Italienske ejendomsauktioner: Et godt køb eller en dårlig idé?

Denne artikel er en tilpasset udgave af vores Ultimate Italian Property Guide. Du kan tilmelde dig en gratis kopi af forhåndsvisningen på dette link.

Hvis du byder på et italiensk hjem på auktion, kan du gøre en god handel - men er det kompleksiteten og risikoen værd?

For expats og pensionister, der ikke er fortrolige med Italiens ejendomssystem, kan auktioner virke både lokkende og skræmmende. Jeg har personligt deltaget i mange italienske ejendomsauktioner og set både det gode, det dårlige og det forfærdelige. Det første spørgsmål, jeg ofte bliver stillet, er: Hvorfor er der så mange ejendomme på auktion i Italien? Det er i høj grad et levn fra den økonomiske krise i begyndelsen af 2010'erne. Midt under finanskrisen steg antallet af tvangsauktioner i Italien eksplosivt, og tusindvis af ejendomme blev beslaglagt som led i en konkursbehandling. Takket være det berygtede langsomme italienske retssystem bør du ikke blive overrasket over at finde mange tvangsauktioner fra den periode, der stadig ender som auktioner nu. Og selvfølgelig sker der stadig konkurser.

I denne guide forklarer vi præcis, hvordan en italiensk ejendomsauktion fungerer., hvorfor de findes, og hvordan du kan navigere sikkert i dem. Fra at finde legitime auktioner til undgå svindel, Fra lovkrav til insidertips - se dette som din køreplan til at få et italiensk hjem under hammeren - uden at miste din skjorte.

Hvad er ejendomsauktioner i Italien (og hvorfor findes de)?

I Italien er de fleste ejendomsauktioner Juridisk salg - Retslige auktioner, der finder sted, når en ejer misligholder sin gæld (f.eks. ubetalte lån eller skatter). Hvis nogen ikke kan betale deres realkreditlån eller kreditorer, en dommer kan tvangsauktionere og beordre ejendommen solgt på auktion for at inddrive gælden. Denne proces sikrer, at salget er offentligt og gennemsigtigt, så alle købere får mulighed for at byde. I modsætning til lande, hvor folk frivilligt bortauktionerer ejendomme for at få en høj pris, er det i Italien sjældent, at en ejer vælger til at sætte deres hjem på auktion - det er som regel et tvangssalg på grund af økonomiske problemer.

Hovedpointen er, at italienske auktioner eksisterer for at afvikle ejendomme under rettens tilsyn, ikke som en almindelig måde at sælge fast ejendom på. Det betyder, at Auktionslister indeholder ofte boliger, der er solgt som den er fra nødlidende situationer - og det er netop derfor, at startpriserne kan være attraktive. Det er ikke ualmindeligt at se vejledende priser langt under markedsværdien (fra 20-30% lavere), hvilket gør auktioner tiltrækkende for tilbudsjægere.

Sådan fungerer den italienske ejendomsauktionsproces

Italienske ejendomsauktioner følger en struktureret juridisk proces, så det er vigtigt at forstå trinnene. Sådan fungerer det typisk:

1. Værdiansættelse og notering: Når en domstol planlægger en ejendomsauktion, udpeger den en ekspert til at vurdere ejendommen og fastsætte en basisværdi. En officiel Meddelelse om auktion (avviso di vendita), som indeholder oplysninger om ejendommen, fotos, plantegninger, juridisk status og startbuddet (ofte kaldet “vejledende pris”). Du kan downloade den fulde vurderingsrapport (perizia), som afslører vigtige oplysninger som boligens tilstand, matrikeldata, eventuelle panterettigheder eller realkreditlån, ubetalte ejerlejlighedsgebyrer og endda overtrædelser af bygningsreglementet. Denne gennemsigtighed er fantastisk: Du får due diligence for flere tusinde euro helt gratis..
2. Reklameperiode: Ifølge loven skal auktioner annonceres bredt for at tiltrække budgivere. Annonceringen vises på officielle hjemmesider og på domstolenes opslagstavler i et bestemt tidsrum (ofte 45-90 dage før auktionen) for at give køberne mulighed for at inspicere og forberede sig. Du kan ofte anmode om en aftale om at se ejendommen personligt (ledsaget af en retsudnævnt værge). Mens de domstolsudpegede eksperter gør et grundigt stykke arbejde med at dokumentere ejendommens tilstand, kan det være en god idé at tage en landmåler eller bygherre med for at få øje på problemer, da ejendomme sælges på auktion. som set.
3. Afgivelse af bud (depositum påkrævet): For at deltage skal du indsende et formelt bud før auktionens deadline, sammen med en Sikkerhedsdepositum normalt svarende til 10% af din tilbudte pris. Hvis et hus f.eks. starter på 100.000 euro, vil du typisk indbetale et depositum på 10.000 euro, når du byder. Dette depositum er kun for at kvalificere dit bud - hvis du ikke vinder, får du det fuldt ud refunderet. Auktionsmeddelelsen vil indeholde oplysninger om, hvordan man betaler depositummet (ofte en bankoverførsel til rettens konto eller en bankcheck) og det nøjagtige papirarbejde, der er nødvendigt. Intet bud accepteres uden depositum, og ethvert bud under minimumsprisen vil blive afvist. Sørg for at følge instruktionerne til punkt og prikke - en lille fejl (som forkert adressering af bankoverførslen eller en manglende formular) kan diskvalificere dit bud.
4. Auktionsdag: Italienske auktioner kan være “uden forbehold” (senza incanto) eller “med forbehold” (con incanto). Lad dig ikke forvirre af begreberne: I dag er de fleste auktioner senza incanto, Det betyder, at forseglede bud åbnes af dommeren først. Hvis der kun er afgivet ét gyldigt bud, så tillykke - den budgiver vinder til sin budpris. Hvis der blev modtaget flere bud, sker der en åben licitation. budrunde (gara tra offerenti) følger umiddelbart, hvor de interesserede budgivere i konkurrence kan hæve deres bud i faste intervaller.

   Mange auktioner i dag finder endda sted online via en portal, så du kan måske byde fra din stue. Uanset hvad, har du købt dig et hus, hvis du er den, der byder højest, når hammeren (virtuelt eller virkeligt) falder!

5. Endelig betaling og overførsel: Det er spændende at vinde en auktion - men du får ikke nøglerne, før du... Betal restbeløbet. Dette er typisk mellem 60 til 120 dage fra auktionsdatoen. Du skal betale fuldt ud inden for denne periode - der er ingen fleksibilitet til at forhandle senere. Hvis du ikke betaler i tide, annulleres salget, og du mister du dit 10%-indskud, så sørg for at have finansieringen på plads (mere om det nedenfor). Når du har betalt restbeløbet og eventuelle skatter (typisk yderligere 10% - eventuelle overskydende beløb vil blive refunderet af dommeren), vil retten udstede en decreto di trasferimento (dekret om overdragelse), som i bund og grund er dit skøde. Det kan tage mellem et par uger og et par måneder.

   Dette dokument er underskrevet af en dommer, overfører ejerskab til dig og sletter alle tidligere pantebreve eller rettigheder fra ejendommens historie. Du behøver ikke en notar til overdragelsen - retten klarer det - hvilket sparer dig for notargebyrer. Visse forpligtelser, som måske overleve salget (f.eks. hvis den tidligere ejer havde restancer på ejerlejlighedsgebyrer eller uautoriserede renoveringer, kan Den nye ejer arver som regel disse problemer og skal forholde sig til dem) ville have været tydeligt specificeret i auktionsoplysningerne, der var tilgængelige, før du afgav dit bud. Ingen overraskelser - bare læs det med småt på forhånd.

6. At tage det i besiddelse: Når du har betalt, og overdragelsesdokumentet er registreret, kan du formelt overtage ejendommen. Hvis ejendommen er ledig, er det fint - så kan du flytte ind eller begynde at renovere. Hvis der er en beboer (f.eks. den tidligere ejer eller en lejer), vil rettens afgørelse normalt beordre dem til at flytte inden en bestemt dato. Nogle gange nægter folk dog at flytte. I sådanne tilfælde, Som ny ejer kan du være nødt til at iværksætte en udsættelse gennem domstolene. (med hjælp fra politiet). Det kan være en langsommelig proces i Italien, så vær forberedt. Tjek altid auktionsdokumenterne for at se, om ejendommen er opført som Besat eller gratis. Hvis det er beboet, skal du finde ud af under hvilke vilkår (er der f.eks. en gyldig lejekontrakt, eller er det den misligholdende ejer, der besætter det?) Og igen, ingen overraskelser, hvis du har læst betingelserne på forhånd. Men køb ikke på auktion og forvent at kunne flytte ind med det samme.

Hvor finder man legitime auktioner (og hvordan undgår man svindel)?

Der er hundredvis af ejendomsauktioner hver uge i Italien. Du ser måske lokkende annoncer på nettet, der er lagt ud af legitime ejendomsmæglere (mere om dem senere). Men Pas på: Ved siden af ægte opslag er der dukket svindel op rettet mod udlændinge. Lad os se på, hvor du kan finde ægte auktioner, og hvordan man spotter forfalskninger.

Hvor finder man italienske ejendomsauktioner?

Den officielle portal for alle juridiske salg er Portale delle Vendite Pubbliche (Public Sales Portal), der drives af justitsministeriet. Det er en omfattende database over auktioner i hele Italien. Den er dog ikke særlig brugervenlig (og kun på italiensk). Mange købere bruger i stedet autoriserede aggregatorsider, der trækker fra den officielle database. To af de mest udbredte er AstaLegale.net og Quimmo.it, som viser tusindvis af retsauktioner i hele landet.

Ved at gennemse dem får du et overblik over, hvad der er til salg. Lovlige auktionslister vil altid indeholde oplysninger om den domstol, der håndterer salget, et sagsreferencenummer og en kontaktperson til professionista delegato (retsudnævnt embedsmand, ofte en notar eller advokat, der styrer auktionen). Du skal aldrig betale noget “gebyr” for at få adgang til auktionsoplysninger - det hele er offentligt. Selv om du kan se advokater og ejendomsmæglere reklamere for tvangsauktionerede ejendomme på almindelige portaler som Immobiliare.it og Idealista, leverer de blot en (betalt) service, hvor de udfylder formularerne for dig, og de har ingen fordel ved at byde, frem for at du gør dit hjemmearbejde ordentligt og gratis.

Typisk auktionssvindel rettet mod expats i Italien

Desværre har svindlere oprettet falske auktionslister på de sociale medier for at udnytte ivrige expats. Et almindeligt trick er et Facebook-opslag, der reklamerer for en fantastisk villa eller bondegård med et latterligt lavt startbud (f.eks. en toscansk ejendom til 1 million euro med et “åbningsbud på 100.000 euro”). Vi har tidligere dækket emnet i detaljer: se linket nedenfor for mere information.

Husk på det: Italienske retsauktioner kræver aldrig nogen betaling til en person bare for at deltage. De eneste penge, du betaler på forhånd, er 10%-buddets indbetaling til retten eller en officiel spærret konto - ikke til en privat part.

Kan udlændinge byde på italienske ejendomsauktioner? Juridiske og tekniske krav

En god ting ved italienske auktioner: næsten alle kan deltage, inklusive udlændinge. Loven siger “Alle, undtagen skyldneren, har lov til at byde enten personligt eller via en autoriseret repræsentant.” (Når det er sagt, har vi ofte set skyldnerens familie bruge juridiske smuthuller til at kunne byde alligevel). Så du behøver ikke at være italiensk statsborger eller bosiddende. Der er dog nogle juridiske og tekniske krav der skal ordnes, før du kan løfte pagajen (eller klikke med musen).

Den italienske skattelov (Codice Fiscale): Det er lidt af et must-have. A Skattekodeks er dybest set et italiensk personligt identifikationsnummer (som en skatte-/SSN-kode), som du skal bruge til enhver ejendomstransaktion i Italien - auktion eller andet. Heldigvis er det ligetil at få et og kan gøres fra udlandet via et italiensk konsulat eller i Italien på et lokalt Agenzia delle Entrate-kontor. Det er gratis; du skal bare udfylde en formular og vise dit pas. Hvorfor “en slags must-have”? Fordi nyere retningslinjer tillader folk uden italiensk skatte-ID at deltage alligevel, men det bliver ikke altid håndhævet. Vil du risikere, at dit bud ikke bliver modtaget?

Registrering og dokumentation: For at afgive et bud skal du forberede en ansøgningspakke. Den indeholder normalt en kopi af dit pas, din Codice Fiscale og bevis for betaling af 10%-depositum sammen med budformularen. Hvis du byder online, skal du muligvis uploade disse til auktionshjemmesiden og underskrive digitalt dit tilbud. Italien har et ejendommeligt system af Certificeret e-mail (PEC) og digitale signaturer til onlinetransaktioner - nogle auktionsplatforme kan kræve, at du har en PEC-adresse og en digital signaturenhed. Men at få en digital signatur til at smide væk fra udbydere som Namirial er efter vores erfaring ret nemt. Det kan gøres helt digitalt og fra udlandet.

Udenlandske købere er berettigede: Italien anvender et gensidighedsprincip for udlændinge uden for EU. Kort sagt, hvis dit hjemland tillader italienere at købe ejendom der, så tillader Italien dig at købe her Den gode nyhed er, at de fleste vestlige lande har gensidighed med Italien (f.eks. er USA, Storbritannien, Australien osv. i orden, selvom canadiere i øjeblikket er udelukket). Hvis du kommer fra et land, der begrænser udenlandsk ejendomsejerskab, skal du dobbelttjekke, om der findes en gensidighedsaftale. EU/EØS-borgere har samme rettigheder som italienere til at købe fast ejendom, så de er klar. Bemærk også, at køb af ejendom i Italien giver dig ikke automatisk opholdstilladelse - Du kan eje fast ejendom som ikke-resident.

Kort sagt kan udlændinge sagtens købe på auktion - bare stil dig i kø. Codice Fiscale, papirarbejde og midler på forhånd. Lad ikke bureaukratiske forhindringer spænde ben for dig på auktionsdagen.

Fordele og ulemper ved at købe på auktion i Italien

At købe en bolig på auktion i Italien giver en meget anderledes oplevelse end den traditionelle ejendomshandel. Det har nogle spændende fordele - og nogle betydelige ulemper. Her er et afbalanceret kig på fordele og ulemper:

Fordele (hvorfor auktioner kan være gode):

• Lavere priser: Den åbenlyse attraktion - auktionsejendomme sælges ofte under markedsværdien. Du kan måske spare 30-40% off en boligs typiske pris, hvis du er den vindende budgiver. Domstolene fastsætter en konservativ startpris (nogle gange baseret på en vurdering af et nødlidende salg), og hvis kun få mennesker byder, kan du gå derfra med et godt køb. Hvis der ikke dukker nogen op - og det sker - vil huset blive sat på auktion igen med yderligere rabat.
• Gennemsigtighed og retfærdighed: I modsætning til private salg er auktioner ret gennemsigtige. Ejendommens detaljer og juridiske status offentliggøres, så alle kan se den, og salgsprocessen er offentlig og reguleret af retten. Der er ingen prutning eller uigennemsigtige forhandlinger - det højeste bud vinder, punktum. Du undgår også snedige sælgertaktikker; der er ingen risiko for, at nogen overrumpler dig, efter at du har forhandlet en aftale på plads. Det kan faktisk føles Forfriskende ligetil i den forstand.
• Ingen agentprovisioner: Når du køber på auktion, betaler du typisk ikke det 3-4%-salær til ejendomsmægleren, som er almindeligt ved privat salg (fordi du køber direkte gennem retten). Du kan stadig få brug for hjælp fra en advokat eller konsulent, men der er ingen obligatoriske omkostninger til en ejendomsmægler. Desuden er titlen er ryddet af pant eller panterettigheder af retten.
• Hurtig løsning: En auktion har en fast dato og, hvis du vinder, en fast tidslinje til afslutning. Du skal ikke bruge måneder på at forhandle frem og tilbage eller vente på, at sælgeren finder sit næste hjem. I løbet af et par måneder efter at have vundet, er ejendommen din. For dem, der hader langvarige købsprocesser, kan dette være tiltalende.
• Mulighed for alle: Auktioner favoriserer ikke insidere - teoretisk set får alle en lige chance, hvis de opfylder kravene. Selv som udlænding har du samme chance som en lokal for at byde og vinde, hvilket er opmuntrende på et marked, hvor lokale forbindelser nogle gange betyder noget. Desuden kan du få adgang til ejendomme, som ellers aldrig ville komme på det åbne marked, herunder unikke historiske bygninger eller ultrabillige renoveringsobjekter, der har brug for kærlighed.

Ulemper (risici og ulemper):

• “Som den er” (ingen garantier): Når du køber på auktion, accepterer du ejendommen som den er, hvor den er. Der er ingen garanti fra den tidligere ejer eller retten. Hvis taget er ved at falde sammen, eller der er et problem med septiktanken, er det dit problem nu. Du skal generelt kan ikke bakke ud hvis du opdager et problem senere - der er ikke noget inspektionsforbehold, som du måske har i et privat salg.
• Kompleks proces og papirarbejde: Auktionsprocessen kan være bureaukratisk og foregår næsten udelukkende på italiensk juridisk sprog. Procedurerne, tidsfristerne og de tekniske krav (som PEC-mails, indskud og retsformularer) kan få den uforberedte til at snuble. Hvis man overser et enkelt dokument eller trin, kan det betyde diskvalifikation af dit bud - forestil dig, at du taber, ikke fordi dit bud var for lavt, men fordi du glemte at vedlægge en kopi af dit ID!
• Brug for kontanter (tidsbegrænsninger): Du er nødt til at finde pengene hurtigt hvis du vinder. Hele beløbet skal normalt betales inden for 2-3 måneder (nogle gange så lidt som 60 dage). I modsætning til et normalt salg, hvor du måske betaler et lille depositum, underskriver en foreløbig kontrakt og derefter har flere måneder til at færdiggøre finansieringen, før du lukker, er tidslinjen her meget stram. Der er ikke plads til købers dårlig samvittighed eller finansieringsproblemer.
• Uforudsigelig konkurrence: Man ved aldrig, hvor mange andre der vil byde. Nogle auktioner ender uden bud (og bliver måske genudbudt billigere senere), men andre kan udvikle sig til budræs, især hvis ejendommen er attraktiv, og startprisen er lav. Det er let at lade sig rive med i varmen under en auktion og betale for meget. Du kan også være oppe imod erfarne lokale investorer, som kender processen godt.
• Problemer med beboelse og udsættelse: Hvis ejendommen er beboet af tidligere ejere eller lejere, du arver den situation. Som beskrevet tidligere er det absolut din ret at få dem ud, men det kan tage tid og kræve juridisk indsats. I mellemtiden ejer du et hus, som du ikke kan bruge endnu.
• Længere indflytningstid: Mellem auktionsdatoen, betalingsperioden og ventetiden på afgørelsen og en eventuel udsættelse kan der gå flere måneder, før du rent faktisk kan overtage boligen. Hvis dit mål er en hurtig flytning, kan auktionens tidslinjer måske frustrere dig.

Kort sagt tilbyder auktioner Højt belønningspotentiale (billige priser) men kommer med stort ansvar og høj risiko. Det er ikke for de svage eller uforberedte. Mange expats, der har succes med auktionskøb, behandler det som et deltidsjob - de researcher, læser juridiske dokumenter og taber nogle gange et par auktioner, før de endelig vinder en. Gå ind med åbne øjne, og du kan gøre en fantastisk handel. Hvis du er naiv, kan det blive en dyr hovedpine.

Mere (gratis) information om italienske ejendomsauktioner

Indtil videre har vi dækket købsprocessen for italienske ejendomsauktioner, nogle røde flag, hvordan man gør sin due diligence, hvem der kan kvalificere sig til at byde, og nogle af fordelene og ulemperne. Hvis dette emne gør dig (berettiget) interesseret, Overvej at tilmelde dig vores gratis forhåndsvisning af den ultimative italienske ejendomsguide.. Den er skrevet af egentlige eksperter - både expats og italienere - som har et indgående kendskab til lovgivningen, økonomien og særhederne ved italiensk ejendom, og den er skrevet for at være den upartiske, endelige guide til at nærme sig italiensk ejendom. Tilmeld dig nedenfor for at få flere gratis oplysninger om italienske ejendomsauktioner, f.eks:

• Almindelige faldgruber, når du byder på en italiensk tvangsauktion
• Sådan spotter du, hvornår en ejendom på auktion sandsynligvis vil blive sat yderligere ned
• DYI-ansøgning versus at hyre en advokat til at gøre det for dig
• Sådan sparer du på skat og transaktionsomkostninger, når du køber på auktion.
• Tips og tricks til auktionsdagen.
• At få Gratis juridisk rådgivning på en auktion, du gerne vil byde på.

At købe på italiensk ejendomsauktion kan virkelig være en Et røverkøb eller en stor fejltagelse. Resultatet afhænger i høj grad af, hvor velforberedt og velinformeret du er. Som sædvanlig er Magic Towns Italiens mission at give dig den uvildige, sagkyndige og reklamefri vejledning, du har brug for til at tage disse store skridt i dit nye italienske liv.