Luca : Joyeux samedi à tous et bienvenue sur Magic Towns Italie. Je suis Luca et je suis accompagné d'Anna. Bonjour, Anna.

Anna : Bonjour à tous. Bonjour Luca.

Luca : Cette semaine, nous parlons d'une question que l'on nous pose souvent : pourquoi tant de magnifiques villages et châteaux italiens sont-ils abandonnés ou mis en vente pour ce qui ressemble à de la menue monnaie ? J'ai moi-même rénové plusieurs propriétés et je suis toujours à la recherche de propriétés.

C'est, euh, comme les gens le savent, une sorte de dépendance pour tous ceux qui l'ont. La région autour de Venise abrite à elle seule plus de 5 000 villas historiques. Des centaines d'entre elles sont délabrées et se vendent ou sont parfois vendues aux enchères pour des prix aussi bas que 100 ou 200 000 euros. Quand les étrangers voient cela, ils se disent que le marché immobilier italien doit être en panne.

Comment cela peut-il être [00:01:00] si bon marché ?

Anna : Oui, exactement. Cela semble trop beau pour être vrai et c'est souvent le cas. Aujourd'hui, nous voulons donc corriger ce point de vue. Le prix bas est souvent une illusion et il est causé par des coûts réels comme les taxes, vous savez, les travaux de rénovation.

Les gens, et en particulier les étrangers, ne sont donc souvent pas conscients de l'existence d'un tel système.

Luca : En effet, ces propriétés ne sont pas bon marché car les Italiens ne pensent pas que les châteaux ou les villas ne sont pas beaux. Ces propriétés ne sont pas bon marché parce que les Italiens ne pensent pas que les châteaux ou les villas ne sont pas beaux. Elles sont bon marché parce que le système les rend très coûteuses à acheter et à restaurer. Dans les prochaines minutes, nous allons parler du code fiscal italien, du système d'enregistrement des propriétés et des lois sur le patrimoine qui punissent structurellement les bâtiments historiques.

En d'autres termes, quelle partie de la bureaucratie rend si difficile l'utilisation et l'entretien de ces villas ?

Anna : Oui. À la fin de cet épisode, vous comprendrez pourquoi ces villas et ces châteaux restent invendus. Nous allons donc décortiquer les pièges fiscaux, les labels de luxe, les protections du patrimoine.

Donc toutes les réalités peu sexy.

Luca : Des réalités peu sexy. Commençons par la fiscalité.

Anna : Oui, c'est vrai.

Luca : 30 secondes d'introduction à la catégorie cadastrale. S'il vous plaît, n'écoutez pas. C'est important et la plupart des gens ne savent pas de quoi il s'agit. En Italie, il existe ce que l'on appelle la catégorie cadastrale, et c'est un code qui indique le type de propriété de chaque bien. Les châteaux et les villas sont classés dans trois des catégories A, A1, A8 ou A9. En d'autres termes, tout ce qui porte cette étiquette attribuée par le fisc est considéré comme une propriété de luxe, qu'il s'agisse d'appartements de luxe, de villas, de châteaux ou de palazzi.

Anna : Mais le luxe semble être une bonne chose. Pourquoi dites-vous que c'est un problème ?

Luca : En effet, en Italie, le luxe est essentiellement une étiquette d'avertissement fiscal.

Anna : Une étiquette d'avertissement,

Luca : Oui. Il y a toute une série d'avantages fiscaux qui disparaissent au profit d'une augmentation des impôts.

Anna : Même [00:03:00] si l'endroit tombe en ruine.

Luca : Oui, cela n'a pas d'importance. Il peut y avoir des champignons qui poussent à travers le plancher, mais si la propriété est étiquetée comme A8 ou A9, le système fiscal la traite comme s'il s'agissait d'une villa de milliardaire.

Anna : Qu'est-ce qui change réellement ?

Luca : Tout d'abord, vous ne bénéficiez d'aucun allègement fiscal pour votre premier logement. Normalement, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez 2% de taxe d'achat si vous allez l'habiter. Dans le cas présent, vous devrez payer 9%, que vous y habitiez ou non.

Anna : C'est une grande différence.

Luca : Énorme. Les maisons de luxe sont exclues de cet avantage. Ainsi, pour le même prix de maison, vous pourriez avoir à payer 70 000 euros d'impôts au lieu de 15 000.

Anna : Ah, d'accord.

Luca : Deuxièmement, les rénovations, euh, les maisons normales, lorsque vous rénovez une propriété, vous payez 10% de taux de TVA ou parfois même 4% sur tous les travaux. Pour nos amis américains, la TVA est l'équivalent de la taxe sur les ventes. Pour les maisons de luxe, vous payez 22%. Ainsi, pour une grosse rénovation, vous pouvez [00:04:00] facilement vous voir facturer un montant supplémentaire de six chiffres rien qu'en taxe.

Anna : Juste pour l'étiquette ?

Luca : Exactement. Juste pour le label de luxe.

Anna : Et ce n'est pas fini, n'est-ce pas ?

Luca : Non. Vous le souhaitez. Il y a aussi l'IMU, l'impôt foncier annuel. Si vous habitez dans une propriété, vous ne devez normalement pas payer de taxe foncière. Mais..,

Anna : mais,

Luca : mais bien sûr cela ne s'applique pas s'il s'agit d'un bien de luxe. Dans ce cas, si vous habitez dans votre maison, vous devez payer la taxe, même s'il s'agit de votre seule maison.

Anna : La taxe de rénovation et la taxe foncière annuelle sont donc plus élevées. C'est brutal.

Luca : Oui, c'est vrai. Elle décourage complètement les acheteurs normaux. Et il est tout à fait possible qu'une famille puisse se permettre d'acheter la maison, mais pas les taxes qui l'accompagnent.

Anna : Les gens essaient donc activement d'éviter la classification des produits de luxe ?

Luca : Absolument. Les Italiens se jetteraient sur le feu pour déclasser la propriété sur le papier. Cette étiquette est de la kryptonite financière.

Anna : Et pour clarifier les choses, ce label de luxe [00:05:00] ne concerne pas l'état ou les caractéristiques réelles.

Luca : Pas vraiment. Le luxe n'est qu'un statut bureaucratique. La villa peut avoir perdu la moitié de son toit, être pourrie de fond en comble, elle n'en restera pas moins un château-palais parce qu'historiquement, elle était prestigieuse. Elle a été étiquetée comme une propriété de luxe et, par conséquent, elle restera comme ça, toute sa vie.

Historiquement, la loi définit les maisons de luxe sur la base de critères. Par exemple, s'il y a de grands parcs, s'il y a certaines finitions raffinées, s'il y a une très grande piscine. Mais récemment, la Cour de cassation, l'équivalent de la Cour suprême, a déclaré que toute propriété ayant plus de 240 mètres carrés d'espace habitable et utilisable est automatiquement considérée comme luxueuse. Je ne ferai pas de commentaire à ce sujet, car je pense que tout le monde peut voir que cela va à l'encontre du bon sens.

C'est un instrument contondant. Et pour répondre à votre question, une villa abandonnée peut être taxée à 100 % comme s'il s'agissait d'une propriété de luxe [00:06:00] entièrement fonctionnelle avec des toilettes en or massif.

Anna : Il n'est donc pas étonnant que de nombreux propriétaires tentent de reclasser leur bien ou renoncent tout simplement à le vendre. Mais le reclassement doit être difficile, j'imagine.

Luca : Oui, il ne suffit pas de le souhaiter pour que cela devienne réalité. Le fisc refuse activement de reclasser une propriété. Et d'après tous les architectes à qui j'ai parlé, c'est pratiquement impossible à faire. Ce que font certains propriétaires, c'est qu'ils laissent leur propriété se dégrader sur le papier, ce qui donne lieu à une astuce bizarre, que les gens essaient d'utiliser pour éviter de payer des impôts.

Mais nous en reparlerons plus tard. Ce qu'il faut retenir, c'est que le code fiscal qui considère les villas historiques comme des objets de luxe pour les plus riches fait grimper les coûts, ce qui fait fuir les acheteurs normaux.

Anna : D'accord, les taxes sont énormes, mais parlons des lois sur le patrimoine. Beaucoup de ces grandes villas sont protégées par les autorités italiennes chargées de la culture et du patrimoine. En théorie, c'est [00:07:00] merveilleux parce que cela préserve, vous savez, l'intégrité historique

Luca : Dans la pratique, cette protection du patrimoine est une arme à double tranchant. Si le bien est officiellement placé sous la responsabilité des surintendants des beaux-arts, le propriétaire n'est plus seulement le propriétaire, il devient le gardien de cet élément du patrimoine national. La loi stipule qu'en tant que propriétaire, vous devez entretenir et conserver un bien protégé, c'est une obligation. L'État peut même vous obliger à effectuer des réparations ou, dans des cas extrêmes, intervenir, faire les travaux et vous envoyer la facture.

Anna : Vous êtes donc obligé de le restaurer, mais en même temps, l'État impose des règles strictes sur la façon dont vous le faites, n'est-ce pas ?

Luca : C'est tout à fait exact. Les surintendants, le bras local du ministère de la culture. Ils doivent approuver toute modification apportée à un bâtiment protégé. Vous ne pouvez pas repeindre le plafond, vous ne pouvez pas changer le cadre de la fenêtre, vous ne pouvez pas refaire le toit sans le feu vert.

Les auditeurs de longue date savent qu'en Italie, heureusement, la plupart des plans sont élaborés au niveau de la ville. Il suffit de se rendre à la mairie pour discuter avec l'architecte local. Normalement, c'est un bon système, mais la superintendance se trouve dans les grandes villes historiques. Par exemple, pour la Vénétie, les surintendants de Vérone et à Venise.

Vous envoyez votre demande de permis de construire non seulement à la mairie, mais aussi à ces entités, parfois obscures, qui ne vont pas approuver vos plans sans discussion. Elles vont imposer des méthodes de restauration spécifiques, des matériaux conformes à l'authenticité historique et elles vont en quelque sorte cogérer le projet avec vous.

Anna : J'imagine que cela peut entraîner des retards et des coûts plus élevés.

Luca : La surintendance prend normalement 60 jours pour examiner vos plans. S'ils insistent sur l'utilisation de certains matériaux, vous devez suivre leurs instructions. Vous voulez peut-être installer des fenêtres en PVC, bon marché, jolies. Elles sont économes en énergie et peuvent vous coûter [00:09:00] 500 euros chacune, mais ils peuvent vous dire que vous devez ajouter des répliques faites sur mesure de fenêtres des années 1800 en bois massif, ce qui vous coûterait cinq fois plus cher.

Ils peuvent vous dire que vous ne pouvez pas installer de panneaux solaires. Ils peuvent vous dire que vous ne pouvez pas installer la piscine parce qu'elle n'est pas, et je l'ai déjà vu, compatible avec le contexte historique du bâtiment. Leur priorité est de préserver le patrimoine, pas de vous faciliter la vie, et certainement pas de vous faire gagner de l'argent.

Anna : C'est vrai. Ils ne se soucient pas de savoir si vous avez une maison confortable à la fin, ils se soucient que le caractère et l'intégrité de la villa soient intacts. Je me souviens que vous avez dit un jour qu'un fonctionnaire préférerait voir un bâtiment s'effondrer plutôt que d'autoriser des modifications appropriées.

Luca : J'ai visité une villa du XVIe siècle, non loin de chez moi. Un exemple parmi tant d'autres. Elle s'est vendue pour seulement 60 000 euros et elle était si bon marché parce qu'elle était doublement maudite. Elle était classée comme une propriété de luxe avec tous les stigmates fiscaux que nous, le site dont nous avons parlé précédemment, et elle est lourdement [00:10:00] protégée par la Surintendance.

Un fonctionnaire municipal m'a dit, en substance, qu'il n'y avait rien qu'un acheteur puisse faire pour le rendre économiquement viable. Les règles du patrimoine n'ont pas pu être transformées en appartements. Et personne n'est prêt à injecter de l'argent juste pour faire plaisir au gouvernement. En fait, ce qu'ils ont dit, c'est qu'il vaut mieux laisser le bâtiment pourrir que de le transformer en appartements modernes.

Anna : C'est triste et frustrant. C'est triste et frustrant. Mais y a-t-il des avantages à la protection de la propriété, comme des subventions ou des déductions fiscales pour compenser cela ?

Luca : Il y a quelques avantages, mais pour être honnête, ils ne sont pas très importants. Vous pouvez obtenir des déductions fiscales si vous rénovez, mais c'est du menu fretin. Parfois, et croyez-moi, c'est très rare, il y a des subventions qui couvrent une partie des travaux de conservation. En fin de compte, aucun de ces avantages ne couvre [00:11:00] le coût total de la restauration de ces propriétés.

Anna : Oui, c'est vrai. Vous pouvez donc économiser un peu d'impôts en faisant de la restauration, mais vous dépenserez beaucoup plus pour vous conformer aux exigences en matière de patrimoine. Je me souviens d'un autre problème. Si un bâtiment est protégé, le propriétaire doit offrir ces données, n'est-ce pas ? L'offre de refus lors de la vente est un droit.

Luca : Si l'une de ces propriétés est vendue, l'État dispose de 60 jours pour vous l'acheter au même prix. Mais, pour être juste, ce délai est rarement respecté, car l'État italien possède des centaines de milliers de bâtiments historiques et n'a pas d'argent pour les acheter ou les remettre en état.

Anna : Je peux imaginer qu'un acheteur étranger se dise que le gouvernement ou l'Union européenne va peut-être lui accorder une grosse subvention pour sauver cette villa. Mais en réalité, au-delà des petits avantages fiscaux, vous devez vous débrouiller tout seul.

Luca : C'est exact. Dans la pratique, cela signifie que la protection du patrimoine décourage souvent les acheteurs individuels. Et ce [00:12:00] est un autre facteur qui se reflète dans le faible prix de l'empilement. Le statut de luxe ou de protection d'une propriété est rarement annoncé par les agents immobiliers parce qu'il fait fuir les gens. Mais vous finirez par le découvrir, et je veux dire que vous feriez mieux de savoir ce que cela signifie avant d'acheter.

Anna : Oui, c'est vrai. Avant vous avez parlé de l'astuce industrielle. Donc, déclarer une ruine, construire une ruine ou non. Entrons dans le vif du sujet.

Luca : En fin de compte, si vous avez un bâtiment qui est encore viable ou qui fonctionne sur le papier, vous payez l'impôt foncier. Et s'il est classé comme une ruine, officiellement, vous ne payez pas de taxe foncière.

Anna : Ainsi, si j'hérite de la villa en ruine de mon grand-père, je voudrais la déclarer en ruine pour éviter de payer chaque année l'impôt foncier sur une maison que je ne peux même pas habiter.

Luca : Oui, et beaucoup de gens le font, mais il y a un énorme piège et la plupart du temps ils finissent par le regretter. Une fois que vous avez déclaré un bien en ruine, si vous décidez à l'avenir, ou si un autre acheteur décide de le rénover et de le rendre à nouveau habitable [00:13:00], la loi stipule qu'il doit répondre aux normes actuelles en matière d'habitabilité.

Disons qu'il s'agit d'une maison datant seulement des années 1800. S'il s'agissait d'une maison utilisable aux États-Unis, vous ne pouvez pas la ramener et dire, oh, c'est à nouveau les années 18 cents. Elle doit maintenant répondre à toutes les exigences de 2026 en matière de systèmes de structure, d'efficacité énergétique, etc. En l'état actuel des réglementations.

Anna : Qu'est-ce que cela implique ?

Luca : Cela modifie évidemment l'ampleur et le coût de la rénovation. Vous devrez ajouter une isolation moderne, renforcer le bâtiment contre les tremblements de terre, installer des services publics conformes. Vous devez faire tout cela. Ce n'est pas facultatif, et vous ne pourrez pas retourner vivre dans le logement ou le vendre comme un logement habitable tant que les travaux ne seront pas terminés.

En résumé, certains propriétaires préfèrent garder une villa en ruine classée comme habitable et payer les taxes qui vont avec, plutôt que de la déclarer en ruine, car cela la rendra [00:14:00] invendable en tant que ruine, puisque l'acheteur devra faire des pieds et des mains pour la rendre à nouveau habitable.

Anna : Il s'agit donc soit de payer des impôts sur une enveloppe de bâtiment, soit d'économiser des impôts aujourd'hui, mais de payer plus tard pour la construction.

Luca : Vous êtes maudit si vous le faites. Et si vous ne le faites pas, vous êtes maudit.

Anna : Une dernière réflexion avant d'aller profiter de notre samedi. On entend beaucoup les étrangers qui rêvent de transformer un palais en, un bel hôtel.

Luca : Et je suis heureux que vous l'ayez mentionné, l'esprit d'entreprise est le bienvenu. L'Italie a besoin de, euh, mais il faut être prudent. La conversion d'une villa ou d'un château historique en hôtel nécessite l'accord de la surintendance, parce qu'il va falloir faire des changements physiques et convaincre la ville que c'est une bonne chose de le transformer en bâtiment commercial.

Parfois vous pouvez, parfois vous ne pouvez pas, n'achetez pas l'endroit, à moins que vous ne conveniez avec le vendeur que vous allez obtenir des permis avant de débourser de l'argent.

Anna : Si vous voulez vous lancer dans un tel projet, tant mieux pour vous. Ces communautés sont souvent [00:15:00] très favorables au sauvetage d'un monument local. Malgré tous les obstacles que nous avons mentionnés, certaines personnes réussissent et créent quelque chose de merveilleux.

Luca : Oui, exactement. Nous vous soutenons depuis les coulisses. Faites juste vos calculs, soyez prudents et surtout, parlez à un architecte avant de signer des papiers.

Anna : Exactement.

Luca : Nous espérons que cela vous a intéressé et nous vous donnons rendez-vous la semaine prochaine.

Anna : Merci. Au revoir.

Luca : Nous vous remercions.