10 errori da evitare quando si ristruttura un immobile in Italia

Ristrutturare un immobile in Italia può essere un'avventura entusiasmante, ma è anche un processo costellato di stranezze legali, burocrazia e sorprese culturali. Gli acquirenti stranieri spesso arrivano armati di entusiasmo, ma poco attrezzati per le intricate leggi e procedure immobiliari italiane.

In questa guida, vi illustreremo dieci errori comuni (e potenzialmente costosi) Gli errori che gli stranieri commettono quando ristrutturano un immobile italiano e come evitarli. Anche se a volte siamo un po' ironici, i fatti sono accuratamente verificati. Allacciate le cinture (o forse allaccia le cinture), andiamo!

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1. Non controllare la classificazione dell'edificio (Catasto) prima dell'acquisto

Un errore da principianti è quello di affrettare l'acquisto senza verificare le condizioni dell'immobile. categoria catastale nel Catasto (il catasto italiano). In Italia, ogni edificio (a volte una parte di un edificio, come un appartamento) è classificato in una categoria (come A, C, D, F, ecc.) che ne indica la natura e la destinazione d'uso. Non date per scontato che l'affascinante "fienile" in pietra sia legalmente un'abitazione: potrebbe essere registrato come un Categoria C/2 ("magazzino"), cioè un capannone di stoccaggio, non un'abitazione.

Categorie in Gruppo A sono generalmente residenziali (vari tipi di case e appartamenti), Gruppo C include spazi commerciali e annessi (negozi, garage, magazzini), Gruppo D riguarda gli usi speciali (edifici industriali, alberghi, ecc.), e Gruppo F è per le entità che non sono completamente "unità immobiliari" - per esempio, un edificio in rovina o crollato sarebbe Categoria F/2 - unità collaborantein pratica una struttura inutilizzabile e priva di valore imponibile. Se un edificio è F/2, è sostanzialmente un rovina che non può essere vissuta fino al ripristino (ne parleremo più avanti).

Perché è importante? Perché la categoria catastale ha grandi implicazioni. Il documento indica quali permessi sono necessari, quali tasse si pagano e se si può abitare legalmente nel luogo. Come acquirente, dovreste ottenere un visura catastale per confermare la categoria e assicurarsi che corrisponda all'uso previsto. Gli esperti italiani sottolineano che conoscere la corretta classificazione aiuta a evitare problemi "fiscali, amministrativi e di pianificazione". In parole povere: se pensare avete comprato un cottage in campagna ma sulla carta è un fienile, avete un problema! Quindi, controllate sempre i codici A, C, D, F prima di firmare: non sono solo una zuppa alfabetica, ma la chiave dell'identità della vostra proprietà.

2. Sottovalutare Oneri (Imposte quando si costruisce) e tasse correlate

Molti ristrutturatori stranieri hanno un colpo di fulmine quando si rendono conto che in Italia il permesso di costruire non è gratuito: bisogna pagare. oneri di urbanizzazioneuna sorta di tassa di impatto sullo sviluppo. Questi oneri sono contributi al Comune per l'aumento del carico sulle infrastrutture pubbliche (strade, fognature, lampioni) causato dal vostro progetto. La legge italiana lo considera come condividere i costi con la comunitàcome il Agenzia delle Entrate (Agenzia delle Entrate) spiega, oneri di urbanizzazione servono "a compensare la comunità per il nuovo carico urbanistico che la vostra costruzione crea".

Inoltre, di solito è prevista una tassa commisurata al valore dell'edificio (un contributo sul costo di costruzione) - in pratica la città si prende una parte del valore aggiunto dalla vostra casa ristrutturata. In teoria Questo denaro dovrebbe essere utilizzato dal comune per gli scopi di cui abbiamo parlato, ma in pratica ciò accade raramente.

L'errore numero due è quello di non aver tenuto conto di queste spese.che possono essere significativi. Per esempio, se si trasforma un garage o un fienile in un'abitazione, la legge spesso richiede di pagare la differenza in oneri tra la vecchia destinazione d'uso e la nuova destinazione residenziale. Può anche esistere una cosiddetta "perequazione" o contributo straordinario se la ristrutturazione aumenta il valore della proprietà grazie a una modifica della zonizzazione o a un permesso speciale. Questo può accadere se, ad esempio, convincete la città a riorganizzare un terreno agricolo per la vostra villa: dovrete pagare un'ingente somma per questo privilegio.

In breve, non dare per scontato che i costi di ristrutturazione finiscano con l'appaltatore. Prevedete migliaia (se non decine di migliaia) di euro di spese per i permessi e informatevi presso un'agenzia locale. geometra o all'architetto quali sono i costi da pagare. Altrimenti, quelli oneri può ritorcersi contro di voi, mettendo a soqquadro il vostro budget.

3. Ignorare la differenza tra la ristrutturazione di un immobile di classe A e la conversione di un immobile di classe C

Questo errore è sottile. Ci sono vantaggi normativi alla ristrutturazione di un edificio già appartenente a una categoria residenziale (Gruppo A) rispetto alla trasformazione di una struttura non residenziale (Gruppo C o altri) in un'abitazione. Se avete acquistato un vecchio casa (magari categorizzato A/3 o A/4) e lo si sta sistemando, in genere si sta facendo una semplice ristrutturazione edilizia. La legge italiana tende a incoraggiare le ristrutturazioni di case esistenti: spesso le tasse sono più basse (possono essere solo 200 euro o giù di lì per sistemare un intero edificio) e i permessi possono essere più semplici se non si altera l'uso o il volume dell'edificio.

Al contrario, se si prende, ad esempio, una vecchia stalla o un magazzino (categoria C) e si vuole trasformarla nella casa dei propri sogni (categoria A), ci si trova di fronte a un'impresa che non può essere considerata un'impresa di lusso. cambio di destinazione d'uso (cambio di destinazione d'uso). In genere, questo comporta l'obbligo di richiedere tutti i permessi come se si trattasse di una nuova costruzione, con tutti i relativi costi. Ricordate che oneri di urbanizzazione? Probabilmente ora dovrete pagare la differenza per l'uso residenziale più "oneroso" - essenzialmente acquistando il diritto di trasformare il fienile in una villa.

Potrebbero esserci ulteriori ostacoli: ad esempio, il rispetto di standard abitativi moderni (dimensioni minime delle stanze, prestazioni energetiche, posti auto, ecc.) che non si applicherebbero se si trattasse solo di abbellire un'abitazione già riconosciuta. In breve, rimanere all'interno della categoria A (ristrutturazione di una casa esistente) è di solito più sempliceL'aggiornamento di una C a una A è possibile, ma comporta più burocrazia e costi.

Non ignorate questa distinzione, altrimenti potreste imbattervi in un processo lungo e costoso pensando che si tratti di una "semplice ristrutturazione", quando invece, dal punto di vista legale, viene trattata come una nuova costruzione. Prima di acquistare quel fienile rustico, consultate un esperto tecnico sulla fattibilità e sui requisiti per convertirlo: a volte ristrutturare una casa un po' malandata (A) può essere molto più facile che convertire un annesso agricolo "caratteristico" (C o D), anche se all'apparenza sembrano simili.

4. Non è stato previsto un budget per l'esercito di specialisti obbligatori (architetti, ingegneri, geologi, ecc.).

In alcuni Paesi si può assumere un appaltatore generale e chiudere la faccenda. In Italia, per legge, è necessario un esercito di professionisti qualificati per pianificare, approvare e firmare la ristrutturazione. Gli stranieri spesso sottovalutano queste spese professionali e la necessità di ricorrere a più specialisti. Come minimo, avrete bisogno di un architetto o ingegnere per la progettazione e la presentazione dei piani al Comune (solo i professionisti abilitati possono presentare i piani architettonici/strutturali).

Per qualsiasi opera di rilievo, è necessario anche un ingegnere strutturale per calcolare la sicurezza statica dell'edificio e una geologo per valutare il terreno se si stanno eseguendo lavori strutturali nel terreno. Sì, un geologo: l'Italia prende molto sul serio la stabilità degli edifici e il rischio sismico. Infatti, un la relazione geologica è parte integrante e obbligatoria di ogni richiesta di permesso di costruire per nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti in Italia. Non potete semplicemente saltarlo o farlo fare al vostro architetto: la legge richiede la presentazione di uno studio geologico e numerose sentenze e linee guida hanno sottolineato che il coinvolgimento del geologo è fondamentale per la realizzazione del progetto. non può essere omessi o sostituiti.

Poi c'è il termotecnico (ingegnere HVAC). Avete intenzione di riscaldare o raffreddare la vostra casa? Per ottenere il permesso e, successivamente, il certificato di abitabilità, è necessario presentare un "Progetto di prestazione energetica" (un Relazione tecnica ex Legge 10) che illustra in dettaglio l'isolamento, l'impianto di climatizzazione e il modo in cui l'edificio rispetterà le leggi sul risparmio energetico. Questo rapporto deve essere preparato da un professionista abilitato (architetto/ingegnere qualificato in materia energetica). In sostanza, l'Italia impone che una ristrutturazione risponda ai moderni standard energetici e che un termotecnico saranno necessari per elaborare questi numeri.

Infine, considerare la salute e la sicurezzaNel caso di cantieri che coinvolgono più di un'impresa, la legge italiana richiede spesso un'autorizzazione per la costruzione di un'opera. coordinatore della sicurezza per produrre piani di sicurezza (un altro consulente!). E non dimenticate il direttore di cantiere (Direttore Lavori) - di solito il vostro architetto o ingegnere, che deve supervisionare formalmente i lavori e certificare che sono stati eseguiti secondo i piani. Tutti questi esperti emetteranno fatture, nessuna delle quali a buon mercato.

Non è possibile ignorare questi ruoli: i loro progetti e le loro certificazioni fanno parte del processo di approvazione e firma finale. Quindi, quando preparate il vostro budget, includere una linea sana per le spese professionali (in genere una percentuale del costo del progetto). Come dice il proverbio, "per giocare bisogna pagare": in Italia, ciò significa pagare il team tecnico. Il vantaggio è che avrete professionisti qualificati che garantiscono la sicurezza, la conformità e l'efficienza energetica dell'edificio. Il lato negativo? Se non ve lo aspettavate, i costi aggiuntivi per ingegneri, perizie e studi saranno una spiacevole sorpresa. Evitate questo errore informandovi per tempo su quali specialisti saranno necessari per la vostra ristrutturazione e a quanto ammonteranno i loro onorari.

Tabella: Principali professionisti coinvolti nella ristrutturazione di un immobile in Italia e relativi onorari

Pensate alla vostra ristrutturazione italiana come a una grande opera. Lei è l'impresario, ma ha bisogno di un intero cast - L'architetto è il vostro direttore d'orchestra, gli ingegneri sono l'orchestra e sì, il geologo è il tizio in fondo che si assicura che il palco non crolli. Può sembrare eccessivo, ma senza di loro lo spettacolo non può andare avanti!

5. Non acquistate un immobile di lusso (categorie A/8 e A/9)!

Spero di non essere sembrato troppo drammatico. Ci sono certamente delle eccezioni a questa regola. Tuttavia, l'acquisto di un immobile italiano classificato come abitazione di lusso è, in linea di principio, un problema.

In Italia, non tutte le case sono tassate allo stesso modo. Alcune categorie catastali sono considerate proprietà di lusso per impostazione predefinita, in particolare A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi). Gli incauti acquirenti stranieri a volte si innamorano di quella grande villa di campagna o di quel maniero storico, solo per scoprire una serie di conseguenze fiscali. La prima stangata arriva al momento dell'acquisto: "prima casa" le agevolazioni fiscali per la prima casa non si applicano alle abitazioni delle categorie A/1, A/8, o A/9anche se si tratta della residenza principale.

L'Agenzia delle Entrate lo dice chiaramente: le riduzioni dell'imposta di registro e dell'IVA per gli acquirenti di prima casa sono espressamente negate per queste categorie di lusso. Ciò significa imposte di acquisto più elevate (ad esempio, una prima casa non di lusso paga 2% di imposta di registro; una casa di lusso paga 9%, una differenza enorme).

Inoltre, le imposte correnti sugli immobili (IMU) sarà più alto: L'Italia generalmente esenta le abitazioni primarie dall'imposta IMU annuale sugli immobili, tranne se la casa è classificata come A/1, A/8 o A/9 - queste "abitazioni di lusso" devono pagare l'IMU anche se sono il vostro domicilio. Potete gongolare quanto volete quando dite ai vostri amici italiani che vivete in una vera e propria villa, ma il sorriso vi morirà sul volto quando scoprirete di essere l'unica persona tra i vostri amici a pagare l'imposta sugli immobili.

Come ultimo danno per lo sfortunato proprietario di un edificio di lusso, pagherete l'IVA completa all'aliquota (attualmente) di 22%, anziché di 10%, su qualsiasi lavoro di ristrutturazione che decidiate di effettuare. Su una ristrutturazione da 500.000 euro, si parla di una differenza di 60.000 euro!

La trappola è quindi duplice: (a) acquistare un immobile che è già A/8 o A/9 senza rendersi conto delle implicazioni, o (b) l'impossibilità di vendere l'immobile in un secondo momento. Comprensibilmente, gli abitanti del luogo sono estremamente cauti nell'acquistare una proprietà classificata come A/8 o A/9. L'arrivo di un incauto straniero sarà scommesso dall'attuale proprietario con il più ampio sorriso. L'arrivo di un incauto straniero sarà accolto dall'attuale proprietario con il più ampio sorriso. La mancanza di consapevolezza dello status di lusso di una proprietà potrebbe costarvi molto, molto cara.

Come evitare questo errore? Prima dell'acquisto, controllate la categoria attuale: se è A/8 o A/9, tenete conto delle tasse più alte (e magari valutate se avete davvero bisogno di una "villa" classificata rispetto a un più modesto "villino" A/7). Se siete decisi ad acquistare una proprietà in questa sfortunata categoria catastale, assicuratevi che il prezzo rifletta questo grave handicap.

6. Attivazione accidentale di una riassegnazione A/8 o A/9 al termine dei lavori di ristrutturazione

Collegato al precedente, ma meritevole di un posto a sé stante: si potrebbe iniziare con una casa normale e finire con una casa di categoria lusso dopo la ristrutturazione senza volerlo. Spesso questo fenomeno coglie di sorpresa le persone che Palcoscenico DOCFA - è il momento in cui il vostro architetto/ingegnere deposita l'aggiornamento post-ristrutturazione al catasto. Il Catasto esamina le caratteristiche "aggiornate" dell'immobile e assegna una categoria definitiva e un valore di stima.

Se si sono aggiunte caratteristiche di pregio o si è aumentata significativamente la dimensione/qualità, l'abitazione può essere portata a A/1 (appartamento di lusso), A/8 (villa) o A/9 (palazzo storico) senza che l'utente lo richieda esplicitamente (Infatti, chi è sano di mente lo farebbe?). E, come abbiamo visto, questo comporta problemi in termini di tasse ed eventualmente di rivendita (il bacino di acquirenti potrebbe ridursi se i costi di gestione e le tasse sono più alti a causa della classificazione).

Un esempio classico è l'aggiunta di un elemento piscina. La piscina privata è uno degli elementi che le norme italiane storicamente considerano per definire un'abitazione di lusso (una regola empirica: una casa unifamiliare con una piscina di una certa dimensione, o con un campo da tennis, ecc.) Anche al di là delle definizioni formali, nella pratica la presenza di una grande piscina e di un ampio parco paesaggistico potrebbe indurre il geometra a scegliere la categoria A/8 (la categoria villa, definita come un'abitazione consistente con un'area di pertinenza di un'abitazione di lusso). "giardino o parco degno di nota").

Un altro fattore scatenante può essere la superficie totale: residenze molto grandi possono essere considerate di lusso in base alle dimensioni. La legge italiana (un vecchio decreto del 1969) elenca criteri come l'avere più di 240 m² di superficie utile (escluse alcune aree), avere finiture superiori a un certo livello, un numero di bagni superiore a un certo numero, ecc. Per aggiungere confusione e, francamente, un certo grado di iniquità, La Corte Suprema italiana ha recentemente stabilito che che 240 m² di superficie sono sufficienti da soli per considerare l'immobile un edificio di lusso. Le vostre proteste sul fatto che vivete in una casa di campagna molto grande, anche se umile, perché avete sei figli e cinque cani, potrebbero cadere nel vuoto per il fisco.

Come piccola consolazione, durante il processo DOCFA, il vostro architetto deve descrivere le caratteristiche dell'immobile, e alcune combinazioni si illuminano come A/8/A/9 nel software. Questo vi avviserà del fatto che state per entrare nella zona di pericolo.

L'errore consiste nel non prevedere questa riclassificazione. Se si "va in città" con la ristrutturazione - e chi non vorrebbe farlo, se il budget lo consente - potrebbe essere necessario ridurla o almeno essere preparati al risultato. Si dovrebbe consultare le linee guida catastali locali (o un professionista esperto) su ciò che mantiene una proprietà nella categoria A/2 o A/3 (abitazione normale) rispetto a ciò che la spingerebbe in A/1 o A/8.

Per esempio, se mantenere un aspetto esteriore modesto e non espandersi eccessivamente può far sì che il paese rimanga un paese villino (A/7) piuttosto che un villa di lusso (A/8), che vale la pena prendere in considerazione. Piuttosto che sborsare decine di migliaia di euro per un giardino curato, optate per ulivi e lavanda disposti in modo ordinato. Sfruttate la sottile linea che separa la paesaggistica dall'agricoltura a vostro vantaggio.

I professionisti italiani a volte sottodichiarano strategicamente alcune finiture nel DOCFA, ma ci sono dei limiti: le false dichiarazioni sono illegali. In definitiva, si vuole pianificare la ristrutturazione con la consapevolezza dell'esito catastale. Altrimenti, potreste avere un momento di champagne nel terminare la casa dei vostri sogni, per poi ricevere una lettera dal Catasto che dice, essenzialmente, "Congratulazioniora è una villa di lusso - ecco la nuova aliquota fiscale". Qualsiasi architetto vi dirà che lottare contro il fisco per la sua valutazione è una sciocchezza.

Se non siete sicuri, chiedete una valutazione preliminare al Catasto (alcune province la offrono tramite il vostro architetto) o guardate proprietà comparabili nella zona. Non lasciate che un'etichetta A/8 a sorpresa rovini il vostro finale di ristrutturazione.

7. Lasciare scadere un permesso di ristrutturazione (e affrontare nuove regole o modifiche urbanistiche)

I permessi di costruzione italiani non sono a tempo indeterminato - ogni Permesso di Costruire o Il permesso di ristrutturazione di grandi dimensioni è accompagnato da un data di scadenza. In genere, è necessario inizio lavori entro un anno del rilascio dell'autorizzazione e finire entro tre anni fin dall'inizio. Se non si rispettano tali scadenze (e non si ottiene una proroga formale in tempo), il permesso decade per qualsiasi parte del progetto non completata.

Molti stranieri, forse abituati a sistemi più flessibili, sottovalutano quanto siano cruciali queste tempistiche. Non si può ottenere un permesso italiano e poi rimandare tranquillamente la ristrutturazione per cinque anni, non senza conseguenze. Se il permesso scade, la parte non realizzata del progetto non è più autorizzata e si dovrà richiedere un nuovo permesso per completarlo. La richiesta di un nuovo permesso sarà soggetta a tutte le norme in vigore in quel momento futuro.

Ed ecco il bello: le leggi e i piani regolatori possono cambiare. Supponiamo che abbiate ottenuto un'autorizzazione in base alle normative del 2019, ma che ritardiate e che questa decada. Entro il 2025, la città potrebbe aver approvato una nuova Piano Regolatore (piano regolatore) o nuove disposizioni del regolamento edilizio. Se nel frattempo le norme si sono "irrigidite", ad esempio riducendo i volumi di costruzione consentiti o se la zona in cui vi trovate è stata riqualificata in modo da non consentire alcune opere, potreste essere sfortunati.

Infatti, la legge stabilisce che il permesso decade anche se entrano in vigore nuovi piani urbanistici in contrasto con il vostro progetto, a meno che i lavori non siano già iniziati e poi completati entro il termine dei tre anni.. In parole povere: se la zonizzazione cambia e non avete ancora iniziato, il vostro vecchio permesso è da buttare; se avete iniziato, vi conviene concludere entro tre anni o la parte non completata è a rischio.

Rinnovi o estensioni (proroga) sono talvolta possibili, ma è necessario applicare prima alla scadenza del permesso originale e di solito lo giustificano con ragioni che sfuggono al vostro controllo (ad esempio, ritardi imprevisti, complessità del progetto o ritardi dell'autorità pubblica). L'errore è quello di "impostare e dimenticare" il permesso di soggiorno. Se si è occupati o si è a corto di fondi, si può essere inclini a mettere in pausa il progetto. Ma lasciare che il permesso si esaurisca in sordina può portare a un incubo: si torna più tardi per finire il lavoro e si scopre di dover ricominciare da capo il processo di autorizzazione, e a volte non si hanno più i "diritti acquisiti" per fare ciò che era stato approvato in precedenza.

Abbiamo visto casi in cui le persone hanno avuto l'approvazione per aggiungere un piano o un annesso, non l'hanno fatto in tempo, e in seguito le regole della città erano cambiate per proibire tale aggiunta. - lasciandoli bloccati con strutture ristrutturate a metà o con piani che non potranno mai essere realizzati.

In conclusione: Tenete sempre d'occhio le scadenze dei permessi. Segnate sul calendario la data di inizio di 1 anno e la data di completamento di 3 anni (o qualsiasi altra data specificata). Se si sospetta di aver bisogno di più tempo, si consiglia di rivolgersi a un architetto per richiedere una proroga prima della scadenza.. E tenetevi aggiornati sulle novità in materia di pianificazione locale: se è in cantiere una nuova legge urbanistica che potrebbe riguardarvi, è un motivo in più per affrettarsi.

Lasciare scadere un permesso non è come lasciare scadere un cartone di latte (dove la cosa peggiore è che lo si butti via) - in questo caso, potreste perdere un significativo sforzo investito e dover rinegoziare l'intero progetto secondo nuove regole. Nel paziente ma mutevole mondo della burocrazia italiana, Il tempo può essere importante quanto il denaro.

8. Credere che un "Rustico" sia già una casa (o che possa essere facilmente trasformato in una casa)

Ah, l'idillio rustico! Molti stranieri sognano di acquistare una cascina diroccata o un fienile di campagna da trasformare in una dimora di charme. È un sogno meraviglioso, e l'Italia ha molti "rustici" romantici sul mercato. Tuttavia, un errore cruciale è quello di supporre che un rustico (letteralmente "edificio rustico") è legalmente equivalente a una casa, o che la sua conversione è una mera formalità.

In Italia, Il fatto che un edificio abbia quattro mura e un tetto non significa che ci si possa vivere dentro.. Tale struttura potrebbe essere classificata come un magazzino rurale, una rimessa per gli animali, o addirittura essere un F/2 collaboratore (rovina che crolla) per quanto riguarda i registri, nessuno dei quali conferisce il diritto di abitarci. A rustico spesso manca un certificato di agibilità (certificato di abitabilità) e potrebbe non essere conforme ai requisiti del codice edilizio per l'occupazione umana (si pensi all'altezza minima dei soffitti, alle dimensioni delle finestre per la luce, ai servizi igienici, ecc.) Se non si tiene conto di questo aspetto, si rischia di acquistare qualcosa di non può legalmente chiamare casa.

La trasformazione di un rustico in abitazione legale comporta solitamente un cambio di destinazione d'uso (a meno che non fosse già storicamente residenziale, ad esempio una vecchia casa colonica in categoria A/6, anche se, si noti, se il precedente proprietario ha riclassificato la A in una F nella speranza di risparmiare qualche centesimo in tasse sulla proprietà, ora è come se la carrozza di Cenerentola si trasformasse di nuovo in una zucca: una volta perso lo status di residenza, si riparte da zero per farne una nuova abitazione.

Ciò significa pagare le tasse, costruire secondo le norme vigenti, ecc.) Ciò significa che dovrete richiedere l'autorizzazione per cambiare la destinazione d'uso in residenziale, rispettare tutte le norme edilizie vigenti e pagare le relative tasse (ricordate quelle oneri per il cambio di destinazione d'uso? Si applicheranno anche in questo caso).

Può essere un processo impegnativo: il piano urbanistico locale potrebbe limitare lo sviluppo residenziale in quella zona rurale. Molte aree agricole consentono la costruzione di nuove abitazioni solo se legate a un'attività agricola (si veda il punto successivo). In alcuni casi, il comune potrebbe negare del tutto il permesso di convertire un pittoresco fienile in pietra in un'abitazione civile. se viola la zonizzazione. Oppure possono permetterlo, ma solo consumando una parte della quota di sviluppo del vostro terreno (spesso nelle zone agricole si possono costruire X metri cubi per ettaro, ecc.)

Anche quando è consentito, il rustico deve essere messo a norma. Un esempio cautelativo: in un caso, un proprietario ha cercato di legalizzare un minuscolo rustico cantina (cantina) come unità abitativa. L'autorità sanitaria (ASL) è intervenuto, osservando che il La superficie e le aperture delle finestre erano insufficienti a garantire l'abitabilità.e quindi il permesso di trasformazione è stato revocato. In sostanza, hanno detto: "Non si può chiamare casa questo piccolo magazzino buio, non è conforme alle norme igienico-sanitarie". Questo sottolinea che I requisiti di abitabilità in Italia sono severi - è necessario disporre di luce, aria, altezza, solidità strutturale, ecc. Molti rustici falliscono sotto diversi punti di vista (soffitti bassi, piccole aperture, umidità, ecc.) e richiedono una riprogettazione significativa per essere considerati spazi abitativi.

Quindi, non lasciatevi attirare da una rovina atmosferica senza aver fatto le dovute verifiche. Chiedete: Qual è la sua attuale categoria catastale? Si tratta di una A (già casa), o di qualcosa come C/2 o F/2? Se non è A, cosa dicono le norme locali sulla conversione? A volte le leggi regionali (come le politiche di "recupero dei rustici") lo facilitano, ma spesso con delle condizioni. Inoltre, bisogna considerare il costo delle infrastrutture complete: un rustico potrebbe non avere fognature, acqua o servizi adeguati.

In sostanza, costruirete una casa da zero all'interno di vecchie mura. Il segreto è non dare per scontato nulla: trattare l'acquisto di un rustico come se si trattasse di un potenziale terreno edificabile con passi aggiuntivi, non di una casa. E ottenere una consulenza professionale prima acquistate - un architetto può dirvi se quell'incantevole fienile potrà mai diventare legalmente il vostro casa. Altrimenti, potreste ritrovarvi a possedere una stalla molto bella in cui potete legalmente depositare il fieno, ma non pernottare.

9. Acquistare un terreno agricolo e pensare di poterci costruire una casa (senza essere un agricoltore)

Analogamente alla questione dei rustici, un'altra falsa convinzione è quella di pensare "compro un pezzo di splendido terreno agricolo toscano e ci costruisco la casa dei miei sogni". In Italia, i terreni agricoli non sono liberamente edificabili per scopi residenziali. I regolamenti urbanistici di ogni Comune designano delle zone, e i terreni agricoli sono di solito Zona E (zona agricola) dove la costruzione di una nuova casa è fortemente limitata. In genere, solo i legittimi agricoltori - ad esempio, registrato imprenditori agricoli o coltivatori diretti - possono ottenere il permesso di costruire un'abitazione su un terreno agricolo, e anche in questo caso solo se soddisfano criteri rigorosi e se la casa è necessaria per la loro attività agricola. La logica è quella di evitare un'espansione urbana casuale nelle aree rurali; l'Italia non vuole che ogni uliveto sia costellato di ville per le vacanze.

Cosa significa questo per voi? Se non siete un agricoltore di professione (riconosciuto dall'autorità agricola locale), la terra è effettivamente non edificabile (non edificabile) per una casa. Si può coltivare, piantare un vigneto, ecc. ma non si può costruire un edificio residenziale solo perché lo si possiede. La legge urbanistica di solito richiede una dimensione minima del terreno e un reddito agricolo per concedere un permesso per una casa colonica.. Ad esempio, una regione potrebbe dire che è necessario avere almeno 1-2 ettari di terreno e lo status di imprenditore agricolo da almeno 3 anni per poter fare domanda.

E anche gli agricoltori sono limitati nelle dimensioni delle case in proporzione alle esigenze del terreno. Uno standard comune è un volume di 0,03 metri cubi per metro quadrato di terreno: ciò significa che su un appezzamento di 10.000 m² (un ettaro) un agricoltore può costruire fino a 300 m³ (all'incirca una casa di 100 m²), ma un non agricoltore non può costruire alcun nuovo volume. Spesso ci sono eccezioni per piccoli capanni per gli attrezzi, fienili o strutture temporanee, ma non per le case.

Un acquirente straniero che non ne è a conoscenza potrebbe acquistare un bel terreno rurale immaginando una futura villa per la pensione, per poi scoprire che non può ottenere il permesso di costruire. qualsiasi cosa residenziale. Abbiamo visto aspiranti costruttori frustrati che hanno dovuto o avviare un in buona fede azienda agricola (non è facile solo ottenere una casa!) o abbandonare i loro piani. Il vincolo si applica anche agli edifici esistenti: se sul terreno c'è un edificio rurale fatiscente, è possibile convertirlo (con difficoltà, come da punto 8), ma costruire una casa nuova è un'altra storia.

Controllare sempre la destinazione d'uso del terreno (destinazione urbanistica) nel certificato di destinazione urbanistica (CDU) prima dell'acquisto e non affidarsi mai alla vaga promessa di un venditore che "certo, qui si può costruire" senza una verifica ufficiale. Il Comune può fornire informazioni su ciò che è eventualmente edificabile in quel luogo.

Si tenga inoltre presente che l'Italia distingue terreno edificabile (terreno edificabile) da terreno agricolo. Quest'ultimo è tassato in modo molto diverso e valutato a buon mercato perché non è destinato allo sviluppo. Se lo comprate a poco prezzo, c'è un motivo! Alcuni sfortunati acquirenti sono stati colpiti da una tassa inaspettata se sono riusciti a ottenere la riqualificazione della zona e a costruire una casa: l'aumento del valore del terreno può far scattare tasse o imposte (ricordate la contributo straordinario condivisione dell'incremento di valore di cui al punto 2 - vale anche in questo caso).

Ma il punto principale: per costruire un'abitazione in una zona agricola, in genere è necessario essere un agricoltore o avere uno scopo agricolo. Se non lo siete, la vostra fantasia di "casa nella campagna italiana" dovrebbe concentrarsi su lotti residenziali già designati o su case già esistenti. Evitate di acquistare solo terreni con vaghe speranze di costruzione: è una ricetta per il mal di pancia e un campo d'erba come unica cosa da mostrare.

10. Mancata conservazione di fatture e ricevute per richiedere agevolazioni fiscali o difendere il valore futuro.

L'ultimo errore riguarda l'ambito finanziario/fiscale. L'Italia offre alcuni fantastici incentivi fiscali per le ristrutturazioni - dal 50% Bonus Ristrutturazioni detrazione dell'imposta sul reddito agli eco-bonus per i miglioramenti energetici, per non parlare dei crediti per le migliorie sismiche (Sismabonus) e anche il recente Superbonus (credito 110%, ora ridimensionato). Tuttavia, per usufruirne, è necessario seguire rigorose procedure burocratiche e di pagamento.. Non è come in altri Paesi, dove si può semplicemente chiedere una detrazione per le spese di miglioramento della casa.

In Italia, di solito è necessario pagare ogni appaltatore e fornitore con uno speciale bonifico bancario tracciato - il famoso bonifico parlante ("bonifico parlante") - che riporta informazioni specifiche: il codice fiscale dell'ordinante, il numero di partita IVA dell'azienda pagata e un riferimento specifico alla legge (ad esempio "Pagamento fattura X per lavori edilizi detraibili ai sensi della L. 449/97").

Se si paga in contanti o anche con un normale bonifico bancario, si perde la detrazione fiscale. Inoltre, è necessario conservare tutte le fatture e le ricevute nel formato corretto. L'ufficio delle imposte può chiedere di vederli anche a distanza di anni per confermare le vostre richieste. Le linee guida ufficiali dicono chiaramente: per ottenere la detrazione per ristrutturazione, è necessario pagare con il bonifico bancario dedicato con tutti i dettagli richiesti e conservare il documento come prova.

Un errore comune è quindi quello di non informare la banca estera o di non utilizzare il metodo di pagamento corretto: un errore che può vanificare in un batter d'occhio un credito fiscale di 30.000 euro. Assicuratevi sempre che i pagamenti siano effettuati correttamente (le banche italiane hanno un modulo specifico per il "bonifico ristrutturazioni"). E sì, conservare le copie di ogni fattura, la ricevuta del bonifico e i relativi documenti in un luogo sicuro.

Oltre agli sconti fiscali immediati, una buona tenuta dei registri aiuta in altri modi. Se doveste rivendere l'immobile, potreste dover giustificare il prezzo più alto a causa delle migliorie apportate.. L'Italia tassa alcune plusvalenze sulle proprietà vendute entro 5 anni dall'acquisto - in pratica il profitto è tassabile a meno che non si tratti della casa principale. Ma la legge consente di sottrarre dal guadagno imponibile i costi di ristrutturazione documentati.

Immaginate di aver acquistato a 100.000 euro e di aver venduto due anni dopo a 180.000 euro; avete una plusvalenza di 80.000 euro. Se avete speso 50.000 euro per i lavori di ristrutturazione (con le relative fatture), potreste ridurre notevolmente la plusvalenza imponibile, risparmiando potenzialmente molte tasse. Senza questi documenti, il fisco potrebbe tassare l'intera differenza. Inoltre, in base alle nuove regole, anche le vendite oltre i 5 anni possono incorrere in qualche imposta se incrementate da ristrutturazioni con Superbonus, con la possibilità di dedurre solo i costi documentati. In breve, La carta è il re. Può garantire le vostre richieste di bonus e proteggervi nelle verifiche o nelle transazioni future.

Conclusioni: Ristrutturare una proprietà in Italia è fattibile, se si è prudenti

Ristrutturare in Italia è un'impresa immensamente gratificante: si dà nuova vita a strutture senza tempo e si diventa parte di una comunità locale. Ma è anche un viaggio attraverso un labirinto di norme che potrebbe sembrare un rito di iniziazione dell'antica Roma. Evitando questi dieci errori, potrete evitare i pantani più comuni.In questo modo potrete verificare cosa state acquistando esattamente, mettere in preventivo i costi meno evidenti, rispettare i permessi e sfruttare il sistema a vostro vantaggio (ciao crediti d'imposta!), piuttosto che inciampare nelle sue trappole. In caso di dubbio, consultate i professionisti e non abbiate fretta. Prendetevi il tempo necessario per capire le regole: speriamo che le nostre indicazioni, controllate dai fatti, abbiano fatto luce su di esse.

Buona ristrutturazione! Godetevi il processo con gli occhi ben aperti, e presto vivrete la dolce vita in quella casa italiana splendidamente restaurata, con molti meno grattacapi lungo il percorso.