaient historiquement que seuls aliments préemballés être servis – l'idée était d'éviter toute “ manipulation alimentaire ” par des cuisiniers amateurs non agréés. Cela impliquait de proposer des produits tels que des croissants emballés, des portions de confiture, des pots de yaourt, etc., plutôt que de cuisiner des œufs ou de préparer des gâteaux. Cette pratique n'est pas uniforme dans toute l'Italie. Chaque région fixe ses propres règles en matière de petit-déjeuner.. En général, certaines régions insistent pour que tous les aliments que vous servez soient acheté et non manipulé (vous pouvez le réchauffer, mais pas cuisiner à partir d'ingrédients crus), tandis que d'autres vont plus loin et exigent une proportion de produits locaux ou régionaux dans le petit-déjeuner.

Quelques régions permettent un véritable petit-déjeuner fait maison.: par exemple, la Sardaigne a modifié sa réglementation en 2018 afin d'autoriser les chambres d'hôtes familiales à servir des petits-déjeuners faits maison (tels que des gâteaux ou des confitures) à condition que les règles d'hygiène élémentaires soient respectées. Les Pouilles autorisent également explicitement le service du petit-déjeuner dans la salle à manger familiale, en privilégiant les produits locaux et biologiques. Le Vénétie stipule que le service du petit-déjeuner doit être assuré par la famille et n'autorise pas explicitement la cuisine (mais ne l'interdit pas non plus, laissant aux propriétaires le soin de contrôler eux-mêmes leurs normes culinaires).

En bref, préparez-vous à devoir prouver que votre programme de petit-déjeuner est conforme : cela peut être aussi simple que de conserver les tickets de caisse des croissants que vous servez, ou cela peut signifier effectuer une auto-certification HACCP si vous proposez des muffins faits maison. Il est essentiel de vérifier la position de votre région. Par mesure de sécurité, même lorsque les produits faits maison sont autorisés, de nombreux propriétaires de chambres d'hôtes optent pour une “Approche ” petit-déjeuner continental » avec des produits emballés de qualité pour éviter les problèmes bureaucratiques. Vous pouvez tout de même rendre ce moment spécial en proposant des produits artisanaux locaux emballés (par exemple, des biscuits de la boulangerie du village qui sont scellés) ou en dressant une jolie table. Ce domaine de la réglementation évolue, tendant vers plus de souplesse pour les établissements familiaux authentiques, mais en cas de doute, demandez à votre ASL (autorité sanitaire locale) Qu'est-ce qui est autorisé pour le petit-déjeuner dans les chambres d'hôtes de votre région ?.

Combien de chambres peut compter un B&B familial ?

Chaque région d'Italie dispose de sa propre loi sur le tourisme définissant ce qu'est un B&B, de sorte que les limites concernant le nombre de chambres et de clients seront dépend de l'endroit où vous vous trouvez. Généralement, le plafond est d'environ 3 chambres pour les invités, et n'importe où entre 6 à 20 lits maximum au total. Le terme “ lits ” désigne les couchages individuels : une chambre double compte pour deux. Par exemple, dans le Vénétie la loi définit les chambres d'hôtes comme faisant partie de votre domicile avec 1 à 3 chambres et pas plus de 4 personnes par chambre (effectivement 12 personnes maximum). Toscane, connu pour ses villas de vacances plus spacieuses, est plus généreux, permettant jusqu'à 6 chambres d'hôtes (max. 12 couchages) dans une chambre d'hôtes. Sicile autorise les chambres d'hôtes jusqu'à 5 chambres (20 personnes)D'autre part, certaines régions s'en tiennent à la norme de 3 chambres/6 lits (par exemple, le Molise ou le Latium). Quelques régions font même la distinction entre les chambres d'hôtes non professionnelles et les chambres d'hôtes professionnelles, avec des limites plus élevées (nous y reviendrons plus en détail dans un instant).

Pour une comparaison rapide, consultez le tableau “ Réglementations relatives aux chambres d'hôtes par région ” ci-dessous. Malgré ces différences, dans toutes les régions, une chambre d'hôtes familiale est destiné à être à petite échelle et dans votre propre résidence. Il est également courant que vous deviez être résidant dans le bien immobilier – la plupart des lois stipulent que le propriétaire ou un membre de sa famille proche doit vivre sur place et être présent pendant le séjour des hôtes. Certaines régions autorisent que les chambres se trouvent dans un bâtiment adjacent ou un appartement voisin, mais généralement à une distance très courte (par exemple, la Basilicate autorise l'utilisation d'un logement séparé s'il se trouve dans la même commune et, dans certains cas, juste à côté ; la Vallée d'Aoste autorise un logement supplémentaire à moins de 50 mètres de la maison principale). Le esprit Le concept du B&B consiste à partager votre maison avec des voyageurs, et non à gérer des propriétés à distance. Si vous souhaitez faire cela, vous devriez vous tourner vers les locations de vacances ou affittacamere itinéraire à la place.

Tableau : Réglementations relatives aux chambres d'hôtes par région (principales différences sélectionnées)

Source : Lois et réglementations régionales relatives au tourisme pour les chambres d'hôtes, telles que compilées dans les portails italiens consacrés aux chambres d'hôtes et les bulletins officiels. Veuillez noter que les termes “ non-imp ” et “ imp ” ci-dessus indiquent si la région fait la distinction entre les chambres d'hôtes non imprenditoriale (familiales, occasionnelles) et les chambres d'hôtes imprenditoriale (commerciales) offrant une capacité d'accueil plus importante.

Comme vous pouvez le constater, il est essentiel de vérifiez les règles spécifiques à votre région. Les différences auront une incidence sur votre modèle commercial : par exemple, en Vénétie, vous pouvez accueillir au maximum 3 couples ou 3 familles, tandis qu'en Toscane, vous pouvez légalement en accueillir deux fois plus, mais avec des obligations plus importantes. Des régions comme le Piémont, la Ligurie, les Pouilles, etc., autorisent explicitement un système à deux niveaux: un petit B&B géré comme une activité occasionnelle, ou un plus grand qui doit être enregistré comme une entreprise. Dans la pratique, de nombreux expatriés commencent par un petit B&B non commercial (pour tester le marché et éviter des taxes élevées), et n'envisagent de se développer que si la demande est forte.

Enregistrer une chambre d'hôtes familiale en Italie

Tout comme pour les maisons de vacances, les chambres d'hôtes doivent être déclarées auprès des autorités compétentes. SCIA déclaration pour démarrer l'activité. Vous effectuerez cette démarche auprès du bureau SUAP de votre commune. La SCIA pour un B&B comprendra généralement des informations sur la propriété, le nombre de chambres, votre résidence et une déclaration attestant que vous répondez aux exigences de la législation régionale. Vous devrez généralement joindre un plan de la propriété, une copie de votre assurance responsabilité civile pour les clients (oui, certaines régions imposent une assurance obligatoire avant l'ouverture), et surtout un certificat délivré par un architecte attestant que le lieu est habitableC'est probablement le plus grand obstacle, car de nombreux bâtiments anciens n'ont jamais fait l'objet d'une demande officielle de permis de construire. Vous verrez dans notre liste de contrôle à la fin de l'article que la vérification des permis de construire antérieurs est un point essentiel.

Une fois la SCIA soumise, vous pouvez légalement commencer vos activités. immédiatement (c'est là tout l'intérêt du SCIA : il s'agit simplement d'une notification, et non d'un permis que vous devez attendre). Par la suite, les autorités touristiques ou la police peuvent effectuer une inspection afin de vérifier que tout est en ordre, mais vous n'avez pas à interrompre votre activité en attendant cette inspection. Vous pouvez également demander un CIN (Code d'identification national) – un code d'identification qui identifie votre entreprise sur tous les portails de réservation et qui doit également être apposé sur le portail et/ou la porte de la propriété.

Comment un B&B familial est-il imposé en Italie ?

Une question importante pour un petit B&B est de savoir s'il faut le considérer comme une activité occasionnelle ou comme une entreprise à des fins fiscales. Si vous restez dans les limites “ non-imprenditoriale ” (par exemple, vous fermez pendant la période requise chaque année conformément aux règles de votre région – souvent au moins 90 jours de fermeture – et vous ne fournissez pas de services autres que le petit-déjeuner et le ménage), vous pouvez choisir pas pour ouvrir initialement un numéro de TVA. Dans ce cas, les revenus de votre B&B sont déclarés comme “ redditi diversi ” (revenus divers) sur votre déclaration d'impôt personnelle. Vous devrez émettre un simple reçus aux clients (avec un timbre fiscal de 2 € si le montant dépasse 77 €) et de tenir un registre des dépenses. Le revenu net (recettes moins dépenses documentées liées à la chambre d'hôtes) s'ajoute à vos autres revenus personnels pour l'impôt sur le revenu.

Cette option vous évite de payer des cotisations sociales sur vos revenus, mais cela signifie également que vous ne pouvez pas déduire officiellement vos dépenses (et que vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos achats). Il n'existe pas non plus d'impôt forfaitaire comme le cedolare pour les chambres d'hôtes : le cedolare secca s'applique uniquement aux contrats de location purs, et non aux services de chambres d'hôtes. Vos bénéfices issus de votre chambre d'hôtes seraient donc imposés aux taux d'imposition ordinaires sur le revenu.

Cependant, si votre B&B fonctionne bien, vous pourriez envisager ouvrir un numéro de TVA et opter pour le régime pourfettario (régime forfaitaire). Dans le cadre du forfettario, 40% de votre revenu brut est considéré comme un revenu imposable., car la loi considère 60% comme une allocation de frais. Et sur ce 40%, vous payez un montant forfaitaire. Taxe 15% (ou même 5% au cours des 5 premières années si vous êtes une nouvelle entreprise). Le taux d'imposition effectif sur le revenu brut peut donc être aussi bas que ~6% pour un B&B établi (ou ~2% pendant les années de démarrage avec le taux de 5%), ce qui est extrêmement avantageux. Par exemple, si votre B&B génère 20 000 € par an de recettes brutes, dans le cadre du forfettario (après les 5 premières années), vous serez imposé à 15% sur 8 000 € (soit 1 200 € d'impôt), alors que dans le cadre du “ redditi diversi ”, ces 20 000 € moins les dépenses seront imposés à des taux progressifs (qui pourraient facilement dépasser 1 200 € si vous avez d'autres revenus).

Le compromis est qu'une fois que vous êtes inscrit au système forfettario vous devrez également payer les cotisations sociales INPS en tant que travailleur indépendant dans le commerce (minimum 3 800 €/an) et tenir une comptabilité simplifiée. De nombreux expatriés commencent modestement et voient si le niveau de leurs revenus justifie le changement : si votre région impose une période de fermeture (par exemple, la fermeture obligatoire de 90 jours en Lombardie) et que vous vous y conformez, vous pouvez rester informel. Si vous souhaitez exercer votre activité toute l'année et/ou atteindre des revenus plus élevés, La formalisation en tant qu'entreprise via le forfettario peut réduire considérablement votre taux d'imposition., mais vous devrez supporter d'autres frais. Consultez un comptable italien pour calculer les chiffres correspondant à votre cas.

Voir grand : chambre d'hôtes ou hôtel-boutique agréé

Et si votre ambition dépasse celle d'un gîte familial de trois chambres ? Peut-être possédez-vous une grande propriété (ou plusieurs propriétés) et souhaitez-vous vous lancer dans une activité hôtelière à plein temps, par exemple un “ hôtel-boutique ” ou une chambre d'hôtes haut de gamme qui fonctionne comme un petit hôtel. En Italie, dès que vous sortez du cadre familial ou occasionnel, vous envisagez de devenir un entrepreneur touristique (entrepreneur touristique). Concrètement, cela pourrait signifier s'enregistrer en tant que affittacamere (location de chambres) ou même créer une entreprise hôtelière/chambre d'hôtes. Les frontières peuvent être floues sur le plan terminologique : de nombreuses chambres d'hôtes haut de gamme se qualifient de “ boutiques-hôtels ” à des fins marketing, mais d'un point de vue juridique, elles peuvent toujours être classées comme des affittacamere ou des chambres d'hôtes. Les principales différences se résument à enregistrement commercial, exigences en matière de construction et échelle.

Un B&B professionnel agréé vous demandera de ouvrir un numéro de TVA et s'inscrire à la Chambre de commerce (Camera di Commercio), car vous exercerez une activité commerciale continue. Cela implique de choisir une forme juridique (souvent une entreprise individuelle ou une entreprise familiale s'il s'agit d'une petite structure, ou la création d'une société si plusieurs partenaires sont impliqués). Vous devrez vous inscrire au Sécurité sociale INPS système en tant que travailleur indépendant dans le secteur du tourisme, ainsi qu'à l'INAIL (assurance contre les accidents du travail).

Le processus de démarrage comprend toutes ces étapes en outre à la déclaration SCIA normale. En fait, vous déposerez une SCIA pour un “ affittacamere ” ou “ B&B imprenditoriale ” selon la catégorie – de nombreuses régions ont un formulaire SCIA distinct pour créer une affittacamere (maison d'hôtes), qui est essentiellement un petit hôtel sans réception. Par exemple, en Toscane, un affittacamere peut compter jusqu'à 6 chambres, tout comme un B&B, mais comme il est géré de manière professionnelle, il doit répondre à certaines normes supplémentaires et le propriétaire n'est pas tenu d'y résider (il peut embaucher du personnel pour le gérer). Dans le Haut-Adige (Tyrol du Sud), comme indiqué, tous les hébergements de type B&B sont considérés comme affittacamere et peut compter jusqu'à 8 chambres, mais vous devez disposer d'une licence commerciale pour cela. Donc, si vous avez l'intention de gérer un entreprise d'hôtellerie de charme en Italie, préparez-vous à créer officiellement une entité commerciale et se conformer à toutes les lois fiscales et du travail.

Un obstacle de taille : les exigences en matière de construction dans le secteur hôtelier

Lorsque vous exploitez un petit B&B dans votre maison, le bâtiment est uniquement soumis aux normes résidentielles (il suffit que la maison soit conforme aux normes d'habitation). Mais lorsque vous passez à une activité hôtelière officielle, des réglementations supplémentaires en matière de construction et de sécurité entrent en vigueur. Par exemple, les hébergements d'une certaine taille doivent être accessibles aux personnes handicapées (la loi impose aux hôtels et aux entreprises publiques de supprimer les barrières architecturales ; certaines régions peuvent exempter les bâtiments historiques ou les très petites structures, mais toute rénovation importante nécessitera la mise en place d'équipements tels que des salles de bains accessibles aux fauteuils roulants, etc.). La sécurité incendie est un autre aspect à prendre en compte : si vous hébergez plus de 25 personnes, vous êtes soumis à des contrôles stricts en matière de sécurité incendie et devez obtenir l'autorisation de la Vigili del Fuoco (sécurité incendie).

Mais même dans ce cas, en tant qu'entreprise, vous devrez peut-être mettre en place des plans de sécurité incendie (plusieurs extincteurs, panneaux de sortie lumineux, itinéraires d'évacuation affichés). Les chambres d'hôtes/affittacamere professionnelles sont souvent tenues de disposer d'au moins une chambre accessible aux personnes handicapées ou de respecter les directives des réglementations locales en matière de construction pour les hôtels.

Il est important de consulter un ingénieur ou un architecte au sujet de la catégorie cadastrale (catégorie d'utilisation du bâtiment) de votre propriété – exploiter un B&B dans un bâtiment classé comme résidentiel est acceptable à petite échelle, mais si vous le faites à titre professionnel, vous devrez généralement le reclasser en tant que structure d'hébergement touristique. Et Lorsque vous reclassez votre bâtiment de résidentiel à hôtelier, vous êtes également tenu de payer une taxe unique. (“ oneri ”) à la municipalité locale, qui peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la taille du bien immobilier. Vérifiez toujours la conformité au zonage et aux normes de construction. lorsque vous vous installez dans une zone “ sous licence ”, et bien sûr avant d'acheter le bien immobilier que vous avez l'intention de transformer en établissement hôtelier.

Comment un grand B&B est-il imposé en Italie ?

Un B&B ou un hôtel-boutique agréé sera imposé comme une entreprise. S'il est suffisamment petit, vous pouvez toujours utiliser le régime forfettario décrit précédemment (et c'est d'ailleurs le cas de nombreuses entreprises individuelles dans le secteur de l'hôtellerie). Si vous dépassez le seuil de revenu forfettario (actuellement 85 000 € par an) ou si vous choisissez de ne pas l'utiliser, vous paierez des impôts selon le régime ordinaire : cela signifie que vous devrez comptabiliser vos revenus et dépenses réels, facturer la TVA sur les services (la plupart des services d'hébergement sont soumis à la TVA 10%) et payer l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRES ou IRPEF) sur les bénéfices, ainsi que la taxe régionale sur les entreprises (IRAP) le cas échéant.

Vous aurez également des frais généraux tels que les honoraires annuels des comptables (de plusieurs centaines à quelques milliers d'euros), Taxe foncière IMU (vous perdez l'exonération fiscale sur votre résidence principale si votre propriété est utilisée à des fins professionnelles) et des tarifs plus élevés pour les services publics (les tarifs professionnels pour l'électricité, etc. peuvent être plus élevés que les tarifs domestiques). De plus, dès que vous embauchez du personnel (même s'il s'agit simplement d'un agent d'entretien ou d'un cuisinier pour le petit-déjeuner), vous endossez le rôle d'employeur, ce qui implique des contrats, des charges sociales et des assurances.

Tous ces coûts signifient qu'un hôtel-boutique n'a de sens que si vous êtes sûr de pouvoir attirer suffisamment de clients et de pratiquer des tarifs qui permettent de rentabiliser l'exploitation. Le avantage est que vous pouvez potentiellement gagner plus (vous pouvez avoir plus de chambres à louer chaque nuit et vous pouvez être ouvert toute l'année). Vous pouvez également avoir accès à des financements ou à des subventions destinés aux entreprises touristiques (certaines régions offrent des incitations pour les hôtels, des fonds pour la numérisation, etc., auxquels les chambres d'hôtes occasionnelles n'ont pas accès).

Avantages et inconvénients : En résumé, passer à une entreprise hôtelière agréée vous permet de augmenter – davantage de chambres, éventuellement en proposant d'autres services comme le dîner (vous pouvez ajouter un restaurant pour les clients si vous obtenez les autorisations nécessaires, voire un restaurant public avec une licence distincte), et vous créez une marque officielle. Vous n'êtes pas soumis à la règle des “ X jours de fermeture obligatoire ” : vous pouvez exercer votre activité toute l'année si vous le souhaitez. Vous pouvez également employer légalement du personnel ou engager des sous-traitants, ce qui vous décharge en tant que propriétaire.

De nombreux agritourismes ou chambres d'hôtes haut de gamme en Italie fonctionner de cette manière, avec du personnel de nettoyage le matin, peut-être un gérant, etc., surtout si les propriétaires ne sont pas toujours sur place. D'un autre côté, le augmentation de la bureaucratie et des coûts fixes de manière significative. Vous devrez vous conformer à la législation du travail (qui est très détaillée en Italie), respecter les obligations comptables annuelles et faire face à une flexibilité généralement moindre. Il est judicieux de ne franchir cette étape qu'une fois que vous disposez d'un plan d'affaires solide. Certains expatriés choisissent de commencer par un petit B&B afin de tester le marché, puis transition vers une chambre d'hôtes activité dès lors qu'ils constatent une demande constante. En réalité, de nombreuses lois régionales facilitent cette démarche. Engager un géomètre ou architecte Dans ce cas, il peut être très utile de se renseigner dès le début sur les permis nécessaires.

En termes de marketing, le terme “ hôtel-boutique ” a du cachet et vous êtes libre d'appeler ainsi votre établissement, mais n'oubliez pas : la classification juridique importe davantage pour vos obligations. Que vous l'appeliez Boutique Inn, Charme B&B, Albergo Diffuso, etc., assurez-vous d'avoir la licence appropriée (qu'il s'agisse affittacamere, Entreprise B&B ou une licence hôtelière) adaptée à votre taille. Les clients italiens, en particulier, pourraient vous demander si vous êtes un “ structure agréée ” – être capable de dire oui peut renforcer la confiance. De plus, certaines agences de voyage en ligne demandent un numéro de TVA ou un numéro d'enregistrement d'entreprise si vous proposez plusieurs chambres, ce qui est une autre raison pour laquelle les entreprises sérieuses s'orientent vers cette solution. En bref, l'échelle apporte la formalité: gratifiant si bien fait, mais il faut tenir compte des contraintes supplémentaires en matière de conformité.

Gérer un agritourisme (séjour à la ferme) en Italie

Un agritourisme est un séjour à la ferme – en Italie, il s'agit d'un concept défini légalement où l'hospitalité est offerte dans une ferme en activité. Pour de nombreux expatriés, l'idée de gérer un agritourisme est le rêve rural italien ultime : des clients se prélassant dans des fermes rénovées, des dîners « de la ferme à la table » sous les étoiles, peut-être même aider à la récolte des olives pendant la journée. L'Italie encourage activement les agritourismes, mais cela s'accompagne d'une condition essentielle : vous devez être un agriculteur qualifié pour ouvrir un agritourismeEn d'autres termes, l'agritourisme n'est pas seulement un nom accrocheur pour désigner une chambre d'hôtes à la campagne, c'est une activité. “ lié ” à l'agriculture par la loi. Voici les principaux aspects à prendre en considération :

• Vous (ou un partenaire commercial) DEVEZ être un agriculteur qualifié : Seulement entrepreneurs agricoles (entrepreneurs agricoles) peuvent exploiter un agritourisme. Cela signifie généralement que vous possédez et exploitez déjà une ferme (avec un numéro de TVA pour l'agriculture, enregistré auprès des autorités agricoles), ou que vous en créez une. Être agriculteur en Italie peut signifier cultiver la terre, faire pousser des cultures, entretenir un vignoble ou un verger, élever du bétail, etc., même à petite échelle, mais vous devez être reconnu comme tel. Cela implique de posséder les qualifications requises et, dans certaines régions, de suivre une brève formation sur l'agritourisme. Aujourd'hui, cette formation se déroule sur environ 300 heures d'apprentissage à distance (en italien, bien sûr) et est souvent gratuite, financée par des fonds européens. Le Code civil italien (art. 2135) définit un entrepreneur agricole et les lois sur l'agrotourisme s'y réfèrent.
• Vous (ou un partenaire commercial) devez exploiter une ferme.: Donc, première étape : si vous ne cultivez pas déjà, vous devrez acquérir un terrain agricole et démarrer une activité agricole. avant vous pouvez y ajouter le tourisme. Il n'y a pas de règle stricte concernant la taille du terrain (même un ou deux hectares peuvent suffire), mais il faut démontrer que l'activité agricole est active et reste l'activité principale – L'agritourisme doit rester “ secondaire et lié ” à l'agriculture. Cela ne signifie pas nécessairement que vous devez gagner plus grâce à l'agriculture qu'à l'hébergement (les règles relatives aux proportions de revenus varient selon les régions), mais certainement que l'agriculture n'est pas seulement symbolique. Dans la pratique, de nombreuses régions exigent que vous soumettiez un plan d'affaires (Piano Agrituristico) en démontrant comment vous allez maintenir votre production agricole tout en accueillant des hôtes. Heureusement, les puissantes associations d'agriculteurs italiennes s'occupent des formalités administratives à votre place (moyennant une modique somme).
• Propriétés rurales et bâtiments : Les agritourismes doivent utiliser les structures ou les terres existantes de la ferme. Vous Il n'est pas possible de créer un agritourisme dans un appartement urbain ou dans un bâtiment sans lien avec l'exploitation agricole.Non. agritourisme Les rêves s'épanouiront au centre de Milan, désolé. En général, ce sont des fermes, des granges ou des maisons de campagne qui sont transformées en hébergements, ou des espaces dans les fermes pour les camping-cars ou les tentes. Il est souvent stipulé que vous ne pouvez pas dépasser une certaine extension du bâtiment - l'idée est de réutiliser et de préserver le patrimoine rural. Par exemple, vous pouvez rénover une vieille maison en pierre pour en faire des chambres d'hôtes, ou construire une petite extension, mais la construction d'un nouvel hôtel sur des terres agricoles ne serait pas considérée comme un “ agriturismo ”. De nombreuses régions plafonnent le nombre de lits d'invités un agritourisme peut avoir (souvent entre 20 et 40) et places assises dans la salle à manger. Ces plafonds garantissent que l'hospitalité ne prend pas le pas sur l'aspect agricole. Là encore, les détails varient, mais la taille typique équivaut à celle d'une petite auberge.
• Exigences en matière de revenu agricole : En vertu de la loi nationale (loi 96/2006) et des mises en œuvre régionales, le le travail agricole doit rester l'activité principale et le tourisme est accessoire. Certaines régions interprètent cela en exigeant que la majorité des revenus de l'agriculteur provienne de l'agriculture, ou du moins qu'un certain ratio soit respecté. D'autres ne le font pas. De manière extrêmement utile, La Vénétie, par exemple, ne contrôle pas le ratio entre hébergement et agriculture si vous avez jusqu'à 10 invités maximum. (ce qu'on appelle entreprise minimale). Dans la pratique, l'application de cette règle varie, mais sachez que si vous arrêtez complètement l'exploitation agricole pour vous consacrer uniquement à l'hébergement, vous risquez de perdre votre autorisation d'agritourisme. Les agritourismes qui réussissent intègrent les deux : par exemple, un vignoble qui propose un hébergement et des dégustations, ou une oliveraie avec quelques appartements d'hôtes. Si vous n'êtes pas intéressé par l'agriculture proprement dite, l'agritourisme n'est pas le bon choix (vous feriez mieux d'opter pour un B&B normal à la campagne). En revanche, si vous sont Si vous êtes passionné par l'agriculture ou la viticulture, le statut d'agritourisme est idéal, car il vous permet de monétiser la vie à la ferme et de diversifier vos revenus. Cependant, et c'est un gros « cependant », rien ne vous empêche d'être l'un des associés d'une entreprise agricole: Giovanni, l'agriculteur, peut se concentrer sur la culture des tomates et des courgettes, tandis que vous planifiez et commercialisez la partie hébergement de l'entreprise.
• Services qu'un agritourisme peut offrir : Les activités proposées par les agritourismes comprennent généralement hébergement (chambres ou appartements), service de restauration (repas à la ferme, petit-déjeuner, dégustations), et parfois des activités telles que des aires de camping, des balades à cheval, des ateliers, des visites de la ferme. Vous pouvez choisir ce que vous souhaitez proposer. La loi nationale stipule explicitement que agriturismi peut fournir un hébergement, repas et boissons préparés principalement à partir des produits de la ferme ou des produits locaux, dégustation de produits fermiers et activités récréatives ou culturelles liées à l'environnement rural. Cela signifie qu'en tant que propriétaire d'un agritourisme, vous pouvez, par exemple, servir le dîner à vos hôtes (et même à des visiteurs extérieurs dans de nombreux cas) sans avoir besoin d'une licence de restaurant distincte., fourni le menu est basé sur vos produits (et ceux des fermes voisines) – une règle pourrait être qu'au moins 50% des ingrédients proviennent de votre ferme. Vous pouvez également organiser des cours de cuisine, des expériences à la ferme (cueillette de fruits, cours de fabrication de fromage, etc.), des randonnées dans la nature, etc. Ces activités à valeur ajoutée sont très attrayantes pour les agritouristes. Essentiellement, l'agritourisme vous permet de combiner légalement hospitalité + agriculture + éducation/loisirs sous un même toit, ce que les autres types d'hébergement ne peuvent pas faire aussi librement.
• Régime fiscal (Regime Speciale) : C'est peut-être le meilleur aspect. L'une des raisons pour lesquelles les agritourismes sont populaires est leur traitement fiscal très avantageux. L'Italie considère l'agritourisme comme une extension des revenus agricoles. Il existe un régime fiscal forfaitaire spécial (souvent appliqué automatiquement, sauf si l'on choisit de ne pas en bénéficier) dans lequel seule une partie des revenus issus de l'agrotourisme est imposable. Plus précisément, Seuls 251 TP5T de vos revenus bruts provenant de votre agritourisme sont considérés comme des revenus imposables. – en d'autres termes, une déduction forfaitaire des frais de 75%. C'est bien plus généreux que le forfettario pour les chambres d'hôtes. Pour couronner le tout, tous les revenus provenant de la vente de produits agricoles réels sont exonérés d'impôt à hauteur de 100%. Par exemple, si votre agritourisme a généré 50 000 € de revenus grâce à la location de chambres et aux dîners au cours d'une année, seuls 12 500 € seront soumis à l'impôt sur le revenu ! De nombreux agritourismes paient donc très peu d'impôt sur le revenu. En matière de TVA, il existe également un régime spécial très avantageux qui vous permet de conserver une partie de la TVA payée par le client, mais nous aborderons ce sujet dans un autre article.
• Subventions et incitations : Être agriculteur et se lancer dans agritourisme peut ouvrir la voie à diverses subventions. L'UE et le gouvernement italien proposent fréquemment des programmes par le biais du PSR (Plan de développement rural) – Programme de développement rural – proposant un cofinancement pour des projets de diversification agricole, notamment la conversion d'une grange en hébergement touristique ou la création d'une salle à manger agrotouristique. De nombreuses régions disposent de fonds destinés aux jeunes agriculteurs ou à l'agrotourisme dans le cadre de chaque période budgétaire de l'UE. Par exemple, dans le cadre des fonds de développement rural 2023-2027, certains appels à projets proposent Subventions de 40% à 50% pour les investissements dans des installations agrotouristiques, voire jusqu'à 60-70% pour les jeunes agriculteurs de moins de 40 ans ou les agricultrices dans certains cas. Si cela semble trop beau pour être vrai, n'oubliez pas que vous devrez prouver que vous êtes un agriculteur (ou un partenaire dans une exploitation agricole) qui a déjà généré certains revenus. L'accès au financement est généralement plus facile pour un agritourisme. car vous disposez de deux sources de revenus (l'agriculture et le tourisme) et bénéficiez souvent du soutien de mesures incitatives politiques.
• D'autres qualités étonnantes propres à l'agritourismeSi nous semblons faire l'éloge des agritourismes, c'est tout à fait le cas. Si vous parvenez à créer un agritourisme – et nous admettons que la barre est haute –, vous bénéficierez d'avantages supplémentaires à ceux mentionnés. Par exemple, tous les membres de votre famille ou de celle de vos partenaires, jusqu'aux cousins germains, peuvent légalement vous aider dans votre activité sans avoir à être officiellement employés. Vous pouvez vendre n'importe lequel de vos propres produits., ou des produits dérivés de vos récoltes (confitures, préparations à base d'huile d'olive, miel…) totalement exonéré d'impôt. Dans la plupart des cas, vous pouvez décider chaque année quelle part des bénéfices revient à chaque actionnaire, et tous ces bénéfices sont également exonérés d'impôt. Ainsi, si votre part des bénéfices pour l'année s'élève, par exemple, à 30 000 €, vous pouvez les conserver dans leur intégralité. Si vous décidez de vendre la ferme ou tout bâtiment qui lui appartient après 5 ans de propriété, tous les gains sont également exonérés d'impôt.
• Processus administratif : Pour démarrer un agritourisme, vous devrez franchir plusieurs étapes supplémentaires par rapport à un simple B&B. En général, vous devez obtenir un autorisation du ministère régional ou provincial de l'agriculture approuvant votre projet d'agritourisme. Cela s'ajoute à la SCIA (déclaration de commencement d'activité) à la municipalité. Souvent, la séquence est la suivante : s'inscrire en tant qu'agriculteur → soumettre le projet d'agritourisme à la région → celle-ci délivre une autorisation ou un nulla osta → Ensuite, vous déposez une SCIA auprès de la commune pour démarrer votre activité d'hébergement. Vous entrerez alors dans deux mondes bureaucratiques : vous serez dans le collimateur des autorités agricoles (vous devrez déposer des rapports annuels sur votre activité agricole, etc.) et dans celui des autorités touristiques (pour les statistiques et le classement). Cependant (autre ’ cependant ’ important), les associations d'agriculteurs passent par ce processus tous les jours et certaines sont vraiment douées pour remplir les formalités administratives.
• Une chose à noter : les agriturismi sont généralement classés (comme par exemple par étoiles ou autre) par la région en fonction des équipements proposés. Cela peut avoir une incidence sur la manière dont vous faites votre publicité, mais il s'agit surtout d'une formalité (certaines régions utilisent des symboles tels que des gerbes de blé ou des soleils à la place des étoiles pour les agriturismi).

En substance, un L'agritourisme est idéal pour ceux qui souhaitent véritablement cultiver la terre et accueillir des hôtes.. Si votre propriété est située dans une zone rurale et que vous envisagez de cultiver des olives, du raisin, d'élever des chèvres ou de vous lancer dans toute autre activité agricole, il peut être intéressant de demander le statut d'agritourisme. Si votre demande est acceptée, vous bénéficierez d'une fiscalité avantageuse, de revenus diversifiés et de l'avantage intangible d'offrir à vos hôtes une expérience authentique de la campagne italienne.

Mais si vous n'êtes pas passionné par l'agriculture, essayer de vous lancer dans l'agritourisme “ uniquement pour les avantages ” pourrait se retourner contre vous : les autorités s'attendront à voir ce tracteur labourer ou ces vignes taillées ! Gardez toujours l'équilibre : Les meilleurs agritourismes offrent à la fois une excellente hospitalité et des produits fermiers authentiques. (vin, huile d'olive, fromages, etc.) qui font partie intégrante de l'expérience des clients. À notre avis, La seule façon pour les expatriés de bénéficier de cette configuration très attractive est de s'associer avec des agriculteurs locaux de confiance..

Exigences communes (permis, déclarations, sécurité) pour ouvrir un B&B

Quel que soit le type d'hébergement que vous choisissez (maison de vacances, chambre d'hôtes, agritourisme, etc.), il existe certaines exigences communes dans toute l'Italie. Il s'agit d'obligations essentielles et de bonnes pratiques pour toute personne hébergeant des touristes. Voici une liste des principales :

• SCIA – Déclaration de début d'activité : Comme souligné précédemment, une SCIA est nécessaire pour démarrer légalement toute activité d'hébergement ou de location à court terme. Elle doit être déposée au bureau SUAP de la commune. Préparez-vous à joindre des documents tels que des pièces d'identité, des titres de propriété ou des baux, le plan de la propriété et toute certification spécifique requise (par exemple, une auto-certification d'hygiène pour les petits-déjeuners en chambre d'hôtes ou une police d'assurance). La SCIA est votre document juridique de référence pour déclarer votre activité. Conservez toujours une copie de votre protocole SCIA et de toutes les mises à jour ultérieures (par exemple, si vous modifiez le nombre de chambres ou fermez l'entreprise par la suite, vous devez déposer un autre SCIA pour cessation ou modification). Exercer une activité sans SCIA peut entraîner de lourdes amendes et des ordonnances de fermeture.
• Code d'identification (CIN) : Le code d'identification national (CIN) identifie votre entreprise de location saisonnière ou d'hébergement touristique et doit figurer sur toutes les annonces et publicités en ligne. À compter du 2025, un code national (CIN) a été mis en œuvre via une base de données centrale, remplaçant les anciens identifiants régionaux. Tous les hôtes doivent enregistrer leur propriété sur le BDSR (Banque de données des structures d'accueil) géré par le ministère du Tourisme. Vous devez vous présenter physiquement afficher votre code à l'entrée de votre propriété et l'inclure dans chaque annonce ou site web, par exemple dans le titre ou la description d'une annonce Airbnb. Cette mesure est désormais strictement appliquée afin de lutter contre les locations illégales. Des sanctions sévères sont prévues en cas de non-publication du code.
• Enregistrement des invités (Pubblica Sicurezza) : La loi italienne sur la sécurité publique (toujours celle de 1931) exige que tout client séjournant dans un hébergement doit être signalé à la police dans les 24 heures suivant son arrivée. Les Portail Web Alloggiati est le système en ligne qui permet de le faire. Après votre SCIA, vous devez contacter le bureau de l'immigration de la Questura locale pour obtenir vos identifiants Alloggiati. Ils vous attribueront un nom d'utilisateur et un mot de passe, que vous pourrez utiliser pour configurer le système d'authentification byzantin (comme nous l'avons mentionné précédemment, Alloggiati a vraiment sa place dans un musée d'archéologie numérique). Chaque fois que vous avez de nouveaux clients, vous devez vous connecter et soit remplir manuellement les informations de leur passeport/pièce d'identité, soit télécharger un fichier. Heureusement, certains systèmes régionaux comme le Ross1000 de la Vénétie s'intègrent à Alloggiati, ce qui vous évite de l'utiliser, et certains logiciels de gestion immobilière payants s'intègrent également à Alloggiati. Pour les locations de très courte durée (comme une nuit), vous devez tout de même les enregistrer, parfois immédiatement après l'enregistrement. Le fait de ne pas enregistrer les clients est une infraction grave, qui peut même être considérée comme un délit (amendes ou arrestation en théorie) si vous l'ignorez complètement. Ce n'est donc pas négociable. La bonne nouvelle, c'est que le système est assez simple une fois qu'il est mis en place. Remarque pour les agriturismi : même les campeurs ou toute personne logeant dans des tentes sur votre ferme sont considérés comme des clients à enregistrer. De plus, Citoyens de l'UE doivent être enregistrés au même titre que les ressortissants non européens – il n'y a aucune exception ; tout le monde doit être déclaré, même les membres de votre propre famille s'ils viennent séjourner gratuitement chez vous.
• Taxe de séjour (imposta di soggiorno) : Presque toutes les villes d'art et de nombreuses villes touristiques en Italie prélèvent une taxe de séjour par nuit. Certaines communes rurales font de même, en particulier dans les régions très fréquentées (villages perchés de Toscane, zones d'agritourisme des Pouilles, etc.). Le montant et les règles de cette taxe varient selon les municipalités. Elle est généralement comprise entre 1 et 5 € par personne et par nuit, avec souvent un plafond de 5 nuits. En tant qu'hôte, vous êtes responsable de encaisser cette somme en espèces (ou l'inclure dans vos tarifs en ligne si possible) et ensuite périodiquement le payer à la commune. En général, chaque commune vous demandera de remplir une dichiarazione (déclaration) chaque trimestre ou chaque année, indiquant le nombre de clients/nuitées que vous avez accueillis et les taxes perçues. Il s'agit essentiellement de la source de revenus de la commune pour financer les infrastructures touristiques, c'est pourquoi elle y accorde une grande importance. Conservez les reçus de ce que vous avez payé. Souvent, vous devrez également afficher des informations à l'intention des clients indiquant que la la taxe est appliquée (certaines villes vous demandent d'afficher une note dans les chambres ou à la réception indiquant le montant de la taxe par nuit).
• Assurance : La nouveauté pour 2025 est que TOUS les biens immobiliers utilisés dans le cadre d'une activité commerciale devront être couverts par une “ assurance catastrophe ”, destinée à faire face aux tremblements de terre, inondations et autres événements similaires. Les sanctions en cas d'absence de police d'assurance sont sévères. En outre, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile même si votre région ne l'exige pas explicitement. Cette assurance (Polizza di Responsabilità Civile verso terzi) vous couvre en cas d'accident ou de dommages causés à un client dans votre propriété, par exemple si un client glisse dans les escaliers et se blesse, ou s'il y a une fuite de gaz causant des dommages. Avec une assurance, le client serait indemnisé par la police plutôt que de vous poursuivre personnellement. Dans tous les cas, souscrire une assurance fait partie d'une gestion responsable. De plus, si vous avez des employés, vous devrez souscrire une assurance accidents du travail obligatoire (INAIL) pour eux, mais cela est distinct.
• Sécurité incendie et mesures d'urgence : Les règles de sécurité peuvent varier selon l'échelle, mais voici quelques principes de base : à partir de 2024, Tous les hébergements, y compris les petits gîtes et les locations, doivent être équipés d'extincteurs et de détecteurs de gaz. par la loi. Les nouvelles règles (Decreto “ Anticipi ” 2023) spécifient qu'il doit y avoir au moins un extincteur ABC de 6 kg pour 200 mètres carrés, avec un minimum d'un par étage, ainsi que des détecteurs de fumée/CO certifiés à chaque étage. Ceux-ci doivent être installés par un professionnel et entretenus (les extincteurs doivent généralement être vérifiés chaque année). CONSEIL DE PRO : si, comme beaucoup de chambres d'hôtes rurales, vous utilisez des bonbonnes de GPL pour alimenter votre système de chauffage, votre fournisseur de GPL doit vous fournir gratuitement des extincteurs. Mieux encore, si vous n'achetez pas le GPL directement, mais que vous leur demandez d'installer un compteur sur la bonbonne afin de payer à l'utilisation, c'est eux (et non vous) qui doivent payer l'inspection semestrielle des extincteurs. Veillez donc à prévoir dans votre budget l'installation d'extincteurs dans les couloirs ou les parties communes, ainsi que de détecteurs aux emplacements appropriés (en particulier si vous disposez d'un chauffage au gaz ou de poêles). Pour les structures comptant jusqu'à 25 lits, une certification complète de sécurité incendie n'est généralement pas requise, mais si vous disposez d'un espace plus grand ou si vous agrandissez votre établissement, vous devrez peut-être soumettre une SCIA antincendio (déclaration de conformité en matière de sécurité incendie) au service d'incendie. Même si votre établissement est petit, investissez dans la sécurité : installez des lumières de secours (au moins des lampes torches à brancher en cas de panne de courant), affichez un plan d'évacuation une carte dans chaque chambre (souvent exigée par les réglementations régionales) et gardez une trousse de premiers secours à portée de main. Ces petites attentions vous permettent non seulement de respecter la loi, mais aussi de rassurer vos clients. Enfin, sécurité gazière: si votre immeuble est équipé de chaudières ou de cuisinières à gaz, les faire vérifier et obtenir les certificats de conformité – certaines régions exigent une déclaration attestant que vos installations de gaz et d'électricité sont conformes aux normes d'habitation, ce qui fait partie des obligations liées à la maison. certificat d'habitabilité.
• Règles d'hygiène et de santé : Nous avons abordé le sujet du HACCP pour l'alimentation dans le contexte des chambres d'hôtes. Pour rappel : si vous servez de la nourriture (petit-déjeuner dans une chambre d'hôtes ou repas dans un agritourisme), vous devez respecter les règles d'hygiène de base de l'UE. Cela signifie que vous devez disposer d'un plan HACCP – il s'agit essentiellement d'un document dans lequel vous décrivez comment vous manipulez et conservez les aliments, vos programmes de nettoyage, etc., afin d'éviter toute contamination. Pour un petit-déjeuner simple dans un B&B avec des produits emballés, votre plan peut être très basique, et souvent, vous n'avez pas besoin d'une licence officielle si vous ne manipulez jamais d'aliments non emballés. Mais si vous proposez des produits faits maison ou périssables (même si vous ne faites que couper des fruits ou trancher un gâteau que vous avez préparé), vous devez au moins obtenir la Cours HACCP (généralement un cours d'une journée) et conserver le certificat. De nombreuses régions exigent désormais explicitement que les propriétaires de chambres d'hôtes suivent une formation HACCP (comme nous l'avons vu, les Marches ont introduit l'obligation pour les propriétaires de chambres d'hôtes de suivre un cours HACCP). Prévoyez donc soit de respecter la lettre de la loi (ne servir que des aliments scellés en usine), soit d'obtenir une certification et de mettre en œuvre des procédures appropriées dans votre cuisine. Les autorités sanitaires locales (ASL) peuvent inspecter votre salle de petit-déjeuner ou votre cuisine, mais elles constituent également une source d'informations précieuse en cas de doute.
• ISTAT et statistiques régionales : L'Italie prend très au sérieux les statistiques touristiques. Chaque établissement d'hébergement doit communiquer chaque mois ses données sur les arrivées et les présences de clients à l'institut national de statistique (ISTAT), généralement via une plateforme régionale. Peu après le début de votre activité, l'office du tourisme de votre région vous contactera généralement (ou vous fournira dans les documents SCIA) les instructions pour accéder à son portail en ligne (exemples : la Toscane utilise Touriste@, la Lombardie utilise Ross1000, Sardegna utilise SIRED, etc.). Vous devrez vous connecter et enregistrer chaque mois le nombre d'arrivées et de nuitées pour chaque nationalité de client. Ces informations sont utilisées pour compiler les statistiques officielles du tourisme et, dans de nombreux cas, pour vérifier la taxe touristique. Il s'agit généralement d'une tâche facile : de nombreux portails vous permettent de télécharger un fichier ou de saisir manuellement les totaux. Certains logiciels de gestion des canaux peuvent générer le rapport pour vous. La déclaration à l'ISTAT est obligatoire en vertu de la loi., et des amendes peuvent être infligées en cas de non-soumission. Notez la date limite dans votre agenda (généralement les 5 premiers jours du mois suivant). Certaines de ces plateformes statistiques s'intègrent au portail Web Alloggiati, ce qui vous permet de remplir vos rapports statistiques et vos rapports sur les clients en une seule fois.

Tout cela peut sembler fastidieux, mais une fois que vous aurez mis en place ces aspects, ils deviendront une routine. De nombreux petits hôtes gèrent eux-mêmes toutes ces obligations. L'Italie dispose désormais de services et d'associations (telles que les associations locales de chambres d'hôtes ou Coldiretti pour les agritourismes) qui aident à se conformer à la réglementation. N'hésitez pas à demander à d'autres propriétaires de chambres d'hôtes locaux comment ils gèrent les choses : il existe souvent une communauté d'hôtes qui partagent leurs conseils. Et si cela n'est pas encore clair, Ne vous lancez pas dans le grand bain avant d'avoir fait vos devoirs de manière très, très approfondie.

Considérations juridiques relatives à l'alimentation, au personnel et autres aspects liés à l'ouverture d'un B&B

Au-delà des règles formelles, gérer une entreprise hôtelière en Italie en tant qu'expatrié implique des considérations stratégiques et personnelles. Voici quelques facteurs supplémentaires à prendre en compte lors de votre planification :

En résumé, planifier de manière holistique: Choisissez un emplacement qui correspond à l'expérience que vous souhaitez offrir, conformez-vous aux normes et à la demande régionales, assurez-vous que vous remplissez personnellement les conditions légales requises et commencez tôt à vous créer un réseau (à la fois avec les habitants locaux et les communautés de voyageurs en ligne). Ouvrir un B&B/gîte rural en Italie est autant un choix de vie qu'une décision commerciale : votre succès dépendra de votre capacité à vous intégrer dans le tissu local tout en offrant quelque chose de distinctif à vos hôtes.

Liste de contrôle : dans quel type de propriété ouvrir un B&B ?

Avant de vous lancer, il est judicieux d'évaluer votre propriété et votre situation. Utilisez cette liste de contrôle pour déterminer si votre propriété et vos projets sont conformes aux exigences italiennes et aux facteurs pratiques de réussite :

• Habitabilité légale : La propriété dispose-t-elle d'un certificat d'habitabilité (certificat d'habitabilité) ou un document équivalent ? Cela garantit que le bâtiment répond aux normes de sécurité, de structure et d'hygiène de base pour un usage résidentiel. Si ce n'est pas le cas, vous devrez peut-être effectuer des travaux de rénovation pour obtenir ce certificat auprès de la commune. Ce n'est pas un processus bon marché : même dans le meilleur des cas, faire appel à un architecte coûtera plusieurs milliers d'euros. L'idéal est donc d'acheter un bien immobilier qui a déjà passé le test. Aucun invité ne doit être hébergé dans des zones qui ne sont pas officiellement habitables (par exemple, un sous-sol inachevé sans certificat d'habitabilité).
• Zonage et utilisation des sols : Quelle est la catégorie officielle d'utilisation du sol de la propriété ? Si elle se trouve dans une zone résidentielle (zona residenziale), l'utilisation en tant que B&B ou casa vacanze est généralement autorisée (souvent considérée comme compatible avec l'usage résidentiel). Si elle se trouve dans une zone agricole (zona agricola), vous pouvez créer un agritourisme ou parfois un B&B, mais la conversion d'une grange agricole existante en chambres d'hôtes entraînera, si elle est autorisée, des dizaines de milliers d'euros de taxes (notez que, là encore, les agritourismes ont l'avantage de pouvoir accueillir des hôtes dans des bâtiments qui sont toujours classés comme agricoles, comme des écuries rénovées). Vérifiez le Règles d'urbanisme de la commune (PRG ou PUC) pour vous assurer que les hébergements touristiques sont autorisés dans votre région. De plus, si le bâtiment est classé monument historique ou situé dans une zone protégée, vous devrez obtenir des autorisations supplémentaires pour toute modification. Enfin, si la rénovation du bâtiment le transforme en une grande villa avec piscine et une demi-douzaine de salles de bains, veillez à ce que le bâtiment ne se retrouve pas dans la redoutable catégorie cadastrale “ luxe ”., ce qui signifie que vous devrez payer beaucoup plus d'impôts et que cela rendra le bien beaucoup moins attrayant pour les futurs acheteurs.
• État et agencement du bâtiment : Votre propriété est-elle physiquement adaptée à l'hébergement ? Réfléchissez aux points suivants : Disposez-vous de chambres d'amis qui peuvent être réservées aux clients avec un minimum de modifications ? Y en a-t-il suffisamment ? salles de bains pour ces chambres ? (Les règles italiennes exigent souvent au moins une salle de bain pour 3 à 4 personnes, et parfois une salle de bain pour 6 personnes minimum ; certaines régions insistent sur le fait que si vous disposez d'un certain nombre de chambres, l'une d'entre elles doit être réservée exclusivement aux invités). Si vous ne disposez que d'une seule salle de bain familiale dans la maison et que vous prévoyez d'accueillir 3 couples, cela ne sera pas possible dans la plupart des régions. Vous devrez peut-être ajouter une ou plusieurs salles de bain supplémentaires ou en réserver une exclusivement pour les invités. Vérifiez également la taille des chambres : elles font généralement environ 8 m² pour une chambre simple, 14 m² pour une chambre double est le minimum légal. Si vos chambres sont minuscules, vous ne serez peut-être autorisé à les louer qu'à titre individuel. Les exigences en matière de hauteur sous plafond, de ventilation et de fenêtres doivent être respectées conformément au code du logement. Si le bien immobilier est un appartement dans une copropriété, le règlement de la copropriété autorise-t-il l'activité de chambres d'hôtes ? (Les conseils d'administration des copropriétés ne peuvent pas l'interdire purement et simplement si le propriétaire occupe les lieux, mais ils peuvent imposer certaines limites).
• Caractéristiques de sécurité : La propriété dispose-t-elle déjà de mesures de sécurité telles que des détecteurs de fumée, des extincteurs, des systèmes électriques et de gaz sécurisés ? Si ce n'est pas le cas, pouvez-vous les installer facilement ? Vous devriez disposer d'un câblage électrique moderne (avec un disjoncteur) et peut-être envisager d'ajouter éclairage de secours dans les couloirs. Si les chambres sont situées à un étage supérieur, existe-t-il une autre issue de secours ou au moins des escaliers suffisamment larges ? Évaluez les dangers potentiels (par exemple, une piscine, un étang, des escaliers raides, etc.) et la manière dont vous allez les atténuer pour les clients. Il est préférable de s'en occuper avant l'ouverture (par exemple, clôturer la piscine, ajouter des rampes, etc.).
• Emplacement et demande touristique : Y a-t-il une demande pour des hébergements dans votre région ? Faites des recherches sur votre voisinage sur les sites de réservation : y a-t-il d'autres chambres d'hôtes ou agritourismes et quel est leur taux d'occupation (consultez leurs calendriers ou leurs avis) ? N'hésitez pas à vérifier le “ caractère touristique ” des villes que vous ciblez dans le guide Magic Towns. Explorateur de villes. Si vous vous trouvez dans une région célèbre (Chianti, côte amalfitaine, lac Garda, etc.), la demande est certaine, mais la concurrence l'est tout autant, et vous vous ruinerez en achetant un bien immobilier. Si vous vous trouvez dans une région moins connue, identifiez un attraction touristique: êtes-vous situé à proximité d'un chemin de pèlerinage, d'un sentier de randonnée, d'un château remarquable, d'une université, d'une zone industrielle (voyages d'affaires) ou de tout autre lieu susceptible d'attirer des visiteurs ? Vous pourriez peut-être créer la demande en proposant quelque chose d'unique (par exemple, une retraite de yoga à la montagne). Dans tous les cas, identifiez votre marché potentiel. Une propriété peut être magnifique, mais si personne ne vient dans cette région, vous aurez besoin d'un plan marketing très solide ou d'une offre de niche. Essayez d'utiliser notre Town Explorer pour trouver un mélange de prix immobiliers abordables, de bonnes infrastructures et d'attrait touristique modéré.
• Accessibilité et commodités : Comment les clients se rendront-ils à votre établissement ? Si l'endroit est très éloigné, cela peut faire partie du charme, mais vous devez fournir des indications claires et peut-être les accueillir la première fois. Y a-t-il place de stationnement Disponible (presque obligatoire dans les zones rurales – de nombreux clients viendront en voiture) ? Si ce n'est pas sur votre propriété, y a-t-il un parking public à proximité ? Pour l'agritourisme, si vous attendez des camping-cars ou autres, disposez-vous d'un terrain plat pour les accueillir ? Pensez aux attentes fondamentales des clients : électricité fiable, eau chaude (avec une chaudière suffisamment puissante pour plusieurs douches), chauffage en hiver, éventuellement climatisation ou au moins un ventilateur en été. Le Wi-Fi est presque indispensable pour la plupart des voyageurs. Pouvez-vous obtenir une connexion Internet correcte dans la propriété ? Si votre région est connue pour avoir un signal faible ou des coupures de courant, prévoyez des solutions pour pallier ces inconvénients (routeur 4G de secours, Starlink, générateur pour les urgences, etc.).
• Faisabilité financière : Évaluer le économie. Quels investissements sont nécessaires pour que le bien soit prêt à accueillir des clients (rénovations, mobilier, linge de maison, site web, etc.) et disposez-vous du budget nécessaire ? Une fois l'activité lancée, estimez vos coûts annuels (charges, entretien, assurance, taxes, marketing) et déterminez le nombre de nuitées et le tarif nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité. Il est judicieux de prévoir un taux d'occupation prudent pour les deux premières années (peut-être 25 à 30 % au début, puis 50 % ou plus à mesure que vous obtenez des avis). Le marché local supportera-t-il le tarif à la nuitée dont vous avez besoin ? Par exemple, si vous ne pouvez facturer que 60 € par nuit dans votre région et que vous disposez de deux chambres, même à pleine occupation, votre revenu brut sera de 120 € par nuit, soit peut-être 15 000 € par an dans le meilleur des cas. Est-ce suffisant pour atteindre vos objectifs ? Si ce n'est pas le cas, vous devrez soit revoir votre projet à la hausse (plus de chambres ou tarifs plus élevés en proposant plus de luxe), soit le repenser. Tenez également compte des impôts : si vous restez hors du régime fiscal des entreprises et que vous disposez d'autres revenus, les revenus de votre B&B pourraient être imposés à votre taux marginal ; si vous optez pour le forfettario, envisagez le scénario 5%/15% sur 40%, etc. Et pour les agriturismi, n'oubliez pas d'inclure les revenus agricoles dans le calcul. Conseil : Il est utile de faire un mini plan d'entreprise – pas nécessairement pour obtenir un financement externe, mais pour vous-même, afin d'assurer la viabilité de votre entreprise. Ajoutez une section sur la manière dont vous comptez gérer la saison creuse (allez-vous fermer pour réduire les coûts ou essayer de cibler un marché différent, comme les nomades numériques en hiver ?).
• Conformité et préparation des documents administratifs : Êtes-vous prêt à faire face à la bureaucratie ou bénéficiez-vous d'une aide pour cela ? Si les formalités administratives et la langue italienne vous rebutent, votre propriété reste peut-être un bon choix, mais vous Vous aurez peut-être besoin d'un consultant ou d'un agent pour vous aider à vous y retrouver. Prévoyez du temps (et de l'argent si nécessaire) pour les tâches administratives, en particulier pendant la phase de mise en place. Pensez également aux permis spéciaux : par exemple, si votre maison se trouve dans une zone sismique et que vous ajoutez des pièces, celles-ci doivent-elles faire l'objet d'un contrôle structurel ? Si vous ajoutez une piscine à l'usage des clients, cela implique d'autres permis et des mesures de sécurité à gérer. Aucun de ces éléments n'est rédhibitoire, mais il faut être conscient des enjeux. frais administratifs en Italie. La patience et l'organisation sont vos alliés ici.
• (Évaluation de l'agritourisme : Si vous envisagez l'agritourisme, évaluez votre ressources agricoles: Disposez-vous d'une superficie suffisante pour exercer une activité agricole crédible ? (Il n'y a pas de minimum strict, mais vous devriez disposer de plusieurs hectares. De nombreuses régions ne précisent pas de superficie exacte, mais se concentrent plutôt sur la production. Cependant, une “ ferme ” d'un acre pourrait susciter des interrogations, à moins qu'il ne s'agisse d'une culture intensive comme la culture hydroponique, la culture de champignons ou une culture spéciale). Que produirez-vous ? Existe-t-il une expertise locale dans ce domaine (par exemple, des voisins qui peuvent vous aider à apprendre la fabrication du fromage ou la culture des olives) ? De plus, les bâtiments de la ferme sont-ils adaptés à une conversion ? Les vieilles granges peuvent nécessiter des travaux de structure ; vérifiez les restrictions patrimoniales. Si du bétail est présent sur le site, réfléchissez aux problèmes potentiels (les clients aiment souvent voir les animaux, mais pas trop les sentir – la gestion des déchets est essentielle, tout comme la mise en place de clôtures pour la sécurité). La ferme dispose-t-elle des équipements nécessaires (approvisionnement en eau, irrigation, etc.) pour soutenir à la fois l'agriculture et l'hébergement des clients ? Si vous achetez une propriété pour la transformer en agritourisme, effectuez diligence raisonnable concernant les droits sur l'eau, la capacité des puits, etc. car une ferme isolée peut ne pas être raccordée au réseau d'eau communal, et vous aurez besoin d'une quantité d'eau suffisante pour les douches, le nettoyage, ainsi que pour les cultures et les animaux. Assurez-vous de pouvoir répondre à ces besoins. “Critères relatifs au ” lien avec l'agriculture »: par exemple, si les anciens propriétaires l'ont déjà enregistrée comme exploitation agricole ou si vous pouvez facilement l'enregistrer comme nouvelle exploitation. Si vous prévoyez de demander des subventions, préparez les documents nécessaires (plan d'affaires, vos références telles que toute formation ou expérience dans le domaine agricole – si vous n'en avez pas, envisagez de suivre un cours ou de vous associer à un agronome). Nous l'avons déjà écrit trois fois, nous vous le répétons encore une fois : Si vous voulez réussir, associez-vous à un partenaire local de confiance..
• Adéquation avec la communauté et le marketing : Enfin, demandez-vous si vous et votre propriété correspondez à la communauté et au marché. Si votre maison se trouve dans un village tranquille où ne vivent que des personnes âgées, l'arrivée soudaine de touristes pourrait créer des tensions. Mais si vous faites preuve de respect (en limitant le bruit, en impliquant la communauté en recommandant la trattoria locale, etc.), cela peut être positif. Vous serez souvent accueilli chaleureusement par des habitants reconnaissants si vous apportez de l'activité à un village en déclin. Mais il est utile d'évaluer le sentiment local : d'autres ont-ils ouvert avec succès des chambres d'hôtes à proximité ? Ont-ils rencontré de la résistance ou ont-ils été bien accueillis ? Réfléchissez également à ce qui distingue votre propriété : avez-vous une vue imprenable, une histoire unique (par exemple, un ancien moulin que vous avez restauré) ou des équipements spéciaux (comme un four à pizza ou un studio de yoga) qui peuvent attirer un certain type de clients ? Identifiez votre “ USP ” (argument clé de vente) sera important dans le marketing – et il devrait être ancré dans les caractéristiques ou l'emplacement de votre propriété. Si rien ne vous vient à l'esprit, vous pouvez en créer un (par exemple, proposer des cours de peinture personnalisés si vous êtes artiste, ou positionner votre établissement comme une retraite numérique sans télévision, etc.). La propriété doit se prêter au thème ou à l'ambiance que vous souhaitez promouvoir.

Si vous avez répondu positivement à la plupart des questions de cette liste, alors félicitations : votre propriété est probablement idéale pour accueillir des chambres d'hôtes ou des séjours à la ferme ! Si vous avez trouvé plusieurs points faibles, cela ne signifie pas que c'est impossible, mais vous devrez les corriger (peut-être en investissant dans des rénovations ou en revoyant l'échelle ou le type d'accueil). Il existe un dicton italien qui dit :, “ carta canta ” – “ Le papier fait loi ”, ce qui signifie que si tout est écrit et en ordre, c'est ce qui compte. En vous assurant que votre propriété répond à toutes les exigences légales et pratiques, vous vous préparez à vivre une expérience agréable en accueillant des hôtes dans la belle Italie. Buon lavoro – et que votre entreprise d'hospitalité pour expatriés prospère dans la campagne italienne !

Sources : Lois et directives régionales officielles en matière de tourisme (Veneto L.R.11/2013 ; Toscana L.R.86/2016 ; Sicilia L.R.32/2000 ; et al.), les lois nationales italiennes sur l'agritourisme (L.96/2006) et la sécurité publique (D.Lgs 286/1998 art.7), les décisions de l'Agenzia delle Entrate sur la cedolare secca et le forfettario, les rapports de l'ISTAT et les analyses destinées aux expatriés.

Cet article fournit une feuille de route générale. Vérifiez toujours les réglementations locales en vigueur et consultez des professionnels si nécessaire avant d'ouvrir votre B&B ou votre agritourisme en Italie. Bonne chance ou, comme disent les Italiens, bonne chance!