10 erreurs à éviter lors de la rénovation d'une propriété en Italie

Rénover un bien immobilier en Italie peut être une aventure passionnante, mais c'est aussi un processus semé d'embûches juridiques, de bureaucratie et de surprises culturelles. Les acheteurs étrangers arrivent souvent pleins d'enthousiasme, mais mal préparés aux lois et procédures immobilières complexes de l'Italie.

Dans ce guide, nous passerons en revue dix erreurs courantes (et potentiellement coûteuses) les erreurs commises par les étrangers lors de la rénovation d'un bien immobilier en Italie, et comment les éviter. Même si nous pouvons parfois nous permettre quelques plaisanteries, les faits sont minutieusement vérifiés. Attachez vos ceintures (ou peut-être attachez vos ceintures), c'est parti !

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1. Ne pas vérifier la classification du bâtiment (Catasto) avant l'achat

Une erreur courante chez les débutants consiste à se précipiter dans un achat sans vérifier les caractéristiques du bien immobilier. catégorie cadastrale dans le Cadastre (cadastre italien). En Italie, chaque bâtiment (parfois une partie d'un bâtiment, comme un appartement) est classé dans une catégorie (comme A, C, D, F, etc.) qui indique sa nature et son usage prévu. Ne présumez pas que cette charmante “ grange ” en pierre est légalement une maison – elle pourrait être enregistrée comme une Catégorie C/2 (“ magazzino ”, ou entrepôt), c'est-à-dire un hangar de stockage, et non un logement.

Catégories dans Groupe A sont généralement résidentiels (différents types de maisons et d'appartements), Groupe C comprend les espaces commerciaux et les dépendances (boutiques, garages, entrepôts), Groupe D couvre les usages spéciaux (bâtiments industriels, hôtels, etc.), et Groupe F est destiné aux entités qui ne sont pas entièrement des “ unités immobilières ” – par exemple, une ruine ou un bâtiment effondré serait Catégorie F/2 – unité collaborative, essentiellement une structure inutilisable et sans valeur imposable. Si un bâtiment est classé F/2, il s'agit essentiellement d'un ruine inhabitable jusqu'à ce qu'il soit restauré (nous y reviendrons plus tard).

Pourquoi est-ce important ? Parce que la catégorie cadastrale a des implications importantes. Cela influe sur les permis dont vous aurez besoin, les impôts que vous paierez et votre droit d'habiter légalement dans ce logement. En tant qu'acheteur, vous devez obtenir un visure cadastrale pour confirmer la catégorie et vous assurer qu'elle correspond à l'usage que vous souhaitez en faire. Les experts italiens soulignent que connaître la classification correcte permet d'éviter des problèmes “ fiscaux, administratifs et de planification ” par la suite. En clair : si vous penser Vous avez acheté une maison de campagne, mais sur le papier, c'est une grange. Vous avez un problème ! Vérifiez donc toujours les codes A, C, D et F avant de signer. Ce ne sont pas seulement des lettres de l'alphabet, mais des éléments clés pour l'identité de votre propriété.

2. Sous-estimer Oneri (Taxes lors de la construction) et frais connexes

De nombreux rénovateurs étrangers sont choqués lorsqu'ils réalisent qu'en Italie, l'obtention d'un permis de construire n'est pas gratuite : vous devez payer. Oneri di urbanizzazione, une sorte de taxe sur l'impact du développement. Ces oneri sont des contributions versées à la municipalité pour compenser l'augmentation de la charge pesant sur les infrastructures publiques (routes, égouts, éclairage public, etc.) causée par votre projet. La loi italienne considère cela comme partager les coûts avec la communauté: comme le Agenzia delle Entrate (Agence des recettes) explique, Oneri di urbanizzazione servir “ à compenser la communauté pour la nouvelle charge urbaine que votre bâtiment engendre ”.

De plus, il y a généralement des frais proportionnels à la valeur du bâtiment (a contribution aux frais de construction) – en fait, la ville prélève une partie de la valeur ajoutée par votre maison rénovée et flambant neuve. En théorie cet argent est destiné à être utilisé par la municipalité aux fins dont nous avons discuté, mais dans la pratique, cela se produit rarement.

La deuxième erreur consiste à ne pas tenir compte de ces frais., ce qui peut être important. Par exemple, si vous transformez un garage ou une grange en maison, la loi vous oblige souvent à payer la différence entre oneri entre l'ancienne utilisation et la nouvelle utilisation résidentielle. Il peut également y avoir ce qu'on appelle “ péréquation ” ou contribution extraordinaire si votre rénovation augmente la valeur de la propriété en raison d'un changement de zonage ou d'une autorisation spéciale. Cela peut se produire si, par exemple, vous convainquez la municipalité de reclasser un terrain agricole pour votre villa. Vous devrez alors payer des frais supplémentaires élevés pour bénéficier de ce privilège.

En bref, Ne pensez pas que vos frais de rénovation s'arrêtent à l'entrepreneur.. Prévoyez plusieurs milliers (voire plusieurs dizaines de milliers) d'euros pour les frais de permis, et renseignez-vous auprès d'un géométrie ou architecte, quels sont les frais applicables. Sinon, ceux-ci oneri peut se retourner contre vous et bouleverser votre budget.

3. Ignorer la différence entre la rénovation d'un bien immobilier de classe A et la conversion d'un bien immobilier de classe C

Cette erreur est subtile. Il existe avantages réglementaires à la rénovation d'un bâtiment déjà classé dans la catégorie résidentielle (groupe A), par opposition à la transformation d'une structure non résidentielle (groupe C ou autres) en maison. Si vous avez acheté une vieille maison (classé A/3 ou A/4 peut-être) et que vous le réparez, vous effectuez généralement une opération simple. rénovation immobilière. La législation italienne tend à encourager la rénovation des logements existants : les frais sont souvent moins élevés (il suffit parfois de 200 euros environ pour rénover un bâtiment entier) et les permis peuvent être plus simples à obtenir si vous ne modifiez pas l'usage ou le volume du bâtiment.

En revanche, si vous prenez, par exemple, une ancienne écurie ou un entrepôt (catégorie C) et que vous souhaitez le transformer en maison de vos rêves (catégorie A), vous êtes confronté à un changement d'usage (changement d'affectation). Cela entraîne généralement toutes les exigences en matière de permis, comme s'il s'agissait d'une nouvelle construction, ainsi que tous les coûts associés. N'oubliez pas cela. Oneri di urbanizzazioneVous devrez probablement payer la différence pour l'utilisation résidentielle plus “ contraignante ” désormais, ce qui revient essentiellement à acheter le droit de transformer ce grenier à foin en villa.

Il pourrait y avoir des obstacles supplémentaires : par exemple, respecter les normes modernes en matière de logement (taille minimale des pièces, performance énergétique, places de stationnement, etc.) qui ne s'appliqueraient pas si vous vous contentiez de rafraîchir un logement déjà reconnu. En bref, rester dans la catégorie A (rénovation d'une maison existante) est généralement plus simple.; passer d'un C à un A est faisable, mais cela implique davantage de bureaucratie et de coûts.

Ne négligez pas cette distinction, sinon vous risquez de vous lancer dans un processus long et coûteux en pensant qu'il s'agit “ simplement d'une rénovation ”, alors que juridiquement, il s'agit d'une nouvelle construction. Avant d'acheter cette grange rustique, consultez un expert technique pour connaître la faisabilité et les exigences de sa conversion. Parfois, la rénovation d'une maison légèrement délabrée (A) peut être beaucoup plus facile que la conversion d'une annexe agricole “ de caractère ” (C ou D), même si elles semblent similaires à première vue.

4. Ne pas prévoir de budget pour l'armée de spécialistes obligatoires (architectes, ingénieurs, géologues, etc.)

Dans certains pays, vous pouvez engager un entrepreneur général et en rester là. En Italie, la loi exige que vous fassiez appel à un armée de professionnels qualifiés pour planifier, faire approuver et valider votre projet de rénovation. Les étrangers sous-estiment souvent ces frais professionnels et la nécessité de faire appel à plusieurs spécialistes. Au minimum, vous aurez besoin d'un architecte ou ingénieur concevoir le projet et soumettre les plans à la commune (seuls les professionnels agréés peuvent déposer les plans architecturaux/structurels).

Pour tout travail important, vous aurez également besoin d'un ingénieur en structure pour calculer la sécurité statique du bâtiment et a géologue pour évaluer le sol si vous effectuez des travaux structurels dans le sol. Oui, un géologue – l'Italie prend très au sérieux la stabilité des bâtiments et les risques sismiques. En fait, un Le rapport géologique est une partie intégrante et obligatoire. de toute demande de permis de construire pour une nouvelle construction ou des rénovations majeures en Italie. Vous ne pouvez pas simplement l'ignorer ou demander à votre architecte d'improviser : la loi exige la présentation d'une étude géologique, et plusieurs décisions de justice et directives ont souligné l'importance de l'intervention d'un géologue. ne peut pas être omis ou remplacé.

Ensuite, il y a le technicien en thermotechnique (ingénieur en chauffage, ventilation et climatisation). Vous envisagez de chauffer ou de climatiser votre logement ? Pour obtenir votre permis et, plus tard, le certificat d'habitabilité, vous devez présenter un “ projet de performance énergétique ” (un Rapport technique conformément à la loi n° 10) détaillant l'isolation, le système CVC et la manière dont le bâtiment respectera les lois en matière d'économies d'énergie. Ce rapport doit être préparé par un professionnel agréé (architecte/ingénieur qualifié en matière d'énergie). En substance, l'Italie exige que les rénovations respectent les normes énergétiques modernes, et un technicien en thermotechnique sera nécessaire pour calculer ces chiffres.

Enfin, prendre en considération la santé et la sécurité: pour les chantiers impliquant plusieurs entrepreneurs, la loi italienne exige souvent un coordinateur de la sécurité pour élaborer des plans de sécurité (un autre consultant !). Et n'oubliez pas le directeur de chantier (Direttore Lavori) – généralement votre architecte ou votre ingénieur – qui doit superviser officiellement les travaux et certifier qu'ils sont réalisés conformément au plan. Tous ces experts émettront des factures, qui ne seront pas bon marché.

Il n'est pas possible de passer outre ces rôles : leurs plans et certifications font partie intégrante du processus d'approbation et de validation finale. Ainsi, lorsque vous établissez votre budget, inclure une ligne raisonnable pour les honoraires professionnels (généralement un pourcentage du coût du projet). Comme le dit le dicton, “ il faut payer pour jouer ” : en Italie, cela signifie payer votre équipe technique. L'avantage est que vous disposerez de professionnels qualifiés qui veilleront à ce que le bâtiment soit sûr, conforme et économe en énergie. L'inconvénient ? Si vous ne vous y attendiez pas, les 10 à 15 % de coûts supplémentaires pour les ingénieurs, les levés et les études seront une mauvaise surprise. Évitez cette erreur en vous renseignant dès le début sur les spécialistes dont vous aurez besoin pour votre rénovation et sur le montant de leurs honoraires.

Tableau : Principaux professionnels impliqués dans la rénovation immobilière en Italie et leurs honoraires

Considérez votre rénovation italienne comme un grand projet. opéra. Vous êtes l'imprésario, mais vous avez besoin d'une troupe complète. – l'architecte est votre chef d'orchestre, les ingénieurs sont l'orchestre, et oui, le géologue est ce type à l'arrière qui s'assure que la scène ne s'effondrera pas. Cela peut sembler exagéré, mais sans eux, le spectacle ne peut pas continuer !

5. N'achetez pas de propriété de luxe (catégories A/8 et A/9) !

Nous espérons ne pas avoir été trop dramatiques. Il existe bien sûr des exceptions à cette règle. Cependant, l'achat d'un bien immobilier italien classé comme logement de luxe c'est, en principe, chercher les ennuis.

En Italie, toutes les maisons ne sont pas imposées de la même manière. Certaines catégories cadastrales sont considérées propriétés de luxe par défaut, spécifiquement A/8 (villas) et A/9 (châteaux ou palais). Les acheteurs étrangers peu méfiants tombent parfois sous le charme d'une grande villa à la campagne ou d'un manoir historique, pour ensuite découvrir toute une série de conséquences fiscales. Le premier coup dur survient lors de l'achat : “ première maison ” avantages fiscaux pour l'achat d'une première maison pas s'applique aux logements des catégories A/1, A/8 ou A/9, même s'il s'agit de votre résidence principale.

L'Agenzia delle Entrate est très claire : les réductions de droits d'enregistrement et de TVA accordées aux acheteurs d'une première résidence sont expressément refusées pour ces catégories de luxe. Cela signifie des droits d'achat plus élevés (par exemple, une première résidence non luxueuse est soumise à des droits d'enregistrement de 2%, tandis qu'une résidence de luxe est soumise à des droits de 9%, soit une différence considérable).

En outre, vos impôts fonciers courants (IMU) sera plus élevé : l'Italie exonère généralement les résidences principales de la taxe foncière annuelle IMU, sauf Si la maison est classée A/1, A/8 ou A/9, ces “ abitazioni di lusso ” doivent payer l'IMU même s'il s'agit de votre domicile. Vous pouvez vous vanter autant que vous le souhaitez auprès de vos amis italiens de vivre dans une véritable villa, mais votre sourire disparaîtra lorsque vous découvrirez que vous êtes la seule personne parmi vos amis à payer la taxe foncière.

Pour couronner le tout, le malheureux propriétaire d'un immeuble de luxe devra payer la TVA au taux (actuellement) de 22%, au lieu de 10%, sur tous les travaux de rénovation qu'il décidera d'effectuer. Pour une rénovation de 500 000 euros, cela représente une différence de 60 000 euros !

Le piège est donc double : (a) acheter un bien immobilier déjà classé A/8 ou A/9 sans en mesurer les implications, ou (b) ne pas pouvoir vendre ce bien immobilier ultérieurement. Il est donc compréhensible que les habitants soient extrêmement méfiants à l'idée d'acheter un bien classé A/8 ou A/9. L'arrivée d'un étranger peu averti sera accueillie par le plus large sourire du propriétaire actuel. Ne pas être conscient du statut luxueux d'un bien immobilier pourrait vous coûter très, très cher.

Comment éviter cette erreur ? Avant d'acheter, vérifiez la catégorie actuelle : s'il s'agit d'une catégorie A/8 ou A/9, tenez compte des taxes plus élevées (et demandez-vous si vous avez vraiment besoin d'une “ villa ” classée plutôt qu'une “ villino ” A/7 plus modeste). Si vous êtes déterminé à acheter une propriété dans cette catégorie cadastrale défavorable, assurez-vous que le prix reflète cet inconvénient majeur.

6. Déclenchement accidentel d'une réaffectation A/8 ou A/9 à la fin des travaux de rénovation

En rapport avec ce qui précède, mais méritant une mention particulière : vous pourriez commencer par une maison normale et finir par avec une maison de luxe après rénovation sans le vouloir. Cela surprend souvent les gens au moment de la étape DOCFA – C'est à ce moment-là que votre architecte/ingénieur dépose la mise à jour post-rénovation auprès du registre cadastral. Le Catasto examine les caractéristiques “ mises à jour ” du bien immobilier et attribue une catégorie définitive ainsi qu'une valeur estimée.

Si vous avez ajouté des caractéristiques haut de gamme ou considérablement augmenté la taille/qualité, la maison peut être revalorisée jusqu'à A/1 (appartement de luxe), A/8 (villa) ou A/9 (manoir historique) sans que vous ne le demandiez explicitement (En fait, qui, sain d'esprit, le ferait ?). Et comme nous l'avons vu, cela pose problème en termes d'impôts et éventuellement de revente (votre bassin d'acheteurs pourrait se réduire si les coûts d'exploitation et les impôts sont plus élevés en raison de la classification).

Un exemple classique consiste à ajouter un piscine. Une piscine privée est l'un des éléments que les normes italiennes prennent historiquement en compte pour définir une maison de luxe (règle empirique : une maison individuelle avec une piscine d'une certaine taille, ou un court de tennis, etc., est automatiquement considérée comme une “ abitazione di lusso ” selon certaines règles fiscales). Même en dehors des définitions formelles, dans la pratique, la présence d'une grande piscine et d'un vaste parc paysager peut inciter le géomètre cadastral à choisir A/8 (la catégorie villa, définie comme une maison importante avec une “ jardin ou parc remarquable ”).

Un autre facteur déclencheur peut être la superficie totale : les très grandes résidences peuvent être considérées comme luxueuses en raison de leur taille. La loi italienne (un ancien décret de 1969) énumérait des critères tels que le fait d'avoir plus de 240 m² de surface utile (à l'exclusion de certaines zones), des finitions d'une certaine qualité, plus d'un certain nombre de salles de bains, etc., comme marqueurs du luxe. Pour ajouter à la confusion, et franchement à un certain degré d'injustice, La plus haute juridiction italienne a récemment statué le simple fait de disposer d'une surface habitable de 240 m² suffit à considérer le bien comme un immeuble de luxe. Vos protestations selon lesquelles vous vivez dans une très grande maison de campagne, bien que modeste, parce que vous avez six enfants et cinq chiens, risquent de tomber dans l'oreille d'un sourd chez le percepteur.

À titre de petite consolation, pendant le processus DOCFA, votre architecte doit décrire les caractéristiques du bien immobilier, et certaines combinaisons s'affichent sous la forme A/8/A/9 dans le logiciel. Cela vous avertira que vous êtes sur le point d'entrer dans le zone dangereuse.

L'erreur ici est de ne pas avoir prévu ce reclassement. Si vous vous lancez à fond dans votre rénovation – et qui ne le ferait pas, si le budget le permet –, vous devrez peut-être revoir vos ambitions à la baisse ou, au moins, vous préparer à en assumer les conséquences. Il convient de consulter les directives cadastrales locales (ou un professionnel averti) sur ce qui permet à un bien immobilier de rester dans la catégorie A/2 ou A/3 (logement normal) par opposition à ce qui le ferait passer dans la catégorie A/1 ou A/8.

Par exemple, si le fait de conserver une apparence modeste et de ne pas trop se développer permettait de préserver son caractère rural villino (A/7) plutôt qu'un villa de luxe (A/8), cela vaut la peine d'être pris en considération. Plutôt que de dépenser des dizaines de milliers d'euros pour un jardin soigné, optez pour des oliviers et de la lavande bien disposés. Tirez parti de la frontière ténue entre l'aménagement paysager et l'agriculture.

Les professionnels italiens déclarent parfois de manière stratégique certaines finitions dans le DOCFA en deçà de la réalité, dans la mesure du raisonnable, mais il y a des limites : les fausses déclarations sont illégales. En fin de compte, vous voulez planifiez votre rénovation en tenant compte du résultat cadastral. Sinon, vous risquez de vivre un moment de bonheur intense en terminant la maison de vos rêves, pour ensuite recevoir une lettre du Catasto vous informant, en substance, que “Félicitations, c'est désormais une villa de luxe – voici votre nouveau taux d'imposition. ” Tout architecte vous dira que se battre contre le fisc au sujet de son évaluation est une entreprise vaine.

En cas de doute, demandez une évaluation préliminaire au Catasto (certaines provinces proposent ce service via votre architecte) ou consultez des propriétés comparables dans la région. Ne laissez pas une étiquette A/8 surprise gâcher la fin de votre rénovation.

7. Laisser expirer un permis de rénovation (et faire face à de nouvelles règles ou à des changements de zonage)

Les permis de construire italiens ne sont pas illimités – chaque Permis de construire ou Le permis de rénovation majeure est accompagné d'un date de péremption. En règle générale, vous devez commencer les travaux dans un délai d'un an de l'octroi du permis et terminer dans un délai de trois ans dès le début. Si vous ne respectez pas ces délais (et n'obtenez pas de prolongation officielle à temps), le permis expire pour toute partie du projet qui n'est pas terminée.

De nombreux étrangers, peut-être habitués à des systèmes plus souples, sous-estiment l'importance cruciale de ces délais. Vous ne pouvez pas obtenir un permis italien et ensuite reporter tranquillement la rénovation pendant cinq ans, sans conséquences. Si votre permis expire, toute partie non construite du projet n'est plus autorisée et vous devrez demander un nouveau permis pour le terminer. Cette nouvelle demande de permis sera soumise aux règles en vigueur à ce moment-là. à ce moment-là dans le futur.

Et voici le clou : les lois et les plans d'urbanisme peuvent changer. Supposons que vous ayez obtenu un permis en vertu de la réglementation de 2019, mais que vous ayez pris du retard et qu'il ait expiré. D'ici 2025, la ville pourrait avoir approuvé une nouvelle Régulateur de piano (plan d'urbanisme) ou les nouvelles dispositions du code de la construction. Si, entre-temps, les règles ont été “ durcies ” (par exemple, si les volumes de construction autorisés ont été réduits ou si votre zone a été reclassée afin d'interdire certains travaux), vous pourriez ne pas avoir de chance.

En effet, la loi stipule que un permis expirera également si de nouveaux plans d'urbanisme entrent en vigueur et entrent en conflit avec votre projet, à moins que vos travaux aient déjà commencé et soient achevés dans le délai de trois ans. En clair : si le zonage change et que vous n'avez pas encore commencé, votre ancien permis est caduc ; si vous avez déjà commencé, vous avez intérêt à terminer les travaux dans les trois ans, sinon la partie inachevée sera compromise.

Renouvellements ou prolongations (prorogation) sont parfois possibles, mais vous devez faire une demande avant le permis initial expire et justifiez généralement cela par des raisons indépendantes de votre volonté (par exemple, des retards imprévus, la complexité du projet ou des retards imputables aux autorités publiques). L'erreur consiste à “ définir et oublier ” votre permis.. Si vous êtes très occupé ou à court de fonds, vous pourriez être tenté de mettre le projet en pause. Mais laisser le permis expirer sans rien faire peut mener à un véritable cauchemar : lorsque vous reviendrez plus tard pour terminer les travaux, vous découvrirez que vous devez recommencer tout le processus d'obtention du permis, et parfois, vous n'aurez plus les “ droits acquis ” pour faire ce qui avait été approuvé auparavant.

Nous avons vu des cas où des personnes avaient obtenu l'autorisation d'ajouter un étage ou une annexe, mais ne l'ont pas fait à temps, et plus tard, les règles de la ville ont changé pour interdire cet ajout – les laissant avec des structures à moitié rénovées ou des projets qui ne pourront jamais être réalisés.

En résumé : Gardez toujours un œil sur les dates limites de votre permis. Notez la date de début d'un an et la date d'achèvement de trois ans (ou toute autre date spécifiée) sur votre calendrier. Si vous pensez avoir besoin de plus de temps, engagez un architecte pour demander une prolongation avant l'expiration du délai.. Et restez au courant des actualités locales en matière d'urbanisme : si une nouvelle loi sur le zonage susceptible de vous concerner est en cours d'élaboration, c'est une raison supplémentaire de vous dépêcher.

Laisser expirer un permis n'est pas comme laisser expirer un carton de lait (où le pire qui puisse arriver est de le jeter) : dans ce cas, vous risquez de perdre une partie importante de vos efforts et de devoir renégocier l'ensemble de votre projet selon de nouvelles règles. Dans le monde patient mais en constante évolution de la bureaucratie italienne, le temps peut être aussi important que l'argent.

8. Croire qu'un “ rustico ” est déjà une maison (ou peut facilement être transformé en maison)

Ah, l'idyllique rustique! De nombreux étrangers rêvent d'acheter une ferme délabrée ou une grange à la campagne pour la transformer en une charmante demeure. C'est un rêve merveilleux, et l'Italie regorge de “ rustici ” romantiques sur le marché. Cependant, une erreur cruciale consiste à supposer qu'un rustique (littéralement “ [bâtiment] rustique ”) est légalement équivalent à une maison, ou que sa conversion n'est qu'une simple formalité.

En Italie, Ce n'est pas parce qu'un bâtiment a quatre murs et un toit que vous pouvez y vivre.. Cette structure pourrait être classée comme un entrepôt rural, une étable, voire même être un F/2 collabente (ruine effondrée) d'après les archives disponibles – dont aucune ne confère le droit de l'habiter. A rustique souvent manque d'un certificat d'habitabilité (certificat d'habitabilité) et peut ne pas répondre aux exigences du code du bâtiment en matière d'occupation humaine (pensez à la hauteur minimale des plafonds, à la taille des fenêtres pour la lumière, aux installations sanitaires, etc.). Si vous ignorez cela, vous risquez d'acheter quelque chose qui ne peut légalement appeler un foyer.

La conversion d'un rustico en résidence légale implique généralement un changement d'usage. (à moins qu'il n'ait déjà eu un statut résidentiel par le passé, par exemple une ancienne ferme de catégorie A/6. Notez toutefois que si l'ancien propriétaire a reclassé la catégorie A en F dans l'espoir d'économiser quelques centimes sur la taxe foncière, c'est désormais comme le carrosse de Cendrillon qui redevient une citrouille : une fois qu'il a perdu son statut de résidence, vous devez repartir de zéro pour en faire un nouveau logement..

Cela signifie payer des impôts, construire conformément au code en vigueur, etc.). Cela signifie que vous devrez demander l'autorisation de changer sa destination en résidentielle, vous conformer à toutes les normes de construction en vigueur et payer les frais associés (rappelez-vous ceux-ci oneri pour un changement d'utilisation ? Elles s'appliquent également ici).

Cela peut s'avérer difficile : le plan d'urbanisme local peut limiter les constructions résidentielles dans cette zone rurale. De nombreuses zones agricoles n'autorisent les nouvelles constructions que si elles sont liées à une activité agricole (plus d'informations à ce sujet dans le point suivant). Dans certains cas, la municipalité peut refuser catégoriquement l'autorisation de transformer une grange en pierre pittoresque en maison civile. si cela enfreint le zonage. Ou bien ils peuvent l'autoriser, mais uniquement en consommant une partie du quota de développement de votre terrain (souvent, dans les zones agricoles, vous pouvez construire X mètres cubes par hectare, etc.).

Même lorsqu'il est autorisé, le rustico doit être mis en conformité avec la réglementation. Une mise en garde : dans un cas, un propriétaire a tenté de légaliser un petit rustico. cantina (cave) comme logement. L'autorité sanitaire (ASL) est intervenu, soulignant que le la surface et les ouvertures des fenêtres étaient insuffisantes pour garantir l'habitabilité, et le permis de conversion a donc été révoqué. En substance, ils ont déclaré : “ Vous ne pouvez pas qualifier ce petit espace de rangement sombre de logement ; il ne répond pas aux normes d'hygiène et de salubrité. ” Cela souligne le fait que Les exigences en matière de logement en Italie sont strictes. – vous avez besoin d'un éclairage, d'une ventilation, d'une hauteur sous plafond et d'une solidité structurelle adéquats, etc. De nombreux rustici présentent de nombreux défauts (plafonds bas, petites ouvertures, humidité, etc.) et nécessitent d'importants travaux de rénovation pour pouvoir être considérés comme des espaces de vie.

Ne vous laissez donc pas séduire par une ruine pleine de charme sans avoir fait preuve de diligence raisonnable. Posez-vous les questions suivantes : Quelle est sa catégorie cadastrale actuelle ? S'agit-il d'un A (déjà une maison), ou plutôt d'un C/2 ou d'un F/2 ? Si ce n'est pas un A, que disent les règles locales concernant sa conversion ? Parfois, les lois régionales (comme les politiques de “ recupero dei rustici ”) facilitent cette conversion, mais souvent sous certaines conditions. Il faut également tenir compte du coût de l'infrastructure complète : un rustico peut ne pas disposer d'un système d'égouts, d'eau ou de services publics adéquats.

Vous allez essentiellement construire une maison à partir de zéro à l'intérieur de vieux murs. La clé est de ne rien présumer.: considérez l'achat d'un rustico comme l'acquisition d'un terrain à bâtir potentiel nécessitant des démarches supplémentaires, et non comme l'achat d'une maison. Et obtenir des conseils professionnels avant vous achetez – un architecte peut vous dire si cette charmante grange peut légalement devenir votre maison. Sinon, vous risquez de vous retrouver propriétaire d'une très jolie étable où vous pouvez légalement stocker du foin, mais où vous ne pouvez pas passer la nuit.

9. Acheter un terrain agricole et supposer que vous pouvez y construire une maison (sans être agriculteur)

Tout comme pour la question du rustico, une autre fausse idée consiste à penser “ Je vais acheter un magnifique terrain agricole en Toscane et y construire la maison de mes rêves ”. En Italie, les terres agricoles ne sont pas librement constructibles à des fins résidentielles. Les règlements d'urbanisme de chaque commune désignent des zones, et les terres agricoles sont généralement Zone E (zone agricole) où la construction d'une nouvelle maison est fortement réglementée. En général, seuls les agriculteurs – par exemple, enregistré entrepreneurs agricoles ou agriculteurs – peuvent obtenir l'autorisation de construire une habitation sur des terres agricoles, et ce uniquement s'ils répondent à des critères stricts et si la maison est nécessaire à leur activité agricole. La logique est d'empêcher l'étalement urbain aléatoire dans les zones rurales ; l'Italie ne souhaite pas voir chaque oliveraie parsemée de villas de vacances.

Qu'est-ce que ça veut dire pour toi ? Si tu n'es pas agriculteur de métier (reconnu par l'autorité agricole locale), le terrain est en fait non constructible (non constructible) pour une maison. Vous pouvez y cultiver la terre, planter un vignoble, etc., mais vous ne pouvez pas y construire un bâtiment résidentiel simplement parce que vous en êtes propriétaire. La loi sur l'aménagement du territoire exige généralement une superficie minimale de terrain et un revenu agricole minimum pour accorder un permis pour une ferme.. Par exemple, une région peut exiger que vous disposiez d'au moins 1 à 2 hectares de terres et que vous ayez le statut d'entrepreneur agricole depuis au moins 3 ans pour pouvoir postuler.

Même les agriculteurs sont soumis à des restrictions quant à la taille de leur maison, proportionnelle aux besoins de leur exploitation. La norme courante est un volume de 0,03 mètre cube par mètre carré de terrain, ce qui signifie que sur une parcelle de 10 000 m² (un hectare), un agriculteur peut construire jusqu'à 300 m³ (environ une maison de 100 m²), mais un non-agriculteur ne peut construire aucun nouveau volume. Il existe souvent des exceptions pour les petits abris à outils, les granges ou les structures temporaires, mais pas pour les maisons.

Un acheteur étranger qui n'est pas au courant de cela pourrait acheter un joli terrain rural en imaginant y construire une villa pour sa retraite, pour finalement se rendre compte qu'il ne peut pas obtenir de permis de construire. n'importe quoi résidentiel. Nous avons vu des constructeurs en herbe frustrés devoir soit démarrer un de bonne foi ferme (ce n'est pas facile d'acheter une maison !) ou abandonner leurs projets. Cette contrainte s'applique même aux bâtiments existants : s'il y a un bâtiment rural délabré sur le terrain, vous pouvez le transformer (avec difficulté, comme indiqué au point 8), mais construire une maison entièrement neuve est une autre histoire.

Vérifiez toujours le zonage du terrain (destination urbanistique) dans le certificat d'affectation urbaine (CDU) avant d'acheter, et Ne vous fiez jamais à la vague promesse d'un vendeur qui vous dit “ bien sûr, vous pouvez construire ici ” sans vérification officielle.. La commune peut fournir des informations sur ce qui peut être construit à cet endroit, le cas échéant.

Gardez également à l'esprit que l'Italie fait la distinction entre terrain constructible (terrain à bâtir) de terrain agricole. Ce dernier est imposé très différemment et évalué à bas prix, car il n'est pas destiné au développement. Si vous l'achetez à bas prix, c'est qu'il y a une raison ! Certains acheteurs malchanceux ont également été frappés par une taxe inattendue s'ils ont réussi à le faire reclasser et à construire une maison : l'augmentation de la valeur du terrain peut entraîner des taxes ou des frais (rappelez-vous le contribution extraordinaire partage de l'augmentation de valeur du point 2 – cela s'applique également ici).

Mais le point principal : Pour construire une maison dans une zone agricole, vous devez généralement être agriculteur ou avoir un objectif agricole.. Si ce n'est pas le cas, votre rêve d'une “ maison dans la campagne italienne ” devrait se concentrer sur des terrains résidentiels déjà désignés ou des maisons existantes. Évitez d'acheter un simple terrain avec de vagues espoirs de construction : cela ne vous apportera que des déceptions et un champ d'herbe comme seul résultat.

10. Ne pas conserver correctement les factures et les reçus pour demander des allégements fiscaux ou défendre la valeur future

Notre dernière erreur concerne le domaine financier/fiscal. L'Italie offre certaines incitations fiscales exceptionnelles pour les rénovations – tiré du 50% Bonus Rénovations déduction fiscale sur le revenu pour les éco-bonus liés aux améliorations énergétiques, sans oublier les crédits pour les mises aux normes sismiques (Bonus sismique) et même le récent Superbonus (crédit de 110%, désormais réduit). Cependant, Pour en profiter, vous devez suivre des procédures administratives et de paiement strictes.. Ce n'est pas comme dans d'autres pays où vous pouvez simplement demander une déduction pour les frais de rénovation domiciliaire.

En Italie, vous devez généralement payer chaque entrepreneur et fournisseur par virement bancaire spécial suivi – le célèbre virement vocal (“ virement bancaire parlant ”) – qui comprend des informations spécifiques : le code fiscal du payeur, le numéro de TVA de l'entreprise payée et une référence spécifique à la loi (par exemple “ Pagamento fattura X per lavori edilizi detraibili ai sensi della L. 449/97 ”).

Si vous payez en espèces ou même par virement bancaire ordinaire, vous perdez le droit à la déduction fiscale. De plus, vous devez conserver toutes les factures et tous les reçus dans le format approprié. L'administration fiscale peut vous demander de les présenter, même plusieurs années après, afin de confirmer vos déclarations. Les directives officielles stipulent clairement que pour bénéficier de la déduction pour rénovation, il faut effectuer le paiement par virement bancaire dédié en indiquant toutes les informations requises et conserver le document comme preuve.

Une erreur courante consiste à ne pas informer votre banque à l'étranger ou à ne pas utiliser le bon mode de paiement, ce qui peut annuler un crédit d'impôt de 30 000 € en un clin d'œil. Assurez-vous toujours que vos paiements sont effectués correctement (les banques italiennes disposent d'un formulaire spécifique “ bonifico ristrutturazioni ”). Et oui, conserver des copies de toutes les factures (fattura), le reçu du virement bancaire et les documents connexes dans un endroit sûr.

Au-delà des remboursements d'impôt immédiats, une bonne tenue des registres présente d'autres avantages. Si vous revendez un jour le bien immobilier, vous devrez peut-être justifier le prix plus élevé en raison des améliorations apportées.. L'Italie impose certaines plus-values sur les biens immobiliers vendus dans les 5 ans suivant leur achat. En principe, le bénéfice est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Mais la loi vous permet de déduire les frais de rénovation documentés du bénéfice imposable.

Imaginez que vous ayez acheté à 100 000 € et revendu deux ans plus tard à 180 000 € ; vous réalisez un gain de 80 000 €. Si vous avez dépensé 50 000 € en travaux de rénovation (avec des factures à l'appui), vous pouvez réduire considérablement le gain imposable, ce qui vous permet de réaliser d'importantes économies d'impôt. Sans ces documents, le fisc pourrait imposer la totalité de la différence. De plus, en vertu des nouvelles règles, même les ventes réalisées après 5 ans peuvent être soumises à l'impôt si elles ont été favorisées par des travaux de rénovation Superbonus, seuls les coûts documentés étant déductibles. En bref, la paperasse est reine. Il peut garantir vos demandes de bonus et vous protéger lors d'audits ou de transactions futures.

Conclusion : rénover un bien immobilier en Italie est faisable, à condition d'être prudent.

Rénover en Italie est une entreprise extrêmement enrichissante : vous donnez une nouvelle vie à des structures intemporelles et vous intégrez la communauté locale. Mais c'est aussi un parcours semé d'embûches, avec une multitude de réglementations qui pourraient faire penser à un rite d'initiation de la Rome antique. En évitant ces dix erreurs, vous échapperez aux pièges les plus courants.: vous vérifierez exactement ce que vous achetez, vous prévoyez un budget pour les coûts moins évidents, vous vous conformez aux permis et vous tirez parti du système à votre avantage (bonjour les crédits d'impôt !), plutôt que de tomber dans ses pièges. En cas de doute, consultez des professionnels et ne vous précipitez pas. Prenez le temps de comprendre les règles – nous espérons que nos conseils vérifiés vous auront aidé à y voir plus clair.

Buona ristrutturazione – bonne rénovation ! Profitez pleinement de cette expérience, et vous pourrez bientôt profiter de votre nouvelle maison. la dolce vita dans cette maison italienne magnifiquement restaurée, avec beaucoup moins de soucis en cours de route.