Luca: Einen schönen Samstag an alle und willkommen zurück bei Magic Towns Italien. Ich bin Luca hier mit Anna. Guten Morgen, Anna.

Anna: Hallo zusammen. Hallo Luca.

Luca: In dieser Woche sprechen wir über eine Frage, die uns oft gestellt wird: Warum sind so viele wunderbare, herrlich aussehende italienische Dörfer und Schlösser verlassen oder stehen für einen Preis zum Verkauf, der nach Kleingeld aussieht? Ich selbst habe mehrere Immobilien renoviert und bin immer auf der Suche nach Immobilien.

Es ist, wie die Leute wissen, eine Art Sucht für jeden, der es hat. Das Gebiet um Venedig Allein in Deutschland gibt es mehr als 5.000 historische Villen. Hunderte davon sind baufällig und werden zu Preisen von nur 100 oder 200.000 Euro verkauft oder manchmal versteigert. Und wenn Ausländer das sehen, denken sie: Oh, Italiens Immobilienmarkt muss kaputt sein.

Wie kann es [00:01:00] so billig sein?

Anna: Ja, genau. Ich meine, es klingt zu schön, um wahr zu sein, und meistens ist es das auch. Deshalb wollen wir heute diese Ansicht korrigieren. Der niedrige Preis ist oft eine Illusion und wird durch reale Kosten wie Steuern, Renovierungsarbeiten usw. verursacht.

Das ist den Menschen und insbesondere den Ausländern oft nicht bewusst.

Luca: Ja, das ist richtig. Diese Immobilien sind nicht billig, weil die Italiener die Schlösser oder Villen nicht für schön halten. Sie sind billig, weil sie aufgrund des Systems sehr kostspielig zu kaufen und zu restaurieren sind. In den nächsten Minuten werden wir über die italienische Steuergesetzgebung, das Grundbuchsystem und die Denkmalschutzgesetze sprechen, die historische Gebäude strukturell bestrafen.

Mit anderen Worten: Welcher Teil der Bürokratie macht es so schwer, diese Villen zu nutzen und zu erhalten?

Anna: Ja, genau. Am Ende dieser Folge werden Sie verstehen, warum diese Villen und Schlösser unverkauft bleiben. Wir werden also die Steuerfallen, die [00:02:00] Luxuslabels und den Denkmalschutz aufschlüsseln.

Also all die unsexy Realitäten.

Luca: Unsexy Realitäten. Beginnen wir mit der Steuer.

Anna: Ja, ja.

Luca: 30-sekündige Einführung in die Katasterkategorie. Bitte schalten Sie nicht ab. Das ist wichtig und die meisten Leute wissen nicht, was das ist. In Italien gibt es die so genannte Katasterkategorie, ein Code, der angibt, um welche Art von Eigentum es sich handelt. Schlösser und Villen fallen in drei der A-Kategorien, A1, A8 oder A9. Das bedeutet im Grunde, dass alles, was diese Bezeichnung trägt, vom Finanzamt als Luxusimmobilie eingestuft wird, von schicken Wohnungen über Villen bis hin zu Schlössern oder Palazzi.

Anna: Aber Luxus klingt nach einer guten Sache. Warum sagen Sie, dass es ein Problem ist?

Luca: Denn in Italien ist Luxus im Grunde ein Steuerwarnschild.

Anna: Ein Warnhinweis,

Luca: ja. Es gibt eine ganze Reihe von Steuervorteilen, die verschwinden, und es fallen mehr Steuern an.

Anna: Selbst [00:03:00] wenn der Ort auseinanderfällt.

Luca: Ja, das spielt keine Rolle. Es können Pilze durch die Dielen wachsen, aber wenn die Immobilie als A8 oder A9 gekennzeichnet ist, wird sie vom Steuersystem wie die Villa eines Milliardärs behandelt.

Anna: Was ändert sich tatsächlich?

Luca: Zunächst einmal gibt es keine Steuervergünstigungen für Erstwohnungen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie normalerweise 2% Grunderwerbssteuer, wenn Sie darin wohnen werden. In diesem Fall müssen Sie 9% zahlen, egal ob Sie darin wohnen oder nicht.

Anna: Das ist ein großer Unterschied.

Luca: Riesig. Luxuswohnungen sind von dieser Regelung ausgenommen. Für den gleichen Hauspreis könnten Sie also 70.000 Euro Steuern zahlen statt 15.000.

Anna: Ah, okay.

Luca: Zweitens, Renovierungen, äh, normale Häuser, wenn Sie eine Immobilie renovieren, zahlen Sie 10% Mehrwertsteuer oder manchmal sogar 4% auf alle Arbeiten. Für unsere US-Freunde ist die Mehrwertsteuer im Grunde unser Äquivalent zur Umsatzsteuer. Bei Luxusimmobilien zahlen Sie 22%. Bei einer großen Renovierung kann man also [00:04:00] leicht einen sechsstelligen Betrag allein an Steuern zusätzlich zahlen.

Anna: Nur wegen des Etiketts?

Luca: Eben. Nur für das Luxuslabel.

Anna: Und das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange, oder?

Luca: Nein. Sie wünschen. Es gibt auch die IMU, die jährliche Grundsteuer. Wenn Sie in einer Immobilie wohnen, müssen Sie normalerweise keine Grundsteuer zahlen. Aber,

Anna: sondern,

Luca: aber das gilt natürlich nicht, wenn sie Luxus sind. In diesem Fall zahlen Sie die Steuer, auch wenn Sie darin wohnen, auch wenn es Ihre einzige Wohnung ist.

Anna: Okay. Also höhere Renovierungssteuer und jährliche Grundsteuer. Das ist brutal.

Luca: Ja, das stimmt. Es schreckt normale Käufer völlig ab. Und es ist durchaus möglich, dass sich eine Familie zwar das Haus leisten kann, nicht aber die damit verbundenen Steuern.

Anna: Die Menschen versuchen also aktiv, die Luxusklassifizierung zu vermeiden?

Luca: Ganz genau. Die Italiener würden für eine Herabstufung der Immobilie auf dem Papier durchs Feuer springen. Dieses Etikett ist finanzielles Kryptonit.

Anna: Und nur um das klarzustellen, dieses Luxuslabel [00:05:00] bezieht sich nicht auf den tatsächlichen Zustand oder die Eigenschaften.

Luca: Nicht wirklich. Luxus ist nur ein bürokratischer Status. Der Villa kann die Hälfte des Daches fehlen, sie kann durch und durch verrottet sein und sie kann immer noch ein Schloss sein, weil sie historisch gesehen prestigeträchtig war. Sie wurde als Luxusimmobilie eingestuft und wird das auch bleiben, ein Leben lang.

In der Vergangenheit hat das Gesetz Luxuswohnungen anhand von Kriterien definiert. Zum Beispiel, ob sie über große Parks verfügen, ob sie eine bestimmte Ausstattung haben, ob sie einen sehr großen Pool haben. Aber vor kurzem hat der Kassationshof, das Äquivalent zum Obersten Gerichtshof, entschieden, dass jede Immobilie, die mehr als 240 Quadratmeter bewohnbare Nutzfläche hat, automatisch Luxus ist. Ich werde mich dazu nicht äußern, denn ich denke, jeder kann sehen, dass dies dem gesunden Menschenverstand widerspricht.

Es ist ein stumpfes Instrument. Und um Ihre Frage zu beantworten: Eine baufällige Villa kann zu hundert Prozent besteuert werden, als wäre sie ein voll funktionsfähiges Luxusanwesen [00:06:00] mit Toiletten aus massivem Gold.

Anna: Kein Wunder, dass viele Eigentümer entweder versuchen, die Immobilie umzuwidmen oder einfach aufgeben und verkaufen. Aber eine Neueinstufung muss schwierig sein, kann ich mir vorstellen.

Luca: Ja. Man kann es sich nicht einfach wünschen und es wird wahr. Das Finanzamt weigert sich aktiv, eine Immobilie neu zu klassifizieren. Und nach Aussage aller Architekten, mit denen ich je gesprochen habe, ist es praktisch unmöglich, dies zu tun. Was manche Eigentümer tun, ist, dass sie die Immobilie auf dem Papier herabstufen lassen, was zu einem seltsamen Trick führt, mit dem die Leute versuchen, Steuern zu vermeiden.

Aber darüber reden wir später. Das Fazit ist, dass die Steuergesetzgebung, die historische Villen als Luxus für die Superreichen behandelt, die Kosten in die Höhe treibt, und das vertreibt normale Käufer.

Anna: Okay, die Steuern sind hoch, aber reden wir über die Gesetze zum Kulturerbe. Viele dieser großen Villen stehen unter dem Schutz der italienischen Kultur- und Denkmalschutzbehörden. Theoretisch ist das also [00:07:00] wunderbar, weil es die historische Integrität bewahrt.

Luca: In der Praxis ist dieser Schutz des Kulturerbes ein zweischneidiges Schwert. Wenn das Objekt offiziell unter der Aufsicht der Superintendents of Fine Arts steht, ist der Eigentümer nicht nur Eigentümer, sondern wird auch zum Hüter dieses Stücks nationalen Kulturerbes. Das Gesetz besagt, dass Sie als Eigentümer ein geschütztes Objekt pflegen und erhalten müssen, es ist eine Verpflichtung. Der Staat kann Sie sogar zwingen, Reparaturen vorzunehmen, oder im Extremfall eingreifen, die Arbeiten durchführen und Ihnen dann die Rechnung schicken.

Anna: Sie sind also gezwungen, es wiederherzustellen, aber gleichzeitig stellt der Staat strenge Regeln auf, wie Sie es wiederherstellen, richtig?

Luca: Das ist genau richtig. Die Superintendenten, der lokale Arm des Kulturministeriums. Sie muss jede Veränderung an einem geschützten Gebäude genehmigen. Man kann die Decke nicht neu streichen, den Fensterrahmen nicht auswechseln, das Dach nicht neu decken, ohne grünes Licht zu bekommen.

Langjährige [00:08:00] Zuhörer wissen, dass in Italien glücklicherweise die meisten Planungen auf Stadtebene durchgeführt werden. Sie können einfach ins Rathaus gehen und mit dem örtlichen Architekten sprechen. Normalerweise ist das ein gutes System, aber in großen historischen Städten gibt es die Superintendentur. In Venetien zum Beispiel sind die Superintendenten in Verona und in Venedig.

Sie schicken Ihren Bauantrag nicht nur an das Rathaus, sondern auch an diese manchmal obskuren Einrichtungen, die Ihre Pläne nicht einfach absegnen werden. Sie werden Ihnen bestimmte Restaurierungsmethoden und Materialien vorschreiben, die mit der historischen Authentizität in Einklang stehen, und sie werden das Projekt im Grunde gemeinsam mit Ihnen leiten.

Anna: Ich kann mir vorstellen, dass dies zu Verzögerungen und höheren Kosten führen kann.

Luca: Die Aufsichtsbehörde benötigt normalerweise 60 Tage, um Ihre Pläne zu prüfen. Wenn sie darauf bestehen, bestimmte Materialien zu verwenden, müssen Sie ihren Anweisungen folgen. Vielleicht wollen Sie PVC-Fenster einbauen, die billig und schön sind. Energieeffizient, und das kann [00:09:00] 500 Euro pro Stück kosten, aber sie sagen vielleicht, dass Sie die maßgefertigten Nachbildungen von Fenstern aus Massivholz aus dem Jahr 1800 einbauen müssen, was fünfmal mehr kosten würde.

Man könnte Ihnen sagen, dass Sie keine Sonnenkollektoren installieren können. Man könnte Ihnen sagen, dass Sie den Pool nicht einbauen können, weil er nicht mit dem historischen Hintergrund des Gebäudes vereinbar ist, und ich habe das schon einmal erlebt. Deren Priorität ist es, das Erbe zu erhalten, nicht, Ihnen das Leben leicht zu machen, und schon gar nicht, Ihnen Geld zu verschaffen.

Anna: Richtig. Es ist ihnen egal, ob Sie am Ende ein komfortables Haus haben, sie wollen, dass der Charakter und die Integrität der Villa erhalten bleiben. Ich erinnere mich, dass Sie einmal sagten, ein Beamter würde lieber ein Gebäude verfallen sehen, als angemessene Veränderungen zuzulassen.

Luca: Ich habe mir eine Villa aus dem 16. Jahrhundert angesehen, nicht weit von meinem Wohnort entfernt. Eines von vielen Beispielen. Sie wurde für nur 60.000 Euro verkauft, und sie war so billig, weil sie doppelt verflucht war. Sie wurde als Luxusimmobilie eingestuft, mit all dem steuerlichen Stigma, über das wir vorhin gesprochen haben, und sie steht unter strengem [00:10:00] Schutz durch die Aufsichtsbehörde.

Ein Beamter der Stadt teilte mir mit, dass es nichts gibt, was ein Käufer daraus machen könnte, um es wirtschaftlich rentabel zu machen. Die Denkmalschutzbestimmungen verhinderten die Umwandlung in Wohnungen. Und niemand ist bereit, Geld hineinzuwerfen, nur um die Regierung glücklich zu machen. Sie sagten also, es sei besser, es verrotten zu lassen, als es in moderne Wohnungen umzuwandeln.

Anna: Ja, das stimmt. Das ist traurig und frustrierend. Aber gibt es auch Vorteile für geschütztes Eigentum, z. B. Zuschüsse oder Steuerabzüge als Ausgleich?

Luca: Es gibt ein paar Vergünstigungen, aber um ehrlich zu sein, sind sie nicht so toll. Man kann ein paar Steuerabzüge bekommen, wenn man renoviert, aber das ist eine ziemlich kleine Angelegenheit. Manchmal, und glauben Sie mir, das ist sehr selten, gibt es Zuschüsse, die einen Teil der Erhaltungsarbeiten abdecken. Die Quintessenz ist, dass keiner dieser Vorteile [00:11:00] auch nur annähernd die vollen Kosten für die Restaurierung von irgendetwas, dieser Immobilien, abdeckt.

Anna: Ja, das stimmt. Mit einer Restaurierung können Sie also vielleicht ein wenig Steuern sparen, aber Sie werden viel mehr ausgeben, um die Anforderungen an das Erbe zu erfüllen. Ich erinnere mich an einen weiteren Haken. Wenn also ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, muss der Eigentümer diese Daten anbieten, richtig? Ablehnungsangebot beim Verkauf von Rechten.

Luca: Wenn eine dieser Immobilien verkauft wird, hat der Staat effektiv 60 Tage Zeit, um die Immobilie zum gleichen Preis zu kaufen. Aber fairerweise muss man sagen, dass dies nur selten in Anspruch genommen wird, da der italienische Staat über Hunderttausende historischer Gebäude verfügt und kein Geld hat, um sie zu kaufen oder zu reparieren.

Anna: Ich kann mir vorstellen, dass ein ausländischer Käufer denkt, vielleicht gibt mir die Regierung oder die EU einen großen Zuschuss, um diese Villa zu retten. Aber in Wirklichkeit ist man, abgesehen von kleinen Steuererleichterungen, im Grunde auf sich allein gestellt.

Luca: Das ist richtig. In der Praxis bedeutet dies also, dass der Schutz des Erbes oft einzelne Käufer abschreckt. Und das [00:12:00] ist ein weiterer Faktor, der sich in den niedrigen Stapelpreisen niederschlägt. Der Luxus- oder Schutzstatus einer Immobilie wird von Immobilienmaklern selten beworben, weil er die Leute abschreckt. Aber letztendlich werden Sie es herausfinden, und ich meine, Sie sollten besser wissen, was es bedeutet, bevor Sie kaufen.

Anna: Ja, genau. Bevor Sie über den industriellen Trick sprachen. Also, ob man eine Ruine baut oder nicht. Lassen Sie uns dazu kommen.

Luca: Wenn Sie ein Gebäude haben, das auf dem Papier noch funktionstüchtig ist, müssen Sie dafür Grundsteuer zahlen. Und wenn es offiziell als Ruine eingestuft wird, zahlt man keine Grundsteuer dafür.

Anna: Wenn ich also die verfallene Villa meines Großvaters erben würde, würde ich sie als Ruine deklarieren wollen, um nicht jedes Jahr Grundsteuer für ein Haus zu zahlen, in dem ich nicht einmal wohnen kann.

Luca: Ja, und viele Leute tun das, aber es gibt einen riesigen Haken, und meistens bereuen sie es dann. Wenn Sie eine Immobilie einmal zur Ruine erklärt haben und Sie oder ein anderer Käufer in Zukunft beschließen, sie zu renovieren und wieder bewohnbar [00:13:00] zu machen, muss sie laut Gesetz den aktuellen Standards für Bewohnbarkeit entsprechen.

Sagen wir also, es war ein Haus nur aus dem 18. Wenn es in den Büchern als US-amerikanisches Nutzhaus verzeichnet war, kann man es nicht zurückbringen und sagen, oh, es ist wieder das 18. Jahrhundert. Es muss jetzt alle Anforderungen von 2026 an die Bausysteme, die Energieeffizienz und so weiter erfüllen. Das ist der Stand der heutigen Vorschriften.

Anna: Was würde das bedeuten?

Luca: Das verändert natürlich den Umfang und die Kosten der Renovierung. Sie müssen eine moderne Isolierung anbringen, das Gebäude erdbebensicher machen und vorschriftsmäßige Versorgungseinrichtungen installieren. Das alles müssen Sie tun. Das ist keine Option, und Sie werden nicht in der Lage sein, das Haus wieder zu bewohnen oder es als bewohnbares Haus zu verkaufen, bevor es nicht fertig ist.

Kurz gesagt, manche Eigentümer ziehen es vor, eine verfallende Villa als bewohnbar einzustufen und die damit verbundenen Steuern zu zahlen, anstatt sie als Ruine zu deklarieren, weil sie [00:14:00] als Ruine unverkäuflich wird, da der Käufer einen Riesenaufwand betreiben müsste, um sie wieder bewohnbar zu machen.

Anna: Entweder zahlt man also Steuern für eine Schale von einem Gebäude oder man spart jetzt Steuern, zahlt aber später mehr für den Bau.

Luca: Verflucht, wenn Sie es tun. Verflucht, wenn Sie es nicht tun.

Anna: Ein letzter Gedanke, bevor wir unseren Samstag genießen. Wir hören das oft von Ausländern, die davon träumen, einen Palast in ein schönes Hotel zu verwandeln.

Luca: Und ich bin froh, dass Sie das erwähnt haben, der Unternehmergeist ist sehr willkommen. Italien braucht, äh, aber man muss vorsichtig sein. Wenn man eine historische Villa oder ein Schloss in ein Hotel umwandeln will, muss die Oberaufsichtsbehörde zustimmen, denn man muss einige bauliche Veränderungen vornehmen und die Stadt davon überzeugen, dass es in Ordnung ist, das Gebäude in ein Geschäftsgebäude umzuwandeln.

Manchmal kann man das, manchmal nicht. Kaufen Sie das Haus nicht, es sei denn, Sie sind sich mit dem Verkäufer einig, dass Sie die Genehmigungen einholen werden, bevor Sie das Geld dafür bezahlen.

Anna: Wenn Sie ein solches Projekt in Angriff nehmen wollen, schön für Sie. Diese Gemeinden sind oft [00:15:00] sehr offen für jemanden, der ein lokales Wahrzeichen rettet. Trotz all der erwähnten Hürden haben manche Menschen Erfolg und schaffen etwas Wunderbares.

Luca: Ja, genau. Wir unterstützen Sie vom Spielfeldrand aus. Rechnen Sie einfach nach und seien Sie vorsichtig und sprechen Sie vor allem mit einem Architekten, bevor Sie irgendwelche Papiere unterschreiben.

Anna: Ganz genau.

Luca: Wir hoffen, das war interessant und wir sprechen nächste Woche weiter.

Anna: Ich danke Ihnen. Auf Wiedersehen.

Luca: Ich danke Ihnen.