Vente aux enchères de biens immobiliers en Italie : Une bonne affaire ou une mauvaise idée ?

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Enchérir sur une maison italienne lors d'une vente aux enchères peut vous permettre de faire une bonne affaire - mais la complexité et le risque en valent-ils la peine ?

Pour les expatriés et les retraités qui ne connaissent pas le système immobilier italien, les ventes aux enchères peuvent sembler à la fois attrayantes et intimidantes. J'ai personnellement participé à de nombreuses ventes aux enchères de biens immobiliers italiens et j'ai vu le bon, le mauvais et le terrible. La première question que l'on me pose souvent est la suivante : pourquoi y a-t-il autant de biens immobiliers à vendre aux enchères en Italie ? Il s'agit en grande partie d'une séquelle de la crise économique du début des années 2010. En plein cœur de la crise financière, les saisies immobilières ont explosé en Italie et des milliers de biens ont été saisis dans le cadre de procédures de faillite. Grâce à la lenteur du système judiciaire italien, vous ne serez pas surpris de constater que de nombreux biens saisis à cette époque sont encore vendus aux enchères aujourd'hui. Et bien sûr, les faillites continuent à se produire.

Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionnent les ventes aux enchères immobilières en Italie., Les ventes aux enchères en ligne sont une source d'information précieuse, qui explique pourquoi elles existent et comment s'y retrouver en toute sécurité. Qu'il s'agisse de trouver des ventes aux enchères légitimes ou de éviter les escroqueries, Les informations contenues dans ce guide, qu'il s'agisse d'exigences légales ou de conseils d'initiés, constituent votre feuille de route pour acquérir une maison italienne au marteau, sans y laisser votre chemise.

Que sont les ventes aux enchères immobilières en Italie (et pourquoi existent-elles) ?

En Italie, la plupart des ventes aux enchères immobilières sont ventes judiciaires - les ventes aux enchères ordonnées par un tribunal lorsqu'un propriétaire n'honore pas ses dettes (comme des hypothèques ou des impôts impayés). Essentiellement, si quelqu'un ne peut pas payer son hypothèque ou ses créanciers, un juge peut saisir le bien et ordonner qu'il soit vendu aux enchères pour recouvrer la dette. Cette procédure garantit que la vente est publique et transparente, donnant à tout acheteur la possibilité de faire une offre. Contrairement aux pays où les gens vendent volontairement leurs biens aux enchères pour en obtenir un prix élevé, en Italie, un propriétaire n'a que rarement l'occasion de vendre ses biens aux enchères. choisit de vendre leur maison aux enchères - il s'agit généralement d'une vente forcée en raison de difficultés financières.

L'essentiel est que les ventes aux enchères italiennes servent à liquider des biens sous le contrôle d'un tribunal et ne constituent pas un moyen habituel de vendre des biens immobiliers. Cela signifie que les listes de vente aux enchères présentent souvent des maisons vendues en l'état à partir de situations de détresse - c'est précisément la raison pour laquelle les prix de départ peuvent être attrayants. Il n'est pas rare de voir des prix d'orientation bien inférieurs à la valeur du marché (à partir de 20-30% de moins), ce qui rend les ventes aux enchères attrayantes pour les chasseurs de bonnes affaires.

Fonctionnement de la vente aux enchères de biens immobiliers en Italie

Les ventes aux enchères immobilières en Italie suivent une procédure légale structurée, Il est donc essentiel d'en comprendre les étapes. Voici comment cela se passe généralement :

1. Évaluation et cotation : Lorsqu'un tribunal organise une vente aux enchères de biens immobiliers, il désigne un expert chargé d'évaluer les biens et d'en fixer la valeur de base. L'expert avis de vente aux enchères (avviso di vendita) est publié, contenant les détails du bien, les photos, les plans, le statut juridique et l'offre de départ (souvent appelée “prix indicatif”). Vous pouvez télécharger le rapport d'évaluation complet (perizia) qui révèle des informations importantes telles que l'état du logement, les données cadastrales, les éventuels privilèges ou hypothèques, les charges de copropriété impayées et même les infractions au code de la construction. Cette transparence est formidable : vous bénéficiez gratuitement d'une diligence raisonnable d'une valeur de plusieurs milliers d'euros.
2. Période de publicité : Selon la loi, les ventes aux enchères doivent faire l'objet d'une large publicité afin d'attirer les enchérisseurs. Les annonces sont publiées sur les sites web officiels et les tableaux d'affichage des tribunaux pendant une période déterminée (souvent de 45 à 90 jours avant la vente aux enchères) afin de donner aux acheteurs la possibilité d'inspecter le bien et de se préparer. Vous pouvez souvent demander un rendez-vous pour voir le bien en personne (accompagné d'un gardien nommé par le tribunal). Bien que les experts nommés par le tribunal fassent un travail minutieux pour documenter l'état du bien, vous pouvez vous faire accompagner d'un géomètre ou d'un constructeur pour repérer les problèmes, étant donné que les biens sont vendus comme vu.
3. Soumission de l'offre (dépôt requis) : Pour participer, vous devez soumettre une offre formelle avant la date limite de la vente aux enchères, ainsi qu'un dépôt de garantie généralement égale à 10% du prix proposé. Par exemple, si le prix d'une maison est de 100 000 euros, vous déposez généralement un acompte de 10 000 euros lorsque vous faites une offre. Ce dépôt sert uniquement à qualifier votre offre. Si vous ne remportez pas l'enchère, il vous est entièrement remboursé. L'avis de vente aux enchères précise les modalités de paiement de la caution (souvent par virement bancaire sur le compte du tribunal ou par chèque de banque) et les documents exacts à fournir. Aucune offre n'est acceptée sans le dépôt, Toute offre inférieure au prix minimum sera rejetée. Veillez à suivre les instructions à la lettre : une petite erreur (comme une mauvaise adresse pour le virement bancaire ou l'absence d'un formulaire) peut entraîner la disqualification de votre offre.
4. Jour de la vente aux enchères : Les ventes aux enchères italiennes peuvent être “sans réserve” (senza incanto) ou “avec réserve” (con incanto). Ne vous laissez pas déconcerter par ces termes : de nos jours, la plupart des ventes aux enchères sont sans incident, Les offres scellées sont donc ouvertes en premier par le juge. Si une seule offre valide a été soumise, félicitations - cet enchérisseur gagne au prix qu'il a proposé. Si plusieurs offres ont été reçues, un appel d'offres ouvert est lancé. appel d'offres (gara tra offerenti) s'ensuit immédiatement, où les soumissionnaires intéressés peuvent augmenter leurs offres de manière compétitive par paliers.

   Aujourd'hui, de nombreuses ventes aux enchères ont même lieu en ligne via un portail, Il se peut donc que vous enchérissiez depuis votre salon. Quoi qu'il en soit, si vous êtes le meilleur enchérisseur lorsque le marteau (virtuel ou réel) s'abat, vous vous êtes acheté une maison !

5. Paiement final et transfert : Remporter une vente aux enchères est excitant - mais vous n'avez pas les clés tant que vous n'avez pas gagné. payer le solde. Elle se situe généralement entre 60 à 120 jours à compter de la date de la vente aux enchères. Vous devez payer l'intégralité de la somme dans ce délai - il n'est pas possible de négocier ultérieurement. Si vous ne payez pas dans les délais, la vente est annulée et vous devez vous acquitter de vos obligations. perdre votre dépôt 10%, Il faut donc s'assurer d'avoir trouvé un financement (voir plus loin). Une fois que vous avez payé le solde et les taxes éventuelles (généralement 10% - tout dépassement vous sera remboursé par le juge), le tribunal délivre un decreto di trasferimento (décret de transfert), qui est essentiellement votre titre de propriété. Cela peut prendre de quelques semaines à quelques mois.

   Ce document, signé par un juge, vous transfère la propriété et efface toute hypothèque ou tout privilège antérieur de l'historique du bien. Vous n'avez pas besoin de notaire pour le transfert - le tribunal s'en charge - ce qui permet d'économiser les frais de notaire. Certaines obligations qui pourrait (par exemple, si l'ancien propriétaire avait des arriérés de charges de copropriété ou des travaux de rénovation non autorisés, l'autorité de tutelle de l'immeuble doit être informée de ces arriérés). le nouveau propriétaire hérite généralement de ces problèmes et doivent s'en accommoder) aurait été clairement spécifiée dans les détails de l'enchère disponibles avant que vous ne soumettiez votre offre. Pas de surprise - il suffit de lire les petits caractères à l'avance.

6. Prise de possession : Une fois que vous avez payé et que le décret de transfert est enregistré, vous pouvez officiellement prendre possession du bien. Si le bien est vacant, vous pouvez emménager ou entamer des travaux de rénovation. S'il y a un occupant (comme l'ancien propriétaire ou un locataire), le jugement du tribunal lui ordonnera généralement de quitter les lieux avant une certaine date. Il arrive cependant que des personnes refusent de partir. Dans ce cas, en tant que nouveau propriétaire, vous devrez peut-être engager une procédure d'expulsion devant les tribunaux (avec l'aide de la police). Cette procédure peut être lente en Italie, il faut donc s'y préparer. Vérifiez toujours les documents de la vente aux enchères pour voir si le bien est répertorié en tant que occupé ou gratuit. S'il est occupé, renseignez-vous sur les conditions d'occupation (par exemple, existe-t-il un bail valide ou est-ce le propriétaire défaillant qui squatte ?) Encore une fois, pas de surprise si vous avez lu les conditions à l'avance. Mais n'achetez pas aux enchères en espérant emménager immédiatement.

Où trouver des ventes aux enchères légitimes (et comment éviter les escroqueries)

Des centaines de ventes aux enchères immobilières ont lieu chaque semaine en Italie. Vous verrez peut-être des annonces alléchantes en ligne, publiées par des agents immobiliers légitimes (nous y reviendrons plus tard). Mais il n'en est rien. se méfierL'offre d'emploi : à côté d'annonces authentiques, des escroqueries visant les étrangers ont fait leur apparition. Voyons où trouver réel les ventes aux enchères et comment repérer les contrefaçons.

Où trouver les listes de ventes aux enchères de biens immobiliers italiens ?

Le portail officiel pour toutes les ventes judiciaires est le Portale delle Vendite Pubbliche (Portail des ventes publiques) géré par le ministère de la justice. Il s'agit d'une base de données complète sur les ventes aux enchères dans toute l'Italie. Toutefois, elle n'est pas très conviviale (et n'est disponible qu'en italien). De nombreux acheteurs préfèrent utiliser des sites agrégés autorisés qui puisent dans la base de données officielle. Deux des sites les plus utilisés sont AstaLegale.net et Quimmo.it, qui répertorie des milliers de ventes aux enchères judiciaires dans tout le pays.

En les parcourant, vous aurez une vue d'ensemble de ce qui est mis en vente. Les listes de ventes aux enchères légitimes indiquent toujours le tribunal chargé de la vente, le numéro de référence de l'affaire et les coordonnées de la personne à contacter. professionista delegato (fonctionnaire nommé par le tribunal, souvent un notaire ou un avocat, qui gère la vente aux enchères). Vous ne devriez jamais avoir à payer de “frais” pour accéder aux informations sur les ventes aux enchères : elles sont toutes publiques. Si vous voyez des avocats et des agents immobiliers promouvoir des biens saisis sur des portails grand public comme Immobiliare.it et Idealista, il s'agit simplement d'un service (payant) qui consiste à remplir les formulaires pour vous, et qui ne présente aucun avantage par rapport à une enchère que vous auriez faite gratuitement en faisant vos recherches correctement.

Arnaques typiques aux ventes aux enchères ciblant les expatriés en Italie

Malheureusement, des escrocs ont créé de fausses listes de vente aux enchères sur les médias sociaux pour attirer les expatriés enthousiastes. L'un des stratagèmes les plus courants consiste à publier sur Facebook une annonce concernant une superbe villa ou une ferme dont l'offre de départ est ridiculement basse (par exemple, un domaine toscan d'une valeur de 1 million d'euros dont l'offre de départ est de 100 000 euros). Nous avons déjà abordé ce sujet en détail : voir le lien ci-dessous pour plus d'informations.

Rappelez-vous : Les ventes aux enchères judiciaires italiennes n'exigent jamais de paiement à un particulier pour participer. Le seul argent que vous payez à l'avance est le dépôt de l'enchère 10% auprès du tribunal ou d'un compte séquestre officiel - et non auprès d'une partie privée.

Les étrangers peuvent-ils participer à des ventes aux enchères immobilières en Italie ? Exigences juridiques et techniques

Les ventes aux enchères italiennes sont très intéressantes : presque tout le monde peut participer, y compris les étrangers. La loi stipule que “tout le monde, sauf le débiteur, est autorisé à enchérir soit personnellement, soit par l'intermédiaire d'un représentant autorisé”.” (Cela dit, nous avons souvent vu la famille du débiteur utiliser des failles juridiques pour pouvoir enchérir malgré tout). Il n'est donc pas nécessaire d'être citoyen ou résident italien. Cependant, il y a quelques exigences juridiques et techniques à régler avant de pouvoir lever la pagaie (ou cliquer sur la souris).

Code fiscal italien (Codice Fiscale) : C'est en quelque sorte un must. A Codice Fiscale est en fait un numéro d'identification personnel italien (comme un code fiscal/SSN) dont vous aurez besoin pour toute transaction immobilière en Italie, qu'il s'agisse d'une vente aux enchères ou d'un autre type de transaction. Heureusement, l'obtention de ce numéro est simple et peut se faire depuis l'étranger auprès d'un consulat italien ou en Italie auprès d'un bureau local de l'Agenzia delle Entrate. C'est gratuit ; il suffit de remplir un formulaire et de présenter son passeport. Pourquoi “une sorte de nécessité” ? Parce que des directives récentes autorisent les personnes qui n'ont pas de numéro d'identification fiscale italien à participer de toute façon, mais cette règle n'est pas toujours appliquée. Vous voulez courir le risque que votre offre ne soit pas reçue ?

Enregistrement et documentation : Pour soumettre une offre, vous devez préparer un dossier de candidature. Celui-ci comprend généralement une copie de votre passeport, votre code fiscal et la preuve du paiement de la caution 10%, ainsi que le formulaire d'offre. Si vous faites une offre en ligne, vous devrez peut-être télécharger ces documents sur le site web de la vente aux enchères et signer numériquement votre offre. L'Italie dispose d'un système particulier de courrier électronique certifié (PEC) et signatures numériques pour les transactions en ligne - certaines plateformes de vente aux enchères peuvent exiger que vous disposiez d'une adresse PEC et d'un dispositif de signature numérique. Toutefois, l'obtention d'une signature numérique jetable de fournisseurs tels que Namirial est assez facile, d'après notre expérience. Il est possible de le faire de manière entièrement numérique et depuis l'étranger.

Éligibilité des acheteurs étrangers : L'Italie applique un principe de réciprocité pour les étrangers non ressortissants de l'UE. La bonne nouvelle, c'est que la plupart des pays occidentaux appliquent la réciprocité avec l'Italie (par exemple, les États-Unis, le Royaume-Uni, l'Australie, etc. sont acceptés, bien que les Canadiens soient actuellement exclus). Si vous venez d'un pays qui restreint la propriété étrangère, vérifiez si un accord de réciprocité existe. Les citoyens de l'UE/EEE ont les mêmes droits que les Italiens en matière d'achat de biens immobiliers. Notez également que l'achat d'une propriété en Italie ne vous accorde pas automatiquement le droit de séjour - vous pouvez être propriétaire d'un bien immobilier en tant que non-résident.

En résumé, les étrangers peuvent tout à fait acheter aux enchères. Codice Fiscale, paperasserie et fonds à l'avance. Ne laissez pas les obstacles bureaucratiques vous faire trébucher le jour de la vente aux enchères.

Avantages et inconvénients des ventes aux enchères en Italie

L'achat d'une maison aux enchères en Italie est une expérience très différente de la voie immobilière traditionnelle. Il présente des avantages intéressants, mais aussi des inconvénients non négligeables. Voici une analyse équilibrée des avantages et des inconvénients :

Les avantages (pourquoi les ventes aux enchères peuvent être excellentes) :

• Des prix plus bas : L'attrait évident - les biens vendus aux enchères se vendent souvent en dessous de la valeur du marché. Vous pouvez économiser 30-40% off le prix habituel d'une maison si vous êtes l'enchérisseur gagnant. Les tribunaux fixent un prix de départ prudent (parfois basé sur l'évaluation d'une vente en difficulté), et si peu de personnes enchérissent, vous pourriez repartir avec une bonne affaire. Si personne ne se présente - et cela arrive - la maison sera à nouveau vendue aux enchères avec un rabais supplémentaire.
• Transparence et équité : Contrairement aux ventes privées, les ventes aux enchères sont très transparentes. Les détails et le statut juridique du bien sont publiés à la vue de tous, et la procédure de vente est publique et réglementée par le tribunal. Il n'y a pas de marchandage ni de négociations opaques : c'est l'offre la plus élevée qui l'emporte, un point c'est tout. Vous évitez également les tactiques délicates des vendeurs ; il n'y a pas de risque que quelqu'un vous fasse faux bond après que vous avez négocié un accord. En fait, cela peut donner l'impression Une simplicité rafraîchissante dans ce sens.
• Pas de commission d'agent : En règle générale, lorsque vous achetez aux enchères, vous ne payez pas les frais d'agent immobilier 3-4% qui sont courants dans les ventes privées (parce que vous achetez directement par l'intermédiaire du tribunal). Vous pouvez toujours demander l'aide d'un avocat ou d'un consultant, mais il n'y a pas de frais d'agent obligatoires. En outre, le le titre est effacé d'hypothèques ou de privilèges par le tribunal.
• Résolution rapide : Une vente aux enchères a une date fixe et, si vous l'emportez, un calendrier précis. Vous ne passerez pas des mois à négocier ou à attendre que le vendeur trouve sa prochaine maison. En l'espace de quelques mois après avoir remporté l'enchère, le bien est à vous. Pour ceux qui détestent les processus d'achat interminables, cela peut être intéressant.
• Une opportunité pour tous : Les ventes aux enchères ne favorisent pas les initiés : en théorie, tout le monde a la même chance s'il remplit les conditions requises. Même en tant qu'étranger, vous avez les mêmes chances qu'un habitant de la région d'enchérir et de gagner, ce qui est encourageant sur un marché où les relations locales sont parfois importantes. De plus, vous pouvez accéder à des biens qui ne sont jamais mis sur le marché autrement, notamment des bâtiments historiques uniques ou des biens à rénover très bon marché qui ont besoin d'un peu d'amour.

Inconvénients (risques et inconvénients) :

• “En l'état (sans garantie) : Lorsque vous achetez aux enchères, vous acceptez la propriété en l'état, à l'endroit où il se trouve. Il y a pas de garantie du propriétaire précédent ou du tribunal. Si le toit s'effondre ou s'il y a un problème de fosse septique, c'est votre problème maintenant. En règle générale, vous ne peut pas faire marche arrière si vous découvrez un problème plus tard, il n'y a pas d'obligation d'inspection comme dans le cas d'une vente privée.
• Processus et paperasserie complexes : La procédure de vente aux enchères peut être bureaucratique et se déroule presque entièrement en langue juridique italienne. Les procédures, les délais et les exigences techniques (comme les courriels du PEC, les dépôts, les formulaires du tribunal) peuvent faire trébucher ceux qui ne sont pas préparés. L'omission d'un seul document ou d'une seule étape peut signifier disqualification de votre offre - imaginez que vous perdiez non pas parce que votre offre était trop basse, mais parce que vous avez oublié de joindre une copie de votre pièce d'identité !
• Besoin de liquidités (contraintes de temps) : Vous devez trouver l'argent rapide si vous gagnez. Le solde est dû en général dans les 2 à 3 mois (parfois dans les 60 jours). Contrairement à une vente normale où vous pouvez verser un petit acompte, signer un contrat préliminaire, puis disposer de plusieurs mois pour finaliser le financement avant la clôture, ici le calendrier est rigide. Il n'y a pas de place pour les remords de l'acheteur ou les problèmes de financement.
• Une concurrence imprévisible : Vous ne savez jamais combien d'autres personnes vont enchérir. Certaines ventes aux enchères se terminent sans qu'aucune offre n'ait été faite (et peuvent ensuite être remises en vente à moindre coût), mais d'autres peuvent se transformer en une véritable frénésie d'enchères, surtout si le bien est attrayant et que le prix de départ est bas. Il est facile de se laisser emporter dans la chaleur d'une vente aux enchères et de surpayer. De plus, vous risquez d'être confronté à des investisseurs locaux chevronnés qui connaissent bien la procédure.
• Questions relatives à l'occupation et à l'expulsion : Si le bien est occupé par d'anciens propriétaires ou locataires, vous héritez de cette situation. Comme nous l'avons vu plus haut, vous avez absolument le droit de les faire sortir, mais cela peut prendre du temps et nécessiter des démarches juridiques. En attendant, vous êtes propriétaire d'une maison que vous ne pouvez pas encore utiliser.
• Délai d'emménagement plus long : Entre la date de la vente aux enchères, le délai de paiement, l'attente du jugement et l'éventuelle expulsion, il peut s'écouler plusieurs mois avant que vous ne puissiez prendre possession du bien. Si votre objectif est de déménager rapidement, les délais de vente aux enchères peuvent vous frustrer.

En bref, les ventes aux enchères offrent potentiel de récompense élevé (prix bas) mais viennent avec responsabilité et risque élevés. Ce n'est pas pour les personnes qui ont le cœur fragile ou qui ne sont pas préparées. De nombreux expatriés qui réussissent à acheter aux enchères considèrent cette activité comme un travail à temps partiel : ils font des recherches, lisent des documents juridiques et perdent parfois quelques enchères avant d'en remporter une. Si vous y allez les yeux ouverts, vous pourrez faire une excellente affaire. En revanche, si vous êtes naïf, vous risquez de vous retrouver avec un mal de tête coûteux.

Plus d'informations (gratuites) sur les ventes aux enchères immobilières en Italie

Jusqu'à présent, nous avons abordé le processus d'achat d'une propriété italienne aux enchères, certains signaux d'alarme, la manière de faire preuve de diligence raisonnable, les personnes qui peuvent se qualifier pour enchérir, ainsi que certains des avantages et des inconvénients. Si ce sujet vous intéresse (à juste titre), pensez à vous inscrire pour recevoir notre avant-première gratuite du Guide ultime de l'immobilier italien. Rédigé par de véritables experts - à la fois expatriés et Italiens - qui connaissent intimement la loi, l'économie et les particularités de l'immobilier italien, il a été écrit pour être le guide impartial et définitif de l'approche de l'immobilier italien. Inscrivez-vous ci-dessous pour recevoir plus d'informations gratuites sur les ventes aux enchères de propriétés italiennes, telles que :

• Les pièges les plus fréquents lors de l'achat d'une saisie immobilière en Italie
• Comment savoir si un bien vendu aux enchères est susceptible de faire l'objet d'une nouvelle décote ?
• Demande bricolée ou recours à un avocat ?
• Comment économiser sur les taxes et les frais de transaction lors d'un achat aux enchères.
• Conseils et astuces pour le jour de la vente aux enchères.
• Obtenir conseils juridiques gratuits sur une vente aux enchères à laquelle vous souhaitez participer.

L'achat d'un bien immobilier lors d'une vente aux enchères en Italie peut en effet s'avérer très intéressant. une bonne affaire ou une grosse erreur. Le résultat dépend en grande partie de votre degré de préparation et d'information. Comme d'habitude, la mission de Magic Towns Italy est de vous fournir les conseils impartiaux, experts et sans publicité dont vous avez besoin pour franchir ces grandes étapes de votre nouvelle vie italienne.