Danish 
English 
French 
German 
Italian 
Luca: God lørdag, alle sammen, og velkommen tilbage til Magic Towns Italien. Jeg hedder Luca og er sammen med Anna. Godmorgen, Anna.
Anna: Hej, alle sammen. Hej Luca.
Luca: I denne uge taler vi om et spørgsmål, vi ofte får, nemlig hvorfor så mange vidunderlige, smukke italienske landsbyer og slotte står tomme eller er til salg for noget, der ligner småpenge? Jeg har selv renoveret flere ejendomme, og jeg er altid på udkig efter ejendomme.
Det er, som folk ved, lidt af en afhængighed for alle, der har det. Området omkring Venedig alene er hjemsted for mere end 5.000 historiske villaer. Hundredvis af dem er i forfald og sælges eller bliver undertiden bortauktioneret til priser helt ned til 100 eller 200.000 euro. Og når udlændinge ser det, tænker de, at Italiens ejendomsmarked må være ødelagt.
Hvordan kan det være [00:01:00] så billigt?
Anna: Ja, præcis. Jeg mener, det lyder for godt til at være sandt, og det er det som regel også. Så i dag vil vi gerne korrigere den opfattelse. Den lave pris er ofte en illusion, og den er forårsaget af reelle omkostninger som skatter, du ved, renoveringsarbejde.
Så folk og især udlændinge er ofte uvidende om det.
Luca: Ja, det er rigtigt. Disse ejendomme er ikke billige, fordi italienerne ikke synes, at slottene eller villaerne ikke er smukke. De er billige, fordi systemet gør dem meget dyre at købe og restaurere. Og i de næste minutter skal vi tale om Italiens skattelovgivning, ejendomsregistersystemet og kulturarvslovene, der strukturelt straffer historiske bygninger.
Med andre ord, hvilken del af bureaukratiet gør det så svært at bruge og vedligeholde disse villaer?
Anna: Ja, ja. Når denne episode er slut, vil du forstå grunden til, at disse villaer og slotte ikke bliver solgt, så vi gennemgår skattefælderne, luksusmærkerne [00:02:00] og beskyttelsen af kulturarven.
Så alle de usexede realiteter.
Luca: Usexede realiteter. Lad os starte med skat.
Anna: Ja.
Luca: 30 sekunders indføring i matrikelkategorien. Vær venlig ikke at lukke af. Det er vigtigt, og de fleste ved ikke, hvad det er. I Italien er der noget, der hedder matrikelkategori, og det er en kode, der angiver, hvilken slags ejendom den enkelte ejendom er. Slotte og villaer er i tre af A-kategorierne, A1, A8 eller A9. Det betyder dybest set, at alt, hvad der har den etiket, som skattevæsenet har givet, anses for at være en luksusejendom, fra smarte lejligheder til villaer og slotte eller paladser.
Anna: Men luksus lyder som en god ting. Hvorfor siger du, at det er et problem?
Luca: For i Italien er luksus dybest set en skatteadvarsel.
Anna: En advarselsmærkat,
Luca: Ja. Der er en hel række skattefordele, som forsvinder, og der kommer flere skatter.
Anna: Selv [00:03:00] hvis stedet er ved at falde fra hinanden.
Luca: Ja, det er ligegyldigt. Der kan vokse svampe gennem gulvbrædderne, men hvis ejendommen er mærket som A8 eller A9, behandler skattesystemet den, som om det er en milliardærvilla.
Anna: Hvad ændrer sig egentlig?
Luca: Den første ting er, at du ikke får nogen skattelettelser for den første bolig. Når man køber en ejendom, betaler man normalt 2% i købsskat, hvis man skal bo i den. I dette tilfælde skal du betale 9%, uanset om du bor i den eller ej.
Anna: Det er en stor forskel.
Luca: Kæmpe. Luksusboliger er udelukket fra fordelen. Så for den samme huspris kan du komme til at betale 70.000 euro i skat i stedet for 15.000.
Anna: Ah, okay.
Luca: For det andet skal man ved renovering af normale boliger betale 10% moms eller nogle gange endda 4% på alle arbejder. Moms for vores amerikanske venner er dybest set vores svar på omsætningsafgift. På luksusboliger betaler man 22%. Så på en stor restaurering kan du [00:04:00] nemt blive opkrævet et ekstra sekscifret beløb bare i skat.
Anna: Bare for etikettens skyld?
Luca: Præcis. Kun for luksusmærket.
Anna: Og det er ikke enden på det, vel?
Luca: Nej, det må du gerne. Der er også IMU, den årlige ejendomsskat. Hvis man bor i en ejendom, skal man normalt ikke betale ejendomsskat. Men det gør man,
Anna: men,
Luca: men det gælder selvfølgelig ikke, hvis det er luksus. Så i det tilfælde, hvis du, selv om du bor i det, betaler du det, selv om det er dit eneste hjem.
Anna: Okay. Så højere renovationsafgift og årlig ejendomsskat. Det er brutalt.
Luca: Ja, det er det. Det afskrækker normale købere fuldstændigt. Og det er absolut muligt, at en familie har råd til at købe huset, men ikke de skatter, der følger med.
Anna: Så folk prøver aktivt at undgå luksusklassifikationen?
Luca: Helt sikkert. Italienerne ville springe gennem ild og vand for at nedgradere ejendommen på papiret. Den etiket er finansiel kryptonit.
Anna: Og bare for at gøre det klart, så handler dette luksusmærke [00:05:00] ikke om den faktiske tilstand eller egenskaber.
Luca: Egentlig ikke. Luksus er bare en bureaukratisk status. Villaen kan mangle halvdelen af sit tag, være gennemrådden og stadig være et slotspalads, fordi det historisk set var prestigefyldt. Den blev stemplet som en luksusejendom, og derfor bliver den ved med at være det hele sit liv.
Historisk set definerer loven luksusboliger ud fra kriterier. F.eks. om den har store parker, om den har en særlig fin finish, om den har en meget stor pool. Men for nylig sagde kassationsdomstolen, der svarer til højesteret, at enhver ejendom, der har mere end 240 kvadratmeter beboelig, brugbar plads, automatisk er luksus. Og det vil jeg ikke kommentere, for jeg tror, at enhver kan se, at det strider mod sund fornuft.
Det er et sløvt instrument. Og for at svare på dit spørgsmål, så kan en forladt villa beskattes 100 %, som om det var en fuldt funktionel luksusejendom [00:06:00] med toiletter i massivt guld.
Anna: Det er ikke underligt, at mange ejere enten forsøger at omklassificere ejendommen eller bare giver op og sælger. Men det må være svært at omklassificere, kan jeg forestille mig.
Luca: Ja. Man kan ikke bare ønske det, og så bliver det til virkelighed. Skattevæsenet nægter aktivt at omklassificere en ejendom. Og ifølge alle arkitekter, jeg nogensinde har talt med, er det praktisk talt umuligt at gøre. Det, nogle ejere gør, er, at de lader ejendommen forringes på papiret, hvilket fører til et underligt trick, som folk forsøger at bruge til at undgå at betale skat.
Men det taler vi om senere. Konklusionen er, at skattelovgivningen, der behandler historiske villaer som luksus for de ultrarige, øger omkostningerne, og det skræmmer normale købere væk.
Anna: Okay, skatterne er enorme, men lad os tale om kulturarvsloven. Så mange af disse store villaer er beskyttet af Italiens kultur- og kulturarvsmyndigheder. Så i teorien er det [00:07:00] vidunderligt, fordi det bevarer, du ved, den historiske integritet...
Luca: I praksis er denne kulturarvsbeskyttelse et tveægget sværd. Hvis ejendommen officielt hører under Superintendents of Fine Arts, er ejeren ikke bare ejer, men bliver også forvalter af det stykke nationale kulturarv. Loven siger, at du som ejer skal vedligeholde og bevare en beskyttet ejendom, det er en forpligtelse. Staten kan endda tvinge dig til at udføre reparationer eller i ekstreme tilfælde træde til, udføre arbejdet og derefter sende dig regningen.
Anna: Så du er tvunget til at gendanne det, men samtidig sætter staten strenge regler for, hvordan du gendanner det, ikke?
Luca: Det er helt rigtigt. Superintendenterne, den lokale del af kulturministeriet. De skal godkende enhver ændring, man ønsker at foretage på en fredet bygning. Du kan ikke male loftet, du kan ikke ændre vinduesrammen, du kan ikke lave taget om uden grønt lys.
Langtidslyttere [00:08:00] ved, at i Italien foregår det meste af planlægningen heldigvis på byniveau. Man kan bare gå ind på rådhuset og tage en snak med den lokale arkitekt. Og normalt er det et godt system, men Superintendence findes i store historiske byer. I Veneto er det for eksempel superintendenterne i Verona og i Venedig.
Og du sender ikke bare din planlægningsansøgning til rådhuset, men til disse til tider obskure enheder, og de vil ikke blåstemple dine planer. De vil indføre specifikke restaureringsmetoder og materialer, der er i overensstemmelse med den historiske autenticitet, og de er i bund og grund med til at styre projektet sammen med dig.
Anna: Jeg forestiller mig, at det kan betyde forsinkelser og højere omkostninger.
Luca: Det tager normalt 60 dage for tilsynet at gennemgå dine planer. Hvis de insisterer på at bruge bestemte materialer, skal du følge deres anvisninger. Måske vil du sætte PVC-vinduer i, som er billige og pæne. Energieffektive, og det kan koste dig [00:09:00] 500 euro stykket, men de siger måske, at du skal tilføje specialfremstillede kopier af vinduer fra 1800-tallet lavet af massivt træ, hvilket vil koste dig fem gange mere.
De fortæller dig måske, at du ikke kan installere solpaneler. De fortæller dig måske, at du ikke kan installere poolen, fordi den ikke er kompatibel med bygningens historiske baggrund, og det har jeg set før. Deres prioritet er at bevare arven, ikke at gøre livet let for dig, og slet ikke at få dig til at tjene penge.
Anna: Det er rigtigt. De er ligeglade med, om du har et behageligt hjem til sidst, de går op i, at villaens karakter og integritet er intakt. Jeg husker, at du engang sagde, at en embedsmand hellere ville se en bygning smuldre end at tillade passende ændringer.
Luca: Jeg kiggede på en villa fra det 16. århundrede, ikke langt fra hvor jeg bor. Et af mange eksempler. Den blev solgt for kun 60.000 euro, og den var så billig, fordi den var dobbelt forbandet. Den var klassificeret som en luksusejendom med alle de skattemæssige stigma, vi har, stedet vi diskuterede før, og det er stærkt [00:10:00] beskyttet af Superintendence.
En embedsmand fra byen fortalte mig, at han dybest set indrømmede, at der ikke var noget, en køber kunne gøre med det, som ville gøre det økonomisk bæredygtigt. Kulturarvsreglerne forhindrede, at det blev lavet om til lejligheder. Og ingen er villige til at skyde penge ind bare for at gøre regeringen glad. Så i virkeligheden sagde de, at det var bedre at lade det rådne op end at lade det blive omdannet til moderne lejligheder.
Anna: Ja, det er det. Det er trist og frustrerende. Men er der nogen fordele ved, at ejendommen er beskyttet, som f.eks. tilskud eller skattefradrag til at opveje dette?
Luca: Der er nogle frynsegoder, men for at være ærlig er de ikke så store. Du kan få nogle skattefradrag, hvis du renoverer, men det er ret småting. Nogle gange, og tro mig, det er meget sjældent, er der tilskud, der dækker en del af bevaringsarbejdet. Pointen er, at ingen af disse fordele dækker [00:11:00] i nærheden af de fulde omkostninger ved at restaurere noget som helst, disse ejendomme.
Anna: Ja, ja. Så du sparer måske lidt på skatten ved at restaurere, men du kommer til at bruge langt flere penge på at opfylde kravene til kulturarv. Jeg kan huske en anden hage. Så hvis en bygning er beskyttet, skal ejeren tilbyde disse data, ikke sandt? Tilbud om afslag ved salg af rettigheder.
Luca: Hvis nogen af disse ejendomme bliver solgt, har staten 60 dage til at købe ejendommen af dig til samme pris. Men det er sjældent, at det sker, for den italienske stat har hundredtusindvis af historiske bygninger og ingen penge til at købe dem eller sætte dem i stand.
Anna: Jeg kan forestille mig, at en udenlandsk køber tænker, at regeringen eller EU måske vil give mig et stort tilskud til at redde denne villa. Men i virkeligheden er man, ud over små skattelettelser, stort set på egen hånd.
Luca: Ja, det er rigtigt. Så i praksis betyder det, at beskyttelse af arv ofte afskrækker individuelle købere. Og det [00:12:00] er en anden faktor, der afspejles i den lave pris på stableren. En ejendoms luksus- eller beskyttelsesstatus bliver sjældent annonceret af ejendomsmæglere, fordi det skræmmer folk væk. Men på et tidspunkt vil du finde ud af det, og jeg mener, du bør vide, hvad det betyder, før du køber.
Anna: Ja, ja. Før du talte om industrielt trick. Så at erklære en bygning for en ruin eller ej. Lad os komme ind på det.
Luca: Pointen er, at hvis man har en bygning, der stadig er levedygtig eller fungerer på papiret, så betaler man ejendomsskat af den. Og hvis den er klassificeret som en ruin, betaler man officielt ikke ejendomsskat af den.
Anna: Så hvis jeg arver bedstefars faldefærdige villa, vil jeg gerne erklære den for en ruin for at undgå at betale ejendomsskat hvert år på et hus, som jeg ikke engang kan bo i.
Luca: Ja, og mange mennesker gør det, men der er en stor hage ved det, og for det meste kommer de til at fortryde det. Når du har erklæret en ejendom for en ruin, siger loven, at hvis du i fremtiden beslutter, eller hvis en anden køber beslutter at renovere og gøre den beboelig [00:13:00] igen, skal den opfylde de nuværende standarder for beboelighed.
Så lad os sige, at det kun var et hus fra 1800-tallet. Hvis det var registreret som et amerikansk brugbart hus, kan du ikke bringe det tilbage og sige, åh, det er de 18 hundrede om igen. Det skal nu opfylde alle kravene i 2026 til struktursystemer, energieffektivitet osv. Som det ser ud i dag.
Anna: Hvad ville det indebære?
Luca: Det ændrer naturligvis omfanget af og omkostningerne ved renoveringen. Du bliver nødt til at tilføje moderne isolering, forstærke mod jordskælv, installere kompatible forsyningsselskaber. Du er nødt til at gøre det. Det er ikke valgfrit, og du vil ikke kunne vende tilbage og bo i huset igen eller sælge det som et beboeligt sted, før det er gjort.
Så kort sagt foretrækker nogle ejere at holde en forfalden villa opført som beboelig og betale de skatter, der følger med, i stedet for at erklære den for ruin, fordi det vil gøre den [00:14:00] usælgelig som ruin, da køberen vil skulle igennem et helvede for at gøre den beboelig igen.
Anna: Så enten skal man betale skat af en skal af en bygning eller spare på skatten nu, men betale mere i byggeri senere.
Luca: Forbandet, hvis du gør det. Forbandet, hvis du ikke gør det.
Anna: En sidste tanke, før vi nyder vores lørdag. Vi hører ofte, at udlændinge drømmer om at omdanne et palads til et smukt hotel.
Luca: Og jeg er glad for, at du nævnte det, iværksætterånden er meget velkommen. Italien har brug for, øh, men man skal være forsigtig. At omdanne en historisk villa eller et slot til et hotel kræver, at tilsynsmyndigheden siger ja igen, fordi du skal foretage nogle fysiske ændringer, og du skal overbevise byen om, at det er i orden at omdanne det til en kommerciel bygning.
Nogle gange kan man, andre gange kan man ikke, så lad være med at købe stedet, medmindre du aftaler med sælgeren, at du får tilladelser, før du rent faktisk giver pengene.
Anna: Hvis du har lyst til at påtage dig sådan et projekt, er det godt for dig. Disse samfund er ofte [00:15:00] meget imødekommende over for nogen, der redder et lokalt vartegn. På trods af alle de forhindringer, vi har nævnt, lykkes det for nogle mennesker at skabe noget vidunderligt.
Luca: Ja, præcis. Vi støtter dig fra sidelinjen. Bare regn på det, vær forsigtig og tal med en arkitekt, før du skriver under på noget.
Anna: Præcis.
Luca: Vi håber, det var interessant, og vi tales ved i næste uge.
Anna: Tak. Farvel.
Luca: Tak skal du have.
