Luca: Buon sabato a tutti e bentornati all'Magic Towns Italia. Sono Luca, qui con Anna. Buongiorno, Anna.

Anna: Ciao a tutti. Ciao Luca.

Luca: Questa settimana parliamo di una domanda che riceviamo spesso: perché tanti borghi e castelli italiani meravigliosi e dall'aspetto stupendo sono abbandonati o in vendita per cifre che sembrano spiccioli? Io stesso ho ristrutturato diverse proprietà e sono sempre alla ricerca di immobili.

Come tutti sanno, è una specie di dipendenza per tutti coloro che la possiedono. L'area intorno a Venezia solo la città di Roma ospita più di 5.000 ville storiche. Centinaia di queste sono in stato di abbandono e vengono vendute o talvolta messe all'asta a prezzi inferiori a 100 o 200.000 euro. E quando gli stranieri vedono questo, pensano: "Oh, il mercato immobiliare italiano deve essere rotto".

Come può essere [00:01:00] così economico?

Anna: Sì, esattamente. Sembra troppo bello per essere vero e di solito è così. Oggi vogliamo quindi correggere questa visione. Il prezzo basso è spesso un'illusione ed è causato da costi reali come le tasse, i lavori di ristrutturazione.

Per questo le persone, e soprattutto gli stranieri, spesso non ne sono consapevoli.

Luca: Proprio così. Questi immobili non sono economici perché gli italiani non pensano che i castelli o le ville non siano belli. Sono a buon mercato perché il sistema rende molto costoso l'acquisto e il restauro. Nei prossimi minuti parleremo del codice fiscale italiano, del sistema dei registri immobiliari e delle leggi sul patrimonio che puniscono strutturalmente gli edifici storici.

In altre parole, quale parte della burocrazia rende così difficile l'utilizzo e la manutenzione di queste ville?

Anna: Già. Alla fine di questo episodio, capirete il motivo per cui queste ville e questi castelli rimangono invenduti, per cui vi spiegheremo le trappole fiscali, le etichette di lusso e le protezioni del patrimonio.

Quindi tutte le realtà non sexy.

Luca: Realtà poco sexy. Cominciamo con le tasse.

Anna: Sì.

Luca: 30 secondi di introduzione alla categoria catastale. Non sintonizzatevi. È importante e la maggior parte delle persone non sa cosa sia. In Italia esiste una cosa che si chiama categoria catastale ed è un codice che indica il tipo di proprietà di ogni immobile. I castelli e le ville rientrano in tre categorie A, A1, A8 o A9. In pratica significa che tutto ciò che ha questa etichetta assegnata dal fisco è considerato un immobile di lusso, dagli appartamenti di lusso alle ville, ai castelli o ai palazzi.

Anna: Ma il lusso sembra una cosa buona. Perché dici che è un problema?

Luca: Perché in Italia il lusso è sostanzialmente un'etichetta di avvertimento fiscale.

Anna: Un'etichetta di avvertimento,

Luca: sì. Ci sono tutta una serie di benefici fiscali che scompaiono e che fanno aumentare le tasse.

Anna: Anche [00:03:00] se il posto sta cadendo a pezzi.

Luca: Sì, non importa. Possono esserci funghi che crescono attraverso le assi del pavimento, ma se la proprietà è etichettata come A8 o A9, il sistema fiscale la tratta come se fosse la villa di un miliardario.

Anna: Cosa cambia effettivamente?

Luca: La prima cosa è che non si ottengono agevolazioni fiscali per la prima casa. Normalmente, quando si acquista un immobile, si paga un'imposta sull'acquisto di 2% se si va a vivere nell'immobile. In questo caso, si pagherà 9% sia che ci si abiti o meno.

Anna: È una grande differenza.

Luca: Enorme. Le case di lusso sono escluse dal beneficio. Quindi, a parità di prezzo della casa, si potrebbe arrivare a pagare 70.000 euro di tasse anziché 15.000.

Anna: Ah, ok.

Luca: In secondo luogo, le ristrutturazioni, le case normali, quando si ristruttura una proprietà, si paga un'aliquota IVA di 10% o a volte anche 4% su tutti i lavori. L'IVA per i nostri amici statunitensi è praticamente l'equivalente dell'imposta sulle vendite. Per le case di lusso si paga 22%. Quindi, su un restauro di grandi dimensioni, è facile che vi vengano addebitate altre sei cifre solo per le tasse.

Anna: Solo per l'etichetta?

Luca: Esattamente. Solo per l'etichetta di lusso.

Anna: E non è finita qui, vero?

Luca: No, lo desideri. C'è anche l'IMU, l'imposta annuale sugli immobili. Se si vive in un immobile, normalmente non si deve pagare l'imposta sugli immobili. Ma,

Anna: ma,

Luca: ma ovviamente questo non vale se si tratta di case di lusso. In questo caso, quindi, anche se si vive in casa, si paga anche se si tratta dell'unica abitazione.

Anna: Ok, quindi una tassa di ristrutturazione più alta e una tassa annuale sulla proprietà. È una cosa brutale.

Luca: Sì, è così. Scoraggia completamente gli acquirenti normali. Ed è assolutamente possibile che una famiglia possa permettersi di acquistare la casa, ma non le tasse che ne derivano.

Anna: Quindi le persone cercano attivamente di evitare la classificazione di lusso?

Luca: Assolutamente. Gli italiani farebbero i salti mortali per declassare la proprietà sulla carta. Quell'etichetta è la kryptonite finanziaria.

Anna: E per chiarire, questa etichetta di lusso [00:05:00] non riguarda le condizioni o le caratteristiche effettive.

Luca: Non proprio. Il lusso è solo uno status burocratico. La villa può essere priva di metà del suo tetto, essere marcia da parte a parte e rimanere comunque un palazzo del castello perché storicamente era prestigiosa. È stata etichettata come proprietà di lusso e quindi rimarrà così, per tutta la vita.

Storicamente, la legge definisce le case di lusso in base a dei criteri. Ad esempio se hanno grandi parchi, se hanno determinate finiture di pregio, se hanno una piscina molto grande. Ma recentemente la Corte di Cassazione, l'equivalente della Corte Suprema, ha affermato che qualsiasi proprietà che abbia più di 240 metri quadrati di spazio vivibile e utilizzabile è automaticamente di lusso. E non intendo commentare questa affermazione perché è, credo che chiunque possa rendersi conto che sfida il buon senso.

È uno strumento spuntato. E per rispondere alla sua domanda, una villa abbandonata può essere tassata al cento per cento come se fosse una tenuta di lusso perfettamente funzionante con bagni in oro massiccio.

Anna: Non c'è da stupirsi che molti proprietari cerchino di riclassificare la proprietà o si arrendano e vendano. Ma riclassificare deve essere difficile, immagino.

Luca: Sì. Non basta desiderarlo per farlo diventare realtà. Il fisco si rifiuta attivamente di riclassificare un immobile. E secondo tutti gli architetti con cui ho parlato, è praticamente impossibile farlo. Alcuni proprietari lasciano che la proprietà si degradi sulla carta, il che porta a uno strano trucco che le persone cercano di usare per evitare di pagare le tasse.

Ma di questo parleremo più avanti. La conclusione è che il codice fiscale che tratta le ville storiche come lussi per gli ultra ricchi fa lievitare i costi e allontana gli acquirenti normali.

Anna: Ok, le tasse sono enormi, ma parliamo delle leggi sul patrimonio culturale. Molte di queste grandi ville sono protette dalle autorità culturali italiane. In teoria, questo è meraviglioso, perché preserva l'integrità storica e il patrimonio culturale.

Luca: In pratica, questa protezione del patrimonio è un'arma a doppio taglio. Se il bene è ufficialmente sotto la tutela dei Soprintendenti alle Belle Arti, il proprietario non è solo il proprietario, ma diventa il custode di quel pezzo di patrimonio nazionale. La legge dice che il proprietario deve mantenere e conservare un bene protetto, è un obbligo. Lo Stato può persino obbligarvi a fare delle riparazioni o, in casi estremi, intervenire, fare i lavori e poi mandarvi il conto.

Anna: Quindi siete costretti a ripristinarlo, ma allo stesso tempo lo Stato impone regole severe sulle modalità di ripristino, giusto?

Luca: È proprio così. I soprintendenti, il braccio locale del ministero della Cultura. Deve approvare qualsiasi modifica si voglia apportare a un edificio protetto. Non si può ridipingere il soffitto, non si può cambiare l'infisso, non si può rifare il tetto senza il via libera.

Gli ascoltatori di lungo corso sanno che, fortunatamente, in Italia la maggior parte della pianificazione viene fatta a livello comunale. Basta entrare in municipio e discutere con l'architetto locale. E normalmente questo è un buon sistema, ma la Soprintendenza è presente nelle grandi città storiche. Per esempio, per il Veneto, i soprintendenti di Verona e a Venezia.

E non si invia la domanda di pianificazione solo al municipio, ma anche a questi enti, a volte oscuri, che non apporranno il timbro sui vostri progetti. Imporranno metodi di restauro specifici, materiali in linea con l'autenticità storica e in pratica co-gestiranno il progetto con voi.

Anna: Immagino che questo possa significare ritardi e costi maggiori.

Luca: Di norma, la Soprintendenza ha 60 giorni di tempo per esaminare i progetti. Se insistono sull'uso di determinati materiali, dovete seguire le loro istruzioni. Magari volete mettere delle finestre in PVC, economiche e belle. Efficienti dal punto di vista energetico e potrebbero costarvi [00:09:00] 500 euro l'una, ma potrebbero dirvi che dovete aggiungere le repliche su misura delle finestre del 1800 in legno massiccio, che vi costerebbero cinque volte di più.

Potrebbero dirvi che non potete installare pannelli solari. Potrebbero dirvi che non potete installare la piscina perché non è, e l'ho visto prima, compatibile con il contesto storico dell'edificio. La loro priorità è preservare il patrimonio, non rendervi la vita facile e certamente non farvi guadagnare soldi.

Anna: Giusto. A loro non interessa se alla fine avrete una casa confortevole, ma che il carattere e l'integrità della villa siano intatti. Ricordo che una volta ha detto che un funzionario preferirebbe vedere un edificio crollare piuttosto che permettere modifiche appropriate.

Luca: Ho visto una villa del XVI secolo, non lontana da dove vivo. Uno dei tanti esempi. È stata venduta a soli 60.000 euro ed era così economica perché era doppiamente maledetta. È stata classificata come immobile di lusso, con tutti i problemi fiscali di cui abbiamo parlato prima, ed è fortemente [00:10:00] protetta dalla Soprintendenza.

Un funzionario comunale mi ha detto, in pratica ha ammesso, che non c'è nulla che un acquirente possa fare per renderlo economicamente redditizio. Le regole del patrimonio culturale non possono essere trasformate in appartamenti. E nessuno è disposto a versare denaro solo per rendere felice il governo. Quindi, di fatto, hanno detto che è meglio lasciarlo marcire piuttosto che permettere che venga trasformato in appartamenti moderni.

Anna: Già. È triste e frustrante. Ma ci sono dei lati positivi per la protezione della proprietà, come sovvenzioni o detrazioni fiscali per compensare questo?

Luca: Ci sono alcuni vantaggi, ma ad essere onesti non sono così grandi. Si possono ottenere alcune detrazioni fiscali se si ristruttura, ma si tratta di piccole cose. A volte, e credetemi, è molto raro, ci sono sovvenzioni che coprono una parte dei lavori di conservazione. Il punto è che nessuno di questi vantaggi copre [00:11:00] neanche lontanamente l'intero costo del restauro di queste proprietà.

Anna: Già. Quindi potreste risparmiare un po' sulle tasse facendo il restauro, ma spendereste molto di più per rispettare i requisiti del patrimonio. Mi viene in mente un'altra fregatura. Quindi se un edificio è protetto, il proprietario deve offrire questi dati, giusto? Offre un rifiuto in caso di vendita.

Luca: Se una di queste proprietà viene venduta, lo Stato ha effettivamente 60 giorni di tempo per acquistarla da voi allo stesso prezzo. Ma, a dire il vero, questo viene esercitato raramente, poiché lo Stato italiano ha centinaia di migliaia di edifici storici e non ha i soldi per comprarli o sistemarli.

Anna: Posso immaginare un acquirente straniero che pensa che forse il governo o l'UE mi daranno una grossa sovvenzione per salvare questa villa. Ma in realtà, al di là delle piccole agevolazioni fiscali, si è praticamente da soli.

Luca: Esatto. In pratica, questo significa che spesso la protezione del patrimonio scoraggia gli acquirenti individuali. E questo [00:12:00] è un altro fattore che si riflette nel basso prezzo degli immobili. Lo stato di lusso o di protezione di una proprietà è raramente pubblicizzato dagli agenti immobiliari perché spaventa le persone. Ma alla fine lo scoprirete, e sarà meglio che sappiate cosa significa prima di acquistare.

Anna: Sì, è vero. Prima hai parlato di trucco industriale. Quindi dichiarare o meno un edificio in rovina. Approfondiamo l'argomento.

Luca: In sostanza, se avete un edificio ancora agibile o funzionante sulla carta, pagate l'imposta sulla proprietà. Se invece è classificato come rudere, ufficialmente non si pagano le tasse sulla proprietà.

Anna: Quindi, se ereditassi la villa fatiscente del nonno, vorrei dichiararla un rudere per evitare di pagare ogni anno la tassa di proprietà su una casa in cui non posso nemmeno vivere.

Luca: Sì, e molte persone lo fanno, ma c'è una grossa fregatura e per lo più se ne pentono. Una volta che si dichiara un immobile in rovina, se in futuro si decide di ristrutturarlo e renderlo di nuovo abitabile o se un altro acquirente decide di farlo, la legge stabilisce che deve soddisfare gli standard attuali di abitabilità.

Quindi diciamo che era una casa solo del 1800. Se era in regola come casa utilizzabile negli Stati Uniti, non è possibile riportarla indietro e dire: "Oh, è di nuovo il 18° secolo". Ora deve soddisfare tutti i requisiti del 2026 in termini di sistemi strutturali, efficienza energetica, ecc. In base alle normative odierne.

Anna: Cosa comporterebbe?

Luca: Questo ovviamente cambia la portata e il costo della ristrutturazione. Dovrete aggiungere un isolamento moderno, rinforzare la struttura contro i terremoti, installare servizi a norma. Dovete farlo. Non è facoltativo, e non potrete tornare a vivere nella casa o venderla come un luogo vivibile finché non l'avrete fatto.

Quindi, in poche parole, alcuni proprietari preferiscono mantenere una villa in decadenza classificata come abitabile e pagare le tasse che ne derivano, piuttosto che dichiararla in rovina, perché la renderebbe [00:14:00] invendibile come rudere, in quanto l'acquirente dovrebbe affrontare l'inferno per renderla di nuovo abitabile.

Anna: Quindi, o si pagano le tasse su un edificio che non è altro che una lolla, o si risparmia sulle tasse ora, ma si pagano di più in seguito per la costruzione.

Luca: Dannato se lo fai. Dannato se non lo fai.

Anna: Un'ultima riflessione prima di andare a goderci il nostro sabato. Si sente dire che molti stranieri sognano di trasformare un palazzo in un bellissimo hotel.

Luca: E mi fa piacere che ne abbia parlato, lo spirito imprenditoriale è molto apprezzato. L'Italia ha bisogno di... ma bisogna stare attenti. Per trasformare una villa storica o un castello in un albergo è necessario che la Soprintendenza dica di nuovo sì, perché si dovranno fare delle modifiche fisiche e si dovrà convincere il Comune che va bene trasformarlo in un edificio commerciale.

A volte si può, a volte no, non comprate il posto, a meno che non siate d'accordo con il venditore di ottenere i permessi prima di sborsare i soldi.

Anna: Se volete intraprendere un progetto del genere, buon per voi. Queste comunità sono spesso [00:15:00] molto accoglienti nei confronti di chi salva un punto di riferimento locale. Nonostante tutti gli ostacoli che abbiamo menzionato, alcune persone riescono a creare qualcosa di meraviglioso.

Luca: Sì, esattamente. Vi sosteniamo da bordo campo. Ma fate bene i conti, siate prudenti e soprattutto parlate con un architetto prima di firmare qualsiasi documento.

Anna: Esattamente.

Luca: Ci auguriamo che sia stato interessante e vi diamo appuntamento alla prossima settimana.

Anna: Grazie. Ciao.

Luca: Grazie.