Luca: Glædelig lørdag, alle sammen. Velkommen tilbage til Magic Towns Italien-podcasten
I denne uge har vi en særlig gæst. Justin Curtis Mavity. Han har været ejendomsmægler, en af de meget få kvalificerede, autoriserede ejendomsmæglere fra USA i Italien.
Efter 10 år i landet har han meget at sige om at købe en ejendom, hvilke områder man skal vælge, og hvilke områder man skal undgå. Man kan ligefrem høre det i hans ord nu.
Rart at møde dig, Justin.
Justin: Det gælder også dig. Luca.
Luca: Jeg synes, det ville være interessant at starte med, hvordan du kom til Italien.
Justin: I 2017. Jeg havde været lærer i omkring 15 år. Jeg var musiklærer på en offentlig mellemskole i en forstad til Denver. Og jeg havde altid haft en kærlighed til Italien. Jeg havde været på flere ferier før, og det var faktisk sådan, jeg opdagede Bologna. Vi [00:01:00] stoppede i Bologna, og jeg sagde, wow, det her sted er magisk.
Jeg studerede italiensk i et år, et helt år, og så begyndte jeg ligesom at få fodfæste, og jeg kunne være, du ved, funktionel.
I Italien,
Luca: Havde du et netværk, eller valgte du bare Bologna, fordi du kunne lide det, da du besøgte det? Uh,
Justin: I Denver har vi en italiensk veninde, Lucia, som er fra Bologna. Så det var forbindelsen. I det mindste var der nogen, jeg kunne kontakte i nødstilfælde.
Luca: Så du har været der i det meste af 10 år?
Justin: Ja, ja. I den bedste del af 10 år. Det har ændret sig ret meget, helt ærligt. Jeg mener, da jeg først kom til Bologna, var det... Det var selvfølgelig en turistby om sommeren, men ikke så meget som Firenze eller Rom eller Milano i de sidste par år, især efter at COVID-turismen her er eksploderet.
Det er, det er mærkbart. Og så er maj og juli selvfølgelig bare kaos, hvis man er på Piazza Maggiore på dette tidspunkt. Ja, det er det,
Luca: Det forklarer stadig ikke, hvordan du kom ind i ejendomsbranchen her, vel?
Justin: Så ejendomshandel i USA skulle altid være min backup-plan, min anden karriere, jeg startede så [00:02:00] ung, at jeg kunne være gået på pension som 52-årig. Jeg bliver 45 i år.
Luca: Gå til 81.
Justin: Ja, gå til 81. Lige præcis. Da jeg havde fået fodfæste her, var jeg selvfølgelig nødt til at undervise i engelsk, som mange af os gør, du ved, for at klare mig og få mad på bordet og betale huslejen.
Det var en flere år lang proces bare at komme ind på ejendomsmæglerkurset her og komme i gang. Det var allerede noget, jeg havde i tankerne at gøre. Så da jeg kom hertil, tænkte jeg, at det her passede overnaturligt godt. Jeg mener, jeg er amerikaner. Det er noget, jeg gerne vil. Der er stort set ingen, der gør det her, som jeg kender til.
Luca: Et stort hul.
Justin: Ja, absolut.
Jeg fik min ejendomsmæglerlicens i foråret, i maj 2023. Og jeg er sikker på, at I kender lidt til denne proces, at man skal tage den skriftlige multiple choice-eksamen, og hvis man består den, skal man til en mundtlig eksamen foran et ekspertpanel og et live-publikum.
Det bestod jeg, og jeg tænkte, at jeg nok skulle blive ansat af hvem som helst. Så jeg gik til alle de store bureauer i byen, og de sagde: Du kan tage telefoner og lave oversættelser.
Luca: Virkelig? [00:03:00]
Justin: Hold da op. Det er det hele. Det er alt, hvad vi kan gøre med dig. Og så kan du arbejde.
Men jeg fandt et lille lokalt bureau. De vidste heller ikke helt, hvad de skulle stille op med mig, men i det mindste uddannede de mig og støttede mig i det, jeg gerne ville. Jeg følte mig på en måde klar til at gå ud på egen hånd på det tidspunkt.
Luca: Men du overlevede.
Justin: Jeg overlevede.
Det ved jeg, men så vidt jeg ved, er der ingen andre her i Bologna, der har licens til at gøre det, jeg gør.
Luca: Masser af mennesker uden kørekort.
Ja, selvfølgelig. Selvfølgelig. Især expats.
Justin: Ja, præcis.
Luca: Hvad synes du om det?
Justin: Du kan få en bøde for at gøre det ulovligt, hvis du bliver taget. Og i teorien kan man komme i fængsel efter tredje gang. Ingen kommer i fængsel. Faren for en klient, der arbejder med en af disse mennesker, er, at min licens og min forsikring er en garanti for dig, ikke sandt?
Så hvis jeg gør noget dårligt, der skader din transaktion, har du mulighed for at klage over mig.
Du valgte at arbejde med en, der ikke har licens. Du har ingen klageadgang. Du har ingen mulighed for at beskytte dig selv.
Luca: Jeg var nysgerrig efter, om du stadig [00:04:00] specialiserer dig i selve Bologna, eller om du er blevet landsdækkende,
Justin: Jeg tager hele vejen ned til Puglia, og jeg arbejder i hele landet. Der er områder, som jeg har tendens til at undgå.
Jeg er ikke en stor fan af at tage til Sicilien, og Rom er også sit helt eget dyr, når det gælder fast ejendom.
Luca: Hvilken slags kunder får du, og ved disse mennesker generelt noget om Italien, før de fortæller dig, at de gerne vil finde et hus ved søen?
Justin: Så jeg er meget tydelig over for mine kunder og siger: Hvad leder du efter, og hvor vil du have det? Og det er virkelig vigtigt, at de først har identificeret, hvor det skal være. For Italien er meget stort og meget forskelligt fra by til by til region. Jeg mener, intet er ens.
Så hvis de ikke har det i deres hoved, og de siger: Justin, jeg vil have et hus ved en sø. Der er mange søer i Italien, og den ene er meget forskellig fra den anden. Og den anden ting, jeg siger til dem, er, at man skal have været der først. Hvis jeg skal arbejde med dig, hvis du skal kigge i Como. Har du været i Como? Tror du, at du vil kunne lide Como? Eller er du bare [00:05:00] ved at købe Como? Fordi det sker
Luca: Men meget.
Justin: Ja, det sker. Det sker tit.
Luca: På det tidspunkt begynder man at holde dem i hånden. De har været der, de har set George Clooney Villa, og de vil have den ved siden af.
Justin: Jeg arbejder meget sammen med mine klienter, hvor jeg laver et regneark, og vi tilføjer alle ting til det, så de tilføjer ting, og jeg tilføjer ting til det.
Det er en stor udelukkelsesproces. Jeg vil gerne have, at de føler, at det, de ser, er værd at bruge tid på at se og ikke bare noget, jeg har sat sammen for dem.
Gillian: Jeg tror, vi har været ude for, at en mægler gerne vil vise sælgeren, at de har gjort arbejdet. Så de tager dig med til helt upassende ejendomme bare for at få nogen gennem hoveddøren til sælgerne.
Luca: Jeg gør mit arbejde. Jeg bragte jer to købere.
Justin: Ja, præcis. Ja, præcis. Se, og de er også udlændinge. Jeg sagde, jeg ville bringe udlændinge til din ejendom. Det lovede jeg dig, ikke?.
Luca: Hvad synes du er de største forskelle mellem det amerikanske og det italienske system?
Justin: Hvor skal vi begynde?
Luca: Vi har tre [00:06:00] timer. Bare på ejendomssiden
Justin: Alle kommenterer det faktum, at der ikke findes en ejendomsinspektion, som vi har i USA. Man kan få en elektriker, en blikkenslager eller en tagdækker til at komme ud, og på den måde kan man få en generel fornemmelse af huset. Men der er ingen, jeg sælger min ejendom, og jeg vil have hele ejendommen inspiceret.
Det fungerer ikke her. Hvis vi vil have den slags service, er vi nødt til at sørge for den generelt selv.
En anden stor ting er, at folk synes, det er meget mærkeligt, at de skal afgive et tilbud og betale depositum med det samme, og ofte forventer folk, at man som sælger har det i sine hænder, men en god mægler vil ikke lade det ske.
De vil alligevel lade pengene gå til notaren, og det er det, jeg gør for mine kunder.
Den skal altid til notaren, selv om det koster dig lidt penge at holde den derinde hos notaren, det er beskyttelsen værd, hvis handlen går i vasken.
Gillian: Når man for eksempel køber en ejendom i England, skal man foretage al due diligence, før handlen finder sted, og det kan typisk tage op til fire måneder, og så [00:07:00] kan man miste den i sidste øjeblik, eller noget kan gå galt.
Mens jeg, Italien, det er meget hurtigere.
Justin: Det er sjovt, at du siger det, Gillian, for jeg arbejdede igen med.., Assisi i december med kunder fra Storbritannien, og de forklarede mig, at handlen kan gå i vasken. Selv den dag, hvor du skal lukke, kan sælgerne bare gå deres vej og sige, nej, jeg vil sælge det til en anden.
Gillian: Korrekt.
Justin: Det synes jeg er vildt. En ting, jeg dog er uenig med dig i, er hastigheden. Mange af mine kunder er fra USA, ikke alle, men mange er, og de er overraskede over, hvor langsomt det er. Det er her. Så de er på den modsatte side af det, og de siger, vent, du ved, jeg er kontantkøber. Hvad mener du med, at det vil tage fire måneder at lukke? Fem måneder.
Luca: Det afhænger meget af selve ejendommen. Jeg har set ejendomme blive lukket på få dage. Og jeg har set, jeg mener, vi har en kontrakt nu på en ejendom i to år, og den er blevet forlænget med yderligere to år.
Men det er det smukke italienske system, tror jeg.
Justin: Ja.
Luca: Ja, for det gør notaren ikke. Fordi notaren ikke vil, notaren er en meget god ven af dig som køber.
Justin: [00:08:00] Notaren arbejder for dig som køber. Det er det vigtigste.
Luca: Faktisk er det en god ting at få tilbuddet accepteret. Vel vidende, at notaren så vil sætte alle sejl til for at få det hele til at gå op i en højere enhed.
Justin: Men det er en anden ting, der er anderledes i Italien end i andre lande. I mange andre lande har nybyggerne allerede gjort det. Alt dette arbejde, før de sætter ejendommen på markedet, eller i det mindste være virkelig opmærksomme på, hvad der kommer til at ske i mange, mange andre lande. Jeg føler, at sælgerne generelt er meget mere forberedte på at sælge deres ejendom, end de er her.
Gillian: Måske har du en anden oplevelse, men jeg synes også, at de solgte og efterlod tøj i garderoben.
Justin: Et vigtigt element i det er selvfølgelig at indføje, at der skal være en inspektionsgennemgang på dagen for eller dagen før lukningen. Med alle til stede.
Men den ejendom i Assisi, der skete, havde vi aftalt, at alt skulle være tomt, alt skulle være ryddet og klar til brug. Og da vi kom derhen, var alle lagerrummene stadig fulde af skrammel, du ved, skrald, ødelagte [00:09:00] motionscykler. Så notaren tilbageholdt 10.000 euro og sagde: "Jeg tilbageholder disse penge, indtil du opfylder forpligtelserne i kontrakten her.
Du spurgte mig om noget, jeg også gerne vil vende tilbage til. Du spurgte mig, om jeg stadig er specialist i Bologna?
Jeg arbejder langt mindre i Bologna, end jeg gør uden for Bologna. Jeg tror, at det er blevet så dyrt at leje og købe her i Bologna i de sidste par år, og det jager virkelig folk væk.
Luca: Jeg er meget interesseret i at forstå, hvor du ser muligheder.
Justin: Jeg tror det nordlige Toscana. Er et meget uopdaget område bortset fra Lucca. Jeg føler, at Lucca næsten er som at tage til Disneyland på dette tidspunkt. Jeg går derhen, og der er amerikanske familier, som skubber børn i klapvogne. Jeg hører kun engelsk blive talt på gaden.
Luca: Men jeg tror, det er Lunigiana, du henviser til.
Justin: Præcis. Det er virkelig smukt. Man kan købe vidunderlige huse lavet af sten i disse små landsbyer, som kun er walk-in, for 30.000-40.000 euro.
Luca: Det har en interessant historie, fordi det engang var et meget fattigt område [00:10:00], og det er måske også det mest regnfulde område i Italien. Så du tager ikke nødvendigvis dertil for solens skyld? Nej, men med den globale opvarmning. Jeg tror ikke, det nødvendigvis er en dårlig idé. Når man tager dertil om sommeren, er det ligesom, åh, det er faktisk rart
Justin: Det er virkelig behageligt. Et andet område, og jeg er nødt til at fremhæve mit hjemområde her. Bologna er sin egen sag, men i Bolognese Appenninerne og Modenese Appenninerne og det område kan man stadig købe virkelig smukke ejendomme, stenvillaer, bondehuse, hvad som helst til virkelig rimelige priser.
Bakkerne er lidt anderledes end, du ved, Sienna. Vi taler ikke om det rullende, bølgende, øh, dejlige grønne område, men det er stadig helt fantastisk. Muligheder til højre og venstre. Ingen kender til det område endnu.
Luca: Nej, selvfølgelig ikke. Og det er områder, hvor affolkningen har været massiv i de sidste 30-40 år, og derfor er folk desperate efter at komme af med [00:11:00] bedsteforældrenes hus.
Ja, det er de. Men det betyder ikke, at de ikke er smukke. Faktisk, som du siger. Hvis du fik nogle af de toscanske tilskuere derover, ville de måske have svært ved at se forskellen. Jeg siger ofte til folk, at hvis man giver dem bind for øjnene og tager dem med rundt i Italien og siger, at det her er Toscana, så vil de sige: "Ja, det kan jeg godt se.
Det er Toscana. Ja, det er ikke Toscana.
Justin: Det er ikke Toscana. Ja, præcis.
Luca: Ja, ja. Bortset fra, at man trækker et nul fra salgsprisen, og så kan man se, hvordan virkeligheden er anderledes.
Justin: Den anden ting ved dette område, herovre i nærheden af Bologna, er, at vi selvfølgelig har rigtig gode forbindelser. Du ved, vi har lufthavnen i Bologna, hvor der kommer en million fly ind, ud, ind og ud hver dag. Togstationen i Bologna er selvfølgelig et vigtigt knudepunkt for tog i hele Italien, der kører mod nord og syd. Så jeg mener, for alle, der ankommer. Det er et godt sted at starte.
Luca: Det er til gavn for de mennesker, der tager sig tid til at komme væk fra den slagne vej. Jeg håber, at vi får flere og flere af de udenlandske gæster til at gå på opdagelse og forsøge at revitalisere disse steder, som helt ærligt har brug for det. Vi har ikke brug for så [00:12:00] mange 2 millioner euro solgt i Toscana. Vi har brug for flere af de 100.000 solgte bondehuse i Emilia Romagna,
Justin: Præcis. Vi vil gerne genoplive og bevare kulturen i disse områder. Det er virkelig, virkelig vigtigt.
Anna: Jeg har bare et spørgsmål, jeg taler om folk, der aldrig har været i Italien, og som bare har tanken i hovedet og senere indser, at det ikke er det rigtige sted for dem.
Justin: Jeg tror, det er der, hvor det er "in" i øjeblikket.
Du følger sikkert disse trends på de sociale medier. Jeg mener, jeg føler, at Puglia de sidste par år virkelig har været overalt på de sociale medier, men folk kommer til Puglia, og det er, ja, det er smukt. Det er virkelig et vidunderligt sted.
Men hvis man flytter derned for at bo der på fuld tid, skal man virkelig vide, hvad man går ind til, og hvad det er for et område, man køber sig ind i. En af mine kolleger talte for nylig med en familie, en amerikansk familie, som var faldet i fælden i Puglia og havde købt et virkelig smukt hus i en lille landsby, selvfølgelig lavet af sten og vidunderligt. Og de [00:13:00] betalte ikke andet end. De sagde, at vi var nødt til at komme væk herfra. Det er vidunderligt, hvis man er på ferie, men hvis man skal bo her på fuld tid, så sker der ikke noget om vinteren. Vi synes, at folk er lidt lukkede. Der er ikke alle de tjenester, vi gerne vil have. Og så, for at vende tilbage til dit spørgsmål, bliver de ligesom suget ind i den fælde, der er på de sociale medier i øjeblikket, eller hvad der nu er den store reklame i øjeblikket, så nu er det Puglia, de sidste par gange var det selvfølgelig Toscana og Umbrien. Og de dominerer selvfølgelig stadigvæk. Hvem ved, hvad der bliver det næste? Jeg kan se, at Sardinien er dukket meget op på det seneste, og folk vil også blive suget ind i den fælde. Ja, det gør jeg. Det ville være vidunderligt at bo på Sardinien. Jeg mener, vi har lige tilbragt flere uger på Sardinien sidste sommer. Det var fantastisk. Ville jeg have haft lyst til at bo der hele året rundt i december, januar, februar, uden nogen i nærheden, uden service?
Disse stereotyper viser kun det positive. Det er alt, hvad folk får, de får ikke virkeligheden af disse steder.
Luca: Vi har talt meget om at købe. Men mange mennesker kommer hertil for at leje [00:14:00], og de ved af erfaring, hvilket kulturchok det er. Kan du fortælle os lidt om det udenlandske perspektiv på, hvordan det faktisk er at finde nogen at leje?
Justin: Ja, det er det. Det var en udfordring for mig for 10 år siden, og nu er det blevet endnu mere udfordrende. Det er ikke som i mange lande, hvor jeg, hvis jeg går ind i et udlejningsbureau eller endda møder en udlejer, og jeg har en bunke kontanter, bare kan smide den bunke efter dem, og så får jeg nok lejligheden, det sker ofte i USA.
Selvfølgelig vil de lade mig underskrive en lejekontrakt og betale penge på forhånd. Sådan fungerer det ikke i Italien, for vi har selvfølgelig en masse lejerbeskyttelse og lejerrettigheder. Hvis du sætter nogen i den ejendom med en registreret kontrakt, er det virkelig svært, som vi alle ved.
Det er lettere at blive skilt, end det er at få lejerne ud af din ejendom. Så ejendomsejere er meget skeptiske over for dette. Og så har vi selvfølgelig denne mafiahistorie. Så du dukker op med en kæmpe pose penge. Du siger, at jeg kan betale dig 10.000 euro [00:15:00] i dag. Hvad skal disse udlejere tænke?
Sådan fungerer det ikke i Italien. Du skal virkelig demonstrere din værdi som lejer.
Så igen, du skal have et job, og du skal have en indkomst. Forhåbentlig har du et præsentationsbrev fra virksomheden, som forklarer, hvad du laver, og hvor mange penge du tjener.
Du skal kunne fremvise en selvangivelse. De skal se, at du har en stabil indkomst. Uanset hvor den kommer fra, er det ikke det, du har at tilbyde udlejeren. Du skal præsentere dig selv på den bedste og mest sikre måde.
Luca: Det er som en jobsamtale i
Justin: på en måde.
Luca: Ja.
Justin: Udlejere vil hellere lade deres ejendom stå tom end at sætte den forkerte lejer i en ejendom, ikke? Fordi de ikke vil risikere at sætte den forkerte person ind, som holder op med at betale.
Luca: Jeg har det lidt på samme måde med de her midlertidige kontrakter på op til et år.
Så der ser ud til at være lidt mere fleksibilitet, fordi folk føler, at hvis de skriver en lejer ned som turist, så mister lejeren en masse beskyttelse i henhold til loven, uanset om det faktisk er [00:16:00] muligt at håndhæve eller ej. Ja, det er... Nå, men det er..,
Justin: Ja.
Luca: Der er stadig spørgsmålet om møblerne.
Det betyder, at hvis du finder en lejlighed, så skal du ikke kun medbringe alle møblerne, men ofte også køkkenet. Og det er chokerende.
Justin: Det er ikke så meget tilfældet længere. Jeg har fundet, og igen, jeg, og jeg, jeg har nævnt det for alle. Det er meget usædvanligt længere, at man finder en lejlighed med ingenting.
Jeg tror, at her i området er det mere almindeligt at finde møbler af en eller anden art, i det mindste et køkken, måske også en vaskemaskine, måske også nogle almindelige møbler i huset. Men det er overraskende, når folk ser det, at de siger, vent lidt, der står fuldt møbleret, men måske har det ikke bogstaveligt talt alle ting. Måske er det fuldt møbleret, og der er et køkkenbord og stole eller spisebordsstole og en seng i hvert værelse og et klædeskab i hvert værelse. Og det er egentlig det hele.
En anden ting ved sikkerhed, som udlejere vil have, er, at de vil have nogen, der betaler husleje til tiden, og de vil have nogen, der betaler husleje til tiden i lang tid, ikke?
De vil have den indkomst [00:17:00] år efter år. Så her, i hvert fald i mit område, leder de efter, du ved, traditionelle fire plus fire- eller tre plus to-kontrakter, øh, med lejere. Gør
Luca: oplever du, at folk bliver overraskede, når de kommer til Italien og opdager, at det at leje generelt betyder, at jeg skriver under på en kontrakt for tre eller fire år?
Justin: Ja, jeg gør mit bedste for at forklare dem det på forhånd og siger, at der normalt vil være en undtagelsesklausul på tre måneder, uanset årsagen, og at vi vil gøre vores bedste for at sikre, at det sker. Og der, og som du ved, skal der under alle omstændigheder være en undtagelsesklausul i kontrakten.
Så du er nødt til at forberede dig lidt og forstå det. Ja, det virker skræmmende. Jeg kan være låst til det her i otte år, men ja, det er en otteårig kontrakt, som jeg kan bryde når som helst med tre måneders varsel, så det er langt mindre skræmmende.
Luca: Jeg går ud fra, at du er nødt til at løbe.
Justin: Ja, jeg må hellere gå, selv om jeg virkelig hygger mig, og jeg kunne tale i timevis.
Luca: Vi vil gerne lave en opfølgning.
Justin: Jeg ser altid de her artikler på CNN om, hvor vidunderligt det er at flytte til Italien og købe et hus til én euro og renovere det, og se, hvor lykkeligt det her 75-årige [00:18:00] par er, for det er bare sådan, det er.
Luca: Det er en fantastisk historie, for i sidste uge talte vi om en kvinde, vi mødte i en hjemby i Europa. Hun var ligesom den, du nævnte før i Puglia. Få mig ud af det. Få mig ud af det.
Justin: Hvad er der at lave der?
Luca: Der er en grund til, at de ikke kan sælge boligerne, men på den anden side, hvis de sælger nok af de boliger, kan de...
Anna: ordne det
Luca: hvis det løser problemet. Og så
Justin: Det gør det, det gør det. Men det kommer virkelig an på landsbyen, gør det ikke?
Det skal være den helt rigtige landsby og det helt rigtige sted. Med et tilpas højt serviceniveau. Jeg, det er en i en
Luca: tusind.
Justin: Ja, ja. Mange af disse landsbyer har virkelig ingenting. De har ingenting. Det er bare en klump af huse, en samling af huse, ødelagte huse. Der er ikke engang et posthus. Det er rigtigt. Hvilken attraktion er der?
Luca: Vi håber at tale med dig snart igen.
Luca: Tak til Justin. Det var sjovt at have ham med. Vi vender tilbage til del to med ham. Hvad synes du, Gill? Du har talt med ham et par gange.
Gillian: Jeg synes, han var fantastisk. Folk har liv og forskellige behov, og folk vil have forskellige ting, og han [00:19:00] lader til at forstå det.
Luca: Ja, det gør vi. Og det forstår vi godt. Det er trods alt det, vi gør. Prøver at fremhæve et stort land i al dets mangfoldighed.
Gillian: En ting, jeg synes, du sagde, som var meget interessant, var, at man skulle lave sin research og sit hjemmearbejde, før man, du ved, ud af det blå dukker op og siger, at man vil have et hus.
Luca: Toscana.
Gillian: Ja, ja. Toscana.
Luca: Ja, ja. Lad være med at ringe fra Antarktis og sige, at du vil flytte til Toscana, hvis du ikke har været der, for, øh, lad i hvert fald være med at ringe til Justin, for det kan han måske ikke lide. Jeg håber, du får en fantastisk weekend.
Gillian: Tak skal I have.