{"id":39993,"date":"2025-10-03T15:03:23","date_gmt":"2025-10-03T13:03:23","guid":{"rendered":"https:\/\/magictowns.it\/?p=39993"},"modified":"2026-03-05T10:18:12","modified_gmt":"2026-03-05T09:18:12","slug":"vente-aux-encheres-de-biens-immobiliers-en-italie-bonne-ou-mauvaise-idee","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/magictowns.it\/fr\/italian-property-auctions-bargain-or-bad-idea\/","title":{"rendered":"Vente aux ench\u00e8res de biens immobiliers en Italie : Une bonne affaire ou une mauvaise id\u00e9e ?"},"content":{"rendered":"

Cet article est une adaptation de notre Guide ultime de l'immobilier italien. Vous pouvez vous inscrire pour recevoir une copie gratuite de l'avant-premi\u00e8re. sur ce lien<\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Ench\u00e9rir sur une maison italienne lors d'une vente aux ench\u00e8res peut vous permettre de faire une bonne affaire - mais la complexit\u00e9 et le risque en valent-ils la peine ? <\/p>\n\n\n\n

Pour les expatri\u00e9s et les retrait\u00e9s qui ne connaissent pas le syst\u00e8me immobilier italien, les ventes aux ench\u00e8res peuvent sembler \u00e0 la fois attrayantes et intimidantes. J'ai personnellement particip\u00e9 \u00e0 de nombreuses ventes aux ench\u00e8res de biens immobiliers italiens et j'ai vu le bon, le mauvais et le terrible. <\/strong>La premi\u00e8re question que l'on me pose souvent est la suivante : pourquoi y a-t-il autant de biens immobiliers \u00e0 vendre aux ench\u00e8res en Italie ? Il s'agit en grande partie d'une s\u00e9quelle de la crise \u00e9conomique du d\u00e9but des ann\u00e9es 2010. En plein c\u0153ur de la crise financi\u00e8re, les saisies immobili\u00e8res ont explos\u00e9 en Italie et des milliers de biens ont \u00e9t\u00e9 saisis dans le cadre de proc\u00e9dures de faillite. Gr\u00e2ce \u00e0 la lenteur du syst\u00e8me judiciaire italien, vous ne serez pas surpris de constater que de nombreux biens saisis \u00e0 cette \u00e9poque sont encore vendus aux ench\u00e8res aujourd'hui. Et bien s\u00fbr, les faillites continuent \u00e0 se produire.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionnent les ventes aux ench\u00e8res immobili\u00e8res en Italie.<\/strong>, Les ventes aux ench\u00e8res en ligne sont une source d'information pr\u00e9cieuse, qui explique pourquoi elles existent et comment s'y retrouver en toute s\u00e9curit\u00e9. Qu'il s'agisse de trouver des ventes aux ench\u00e8res l\u00e9gitimes ou de \u00e9viter les escroqueries<\/a>, Les informations contenues dans ce guide, qu'il s'agisse d'exigences l\u00e9gales ou de conseils d'initi\u00e9s, constituent votre feuille de route pour acqu\u00e9rir une maison italienne au marteau, sans y laisser votre chemise.<\/p>\n\n\n\n

Que sont les ventes aux ench\u00e8res immobili\u00e8res en Italie (et pourquoi existent-elles) ?<\/h2>\n\n\n\n
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Gantelet \u00e0 c\u00f4t\u00e9 d'une petite maison mod\u00e8le repr\u00e9sentant une vente aux ench\u00e8res de biens immobiliers.<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

En Italie, la plupart des ventes aux ench\u00e8res immobili\u00e8res sont ventes judiciaires<\/strong> - les ventes aux ench\u00e8res ordonn\u00e9es par un tribunal lorsqu'un propri\u00e9taire n'honore pas ses dettes (comme des hypoth\u00e8ques ou des imp\u00f4ts impay\u00e9s). Essentiellement, si quelqu'un ne peut pas payer son hypoth\u00e8que ou ses cr\u00e9anciers, un juge peut saisir le bien et ordonner qu'il soit vendu aux ench\u00e8res pour recouvrer la dette<\/strong>. Cette proc\u00e9dure garantit que la vente est publique et transparente, donnant \u00e0 tout acheteur la possibilit\u00e9 de faire une offre. Contrairement aux pays o\u00f9 les gens vendent volontairement leurs biens aux ench\u00e8res pour en obtenir un prix \u00e9lev\u00e9, en Italie, un propri\u00e9taire n'a que rarement l'occasion de vendre ses biens aux ench\u00e8res. choisit<\/em> de vendre leur maison aux ench\u00e8res - il s'agit g\u00e9n\u00e9ralement d'une vente forc\u00e9e en raison de difficult\u00e9s financi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n

L'essentiel est que les ventes aux ench\u00e8res italiennes servent \u00e0 liquider des biens sous le contr\u00f4le d'un tribunal et ne constituent pas un moyen habituel de vendre des biens immobiliers. Cela signifie que les listes de vente aux ench\u00e8res pr\u00e9sentent souvent des maisons vendues en l'\u00e9tat<\/em> \u00e0 partir de situations de d\u00e9tresse<\/strong> - c'est pr\u00e9cis\u00e9ment la raison pour laquelle les prix de d\u00e9part peuvent \u00eatre attrayants. Il n'est pas rare de voir des prix d'orientation bien inf\u00e9rieurs \u00e0 la valeur du march\u00e9 (\u00e0 partir de 20-30% de moins), ce qui rend les ventes aux ench\u00e8res attrayantes pour les chasseurs de bonnes affaires.<\/p>\n\n\n\n

Fonctionnement de la vente aux ench\u00e8res de biens immobiliers en Italie<\/h2>\n\n\n\n

Les ventes aux ench\u00e8res immobili\u00e8res en Italie suivent une proc\u00e9dure l\u00e9gale structur\u00e9e<\/strong>, Il est donc essentiel d'en comprendre les \u00e9tapes. Voici comment cela se passe g\u00e9n\u00e9ralement :<\/p>\n\n\n\n

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  1. \u00c9valuation et cotation :<\/strong> Lorsqu'un tribunal organise une vente aux ench\u00e8res de biens immobiliers, il d\u00e9signe un expert charg\u00e9 d'\u00e9valuer les biens et d'en fixer la valeur de base. L'expert avis de vente aux ench\u00e8res<\/em> (avviso di vendita) est publi\u00e9, contenant les d\u00e9tails du bien, les photos, les plans, le statut juridique et l'offre de d\u00e9part (souvent appel\u00e9e \u201cprix indicatif\u201d). Vous pouvez t\u00e9l\u00e9charger le rapport d'\u00e9valuation complet (perizia<\/em>) qui r\u00e9v\u00e8le des informations importantes telles que l'\u00e9tat du logement, les donn\u00e9es cadastrales, les \u00e9ventuels privil\u00e8ges ou hypoth\u00e8ques, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es et m\u00eame les infractions au code de la construction. Cette transparence est formidable : vous b\u00e9n\u00e9ficiez gratuitement d'une diligence raisonnable d'une valeur de plusieurs milliers d'euros<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
  2. P\u00e9riode de publicit\u00e9 :<\/strong>\u00a0Selon la loi, les ventes aux ench\u00e8res doivent faire l'objet d'une large publicit\u00e9 afin d'attirer les ench\u00e9risseurs. Les annonces sont publi\u00e9es sur les sites web officiels et les tableaux d'affichage des tribunaux pendant une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e (souvent de 45 \u00e0 90 jours avant la vente aux ench\u00e8res) afin de donner aux acheteurs la possibilit\u00e9 d'inspecter le bien et de se pr\u00e9parer. Vous pouvez souvent demander un rendez-vous pour voir le bien en personne (accompagn\u00e9 d'un gardien nomm\u00e9 par le tribunal). Bien que les experts nomm\u00e9s par le tribunal fassent un travail minutieux pour documenter l'\u00e9tat du bien, vous pouvez vous faire accompagner d'un g\u00e9om\u00e8tre ou d'un constructeur pour rep\u00e9rer les probl\u00e8mes, \u00e9tant donn\u00e9 que les biens sont vendus\u00a0comme vu<\/em>.<\/li>\n\n\n\n
  3. Soumission de l'offre (d\u00e9p\u00f4t requis) :<\/strong> Pour participer, vous devez soumettre une offre formelle avant la date limite de la vente aux ench\u00e8res<\/strong>, ainsi qu'un d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9gale \u00e0 10% du prix propos\u00e9. Par exemple, si le prix d'une maison est de 100 000 euros, vous d\u00e9posez g\u00e9n\u00e9ralement un acompte de 10 000 euros lorsque vous faites une offre. Ce d\u00e9p\u00f4t sert uniquement \u00e0 qualifier votre offre. Si vous ne remportez pas l'ench\u00e8re, il vous est enti\u00e8rement rembours\u00e9. L'avis de vente aux ench\u00e8res pr\u00e9cise les modalit\u00e9s de paiement de la caution (souvent par virement bancaire sur le compte du tribunal ou par ch\u00e8que de banque) et les documents exacts \u00e0 fournir. Aucune offre n'est accept\u00e9e sans le d\u00e9p\u00f4t<\/strong>, Toute offre inf\u00e9rieure au prix minimum sera rejet\u00e9e. Veillez \u00e0 suivre les instructions \u00e0 la lettre : une petite erreur (comme une mauvaise adresse pour le virement bancaire ou l'absence d'un formulaire) peut entra\u00eener la disqualification de votre offre.<\/li>\n\n\n\n
  4. Jour de la vente aux ench\u00e8res :<\/strong> Les ventes aux ench\u00e8res italiennes peuvent \u00eatre \u201csans r\u00e9serve\u201d (senza incanto)<\/strong> ou \u201cavec r\u00e9serve\u201d (con incanto)<\/strong>. Ne vous laissez pas d\u00e9concerter par ces termes : de nos jours, la plupart des ventes aux ench\u00e8res sont sans incident<\/em>, Les offres scell\u00e9es sont donc ouvertes en premier par le juge. Si une seule offre valide a \u00e9t\u00e9 soumise, f\u00e9licitations - cet ench\u00e9risseur gagne au prix qu'il a propos\u00e9. Si plusieurs offres ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues, un appel d'offres ouvert est lanc\u00e9. appel d'offres (gara tra offerenti<\/em>)<\/strong> s'ensuit imm\u00e9diatement, o\u00f9 les soumissionnaires int\u00e9ress\u00e9s peuvent augmenter leurs offres de mani\u00e8re comp\u00e9titive par paliers.

    Aujourd'hui, de nombreuses ventes aux ench\u00e8res ont m\u00eame lieu en ligne via un portail<\/strong>, Il se peut donc que vous ench\u00e9rissiez depuis votre salon. Quoi qu'il en soit, si vous \u00eates le meilleur ench\u00e9risseur lorsque le marteau (virtuel ou r\u00e9el) s'abat, vous vous \u00eates achet\u00e9 une maison !
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  5. Paiement final et transfert :<\/strong>\u00a0Remporter une vente aux ench\u00e8res est excitant - mais vous n'avez pas les cl\u00e9s tant que vous n'avez pas gagn\u00e9.\u00a0payer le solde<\/strong>. Elle se situe g\u00e9n\u00e9ralement entre\u00a060 \u00e0 120 jours<\/strong>\u00a0\u00e0 compter de la date de la vente aux ench\u00e8res. Vous devez payer l'int\u00e9gralit\u00e9 de la somme dans ce d\u00e9lai - il n'est pas possible de n\u00e9gocier ult\u00e9rieurement. Si vous ne payez pas dans les d\u00e9lais, la vente est annul\u00e9e et vous devez vous acquitter de vos obligations.\u00a0perdre votre d\u00e9p\u00f4t 10%<\/strong>, Il faut donc s'assurer d'avoir trouv\u00e9 un financement (voir plus loin). Une fois que vous avez pay\u00e9 le solde et les taxes \u00e9ventuelles (g\u00e9n\u00e9ralement 10% - tout d\u00e9passement vous sera rembours\u00e9 par le juge), le tribunal d\u00e9livre un\u00a0decreto di trasferimento<\/em><\/strong>\u00a0(d\u00e9cret de transfert), qui est essentiellement votre titre de propri\u00e9t\u00e9. Cela peut prendre de quelques semaines \u00e0 quelques mois.

    Ce document, sign\u00e9 par un juge,\u00a0vous transf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 et efface toute hypoth\u00e8que ou tout privil\u00e8ge ant\u00e9rieur<\/strong>\u00a0de l'historique du bien. Vous n'avez pas besoin de notaire pour le transfert - le tribunal s'en charge - ce qui permet d'\u00e9conomiser les frais de notaire. Certaines obligations qui pourrait<\/strong> (par exemple, si l'ancien propri\u00e9taire avait des arri\u00e9r\u00e9s de charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou des travaux de r\u00e9novation non autoris\u00e9s, l'autorit\u00e9 de tutelle de l'immeuble doit \u00eatre inform\u00e9e de ces arri\u00e9r\u00e9s).\u00a0le nouveau propri\u00e9taire h\u00e9rite g\u00e9n\u00e9ralement de ces probl\u00e8mes<\/strong>\u00a0et doivent s'en accommoder) aurait \u00e9t\u00e9 clairement sp\u00e9cifi\u00e9e dans les d\u00e9tails de l'ench\u00e8re disponibles avant que vous ne soumettiez votre offre. Pas de surprise - il suffit de lire les petits caract\u00e8res \u00e0 l'avance.
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  6. Prise de possession :<\/strong>\u00a0Une fois que vous avez pay\u00e9 et que le d\u00e9cret de transfert est enregistr\u00e9, vous pouvez officiellement prendre possession du bien. Si le bien est vacant, vous pouvez emm\u00e9nager ou entamer des travaux de r\u00e9novation. S'il y a un occupant (comme l'ancien propri\u00e9taire ou un locataire), le jugement du tribunal lui ordonnera g\u00e9n\u00e9ralement de quitter les lieux avant une certaine date. Il arrive cependant que des personnes refusent de partir. Dans ce cas, en tant que nouveau propri\u00e9taire, vous devrez peut-\u00eatre engager une proc\u00e9dure d'expulsion devant les tribunaux<\/strong> (avec l'aide de la police). Cette proc\u00e9dure peut \u00eatre lente en Italie, il faut donc s'y pr\u00e9parer. V\u00e9rifiez toujours les documents de la vente aux ench\u00e8res pour voir si le bien est r\u00e9pertori\u00e9 en tant que\u00a0occup\u00e9<\/em>\u00a0ou\u00a0gratuit<\/em>. S'il est occup\u00e9, renseignez-vous sur les conditions d'occupation (par exemple, existe-t-il un bail valide ou est-ce le propri\u00e9taire d\u00e9faillant qui squatte ?) Encore une fois, pas de surprise si vous avez lu les conditions \u00e0 l'avance<\/strong>. Mais n'achetez pas aux ench\u00e8res en esp\u00e9rant emm\u00e9nager imm\u00e9diatement.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
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    Comprendre la taxe fonci\u00e8re italienne \"Contributo di Costruzione\" (contribution \u00e0 la construction)<\/a><\/blockquote>