Luca: Sono entusiasta dell'ennesimo episodio del podcast Magic Towns Italia. Sei emozionata, Anna?

Anna: Sì, sono molto eccitata anche perché stiamo parlando di un argomento molto interessante, giusto?

Luca: Lo facciamo sempre. Qual è l'argomento?

Anna: Volevamo continuare a parlare delle città più ricercate nel 2026, ma rimandiamo alla prossima settimana perché si tratta di notizie fiscali davvero molto importanti se state pensando di acquistare o ristrutturare una casa in Italia.

Luca: Proprio così. Parleremo delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione della casa in Italia per il 2026.

Il 2026 è un anno un po' speciale. Lo abbiamo addirittura definito l'ultimo anno veramente buono per ristrutturare con agevolazioni fiscali significative. Parleremo degli incentivi attuali, soprattutto rispetto al folle [00:01:00] Superbonus 110% di qualche anno prima.

Anna: Oh sì, quel bonus, il governo in pratica ti ha pagato più di quanto hai speso.

Pazzesco, vero?

Luca: Sì. Direi che il Superbonus, nato nel 2020, permetteva ai proprietari di casa di richiedere 110% dei costi di ristrutturazione come credito d'imposta e, in pratica, ciò significava che si poteva ristrutturare la propria casa e ottenere un profitto di 10% in crediti d'imposta. In pratica, il governo pagava la ristrutturazione.

Anna: Sì.

Improvvisamente tutti hanno cambiato le finestre. Installare pannelli solari. Ma questo non poteva durare per sempre, giusto?

Luca: Già. Il conto è stato astronomico. Il super bonus ha fatto un buco nelle finanze italiane. Il ministro dell'Economia ha detto che questi incentivi hanno avuto un impatto devastante sulla pubblica amministrazione Tra l'uno e l'altro questi bonus sono costati 219 miliardi [00:02:00] di euro.

Anna: Oh mio Dio, è una follia. Come se l'Italia avesse praticamente buttato centinaia di miliardi in ristrutturazioni domestiche.

Luca: Il piano iniziale prevedeva un costo di circa 35 miliardi di euro, che si riduce a un centinaio di miliardi di euro in soli quattro anni.

E la cosa peggiore è che, poiché il governo pagava di fatto la ristrutturazione della casa, anche i costi di costruzione sono aumentati di molto. La gente non negoziava nemmeno i prezzi. Voglio dire... e perché avrebbero dovuto preoccuparsi se era lo Stato a pagare? E questo ha portato a qualche abuso.

Anna: Sì, ho sentito parlare di truffe.

La gente se ne stava approfittando.

Luca: Sì, approfittando del sistema. Finora sono stati scoperti circa 12 miliardi di richieste fraudolente. Il primo ministro Meloni lo ha definito il più grande scandalo che lo Stato abbia mai subito. Quindi c'è stato un forte contraccolpo su questo schema fiscale. E potremmo scrivere un intero podcast su ciò che è andato storto con il super bonus 110%.[00:03:00]

Non dovrebbe quindi sorprendere che questi incentivi siano stati ridimensionati.

Anna: Quindi il Superbonus è praticamente finito, giusto?

Luca: A partire da oggi, gennaio 2026, il Superbonus 105% è stato completamente eliminato, e per tutti i nostri ascoltatori questo schema è effettivamente finito.

Anna: Oh, ok. Quindi niente più ristrutturazione gratuita per noi. Voglio dire, è stato bello finché è durato, ma... e adesso? Se il 2026 è l'ultimo anno buono, cosa possiamo ottenere quest'anno?

Luca: È una buona domanda. Il governo non ha abbandonato del tutto l'aiuto ai ristrutturatori, e infatti tre dei programmi chiave, il Bonus Casa, che è il più vecchio, esiste da circa 20 anni, l'Ecobonus e il Sismabonus sono stati tutti prorogati, ma a tassi più bassi e con regole più semplici.

Anna: Aspetta, ma qual è la differenza tra loro?

Luca: In poche parole, il Bonus Casa è il bonus generale per le ristrutturazioni, che in italiano si chiama Bonus Ristrutturazioni. E copre la maggior parte delle ristrutturazioni tipiche della casa, come la posa di un nuovo pavimento, la sistemazione del bagno, il miglioramento dell'impianto elettrico. L'Ecobonus è specifico per i miglioramenti dell'efficienza energetica, come il miglioramento dell'isolamento, l'installazione di una pompa di calore, o il miglioramento delle finestre, l'installazione di pannelli solari, questo genere di cose. Il Sismabonus è per le migliorie sismiche. In pratica, tutto ciò che rende un edificio più resistente ai terremoti.

Anna: Ma si tratta di detrazioni fiscali, non di denaro vero e proprio che si ottiene in anticipo, giusto?

Luca: Esatto. Questi bonus funzionano come detrazioni fiscali che si possono richiedere sulla dichiarazione dei redditi e in genere si possono utilizzare per 10 anni. Questa è una grande differenza rispetto ai vecchi Superbonus. Uno dei motivi per cui quel programma era così popolare è che potevate vendere il vostro credito d'imposta alle aziende o a una banca e di fatto non [00:05:00] avreste mai pagato nulla di tasca vostra. Si poteva monetizzare la propria sovvenzione fiscale, cosa che oggi non è più possibile. Prima si devono pagare i lavori e poi si recuperano i soldi attraverso una riduzione delle tasse.

Anna: Sì, è molto importante che le persone lo sappiano. Si tratta di detrazioni, non di assegni. Quindi è necessario pagare le tasse in Italia per poterne beneficiare. Se non si pagano molte tasse qui, non si otterrà molto indietro.

Luca: Esatto. Quindi se si spendono, ad esempio, 20.000 euro per una ristrutturazione e si ha diritto alla detrazione 50%, si ottengono 10.000 euro di credito d'imposta e di solito la ripartizione avviene in 10 anni.

In generale, se non si utilizza la detrazione in un determinato anno, è possibile riportarla all'anno successivo, ma è necessario avere un reddito imponibile italiano, perché si ha un lavoro o perché si è un lavoratore autonomo, ecc.

Anna: Sì, questo è complicato per alcuni, ma con alcuni, con quelle offerte fiscali speciali, l'Italia ha come i programmi di flat tax per gli stranieri o la tassa di volo 7% per i pensionati in alcune [00:06:00] aree. Quindi possono utilizzare queste detrazioni

Luca: In generale? No. E questo è una sorpresa per molti. Se si tratta di una flat tax sostitutiva, come i regimi fiscali 7% per le pensioni nel sud o l'accordo sui 200k all'anno per le persone ricche. Anche se, a dire il vero, se si è così ricchi, non ci si preoccupa troppo di recuperare un po' di soldi dalla ristrutturazione della propria casa.

In pratica, se non si paga l'imposta italiana standard, non si può usufruire di questi bonus ristrutturazione, perché non c'è nulla da detrarre. La flat tax. La flat tax. Molti pensionati, come tu sai, Anna, lo sai meglio di chiunque altro. Probabilmente molti pensionati scelgono la flat tax 7%, per la pensione estera, che è ottima per le tasse basse, ma non possono usare queste detrazioni.

Anna: Ok, quindi se un pensionato espatriato si trasferisce in Sicilia, paga solo 7% di tasse sulla sua pensione, ma poi se ristruttura la sua casa, non può usare il credito d'imposta 50%, giusto?

Luca: In linea di massima. Questa è la regola generale. E allo stesso tempo, se si possiede un immobile in affitto e lo si utilizza, l'Italia applica la flat tax per i redditi da locazione, la cosiddetta cedolare secca, pari a 21%.

Su un'imposta 21% sugli affitti, quindi tali imposte, i redditi da locazione non possono beneficiare di queste deduzioni.

Anna: Ok, ma molte persone all'ascolto probabilmente pagano le normali tasse qui. Lavorano qui o non hanno fatto quelle tasse speciali. Quindi parliamo di numeri. Quanto sono buoni questi bonus nel 2026?

Luca: Con questo nuovo sistema, il governo stabilisce fondamentalmente due livelli di detrazione, il 50% per la casa in cui si vive, e un'aliquota più bassa per le proprietà che si possiedono e si affittano o per qualsiasi altro motivo, a patto che non ci si viva.

In particolare, se l'immobile è la vostra abitazione principale dove [00:08:00] risiedete ufficialmente, potete detrarre 50% dei costi di ristrutturazione. Se invece si tratta di una seconda casa, di una casa per le vacanze o di un investimento immobiliare, è possibile detrarre 36% dei costi.

Anna: Oh, voglio dire, 50% è abbastanza buono e 36% per una seconda casa non è male come una terza casa.

Luca: È sicuramente utile e... queste aliquote sono solo per il 2026 ed è per questo che diciamo che questo è l'ultimo anno buono perché dal 2027 in poi il piano è di ridurre ulteriormente le detrazioni. A partire dal 2027 l'agevolazione fiscale sulla residenza primaria scenderà a 36%, quella sulle seconde case a 30% e, entro il 2028, si vuole ridurre tutto a 30%, per tutti, indipendentemente dal fatto che ci si abiti o meno.

Il 2026 è l'anno finale per la tariffa 50%. È probabile che la situazione cambi? Beh, come sapete con la legge italiana ci sono sempre sorprese dell'ultimo minuto e indecisioni. Ma il governo ha chiarito che intende porre un freno all'era dei crediti d'imposta per le grandi ristrutturazioni.

Anna: Sì, è importante. Quindi, se state pensando di ristrutturare, fatelo quest'anno, perché il prossimo non sarà, probabilmente non sarà così bello.

Forse dovremmo fare un esempio per far capire la differenza.

Luca: Un esempio molto semplice. Immaginiamo una coppia di espatriati che vive in Italia a tempo pieno. Hanno comprato una casa in Toscana. È una residenza primaria. Se ristrutturano e pagano 50.000 euro di spese varie con le aliquote del 2026 perché è la loro casa principale e ottengono il 50% come detrazione fiscale. Quindi sono 25.000 euro di risparmio fiscale.

Anna: Ok, quindi in 10 anni si recuperano 25.000 euro su 50.000 di ristrutturazione. In pratica la metà del costo.

Luca: coperti dal governo. Se lo stesso capitale aspetta fino al 2027 per fare i lavori, allora può ammortizzare solo 36% [00:10:00] del costo come credito d'imposta. Quindi su 50.000, 36% sono 18.000 euro. E di fatto, aspettando un anno, si perderebbero 7.000 euro di risparmi fiscali, che sono davvero tanti.

Anna: E se si tratta di una casa per le vacanze, ad esempio, che si usa solo per una parte dell'anno o che si affitta a volte?

Luca: Sì. Quindi nel 2026 avrebbero diritto alla detrazione 36%.

I 18.000 euro di cui abbiamo parlato prima. Se aspettassero fino al prossimo anno, il 2027, allora scenderebbero a 30%, che su 50.000 euro è pari a 15.000 euro. Quindi, facendo i conti, si perderanno 3.000 euro di crediti d'imposta. È una differenza. Non così grande, ma comunque significativa.

Anna: Ha menzionato i tre diversi bonus, il Bonus Casa, l'Ecobonus e il Sismabonus. Le [00:11:00] percentuali sono le stesse per tutti o sono diverse?

Luca: Il governo ha iniziato ad armonizzare le tariffe di tutti questi diversi programmi, il che crea confusione, confusione per tutti e per noi.

Quindi, per il 2026, tutti questi bonus seguono lo schema 50% e 36% per le abitazioni primarie e secondarie.

Anna: Ok, quindi non avrò percentuali diverse per i diversi tipi di lavoro. È praticamente la stessa cosa a seconda che si tratti della mia casa principale o meno.

Luca: Corretto. In passato era più confuso, ad esempio l'Ecobonus aveva diverse aliquote, 65, 70, 75. Il Sismabonus è piuttosto interessante. Il Sismabonus è piuttosto interessante. Per migliorare la resistenza della propria casa ai terremoti, è possibile ottenere, ancora una volta, 50% o 36%, una riduzione delle imposte, con un tetto massimo di 96.000 euro per la somma di denaro che si può richiedere indietro. In passato, in alcuni casi si potevano ottenere detrazioni di 70, 80 o addirittura 85%.

Anna: Wow, fino a [00:12:00] 85% per i grandi terremoti. È davvero ottimo.

Luca: Ora lo schema è stato semplificato, ma le aliquote maggiorate sono ancora possibili. In sostanza, se si misura la vulnerabilità dell'edificio, si può richiedere una detrazione maggiore fino a 75, 85%. Si tratta di una questione un po' tecnica e si consiglia di consultare un professionista per verificare se è possibile richiedere questa detrazione.

Anna: I massimali da lei citati sono di 96 K per unità. È il massimo che si può richiedere, giusto?

Luca: Sì. I regimi hanno tetti separati, quindi sia il bonus generale per le ristrutturazioni che il Sismabonus hanno un tetto massimo di 96.000 euro di spese per unità immobiliare all'anno. Questo, tra l'altro, è un discorso completamente diverso. Si possono avere più immobili, si possono dividere gli immobili. Le persone hanno iniziato a fare ogni sorta di gioco intorno a questo, agli importi massimi, ma questi sono i limiti generali. Quindi la detrazione fiscale massima per un progetto nel 2026 sarebbe di 50% di 96.000, e questo [00:13:00] si traduce in 48.000 euro massimi di crediti, o 36% per una seconda casa.

E se si spende di più, l'importo in eccesso non è sovvenzionato dai crediti d'imposta.

Anna: Ora ha senso. Quindi, in pratica, 50% per l'abitazione principale nel 2026. 36% per la seconda casa. Si recupera in 10 anni. E dopo quest'anno, le cifre scendono. Quindi il 2026 è il momento giusto per farlo.

Luca: Proprio così. E ottenere la metà dei costi di ristrutturazione sotto forma di crediti d'imposta non è una cosa da poco. A patto che si possa usufruire della detrazione, come abbiamo già detto.

Anna: Ok, ma siamo realisti. Italia e burocrazia vanno di pari passo. Cosa bisogna sapere, quindi, se si vuole davvero fare questo nel 2026?

Luca: Ottima domanda, Anna. Prima di tutto, non si può semplicemente ristrutturare e poi pensare di ottenere la detrazione, bisogna seguire le procedure. La più importante è che dovete pagare tutto con un bonifico bancario tracciabile.

Anna: Quindi non è possibile pagare l'appaltatore in contanti. Avete bisogno di una traccia bancaria per dimostrare che avete speso i soldi per le cose giuste.

Luca: Esatto. Di solito si collabora con un architetto che aiuta a presentare la documentazione adeguata, cosa che consiglio vivamente. In questo caso, la responsabilità è loro.

Se sbagliano, l'Agenzia delle Entrate non ti crede sulla parola. Se si viene controllati, bisogna mostrare i documenti. Ma questo non sarà una sorpresa per nessuno, soprattutto per i nostri ascoltatori americani che hanno richiesto detrazioni per i lavori effettuati sulle loro case. Detto questo, tutti gli appaltatori e i geometri affidabili conoscono bene il processo di bonus, visto che lo fanno da anni.

Anna: Il mio consiglio è quindi quello di affidarsi a professionisti che conoscono le regole del mestiere e di lasciarsi guidare da loro per quanto riguarda la parte relativa alla conformità. E per quanto riguarda le imprese? Supponiamo che io acquisti un edificio per un'azienda, o che stia ristrutturando una piccola [00:15:00] BNB, che gestisco come un'azienda. Si applicano questi bonus?

Luca: In generale, questi bonus non sono destinati alle aziende. Sono pensati principalmente per i privati. Quindi, in alcuni casi, se si vuole gestire la BNB, è meglio acquistarla a proprio nome e poi affittarla all'azienda che la gestirà.

Anna: Perfetto. Penso che abbiamo affrontato i punti chiave, la fine dell'era del Superbonus, cosa offre il 2026, come è più semplice e ancora sostanziale, le differenze tra casa primaria e seconda casa e tutti i consigli pratici.

Luca: In sintesi, il 2026 è un'occasione d'oro. Forse l'ultima per pianificare la ristrutturazione di un immobile in Italia. E il governo si accolla ancora una bella fetta del conto. Non è più un 110%, ma il 50% è abbastanza buono.

Anna: Se state pensando di acquistare una casa in Italia o di iniziare una ristrutturazione, ricordatevi di fare le vostre ricerche.

Quindi rivolgetevi a un commercialista. Quindi un commercialista, [00:16:00] o un geometra, e assicuratevi di qualificarvi e di seguire le regole. Abbiamo visto che le leggi cambiano molto, quindi tenersi aggiornati è molto, molto importante.

Luca: Speriamo che questo episodio abbia aiutato voi ascoltatori a capire un po' la situazione. Se volete approfondire, andate su magictowns.it dove abbiamo pubblicato la Guida definitiva all'acquisto di immobili, che comprende diverse pagine sulle agevolazioni fiscali.

Anna: E non dimenticate di provare il nostro Town Explorer. È un modo divertente per scoprire le città italiane che corrispondono alle vostre preferenze.

Luca: Assolutamente. Come faremmo a vivere senza l'Esploratore della Città? Non potremmo, come sempre, se lo avete fatto, non potremmo. Come sempre, se avete domande, ci piacerebbe sentirle. Inviateci un commento, scriveteci sul sito web, scriveteci su Facebook o Instagram.

Sapete come trovarci.

Anna: Sì. Allora, questi erano Anna e Luca per l'Magic Towns Italia. Ah, sì. [00:17:00] Alla prossima volta.

Luca: e buona ristrutturazione. Approfittate dei bonus quando potete. Buon fine settimana a tutti.

Anna: Ciao