Come aprire un B&B o un agriturismo in Italia: Una guida passo-passo per gli espatriati

Aprire un B&B in Italia: il sogno di molti espatriati è quello di andare in pensione o di cambiare la propria vita. Ma pochi lo realizzano davvero. Come nella maggior parte delle imprese, la sfida sta nel non essere sufficientemente preparati. E l'Italia, con la sua burocrazia famosa in tutto il mondo e il suo complesso sistema fiscale, spesso taglia la strada a questi sogni. Tuttavia, come spieghiamo in questa guida, l'Italia è un luogo interessante per aprire un B&B, anche dal punto di vista fiscale (che ci crediate o no!). Il trucco è sapere cosa si sta facendo e prepararsi di conseguenza.

La campagna italiana, famosa in tutto il mondo, è una delle principali attrattive del turismo rurale. In effetti, l'agriturismo ha registrato un boom: entro il 2022 L'Italia ha avuto oltre 25,800 agriturismi (aziende agrituristiche), quasi il doppio rispetto al 2014. I visitatori stranieri scelgono sempre più spesso questi soggiorni rurali (circa 58% di agriturismo ospiti nel 2022 provenivano dall'estero), e molti espatriati si sono uniti a questa tendenza come ospiti, se non ancora come ospitanti.

Acquisto di un casale italiano per aprire un B&B o un'azienda agricola. agriturismo significa navigare in un un mosaico di regolamenti regionali. Non esiste una legge nazionale uguale per tutti -. ogni regione stabilisce le proprie regole su cosa si qualifica come B&B o agriturismo, quante camere si possono offrire, se si deve vivere in loco, ecc. Con questa guida vogliamo darvi maggiori possibilità di realizzare il vostro sogno di entrare a far parte del mondo dell'agriturismo. dolce vita (e guadagnarci), illustrandovi le opzioni e i requisiti principali, sottolineando le differenze fondamentali e una tabella di marcia per iniziare.

(Nota: utilizziamo termini inglesi e italiani. SCIA si riferisce alla comunicazione certificata di inizio attività, CIR/CIN sono codici di identificazione per i noleggi. Tutti i riferimenti a leggi e procedure possono variare leggermente da regione a regione).

L'opzione più semplice: Affittare le vacanze (Casa Vacanze)

A casa vacanze è essenzialmente un affitto di una casa vacanze: mettete a disposizione dei turisti un appartamento o una casa per un breve periodo, solo alloggio (senza pasti). Questo è il percorso per chi ha una seconda casa o una villa, o anche un appartamento in più nella casa esistente, e vuole affittarla ai viaggiatori (si pensi a una configurazione tipo Airbnb). La proprietà viene tipicamente affittata in esclusiva per gli ospiti (non condivisa con l'ospite) e di solito è dotata di arredi di base, cucina per il self-catering, ecc.

A differenza di un B&B, c'è niente colazione o servizio di pulizia giornaliero incluso - si tratta più che altro di un affitto vacanze fai da te. Infatti, in genere è vietato fornire servizi durante il soggiorno e si deve pulire l'unità solo tra un soggiorno e l'altro. Questa può essere una buona opzione se si preferisce un'operazione più semplice e non impegnativa o se la proprietà è separata dalla propria abitazione.

Registrazione di una casa vacanza presso le autorità italiane

Anche se la formula "affitto vacanze" può sembrare informale, l'affitto di una casa vacanze in Italia prevede specifici passaggi legali. In primo luogo, è necessario assicurarsi che l'attività sia correttamente registrati presso le autorità. È necessario presentare un SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - un modulo elettronico di richiesta - al Comune per gli affitti a breve termine, soprattutto se effettuati regolarmente. In alcune regioni, anche una singola casa vacanze affittata occasionalmente richiede una SCIA (regioni come il Lazio, la Lombardia, il Veneto, ecc. richiedono la presentazione della SCIA anche per affitti non occasionali). Saltare questo passaggio può portare a multe salate.

Quindi, la prima tappa è il locale Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) presso il Comune per presentare i moduli della SCIA ed eventuali documenti richiesti (prove di proprietà o di locazione, planimetrie, ecc.). Si tratta di un passaggio piuttosto sempliceche potete fare da soli senza l'aiuto di avvocati o commercialisti. In generale, il personale del municipio sarà lieto di discutere di ciò che è necessario fare.

(Facoltativo) Registrazione come locatore professionale

Se si affitta solo occasionalmente (e si possiede una singola proprietà), in genere non hanno bisogno di una Partita IVA (numero di partita) o la registrazione formale di un'impresa - potete operare come privati. L'Italia offre un beneficio fiscale chiamato cedolare secca (opzione di tassazione forfettaria) per gli affitti privati: si paga un'aliquota forfettaria sul reddito da locazione invece della normale imposta sul reddito. Attualmente questa aliquota è 21% per gli affitti a breve termine; tuttavia, a partire dal 2025, l'Italia ha introdotto un'aliquota più elevata per chi ha più unità in affitto. 26% tassa piatta se si affitta più di un immobile in un anno. In pratica, una casa rimane a 21%, ma se si hanno da 2 a 4 case vacanza, i relativi guadagni possono essere soggetti a 26%.

Oltre 4 proprietàLa legge presume che siate un locatore professionista, il che significa che siete deve aprire una P.IVA e passare alla tassazione ordinaria delle imprese. Infatti, anche con un numero inferiore di unità, se l'attività di locazione è molto continuativa o offre servizi di tipo alberghiero, le autorità possono ritenerla "imprenditorialeche richiedono una partita IVA. Essere un "proprietario professionista" è una cosa negativa? A nostro avviso, no. È possibile ammortizzare le spese aziendali, dall'arredamento ai materiali di consumo alle utenze, e recuperare l'IVA, che in genere è pari a 22%, su tutti gli acquisti aziendali.

Vantaggi fiscali nella gestione di una casa vacanze

Supponendo di rimanere nell'ambito del "proprietario privato", il cedolare secca è il principale vantaggio fiscale. Con un'aliquota forfettaria di 21% sul reddito lordo da locazione, è spesso migliore dell'aliquota progressiva italiana. aliquote fiscali. Inoltre vi esonera dalle sovrattasse locali sul reddito e le imposte di registro annuali sul noleggio. Ricordatevi di optare per cedolare secca al momento della registrazione del contratto di affitto (per affitti superiori a 30 giorni) o dichiarare la scelta nella dichiarazione dei redditi per affitti brevi inferiori a 30 giorni. Inoltre, non dovrete pagare i contributi previdenziali su questo reddito, e questo vale un extra di 25%+ nelle vostre tasche! Tuttavia, ricordate che cedolare secca non consente di ammortizzare le spese aziendali.

Se si passa a un modello di business (P.IVA), si potrebbe esplorare il regime forfettario (un regime fiscale semplificato per le piccole imprese) - ma in genere si applica più ai B&B/affittacamere; un'attività di pura casa vacanze potrebbe rientrare nella categoria della gestione immobiliare. Per la maggior parte dei proprietari espatriati che affittano una casa, cedolare secca è il percorso più semplice.

Registrazione degli ospiti e conformità in una casa vacanze

La locazione per vacanze è accompagnata da ulteriori documenti. La cosa più importante è che registrate i vostri ospiti presso la polizia entro 24 ore dal loro arrivo. Le leggi di pubblica sicurezza italiane impongono a tutti i gestori di strutture ricettive l'uso del Alloggiati Web portale (gestito dalla Questura locale) per trasmettere i dati degli ospiti dagli ID. Questo vale per casa vacanze come per gli alberghi - una volta ottenuta la SCIA, è necessario richiedere le credenziali al sistema Alloggiati.

Il sito web di Alloggiati sembra essere stato costruito nel 1998 e il suo sistema di login è primitivo (non ci stiamo facendo degli amici, ma è la verità) - tuttavia, alcune regioni (ad esempio il Veneto) hanno un proprio sito web più facile da usare che si "collega" ad Alloggiati e che sicuramente preferirete utilizzare.

Oltre a segnalare l'arrivo degli ospiti alla polizia, è necessario riscuotere e pagare i diritti di soggiorno. imposta di soggiorno se il vostro comune ne ha uno. Di solito si tratta di riscuotere pochi euro a persona per notte e periodicamente presentare una dichiarazione al Comune e pagare le somme dovute. Molte aree richiedono anche la segnalazione del numero di visitatori a fini statistici, spesso attraverso un portale regionale simile a quello dell'ISTAT utilizzato dai B&B (ad esempio il sistema RADAR del Lazio per i flussi turistici o il ROSS1000 del Veneto, già citato).

Servizi che non si possono offrire come casa vacanza in Italia

Una casa vacanze non può legalmente offrire servizi di ospitalità aggiuntivi come pasti, visite guidate, ecc. In sostanza, si tratta di un alloggio indipendente: tutto ciò che va oltre la "locazione di un immobile ammobiliato" inizia a sconfinare nelle attività di ospitalità regolamentate, e per questo si rischia di finire nei guai. Per esempio, niente colazione o pasti preparati possono essere serviti nell'ambito di un semplice contratto di affitto (in questo modo si riclassificherebbe l'attività). Il cambio occasionale della biancheria va bene, ma il servizio di pulizia giornaliero potrebbe far sembrare l'attività alberghiera agli occhi della legge. Ci sono stati persino casi in cui i gestori di case vacanza sono stati puniti per aver posseduto altre attività - ad esempio un bar o un noleggio di biciclette nelle vicinanze - che "sembravano" un'estensione della casa vacanza in una vera e propria attività di ospitalità. È consigliabile che un professionista esamini qualsiasi progetto di questo tipo.

Infine, sappiate che se l'attività si espande (più proprietà o attività per tutto l'anno), dovrete passare a un'impresa registrata (con una Camera di Commercio registrazione, partita IVA e conformità alle leggi sul lavoro se si assume personale). Ma per una casa in più in campagna che affittate mentre vivete la vita da espatriati, la strada degli affitti turistici offre un percorso relativamente semplice: ottenete un reddito da locazione con una tassa fissa e, finché vi occupate della SCIA e dei doveri di rendicontazione, si tratta di un modello semplice.

L'opzione pratica: Piccolo B&B a conduzione familiare

Il classico bed & breakfast a conduzione familiare è un piccolo B&B a conduzione familiare in casa propria. È non un'attività commerciale più ampia (di cui si parlerà più avanti). In Italia questo significa che voi (il padrone di casa) vivete sul posto e mettete da parte alcune camere per gli ospiti paganti, fornendo loro pernottamento e prima colazione al mattino. In genere, questi B&B sono non professionale ("non imprenditoriale") - sono considerate un'estensione dell'attività domestica piuttosto che un'attività commerciale a tutti gli effetti, purché rimangano su piccola scala e in qualche modo stagionali.

Le regioni definiscono i parametri esatti, ma in generale si parla di Circa 3 camere per gli ospiti (spesso con un massimo di 6-8 ospiti in totale) all'interno di una casa privata. L'atmosfera è quella familiare e il servizio è casalingo. Molti espatriati scelgono questa formula per condividere parte della loro fattoria o villa con i viaggiatori, pur continuando a vivere in loco. In questo modo si mantiene uno stretto contatto con gli ospiti (che può essere un vantaggio per lo scambio culturale), ma su una scala modesta.

Servire la colazione come proprietario di un B&B a conduzione familiare in Italia

Per definizione, un soggiorno in B&B include la prima colazione, ma la normativa italiana si è da tempo arrovellata su che tipo della prima colazione. In molte regioni, le autorità sanitarie storicamente richiedevano che solo alimenti preconfezionati L'idea era di evitare qualsiasi "manipolazione di cibo" da parte di cuochi domestici non autorizzati. Questo significava offrire cose come croissant sigillati, porzioni di marmellata, vasetti di yogurt, ecc. piuttosto che cucinare uova o torte. Questo non è uniforme in tutta Italia. Ogni regione stabilisce le proprie regole sulla colazione. In generale, alcune regioni insistono sul fatto che qualsiasi alimento venga servito sia acquistati e non manipolati (si può riscaldare, ma non cucinare con ingredienti crudi), mentre alcuni si spingono oltre e richiedono una percentuale di prodotti locali o regionali nella colazione.

Poche regioni consentono una vera colazione casalingaLa Sardegna, ad esempio, ha cambiato le sue regole nel 2018 per consentire ai B&B a conduzione familiare di servire prodotti per la colazione cucinati in casa (come torte e marmellate), a condizione che vengano rispettate le precauzioni igieniche di base. Anche la Puglia consente esplicitamente che la colazione nei B&B sia servita in una sala da pranzo familiare, con preferenza per i prodotti locali e biologici. Il Veneto stabilisce che il servizio di prima colazione debba essere svolto dalla famiglia e non autorizza esplicitamente la cucina (ma non la vieta nemmeno, lasciando ai proprietari la possibilità di autocontrollare i propri standard culinari).

In breve, preparatevi a dover dimostrare che il vostro piano di colazione è conforme: potrebbe essere semplice conservare le ricevute della spesa per i croissant che servite, o potrebbe significare fare un'autocertificazione HACCP se offrite muffin fatti in casa. È fondamentale verificare la posizione della propria regione. Come rete di sicurezza, anche laddove è consentito l'uso di prodotti fatti in casa, molti gestori di B&B optano per una approccio "colazione continentale" con prodotti confezionati di qualità per evitare problemi burocratici. È comunque possibile renderlo speciale con cibi artigianali locali confezionati (ad esempio i biscotti del panificio del paese che vengono sigillati) o apparecchiando una bella tavola. Questo settore della regolamentazione si sta evolvendo, tendendo verso una maggiore indulgenza nei confronti dei locali genuini a conduzione familiare, ma in caso di dubbio, chiedete alla vostra ASL (autorità sanitaria locale) cosa è consentito fare per la colazione in B&B nella vostra regione.

Quante camere può avere un B&B a conduzione familiare?

Ogni regione d'Italia ha una propria legge sul turismo che definisce cosa sia un B&B, quindi i limiti sul numero di camere e di ospiti saranno dipende da dove ci si trova. In genere, il tappo è di circa 3 camere da letto per gli ospiti, e ovunque da Da 6 a 20 letti massimo in totale. Per "letti" si intendono i singoli posti letto - una camera doppia conta come 2. Ad esempio, nel Veneto la legge definisce il B&B come parte della casa con Da 1 a 3 camere e non più di 4 ospiti per camera (effettivamente max 12 ospiti). Toscananoto per le ville per vacanze più grandi, è più generoso, permettendo fino a 6 camere per gli ospiti (max 12 posti letto) in un B&B. Sicilia permette ai B&B fino a 5 camere (20 ospiti). D'altra parte, alcune regioni si attengono a 3 camere/6 letti come standard (ad esempio il Molise o il Lazio). Alcune regioni fanno addirittura una distinzione tra un B&B non professionale e uno professionale, con limiti più elevati (di cui parleremo tra poco).

Per un rapido confronto, si veda la tabella "Regolamenti dei B&B per regione". Nonostante queste differenze, in tutte le regioni il B&B a conduzione familiare è pensato per essere su piccola scala e nella propria abitazione. È anche comune che si debba essere residente nella proprietà - la maggior parte delle leggi prevede che il proprietario o un familiare stretto debba abitare lì ed essere presente durante il soggiorno degli ospiti. Alcune regioni permettono che le camere si trovino in un edificio adiacente o in un appartamento vicino, ma di solito a brevissima distanza (per esempio, la Basilicata dice che anche un'unità separata può essere utilizzata se si trova nello stesso comune e, in alcuni casi, accanto; la Valle d'Aosta permette un'unità aggiuntiva entro 50 metri dall'abitazione principale). Il spirito Il B&B consiste nel condividere la propria casa con i viaggiatori, non nel gestire proprietà remote: se volete fare quest'ultimo tipo di attività, dovreste guardare alle case per le vacanze o alle case di riposo. affittacamere invece il percorso.

Tabella: Regolamenti B&B per regione (differenze chiave selezionate)

Fonte: Leggi e regolamenti regionali sul turismo per i B&B, come raccolto nei portali B&B italiani e nei bollettini ufficiali. Si noti che la dicitura "non imprenditoriale" vs "imprenditoriale" indica se la regione distingue un B&B non imprenditoriale (familiare, occasionale) da un B&B imprenditoriale con capacità ricettiva superiore.

Come si può notare, è fondamentale verificare le regole specifiche della propria regione. Le differenze influenzeranno il vostro modello di business: ad esempio, in Veneto potreste ospitare al massimo 3 coppie o 3 famiglie, mentre in Toscana potreste ospitare legalmente il doppio, ma con maggiori obblighi. Regioni come il Piemonte, la Liguria, la Puglia, ecc. sistema a due livelliUn B&B più piccolo gestito come attività occasionale o uno più grande che deve essere registrato come impresa. In pratica, molti espatriati iniziano con un piccolo B&B non commerciale (per testare le acque ed evitare le pesanti tasse), e prendono in considerazione l'idea di ingrandirsi solo se la domanda è forte.

Registrazione di un B&B a conduzione familiare in Italia

Come per le case di villeggiatura, anche per i B&B è necessario depositare una SCIA dichiarazione di inizio attività. Per farlo, occorre rivolgersi all'ufficio SUAP del proprio Comune. La SCIA per un B&B comprende in genere informazioni sull'immobile, sul numero di camere, sulla vostra residenza e una dichiarazione che attesti il possesso dei requisiti previsti dalla legge regionale. In genere è necessario allegare una planimetria dell'immobile, una copia del documento di identità del proprietario. assicurazione di responsabilità civile per gli ospiti (sì, alcune regioni rendono obbligatoria l'assicurazione prima dell'apertura) e soprattutto un certificato di un architetto che attesti l'abitabilità del locale. Questo è forse l'ostacolo più grande, dato che molti vecchi edifici non hanno mai ricevuto richieste formali di pianificazione. Nella nostra lista di controllo alla fine dell'articolo, vedrete che la verifica della presenza di precedenti permessi di costruzione è un punto critico.

Una volta presentata la SCIA, è possibile iniziare legittimamente l'attività. immediatamente (questo è il bello della SCIA: è solo un avviso, non un permesso da attendere). In seguito, i funzionari del turismo o la polizia potranno effettuare un'ispezione per verificare che tutto sia in ordine, ma non dovrete interrompere l'attività in attesa. Potrete anche richiedere un CIN (Codice Identificativo Nazionale) - un codice identificativo che identifichi la vostra attività in tutti i portali di prenotazione e che deve essere apposto anche presso il cancello e/o la porta della struttura.

Come viene tassato un B&B a conduzione familiare in Italia?

Una questione importante per un piccolo B&B è se trattarlo come un'attività occasionale o come un'impresa ai fini fiscali. Se ci si mantiene entro i limiti del "non imprenditoriale" (ad esempio, si chiude ogni anno per il periodo richiesto dalle norme della propria regione - spesso almeno 90 giorni di chiusura - e non si forniscono servizi oltre alla colazione e alle pulizie), si può scegliere non aprire inizialmente una P.IVA. In questo caso, il vostro reddito da B&B viene dichiarato come "Redditi diversi sulla vostra dichiarazione dei redditi personale. Dovrete emettere semplici ricevute agli ospiti (con una marca da bollo di 2 euro se l'importo supera i 77 euro) e tenere traccia delle spese. Il reddito netto (entrate meno spese documentate relative al B&B) viene aggiunto agli altri redditi personali per la tassazione personale.

Questa strada vi evita di pagare i contributi sociali sul reddito, ma significa anche che non potete dedurre formalmente le spese (e non potete recuperare l'IVA sugli acquisti). Inoltre, non esiste una flat tax come la cedolare per il B&B: la cedolare secca si applica solo ai contratti di affitto puro, non al servizio di B&B. Quindi i profitti del B&B sarebbero tassati con le aliquote ordinarie dell'imposta sul reddito.

Tuttavia, se il vostro B&B ha buoni risultati, potreste prendere in considerazione l'idea di aprire una P.IVA e optare per la regime forfettario (regime forfettario delle imprese). Nell'ambito del forfettario, 40% del vostro reddito lordo è considerato reddito imponibileperché la legge prevede il 60% come rimborso spese. E su tale 40%, si paga una cifra fissa Imposta 15% (o addirittura 5% nei primi 5 anni se si tratta di una nuova attività). L'aliquota fiscale effettiva sul reddito lordo può quindi essere di ~6% per un B&B consolidato (o ~2% negli anni di avvio con l'aliquota 5%), il che è estremamente vantaggioso. Ad esempio, se il vostro B&B produce 20.000 euro l'anno di entrate lorde, in regime forfettario (dopo i primi 5 anni) sareste tassati con 15% su 8.000 euro (ovvero 1.200 euro di tasse), mentre come "redditi diversi" quei 20.000 euro meno le spese sarebbero tassati con aliquote progressive (che potrebbero facilmente superare i 1.200 euro se avete altri redditi).

Il compromesso è che una volta registrati con il sistema forfettario dovrete inoltre pagare i contributi sociali INPS come lavoratore autonomo nel settore del commercio (minimo 3.800 euro/anno) e gestire una contabilità semplificata. Molti espatriati iniziano in piccolo per vedere se i livelli di reddito giustificano il passaggio: se la vostra regione impone un periodo di chiusura (ad esempio, la Lombardia impone 90 giorni di chiusura) e voi lo rispettate, potete mantenere l'informalità. Se si vuole operare tutto l'anno e/o raggiungere guadagni più elevati, la formalizzazione di un'impresa attraverso il forfettario può ridurre significativamente l'aliquota fiscalema dovrete sostenere altri costi. Consultate un commercialista italiano per fare i conti del vostro caso.

Diventare grandi: B&B con licenza o hotel di charme

E se la vostra ambizione fosse più grande di un B&B familiare di 3 stanze? Forse avete una proprietà di grandi dimensioni (o più proprietà) e volete gestire un'attività di ospitalità a tempo pieno - forse un "boutique hotel" o un B&B di alto livello che opera come un piccolo hotel. In Italia, una volta superato l'ambito familiare/occasionale, si cerca di diventare un imprenditore turistico (imprenditore turistico). In pratica, ciò potrebbe significare registrarsi come affittacamere (attività di affittacamere) o addirittura creare un'impresa alberghiera/B&B. I confini possono sfumare dal punto di vista terminologico: molti B&B di lusso si definiscono "boutique hotel" per motivi di marketing, ma dal punto di vista legale potrebbero essere ancora classificati come affittacamere o B&B. Le differenze principali sono registrazione delle imprese, requisiti edilizi e scala.

Un B&B autorizzato e professionale vi richiederà di aprire una Partita IVA e iscriversi alla Camera di Commercioperché si tratta di un'attività commerciale continuativa. Ciò comporta la scelta della forma societaria (spesso ditta individuale o impresa familiare se di piccole dimensioni; oppure la costituzione di una società se sono coinvolti più soci). Dovrete iscrivervi alla Previdenza sociale INPS sistema come imprenditore autonomo nel settore del turismo e anche nell'INAIL (assicurazione per gli infortuni sul lavoro).

Il processo di avvio comprende tutti questi passaggi in aggiunta alla normale presentazione della SCIA. Infatti, si presenterà una SCIA per una "affittacamere o B&B imprenditoriale a seconda della categoria - molte regioni hanno un modulo SCIA separato per l'avvio di un affittacamere, che è essenzialmente un piccolo albergo senza reception. Ad esempio, in Toscana un affittacamere può avere fino a 6 camere come un B&B, ma essendo gestito in modo professionale, deve rispettare alcuni standard aggiuntivi e il proprietario potrebbe non essere obbligato a risiedervi (può assumere personale per gestirlo). In Alto Adige (Südtirol), come detto, tutte le strutture ricettive di tipo B&B sono trattate come affittacamere e possono essere fino a 8 camere, ma è necessario avere una licenza commerciale. Quindi, se il vostro progetto è quello di gestire un attività di ospitalità boutique in Italia, siate pronti a costituire formalmente un'entità commerciale e rispettare tutte le leggi fiscali e del lavoro.

Un grande ostacolo: i requisiti degli edifici per l'ospitalità

Quando si gestisce un piccolo B&B in casa, l'edificio è soggetto solo agli standard residenziali (basta che la casa sia a norma per vivere). Ma quando si passa a un'attività ricettiva ufficiale, Entrano in vigore ulteriori norme edilizie e di sicurezzaPer esempio, le strutture ricettive al di sopra di una certa dimensione devono essere accessibili agli ospiti disabili (per legge, gli hotel e i pubblici esercizi devono eliminare le barriere architettoniche - alcune regioni possono esentare gli edifici storici o le strutture molto piccole, ma qualsiasi ristrutturazione significativa richiederà cose come un bagno accessibile alle sedie a rotelle, ecc.) Un altro aspetto è la sicurezza antincendio: se ospitate più di 25 persone, rientrate sicuramente nei rigidi controlli del codice antincendio e avete bisogno dell'autorizzazione dei Vigili del Fuoco.

Ma anche in questo caso, come azienda potrebbe essere necessario implementare piani di sicurezza antincendio (estintori multipli, cartelli di uscita illuminati, percorsi di evacuazione segnalati). I B&B/affittacamere professionali sono spesso tenuti ad avere almeno una camera accessibile ai disabili o a seguire le linee guida dei regolamenti edilizi locali per gli alberghi.

È importante consultare un ingegnere o un architetto in merito al categoria catastale (categoria d'uso dell'edificio) della vostra proprietà: gestire un B&B in un edificio classificato come residenziale va bene su piccola scala, ma se lo fate a livello professionale, dovrete generalmente riclassificarlo come struttura ricettiva. E quando si riclassifica il proprio edificio da residenziale a ricettivo, si è tenuti anche a pagare un'imposta una tantum ("oneri") al comune locale, che può arrivare a decine di migliaia di euro a seconda delle dimensioni dell'immobile. Verificare sempre la conformità urbanistica ed edilizia quando ci si sposta nel territorio "autorizzato", e certamente prima di acquistare l'immobile che si intende trasformare in un'attività ricettiva.

Come viene tassato un grande B&B in Italia?

Un B&B o un boutique hotel con licenza sarà tassato come un'impresa. Se le dimensioni sono sufficientemente ridotte, si può ancora utilizzare il regime forfettario descritto in precedenza (e in effetti molte imprese ricettive individuali lo fanno). Se superate la soglia di ricavi del forfettario (attualmente 85.000 euro/anno) o scegliete di non usufruirne, pagherete le tasse in base al regime ordinario: ciò significa contabilizzare i ricavi e le spese effettive, addebitare l'IVA sui servizi (la maggior parte dei servizi di ospitalità ha l'IVA 10%) e pagare l'imposta sulle società o sulle persone fisiche sui profitti (IRES o IRPEF), oltre all'imposta regionale sulle attività produttive (IRAP) se applicabile.

Avrete anche spese generali come quelle annuali per i commercialisti (da alcune centinaia a un paio di migliaia di euro), IMU imposta sugli immobili (si perde l'esenzione per l'abitazione principale se l'immobile viene utilizzato per un'attività commerciale), e tariffe più alte per le utenze (le tariffe aziendali per l'elettricità, ecc. possono essere più alte di quelle domestiche). Inoltre, una volta assunto del personale (anche solo un addetto alle pulizie o un cuoco per la colazione), si assume il ruolo di datore di lavoro, il che comporta contratti, tasse sui salari e assicurazioni.

Tutti questi costi significano che un boutique hotel ha senso solo se si è sicuri di attirare un numero sufficiente di ospiti e di applicare tariffe tali da sostenere l'operazione. Il in alto è che potete potenzialmente guadagnare di più (potete avere più camere che vendono a notte e potete essere aperti tutto l'anno). Inoltre, si può avere accesso a finanziamenti o sovvenzioni destinati alle imprese turistiche (alcune regioni offrono incentivi per gli hotel, fondi per la digitalizzazione, ecc.)

Pro e contro: In sintesi, il passaggio a un'attività alberghiera con licenza vi permette di scalare - Se si aumentano le camere, si possono offrire altri servizi, come la cena (si può aggiungere un ristorante per gli ospiti, se si ottengono le autorizzazioni necessarie, o anche un ristorante pubblico con una licenza separata), e si costruisce un marchio formale. Non siete vincolati dalle regole di "chiusura obbligatoria per X giorni": potete operare tutto l'anno, se lo desiderate. Potete anche assumere legalmente del personale o dei collaboratoriche vi toglie il carico di lavoro in quanto proprietari.

Molti agriturismi o B&B di fascia alta in Italia in questo modo, con personale addetto alle pulizie al mattino, magari un direttore, ecc. D'altro canto, il aumentano la burocrazia e i costi fissi significativamente. Avrete a che fare con il diritto del lavoro (che in Italia è dettagliato), con gli adempimenti contabili annuali e, in generale, con una minore flessibilità. È consigliabile fare questo passo solo quando si dispone di un solido piano aziendale. Alcuni espatriati scelgono di iniziare come un piccolo B&B per testare il mercato, poi passaggio a un affittacamere una volta che vedono una domanda consistente. In effetti, molte leggi regionali facilitano questo coinvolgimento. geometra o architetto In questo scenario può essere di grande aiuto avere un'esperienza precoce nella gestione dei permessi.

In termini di marketing, il termine "boutique hotel" ha un certo prestigio e siete liberi di chiamarlo così, ma ricordate: la classificazione legale conta di più per i vostri obblighi. Che lo chiamiate Boutique Inn, Charme B&B, Albergo Diffuso, ecc. assicuratevi che dietro le quinte abbiate la giusta licenza (che sia affittacamere, B&B imprenditoriale o una licenza d'albergo) adeguata alle vostre dimensioni. Soprattutto gli ospiti italiani potrebbero chiedervi se siete "struttura autorizzata" - La capacità di dire di sì può aumentare la fiducia. Inoltre, alcune agenzie di viaggio online chiedono un numero di partita IVA o la registrazione di un'azienda se si inseriscono molte camere: un altro motivo per cui le imprese serie si orientano verso questa direzione. In breve, la scala porta formalitàSe fatto bene, è gratificante, ma bisogna tenere conto dei livelli aggiuntivi di conformità.

Gestire un agriturismo in Italia

Un agriturismo è un soggiorno in agriturismo - in Italia si tratta di un concetto giuridicamente definito dove l'ospitalità è offerta in una fattoria in attività. Per molti espatriati, l'idea di gestire un agriturismo è il sogno rurale italiano per eccellenza: ospiti che si rilassano accanto a case coloniche ristrutturate, cene a tavola sotto le stelle, magari aiutando a raccogliere le olive di giorno. L'Italia promuove attivamente gli agriturismi, ma ciò comporta un requisito fondamentale: per aprire un agriturismo è necessario essere un agricoltore qualificato. In altre parole, l'agriturismo non è solo un nome accattivante per un B&B in campagna, ma è un'attività che si svolge in un'unica struttura. "collegati" all'agricoltura per legge. Ecco i principali aspetti da considerare:

• Voi (o un partner commerciale) DOVETE essere un agricoltore qualificato: Solo imprenditori agricoli (imprenditori agricoli) possono gestire un agriturismo. Ciò significa che di solito si possiede e si gestisce già un'azienda agricola (con partita IVA per l'agricoltura, registrata presso le autorità agricole), oppure se ne costituisce una. Fare l'agricoltore in Italia può significare coltivare la terra, fare coltivazioni, curare un vigneto/frutteto, allevare bestiame, ecc. anche su piccola scala - ma è necessario essere riconosciuti come tali. Questo comporta il possesso dei giusti requisiti e, in alcune regioni, la frequenza di un breve corso sull'agriturismo. Al giorno d'oggi, questo si ottiene con circa 300 ore di formazione a distanza (ovviamente in italiano) che spesso sono 100% gratuite, pagate dai fondi europei. Il Codice civile italiano (art. 2135) definisce un imprenditore agricolo e le leggi sull'agriturismo si riferiscono a questo.
• Voi (o un partner commerciale) dovete gestire effettivamente un'azienda agricola: Quindi, primo passo: se non siete già agricoltori, dovrete procurarvi un terreno agricolo e avviare un'attività agricola. prima si può aggiungere il turismo. Non c'è una regola precisa su quanto debba essere grande l'appezzamento di terreno (anche un ettaro o due potrebbero essere sufficienti), ma bisogna dimostrare che l'agricoltura è attiva e rimane l'attività principale - l'agriturismo deve rimanere "secondario e collegato" all'agricoltura. Questo non significa necessariamente che si debba guadagnare di più dall'agricoltura che dall'ospitalità (le regole sulle proporzioni di reddito variano da regione a regione), ma certamente che l'agricoltura non sia solo un'attività simbolica. In pratica, molte regioni richiedono la presentazione di un piano aziendale (Piano Agrituristico) dimostrando come manterrete la produzione agricola e come ospiterete gli ospiti. Le potenti associazioni di agricoltori italiane si occupano delle pratiche burocratiche per voi (dietro pagamento di una modesta somma).
• Proprietà ed edifici rurali: Gli agriturismi devono utilizzare le strutture o i terreni esistenti dell'azienda. Voi non si può aprire un agriturismo in un appartamento urbano o in un edificio non collegato all'azienda agricola. No agriturismo i sogni sbocceranno nel centro di Milano, scusate. Di solito si tratta di una cascina, di un fienile o di una casa di campagna della fattoria che viene convertita in alloggio, oppure di spazi della fattoria per camper o tende. Spesso si stabilisce che non si può superare una certa espansione dell'edificio: l'idea è quella di riutilizzare e preservare il patrimonio rurale. Per esempio, si può ristrutturare una vecchia casa in pietra per ricavarne delle camere per gli ospiti o costruire una piccola aggiunta, ma la costruzione di un nuovo albergo su un terreno agricolo non può essere definita "agriturismo". Molte regioni hanno la possibilità di numero di letti per gli ospiti un agriturismo può avere (spesso circa 20-40) e posti a sedere nella zona pranzo. Questi tetti assicurano che l'ospitalità non prevalga sulla parte agricola. Anche in questo caso, le specifiche variano, ma la dimensione tipica è equivalente a quella di una piccola locanda.
• Requisiti del reddito agricolo: In base alla legge nazionale (legge 96/2006) e alle implementazioni regionali, la il lavoro agricolo deve rimanere l'attività principale e il turismo è accessorio. Alcune regioni interpretano questo aspetto richiedendo che la maggior parte del reddito dell'agricoltore provenga dall'agricoltura, o almeno che venga rispettata una certa proporzione. Altre non lo fanno. Incredibilmente utile, il Veneto, ad esempio, non impone alcuna forma di rapporto tra ospitalità e azienda agricola se si hanno fino a 10 ospiti al massimo. (un cosiddetto azienda minima). In pratica, l'applicazione varia - ma sappiate che se smettete completamente di fare agricoltura e vi occupate solo di B&B, potreste perdere l'autorizzazione all'agriturismo. Gli agriturismi di successo integrano le due cose: ad esempio, un vigneto che offre alloggio e degustazioni, o un'azienda olivicola con alcuni appartamenti per gli ospiti. Se non siete interessati all'agricoltura vera e propria, l'agriturismo non è la scelta giusta (meglio un normale B&B in campagna). D'altra parte, se siete sono Se siete appassionati di agricoltura o di viticoltura, lo status di agriturismo è ideale perché vi permette di monetizzare la vita in fattoria e di diversificare il reddito. Tuttavia, ed è un grande "tuttavia", nulla vieta di essere uno dei soci di un'azienda agricola: Giovanni, l'agricoltore, può concentrarsi sulla coltivazione di pomodori e zucchine, mentre voi pianificate e commercializzate la parte ricettiva dell'attività.
• I servizi che un agriturismo può offrire: Le attività dell'agriturismo includono tipicamente alloggio (camere o appartamenti), servizio di ristorazione (pasti in fattoria, colazione, degustazioni), e a volte cose come aree per il campeggio, passeggiate a cavallo, laboratori, tour della fattoria. Potete scegliere cosa offrire. La legge nazionale elenca esplicitamente che agriturismi possono fornire alloggio, pasti e bevande realizzati in gran parte con prodotti dell'azienda o con prodotti localidegustazione di prodotti aziendali e attività ricreative o culturali legate all'ambiente rurale. Ciò significa che, in qualità di proprietari di un agriturismo, potrete, ad esempio, servire la cena ai vostri ospiti (e in molti casi anche ai visitatori esterni) senza bisogno di una licenza di ristorazione separata, fornito il menu si basa sui vostri prodotti (e su quelli delle fattorie vicine) - una regola potrebbe essere che almeno 50% degli ingredienti provengano dalla vostra fattoria. Potete anche organizzare corsi di cucina, esperienze in fattoria (raccolta di frutta, lezioni di produzione di formaggio, ecc.), escursioni nella natura e così via. Queste attività a valore aggiunto sono una grande attrazione per gli agrituristi. In sostanza, l'agriturismo vi permette di combinare legalmente ospitalità + agricoltura + istruzione/ricreazione sotto un unico ombrello, cosa che altri tipi di ospitalità non possono fare così liberamente.
• Regime fiscale (Regime Speciale): Questa è forse la parte migliore. Uno dei motivi per cui gli agriturismi sono popolari è il trattamento fiscale molto favorevole. L'Italia considera l'agriturismo come un'estensione del reddito agricolo. Esiste un regime fiscale speciale forfettario (spesso applicato automaticamente, a meno che non si scelga di non farlo) in cui solo una parte delle entrate dell'agriturismo è un profitto tassabile. In particolare, solo il 25% dei ricavi lordi dell'agriturismo viene conteggiato come reddito imponibile - in altre parole, una detrazione per spese forfettarie 75%. Questo è molto più generoso del forfettario per i B&B. Per finire, tutti i redditi derivanti dalla vendita di prodotti agricoli effettivi sono 100% esenti da imposte. Ad esempio, se in un anno il vostro agriturismo ha guadagnato 50.000 euro con i pernottamenti e le cene, solo 12.500 euro saranno soggetti all'imposta sul reddito! Molti agriturismi pagano quindi pochissime imposte sul reddito. Per quanto riguarda l'IVA, esiste anche un regime speciale, molto vantaggioso, che consente di trattenere parte dell'IVA pagata dal cliente, ma lasceremo questo argomento per un altro articolo.
• Sovvenzioni e incentivi: Essere un agricoltore e avviare un agriturismo può aprire le porte a varie sovvenzioni. L'Unione Europea e il governo italiano hanno spesso programmi attraverso la PSR (Piano di Sviluppo Rurale) - Programma di sviluppo rurale - che offre cofinanziamenti per progetti di diversificazione delle aziende agricole, tra cui la conversione di un fienile in alloggi per gli ospiti o la creazione di una sala da pranzo agrituristica. Molte regioni dispongono di fondi per i giovani agricoltori o per l'agriturismo in ogni periodo di bilancio dell'UE. Ad esempio, nell'ambito dei fondi per lo sviluppo rurale 2023-2027, ci sono bandi che forniscono 40% a 50% sovvenzioni per investimenti in strutture agrituristichein alcuni casi fino a 60-70% per i giovani agricoltori sotto i 40 anni o per le donne. Se questo sembra troppo bello per essere vero, ricordate che dovrete dimostrare di essere un agricoltore (o un socio di un'azienda agricola) che ha almeno una certa storia di reddito. L'accesso ai finanziamenti è generalmente migliore per un agriturismo perché si dispone di due fonti di reddito (agricoltura e turismo) e spesso di incentivi politici.
• Altre sorprendenti qualità specifiche dell'agriturismoSe sembra che ci stiamo dilungando sugli agriturismi, è assolutamente così. Se riuscite a costituirvi come agriturismo - e l'asticella, lo ammettiamo, è alta - otterrete ulteriori vantaggi rispetto a quelli citati. Per esempio, qualsiasi membro della vostra famiglia o della famiglia dei vostri soci, fino ai cugini di primo grado, può legalmente aiutarvi nell'attività senza dover essere formalmente assunto. Potete vendere i vostri prodottio i sottoprodotti dei vostri prodotti (marmellate, preparazioni a base di olio d'oliva, miele...) completamente esente da imposte. Nella maggior parte dei casi, potete decidere ogni anno a quale azionista spetta una parte dei profitti e tutti i profitti sono esenti da imposte; quindi, se la vostra parte di profitti per l'anno è, ad esempio, di 30.000 euro, potete tenerli tutti. Se decidete di vendere l'azienda agricola o gli edifici che ne fanno parte dopo 5 anni di proprietà, anche tutti i guadagni sono esenti da imposte.
• Processo amministrativo: Per avviare un agriturismo, si devono superare alcuni ostacoli diversi da quelli di un normale B&B. In genere, è necessario ottenere un autorizzazione dell'Assessorato regionale o provinciale all'agricoltura l'approvazione del piano agrituristico. Questo si aggiunge alla SCIA da presentare al Comune. Spesso la sequenza è: iscrizione all'albo degli agricoltori → presentazione del piano agrituristico alla Regione → rilascio di un'autorizzazione o di una SCIA. nulla osta → poi si presenta la SCIA al Comune per avviare l'attività ricettiva. Entrerete in due mondi burocratici: sarete nel mirino delle autorità agricole (che dovranno presentare le relazioni annuali sull'attività agricola, ecc.) e in quello delle autorità turistiche (per le statistiche e la classificazione). Tuttavia (un altro grande "tuttavia"), le associazioni di agricoltori affrontano questo processo ogni giorno e alcune sono davvero abili nel portare a termine le pratiche.
• Una cosa da notare: gli agriturismi di solito ricevono una classificazione (tipo stelle o simili) da parte della regione a seconda delle strutture offerte - questo può influenzare il modo in cui si fa pubblicità, ma è per lo più una formalità (alcune regioni usano simboli come i covoni di grano o i soli al posto delle stelle per gli agriturismi).

In sostanza, un L'agriturismo è l'ideale per chi vuole veramente fare agriturismo e ospitare. Se la vostra proprietà si trova in una zona rurale e avete intenzione di coltivare olive, uva, allevare capre o qualsiasi altra attività agricola, vale la pena di ottenere lo status di agriturismo. In caso di successo, potrete godere di tasse ridotte, di un reddito diversificato e del vantaggio intangibile di offrire agli ospiti un'autentica esperienza di campagna italiana.

Ma se non siete appassionati di agricoltura, cercare di fare un agriturismo "solo per i benefici" potrebbe ritorcersi contro di voi: le autorità si aspetteranno di vedere quel trattore che ara o quelle viti potate! Mantenete sempre l'equilibrio: I migliori agriturismi sono caratterizzati da grande ospitalità e genuinità dei prodotti aziendali. (vino, olio d'oliva, formaggi, ecc.) che diventano parte dell'esperienza dell'ospite. A nostro avviso, l'unico modo per gli espatriati di ottenere questa configurazione molto attraente è quello di collaborare con agricoltori locali di fiducia.

Requisiti comuni (permessi, relazioni, sicurezza) per l'apertura di un B&B

Indipendentemente dal percorso scelto (casa vacanze, B&B, agriturismo, ecc.), ci sono alcune requisiti comuni in Italia. Si tratta di obblighi e buone pratiche essenziali per chiunque ospiti turisti. Ecco una lista di controllo dei principali:

• SCIA - Notifica di inizio attività: Come sottolineato in precedenza, per avviare legalmente un'attività ricettiva o di affitto a breve termine è necessaria una SCIA. Viene presentata all'ufficio SUAP del Comune. Preparatevi ad allegare documenti come documenti di identità, titoli di proprietà o contratti di locazione, planimetrie dell'immobile ed eventuali certificazioni specifiche richieste (ad esempio, l'autocertificazione igienico-sanitaria per il B&B breakfast o la polizza assicurativa). La SCIA è il vostro documento legale di riferimento per dichiarare la propria attività. Conservate sempre una copia del protocollo della SCIA e di ogni successivo aggiornamento (ad esempio, se cambiate il numero di camere o chiudete l'attività in un secondo momento, presentate un'altra SCIA per cessazione o modifica). Operare senza una SCIA può portare a multe salate e ordini di chiusura.
• Codice di identificazione (CIN): Il Codice di Identificazione Nazionale (CIN) identifica la vostra attività di affittacamere o di ospitalità e deve essere visualizzato su tutti gli annunci e le pubblicità online. A partire dal 2025, un codice nazionale (CIN) è stato implementato attraverso un database centrale, sostituendo i precedenti identificatori regionali. Tutti gli host devono registrare la loro proprietà sul BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) gestito dal Ministero del Turismo. È necessario che il visitatore si rechi fisicamente esporre il codice all'ingresso della proprietà e includerlo in ogni annuncio o sito web, ad esempio nel titolo o nella descrizione dell'annuncio di Airbnb. Questa procedura viene applicata rigorosamente per combattere gli affitti illegali. In caso di mancata pubblicazione del codice si applicano sanzioni severe.
• Registrazione degli ospiti (Pubblica Sicurezza): La legge di Pubblica Sicurezza italiana (ancora quella del 1931) richiede che ogni ospite che soggiorna in qualsiasi alloggio deve essere segnalato alla polizia entro 24 ore dall'arrivo. Il Portale web Alloggiati è il sistema online per farlo. Dopo la SCIA, è necessario rivolgersi all'Ufficio Immigrazione della Questura locale per ottenere le credenziali per Alloggiati. Vi rilasceranno un nome utente e una password, che potrete utilizzare per impostare il bizantino sistema di autenticazione (come abbiamo già detto, Alloggiati appartiene davvero a un museo di archeologia digitale). Ogni volta che avrete nuovi ospiti, dovrete accedere e inserire manualmente i loro dati di passaporto/ID o caricare un file. Fortunatamente, alcuni sistemi regionali come il Ross1000 del Veneto si integrano con Alloggiati e non è necessario utilizzarlo, e anche alcuni software di gestione immobiliare a pagamento si integrano con Alloggiati. Per gli affitti molto brevi (come 1 notte) è comunque necessario registrarli, a volte subito dopo il check-in. La mancata registrazione degli ospiti è un reato grave, che può essere addirittura penale (multe o arresto, in teoria) se si ignora completamente la questione. Quindi questo aspetto non è negoziabile. La buona notizia è che il sistema è abbastanza semplice una volta che lo si è impostato. Nota per gli agriturismi: anche i campeggiatori o chi alloggia in tenda nella vostra azienda agricola contano come ospiti da registrare. Inoltre, Cittadini dell'UE devono essere registrati come gli extracomunitari - non ci sono eccezioni; tutti devono essere registrati, anche i vostri familiari se vengono e soggiornano gratuitamente.
• Imposta di soggiorno: Quasi tutte le città d'arte e molte città turistiche in Italia applicano una tassa di soggiorno notturna. Lo fanno anche alcuni comuni rurali, soprattutto nelle zone più popolari (città collinari della Toscana, agriturismi pugliesi, ecc.). L'importo e le regole della tassa variano da comune a comune - in genere si tratta di 1-5 euro a persona per notte, spesso con un tetto massimo di circa 5 notti. L'ospitante è responsabile di riscuotere questo importo in contanti (o includerlo nel prezzo online se possibile) e poi periodicamente versare al Comune. Di solito, ogni Comune richiede di presentare una dichiarazione trimestrale o annuale che attesti il numero di ospiti/pernottamenti e l'imposta riscossa. Questa è essenzialmente la fonte di entrate del Comune per finanziare le infrastrutture turistiche, quindi ci tengono. Conservate le ricevute di quanto avete pagato. Spesso è necessario informare gli ospiti che la tassa di soggiorno è stata pagata. l'imposta viene applicata (alcune città chiedono di mettere una nota nelle camere o alla reception sull'importo della tassa per notte).
• Assicurazione: La notizia del 2025 è che TUTTI gli immobili utilizzati per un'attività commerciale devono essere coperti da una "assicurazione contro le catastrofi", destinata a far fronte a terremoti, inondazioni e simili. Le sanzioni per chi non ha una polizza sono salatissime. Inoltre, è necessario stipulare un'assicurazione di responsabilità civile, anche se la vostra regione non lo richiede esplicitamente. Questa assicurazione (Polizza di Responsabilità Civile verso terzi) vi copre nel caso in cui un ospite abbia un incidente o un danno nella vostra proprietà - ad esempio, se un ospite scivola sulle scale e si ferisce, o se c'è una perdita di gas che causa un danno. Con l'assicurazione, l'ospite sarà risarcito dalla polizza anziché farvi causa personalmente. In ogni caso, avere un'assicurazione fa parte della gestione di un'attività responsabile. Inoltre, se avete dei dipendenti, avrete bisogno dell'assicurazione obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro (INAIL) per loro, ma questo è un aspetto separato.
• Sicurezza antincendio e misure di emergenza: Le norme di sicurezza possono variare a seconda della scala, ma sono presenti alcune nozioni di base: A partire dal 2024, Tutte le strutture ricettive, compresi i piccoli B&B e gli affitti, devono essere dotate di estintori e rilevatori di gas. per legge. Le nuove norme (Decreto "Anticipi" 2023) prevedono almeno un estintore ABC da 6 kg ogni 200 metri quadrati, con un minimo di uno per piano, oltre a rilevatori di fumo/CO certificati su ogni piano. Questi devono essere installati da un professionista e mantenuti in efficienza (gli estintori devono essere controllati annualmente). CONSIGLIO PRO: se, come molti B&B rurali, utilizzate serbatoi di GPL per alimentare l'impianto di riscaldamento, il vostro fornitore di GPL deve darvi estintori gratuiti. Ancora meglio, se non acquistate il GPL in blocco, ma chiedete di mettere un contatore sul serbatoio in modo da pagare per l'utilizzo, saranno loro (e non voi) a dover pagare l'ispezione semestrale per gli estintori. Quindi, assicuratevi di prevedere l'installazione di estintori nei corridoi o nelle aree comuni e di rilevatori in luoghi appropriati (soprattutto se avete riscaldamento o stufe a gas). Per le strutture fino a 25 posti letto, di solito non è richiesta una certificazione antincendio completa, ma se avete un locale più grande o vi espandete, potreste dover presentare una SCIA antincendio (dichiarazione di conformità antincendio) ai vigili del fuoco. Anche se siete piccoli, investite nella sicurezza: dotatevi di luci di emergenza (almeno di torce a spina per i blackout), affiggete una piano di evacuazione La mappa di ogni camera degli ospiti (spesso è richiesta dalle norme regionali) e tenere a portata di mano una cassetta di pronto soccorso. Questi piccoli accorgimenti non solo vi mantengono in regola, ma danno anche fiducia agli ospiti. Infine, sicurezza del gasSe il vostro edificio è dotato di caldaie o cucine a gas, farli controllare e ottenere i certificati di conformità - alcune regioni richiedono una dichiarazione che attesti che gli impianti del gas e dell'elettricità sono a norma per l'abitabilità, che fa parte della certificazione della casa. certificato di agibilità.
• Norme igieniche e sanitarie: Abbiamo parlato di HACCP per gli alimenti nel contesto dei B&B. Per ribadire: se servite qualsiasi tipo di cibo (colazione in un B&B o pasti in un agriturismo), dovete rispettare le norme igieniche di base dell'UE. Questo significa avere un Piano HACCP - in sostanza, un documento in cui si indica il modo in cui si maneggiano e si conservano gli alimenti, i programmi di pulizia, ecc. per evitare contaminazioni. Per una semplice colazione da B&B con prodotti confezionati, il piano può essere molto elementaree spesso non è necessario un documento formale se non si maneggia mai cibo non confezionato. Ma se offrite qualcosa di fatto in casa o deperibile (anche tagliare la frutta o affettare una torta preparata da voi), dovreste almeno fare il Corso HACCP (di solito un corso di un giorno) e conservare l'attestato. Molte regioni ora richiedono esplicitamente ai proprietari dei B&B la formazione HACCP (come abbiamo visto, le Marche hanno introdotto l'obbligo per il proprietario di un B&B di frequentare un corso HACCP). Quindi, è necessario attenersi alla lettera della legge (servire solo cibi sigillati in fabbrica) oppure ottenere la certificazione e attuare procedure di cucina corrette. L'ASL può ispezionare l'area colazione o la cucina, ma è anche una preziosa fonte di informazioni in caso di dubbi.
• ISTAT e Statistiche regionali: L'Italia fa sul serio in materia di statistiche turistiche. Ogni struttura ricettiva deve comunicare mensilmente all'Istituto nazionale di statistica (ISTAT) i dati relativi agli arrivi e alle presenze degli ospiti, di solito attraverso una piattaforma regionale. Poco dopo l'inizio dell'attività, l'ufficio del turismo della vostra regione vi contatterà (o vi fornirà nella SCIA) le istruzioni per accedere al loro portale online (esempi: La Toscana utilizza Turista@, Lombardia usa Ross1000, Sardegna usa SIREDecc.). Dovrete accedere e registrare il numero di arrivi e di notti per ogni nazionalità di ospiti, ogni mese. Questo viene utilizzato per compilare le statistiche ufficiali sul turismo e, in molti casi, per effettuare controlli incrociati sulla tassa di soggiorno. In genere si tratta di un compito facile: molti portali consentono di caricare un file o di inserire manualmente i totali. Alcuni software di gestione dei canali possono generare il rapporto per voi. La segnalazione ISTAT è obbligatoria per leggee possono essere previste multe in caso di mancata presentazione. Segnatevi il calendario per farlo entro la scadenza (di solito i primi 5 giorni del mese successivo). Alcune di queste piattaforme di statistica si integrano con il portale web Alloggiati, in modo da poter fare il resoconto statistico e il resoconto degli ospiti in un colpo solo.

Tutto questo sembra molto, ma una volta impostato questi aspetti diventano di routine. Molti piccoli albergatori gestiscono da soli tutti questi obblighi. Anche in Italia esistono servizi e associazioni (come le associazioni dei B&B locali o la Coldiretti per gli agriturismi) che aiutano a rispettare gli obblighi. Non abbiate paura di chiedere ad altri proprietari di B&B locali come si comportano: spesso esiste una comunità di host che si scambiano consigli. E se non è ancora chiaro, non buttatevi nella mischia prima di aver fatto i compiti a casa in modo molto, molto approfondito.

Cibo, personale e altre considerazioni legali per l'apertura di un B&B

Al di là delle regole formali, gestire un'attività ricettiva in Italia come espatriato comporta considerazioni strategiche e personali. Ecco alcuni fattori aggiuntivi da tenere a mente durante la pianificazione:

In sintesi, pianificare in modo olistico: Scegliete una località che si adatti all'esperienza che volete offrire, allineatevi alle norme e alla domanda regionale, assicuratevi di poter soddisfare personalmente i requisiti di legge e iniziate presto a fare rete (sia con i locali che con le comunità di viaggiatori online). Aprire un B&B/agriturismo in Italia è una decisione che riguarda tanto lo stile di vita quanto l'attività commerciale: il successo dipenderà dalla capacità di integrarsi nel tessuto locale e di offrire qualcosa di diverso agli ospiti.

Lista di controllo: In quale struttura conviene aprire un B&B?

Prima di tuffarsi, è bene valutare la propria proprietà e la propria situazione. Utilizzate questa lista di controllo per valutare se la vostra proprietà e i vostri piani sono in linea con i requisiti italiani e i fattori pratici di successo:

• Abitabilità legale: L'immobile ha una licenza valida certificato di agibilità (certificato di abitabilità) o documento equivalente? Questo garantisce che l'edificio soddisfi gli standard di sicurezza, strutturali e sanitari di base per l'uso residenziale. In caso contrario, potrebbero essere necessari dei lavori di ristrutturazione per ottenere il certificato dal Comune. Non si tratta di un processo economico: anche nel migliore dei casi, coinvolgere un architetto costerà qualche migliaio di euro, quindi l'ideale sarebbe acquistare un immobile che abbia già superato il test. Non si dovrebbero ospitare ospiti in aree che non sono ufficialmente abitabili (ad esempio, un seminterrato non finito senza certificato di abitabilità).
• Zonizzazione e uso del suolo: Qual è la categoria di destinazione d'uso ufficiale della proprietà? Se si trova in una zona residenzialeIl B&B o la casa vacanze sono generalmente consentiti (spesso sono considerati compatibili con l'uso residenziale). Se si trova in un zona agricolaSi può fare un agriturismo o talvolta un B&B, ma la conversione di un fienile agricolo esistente in camere per gli ospiti comporta - se consentita - decine di migliaia di euro solo di tasse (si noti che, anche in questo caso, gli agriturismi sono avvantaggiati in quanto possono ospitare gli ospiti in edifici che sono ancora classificati come agricoli, come le stalle ristrutturate). Controllate il Norme di pianificazione del Comune (PRG o PUC) per assicurarsi che la struttura ricettiva sia autorizzata nella vostra località. Inoltre, se l'edificio è tutelato dal punto di vista storico o si trova in un'area sottoposta a vincoli paesaggistici, avrete bisogno di ulteriori autorizzazioni per qualsiasi modifica. Infine, se la ristrutturazione dell'edificio lo trasforma in una grande villa con piscina e una mezza dozzina di bagni, fare attenzione che l'edificio non finisca nella temuta categoria catastale "lusso".Il che significa che dovrete pagare molte più tasse e renderà il tutto meno attraente per i futuri acquirenti.
• Stato e disposizione dell'edificio: La vostra proprietà è fisicamente adatta a ospitare? Considerate: Avete camere da letto di riserva che possono essere dedicati agli ospiti con modifiche minime? Ci sono abbastanza bagni (Le norme italiane spesso richiedono almeno un bagno ogni 3-4 ospiti, e a volte un bagno ogni 6 ospiti minimo; alcune regioni insistono sul fatto che se avete più di un certo numero di camere, una deve essere esclusivamente per gli ospiti). Se avete un solo bagno per la famiglia nella casa e pensate di ospitare 3 coppie, nella maggior parte delle regioni non sarà così: potreste aver bisogno di aggiungere altri bagni o di designarne uno solo per gli ospiti. Inoltre, controllate le dimensioni delle camere: in genere circa 8 m² per una singola, 14 m² per una doppia è il minimo previsto dalla legge. Se le vostre stanze sono piccole, potreste essere autorizzati ad affittarle solo come singole. Le altezze dei soffitti, la ventilazione e le finestre devono essere rispettate come da regolamento edilizio. Se la proprietà è un appartamento in un condominio, il regolamento condominiale consente l'attività di B&B? (I consigli di condominio non possono vietare del tutto l'attività se l'appartamento è occupato dai proprietari, ma possono imporre alcuni limiti).
• Caratteristiche di sicurezza: L'immobile è già dotato di misure di sicurezza come rilevatori di fumo, estintori, impianti elettrici e del gas sicuri? In caso contrario, è possibile installarle facilmente? Dovreste disporre di un cablaggio elettrico moderno (con un interruttore automatico) e magari considerare l'aggiunta di illuminazione di emergenza nei corridoi. Se le camere degli ospiti si trovano al piano superiore, esiste un'uscita di sicurezza alternativa o almeno scale sufficientemente larghe? Valutare eventuali pericoli (ad esempio, una piscina, un laghetto, scale ripide, ecc.) e come si pensa di attenuarli per l'utilizzo da parte degli ospiti. È meglio affrontarli prima dell'apertura (ad esempio, recintare l'area della piscina, aggiungere corrimano, ecc.)
• Posizione e domanda turistica: C'è domanda di alloggi nella vostra zona? Fate una ricerca sui siti di prenotazione della vostra zona: ci sono altri B&B o agriturismi e quanto sono occupati (controllate i loro calendari o le loro recensioni) e, in ogni caso, cercate di valutare la "turistica" delle vostre città di destinazione nel sito di Magic Towns. Esploratore della città. Se vi trovate in una zona famosa (Chianti, Costiera Amalfitana, Lago di Garda, ecc.), potete scegliere il vostro albergo. Garda, ecc.), la domanda è scontata, ma lo è anche la concorrenza, e vi dissanguerete acquistando un immobile in prima battuta. Se vi trovate in un'area poco conosciuta, individuate una zona attrazione turisticaSiete vicini a un percorso di pellegrinaggio, a un sentiero escursionistico, a un castello degno di nota, a un'università, a una zona industriale (viaggi d'affari) o a qualcosa che porta visitatori? Forse sarete voi a creare la domanda offrendo qualcosa di unico (ad esempio un ritiro di yoga in montagna). In ogni caso, conoscete il vostro mercato potenziale. Una proprietà può essere splendida ma se nessuno viene in quella zona, avrete bisogno di un piano di marketing molto forte o di un'offerta di nicchia. Provate a utilizzare il nostro Town Explorer per trovare un mix di prezzi degli immobili accessibili, buone infrastrutture e una moderata attrazione turistica.
• Accessibilità e servizi: Come raggiungeranno la vostra struttura gli ospiti? Se è molto distante, questo può essere parte del fascino, ma è necessario fornire indicazioni chiare e magari incontrarli la prima volta. C'è spazio di parcheggio (quasi obbligatorio nelle zone rurali - molti ospiti guidano)? Se non è nella vostra proprietà, c'è un parcheggio pubblico nelle vicinanze? Per gli agriturismi, se prevedete camper o simili, avete un terreno pianeggiante per ospitarli? Pensate alle aspettative di base degli ospiti: elettricità affidabile, acqua calda (con una capacità della caldaia sufficiente per più docce), riscaldamento in inverno, forse aria condizionata o almeno un ventilatore in estate. Il Wi-Fi è quasi d'obbligo per la maggior parte dei viaggiatori -. è possibile ottenere una connessione internet decente presso la struttura? Se la vostra sede è nota per la debolezza del segnale o per le interruzioni di corrente, pianificate come attenuare il problema (router 4G di riserva, Starlink, generatore per le emergenze, ecc.)
• Fattibilità finanziaria: Valutare il economia. Quali investimenti sono necessari per rendere la proprietà pronta per gli ospiti (ristrutturazioni, arredi, biancheria, sito web, ecc.) e avete il budget necessario? Una volta in funzione, stimate i costi annuali (utenze, manutenzione, assicurazione, tasse, marketing) e vedete quanti pernottamenti a quale tariffa vi servono per andare in pareggio. È consigliabile prevedere un tasso di occupazione prudente per i primi due anni (forse 25-30% all'inizio, per arrivare a 50%+ man mano che si ottengono recensioni). Il mercato locale è in grado di sostenere la tariffa notturna di cui avete bisogno? Per esempio, se nella vostra zona potete far pagare solo 60 €/notte e avete 2 camere, anche a piena occupazione il vostro reddito lordo è di 120 €/notte - forse 15k € in un anno, nella migliore delle ipotesi - è sufficiente per i vostri obiettivi? In caso contrario, il vostro progetto deve essere ridimensionato (più camere, o tariffe più alte offrendo più lusso) o ripensato. Tenete conto anche delle tasse: se rimanete non imprenditori e avete altri redditi, i guadagni del B&B potrebbero essere tassati alla vostra aliquota marginale; se optate per il forfettario, considerate lo scenario 5%/15% su 40%, ecc. E per gli agriturismi, ricordate di includere il reddito agricolo nel mix. Suggerimento: È utile fare una mini piano aziendale - non necessariamente per i finanziamenti esterni, ma per voi stessi, per garantire la redditività. Includete una sezione su come gestirete la bassa stagione (vi chiuderete a tagliare i costi o cercherete di puntare su un mercato diverso, come quello dei nomadi digitali in inverno?)
• Conformità e preparazione dei documenti: Siete pronti a gestire la burocrazia o avete un supporto per farlo? Se le pratiche burocratiche e la lingua italiana sono scoraggianti, forse la vostra proprietà è ancora una buona candidata ma voi potrebbe essere necessario un consulente o un agente che vi aiuti a orientarvi. Mettete in conto un po' di tempo (e di denaro, se necessario) per le attività amministrative, soprattutto durante la fase di allestimento. Considerate anche eventuali permessi speciali: ad esempio, se la vostra casa si trova in una zona sismica e aggiungete delle stanze, queste devono essere controllate dal punto di vista strutturale? Se aggiungete una piscina per gli ospiti, c'è un altro livello di permessi e sicurezza da gestire. Nessuno di questi aspetti è determinante, ma si dovrebbe partire con gli occhi aperti riguardo alle burocrazia in Italia. Pazienza e organizzazione sono i vostri amici qui.
• (Agriturismo specifico) Valutazione dell'azienda agricola: Se prendete in considerazione l'agriturismo, valutate il vostro risorse dell'azienda agricola: Avete abbastanza terra per coltivare in modo credibile? (Non c'è un minimo rigido, ma dovreste avere qualche ettaro - molte regioni non specificano un numero esatto, concentrandosi invece sulla produzione. Tuttavia, una "fattoria" di un solo ettaro potrebbe far sorgere qualche dubbio, a meno che non si tratti di un'attività intensiva come l'idroponica, i funghi o una coltura speciale). Cosa produrrete? Esistono competenze locali in materia (ad esempio, vicini che possono aiutarvi a imparare a fare il formaggio o a coltivare le olive)? Inoltre, gli edifici della fattoria sono adatti alla conversione? I vecchi fienili potrebbero necessitare di interventi strutturali; verificate se ci sono vincoli di tutela del patrimonio culturale. Se il bestiame sarà presente sul posto, pensate ai potenziali problemi (gli ospiti spesso amano vedere gli animali, ma non sentirne troppo l'odore; la gestione dei rifiuti è fondamentale, così come le recinzioni per la sicurezza). La fattoria dispone dei servizi necessari (approvvigionamento idrico, irrigazione, ecc.) per sostenere sia l'agricoltura che l'alloggio degli ospiti? Se state acquistando una proprietà da adibire ad agriturismo, conducete due diligence sui diritti idrici, sulla capacità dei pozzi, ecc. perché una fattoria remota potrebbe non essere collegata all'acqua comunale e avrete bisogno di acqua sufficiente per le docce, la pulizia, le colture e gli animali. Assicuratevi di poter soddisfare i "Criteri di "connessione agricolaPer esempio, se i precedenti proprietari l'hanno già registrata come azienda agricola o se è possibile registrarla facilmente come nuova azienda. Se avete intenzione di richiedere sovvenzioni, preparate la documentazione (business plan, le vostre credenziali, come una formazione o un background in campo agricolo - se non ne avete, prendete in considerazione la possibilità di seguire un corso o di collaborare con un agronomo). L'abbiamo scritto tre volte, ve lo ripetiamo: Se volete avere successo, collaborate con un partner locale di fiducia..
• Comunità e marketing si adattano: Infine, considerare se voi e la vostra proprietà siete adatti alla comunità e al mercato. Se la vostra casa si trova in un villaggio tranquillo con solo residenti anziani, l'arrivo improvviso di turisti potrebbe causare attriti, ma se gestito in modo rispettoso (magari limitando il rumore, coinvolgendo la comunità consigliando la trattoria locale, ecc. Spesso si viene accolti con gratitudine dalla gente del posto se si portano affari in una città in via di estinzione. Ma è utile valutare il sentimento locale: altri hanno aperto con successo dei B&B nelle vicinanze? Hanno incontrato resistenza o accoglienza? Inoltre, pensate a come la vostra proprietà si distingue: avete una vista mozzafiato, una storia unica (ad esempio, un vecchio mulino che avete restaurato), o servizi speciali (come un forno per la pizza o uno studio di yoga) che possono attirare un certo tipo di ospiti? Identificare il vostro "USP (Unique Selling Proposition) sarà importante per il marketing, e dovrebbe essere radicato nelle caratteristiche o nella posizione della vostra proprietà. Se non c'è nulla di ovvio, potete crearne uno (ad esempio, offrendo lezioni di pittura personalizzate se siete un artista, o posizionando la proprietà come un rifugio di disintossicazione digitale senza TV, ecc.) La proprietà deve adattarsi al tema o all'atmosfera che volete promuovere.

Se molte delle risposte di questa lista di controllo sono positive, allora congratulazioni: la vostra proprietà è probabilmente un buon candidato per un B&B o un agriturismo! Se avete trovato diversi punti deboli, non significa che sia impossibile, ma che dovrete affrontarli (magari investendo in ristrutturazioni, o rivedendo le dimensioni o il tipo di ospitalità). L'Italia ha un detto, "carta canta" - "carta canta", ovvero se è scritto e in ordine, questo è ciò che conta. Assicurandovi che la vostra proprietà sia a posto dal punto di vista legale e pratico, vi preparerete a un viaggio piacevole verso l'accoglienza degli ospiti nella bella Italia. Buon lavoro - e che la vostra impresa di ospitalità per espatriati possa prosperare nella campagna italiana!

Fonti: Leggi e linee guida regionali ufficiali sul turismo (Veneto L.R.11/2013; Toscana L.R.86/2016; Sicilia L.R.32/2000; ecc.), leggi nazionali sull'agriturismo (L.96/2006) e sulla pubblica sicurezza (D.Lgs 286/1998 art.7), sentenze dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca e sul forfettario, rapporti ISTAT e analisi expat-oriented.

Questo articolo fornisce una tabella di marcia generale - controllate sempre le normative locali in vigore e consultate i professionisti, se necessario, prima di aprire il vostro B&B o agriturismo in Italia. Buona fortuna o, come dicono gli italiani, in bocca al lupo!