Sådan åbner du et B&B eller Farmstay i Italien: En trin-for-trin-guide til expats

At åbne et B&B i Italien er en drøm for mange udstationerede om at gå på pension eller ændre deres liv. Alligevel er det kun få, der faktisk gør det. Som i de fleste projekter ligger udfordringen i ikke at være tilstrækkeligt forberedt. Og Italien med sit verdensberømte bureaukrati og komplekse skattesystem gør ofte sådanne drømme til skamme. Men som vi fortæller i denne guide, er Italien et attraktivt sted at åbne et B&B, ikke mindst set fra et (tro det eller ej!) skattemæssigt perspektiv. Tricket er at vide, hvad man gør, og forberede sig derefter.

Italiens verdensberømte landskab er et stort trækplaster for landboturisme. Faktisk er agriturisme boomet: i 2022 vil Italien havde over 25,800 agriturismi (landbrugsbedrifter), næsten dobbelt så mange som i 2014. Udenlandske besøgende vælger i stigende grad disse landlige ophold (ca. 58% af Agriturismo gæster i 2022 var fra udlandet), og mange expats er hoppet med på vognen som gæster, om end endnu ikke som værter.

At købe en italiensk bondegård for at åbne et B&B eller Agriturismo betyder at navigere i en Et kludetæppe af regionale regler. Der findes ikke en national lov, der passer til alle. Hver region fastsætter sine egne regler om, hvad der kvalificerer som B&B eller agriturisme, hvor mange værelser du kan tilbyde, om du skal bo på stedet osv. Med denne guide ønsker vi at give dig en bedre chance for at opnå din drøm om at blive en del af dolce vita (og tjene penge på det), hvor vi gennemgår de vigtigste muligheder og krav, fremhæver vigtige forskelle og giver en køreplan for at komme i gang.

(Bemærk: Vi bruger britisk engelsk og italienske udtryk. SCIA henviser til den bekræftede meddelelse om at starte forretningen, CIR/CIN er identifikationskoder for udlejning. Alle henvisninger til love og procedurer kan variere en smule fra region til region).

Den nemmeste løsning: Udlejning af ferieboliger (Casa Vacanze)

A casa vacanze er i bund og grund feriehusudlejning - du stiller en lejlighed eller et hus til rådighed for turister på korttidsbasis, Kun overnatning (ingen måltider). Dette er vejen for en person, der har et andet hus eller en villa, eller endda en ekstra lejlighed i deres eksisterende hjem, og som ønsker at leje det ud til rejsende (tænk i retning af en Airbnb-opsætning). Ejendommen udlejes typisk udelukkende til gæster (ikke delt med værten) og kommer normalt med grundlæggende møbler, køkkenfaciliteter til selvforplejning osv.

I modsætning til et B&B er der ingen morgenmad eller daglig rengøring inkluderet - det er mere en gør-det-selv-ferieudlejning. Faktisk er det generelt forbudt at yde service under opholdet, og du skal kun rydde op i enheden mellem opholdene. Det kan være en god løsning, hvis du foretrækker en mere enkel og praktisk løsning, eller hvis ejendommen er adskilt fra din bolig.

Registrering af en feriebolig hos de italienske myndigheder

Selv om “ferieudlejningen” kan føles uformel, er der specifikke juridiske skridt forbundet med at udleje et feriehus i Italien. Først skal du sikre dig, at aktiviteten er korrekt registreret hos myndighederne. Du skal indgive en SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - en elektronisk ansøgningsformular - hos kommunen for korttidsudlejning, især hvis det sker regelmæssigt. I nogle regioner kræver selv et enkelt feriehus, der udlejes lejlighedsvis, en SCIA (regioner som Lazio, Lombardiet, Veneto osv. kræver SCIA-anmeldelse selv for ikke-erhvervsmæssig lejlighedsvis udlejning). At springe dette trin over kan føre til store bøder.

Så dit første stop er det lokale Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) hos Comune for at indsende SCIA-formularerne og alle nødvendige dokumenter (ejerskabs- eller lejekontrakt, plantegninger osv.). Dette er et ret nemt trin., som du kan gøre selv uden hjælp fra advokater eller revisorer. Generelt vil personalet på rådhuset gerne drøfte, hvad der skal gøres.

(Valgfrit) Registrering som professionel udlejer

Hvis du kun lejer lejlighedsvis (og har en enkelt ejendom), vil du typisk behøver ikke et Partita IVA (momsnummer) eller formel virksomhedsregistrering – du kan drive virksomhed som privatperson. Italien tilbyder en skattefordel kaldet cedolare secca (en fast skatteprocent) for private udlejninger: du betaler en fast sats på lejeindtægter i stedet for normal indkomstskat. I øjeblikket er denne sats 21% for korttidsudlejninger; fra 2025 indførte Italien imidlertid en højere sats for dem med flere udlejningsenheder – 26% fast skat hvis du udlejer mere end én ejendom på et år. I praksis forbliver et hjem på 21%, men hvis du har 2 til 4 ferieboliger, kan indtægterne fra disse være underlagt 26%.

Ud over 4 ejendomme, loven antager, at du er en professionel udlejer, hvilket betyder, at du skal åbne et P.IVA-nummer og skifte til almindelig erhvervsbeskatning. Faktisk kan myndighederne, selv med færre enheder, betragte det som et hotel, hvis din udlejningsaktivitet er meget kontinuerlig eller tilbyder hotelagtige tjenester. “imprenditoriale” (iværksætter), hvilket kræver momsregistrering. Er det en dårlig ting at være en “professionel udlejer”? Efter vores mening ikke rigtig. Du kan trække forretningsudgifter fra, lige fra møbler til forbrugsvarer og forsyningsudgifter, og få tilbagebetalt det, der generelt svarer til 22% i moms på alle forretningskøb.

Skattefordele ved at drive en feriebolig

Hvis vi antager, at du forbliver inden for området “private udlejere”, er cedolare secca er den største skattefordel. Med en fast sats på 21% af bruttolejeindtægterne er den ofte bedre end Italiens progressive indkomstskat. skattesatser. Det gør også fritager dig for lokale indkomsttillæg og årlige registreringsafgifter på lejen. Husk blot at vælge cedolare secca når du registrerer lejekontrakten (for lejemål på over 30 dage) eller angiver dit valg i din selvangivelse for korttidslejemål på under 30 dage. Du behøver heller ikke betale socialsikringsbidrag af denne indkomst, og det betyder, at du har 25%+ ekstra i lommen! Husk dog, at cedolare secca tillader ikke, at du afskriver forretningsudgifter.

Hvis du skifter til en forretningsmodel (P.IVA), kan du undersøge regime forfettario (et forenklet skattesystem for små virksomheder) – men det gælder typisk mere for B&B'er/affittacamere; en ren casa vacanze-virksomhed kan falde ind under kategorien ejendomsadministration. For de fleste udstationerede ejere, der lejer et hjem, cedolare secca er den enkleste vej.

Gæsteregistrering og overholdelse af regler i en feriebolig

Der følger ekstra papirarbejde med ferieudlejningen. Det vigtigste er, at du skal registrer dine gæster hos politiet inden for 24 timer efter deres ankomst. Italiens love om offentlig sikkerhed kræver, at alle udbydere af indkvartering bruger Alloggiati Web portal (administreret af den lokale Questura) til at overføre gæsteoplysninger fra ID-kort. Dette gælder for casa vacanze Ligesom hoteller skal du ansøge om legitimationsoplysninger til Alloggiati-systemet, når du har fået din SCIA.

Alloggiati-webstedet ser ud som om det er bygget i 1998, og dets loginsystem er primitivt (vi får ikke nogen venner her, men det er sandheden) – dog har nogle regioner (f.eks. Veneto) deres egne mere brugervenlige websteder, som “plugger ind” på Alloggiati, og som du helt sikkert vil foretrække at bruge.

Ud over at anmelde dine gæsters ankomst til politiet skal du opkræve og betale turistskat (imposta di soggiorno) hvis din kommune har en. Normalt betyder det, at man skal betale et par euro per person per nat og med jævne mellemrum indgivelse af selvangivelse til kommunen og betale de skyldige beløb. Mange områder kræver også rapportering af besøgsantal til statistiske formål – ofte via en regional portal svarende til ISTAT-rapportering, der bruges af B&B'er (f.eks. Lazios RADAR-system til turiststrømme eller Venetos ROSS1000, som nævnt tidligere).

Tjenester, du ikke kan tilbyde som feriebolig i Italien

En ferieudlejning kan ikke lovligt tilbyde yderligere gæstfrihedstjenester som måltider, guidede ture osv. I bund og grund tilbyder du en indkvartering med egen forplejning – alt, der går ud over at “udleje en møbleret ejendom”, begynder at krænke de regulerede gæstfrihedsvirksomheder, og det kan du få problemer for. For eksempel, ingen morgenmad eller tilberedte måltider kan udbydes som en del af en simpel lejekontrakt (hvilket vil medføre en omklassificering af din aktivitet). Lejlighedsvis skift af sengelinned er fint, men daglig rengøring kan få det til at ligne en hotelvirksomhed i lovens øjne. Der har endda været tilfælde, hvor udlejere af ferieboliger er blevet straffet for at eje andre virksomheder – f.eks. en bar eller en cykeludlejning i nærheden – som “så ud” som om de var en udvidelse af ferieudlejningen til en rigtig hotelvirksomhed. Du bør få en professionel til at gennemgå eventuelle planer, du måtte have.

Endelig skal du være opmærksom på, at hvis aktiviteten udvides (flere ejendomme eller helårsdrift), skal du overgå til en registreret virksomhed (med en Handelskammer registrering, momsnummer og overholdelse af arbejdsmarkedslovgivningen, hvis du ansætter personale). Men for et ekstra landsted, som du udlejer, mens du lever et liv som udstationeret, tilbyder ferieudlejning en relativt strømlinet løsning: Du får lejeindtægter til en fast skattesats, og så længe du overholder SCIA- og rapporteringskravene, er det en enkel model.

Den praktiske mulighed: Lille familiedrevet B&B

Den klassiske bed & breakfast a conduzione familiare er et lille, familiedrevet B&B i dit eget hjem. Det er ikke en større kommerciel virksomhed (mere om det senere). I Italien betyder det, at du (værten) bor på stedet og afsætter et par værelser til betalende gæster og giver dem Overnatning plus morgenmad om morgenen. Typisk er disse B&B'er Ikke-professionel (“non imprenditoriale”) - de betragtes som en udvidelse af din husholdningsaktivitet snarere end en fuld forretning, så længe de forbliver små og noget sæsonbetonede.

Regionerne definerer de nøjagtige parametre, men generelt taler vi om Omkring 3 gæsteværelser (ofte med højst 6-8 gæster i alt) i et privat hjem. Atmosfæren skal være familiær og servicen hjemlig. Mange expats vælger denne formel for at dele en del af deres bondegård eller villa med rejsende, mens de stadig bor på stedet. På den måde er man tæt på gæsterne (hvilket kan være en fordel i forbindelse med kulturudveksling), men i et beskedent omfang.

At servere morgenmad som en familiedrevet B&B-ejer i Italien

Pr. definition inkluderer et B&B-ophold morgenmad, men italienske regler har længe været i tvivl om Hvilken slags af morgenmad. I mange regioner har sundhedsmyndighederne historisk set krævet, at kun Færdigpakkede fødevarer serveres - tanken var at undgå enhver “fødevarehåndtering” af uautoriserede hjemmekokke. Det betød, at man tilbød ting som forseglede croissanter, marmeladeportioner, yoghurtbægre osv. i stedet for at koge æg eller bage kager. Dette er ikke ensartet i hele Italien. Hver region fastsætter sine egne regler for morgenmad. Generelt insisterer nogle regioner på, at al mad, du serverer, er købt og ikke manipuleret (du kan varme det op, men ikke tilberede det af rå ingredienser), mens nogle går videre og kræver en andel af lokale eller regionale produkter i morgenmaden.

Nogle få regioner tillader ægte hjemmelavet morgenmadSardinien ændrede f.eks. sine regler i 2018 for at lade familiebedrifter servere hjemmelavet morgenmad (f.eks. kager og syltetøj), så længe grundlæggende hygiejneforholdsregler overholdes. Puglia tillader også udtrykkeligt, at B&B-morgenmad serveres i familiens spisestue med fortrinsret for lokale og økologiske produkter. Den Veneto foreskriver, at morgenmaden skal serveres af familien, og giver ikke eksplicit tilladelse til at lave mad (men forbyder det heller ikke, så det er op til ejerne selv at kontrollere deres madlavningsstandarder).

Kort sagt skal du være forberedt på, at du måske skal vise, at din morgenmadsplan er i overensstemmelse med reglerne - det kan være så enkelt som at opbevare købmandskvitteringer for de croissanter, du serverer, eller det kan betyde, at du skal lave en HACCP-selvcertificering, hvis du tilbyder hjemmelavede muffins. Det er vigtigt at tjekke din regions holdning. Som et sikkerhedsnet, selv hvor hjemmelavet er tilladt, vælger mange B&B-værter en “Kontinental morgenmad”-tilgang med pakkede kvalitetsvarer for at undgå bureaukratiske problemer. Du kan stadig gøre det til noget særligt med lokale, håndværksmæssigt fremstillede fødevarer (f.eks. kiks fra landsbyens bageri, som er forseglede) eller ved at dække et flot bord. Reglerne på dette område er under udvikling og går i retning af mere overbærenhed for ægte familiedrevne steder, men Hvis du er i tvivl, så spørg din ASL (lokal sundhedsmyndighed) hvad der er tilladt for B&B-morgenmad i din region.

Hvor mange værelser kan et familiedrevet B&B have?

Hver region i Italien har sin egen turistlov, der definerer, hvad et B&B er, så grænserne for antallet af værelser og gæster vil afhænger af, hvor du er. Almindeligvis er hætten omkring 3 soveværelser for gæster, og alt fra 6 til 20 senge maksimalt i alt. “Senge” betyder individuelle sovepladser - et dobbeltværelse tæller som 2. For eksempel i Veneto loven definerer B&B som en del af dit hjem med 1 til 3 værelser og højst 4 gæster pr. værelse (effektivt max 12 gæster). Toscana, der er kendt for større feriehuse, er mere generøs og tillader op til 6 gæsteværelser (maks. 12 sengepladser) i et B&B. Sicilien tillader B&B'er op til 5 værelser (20 gæster). På den anden side holder nogle regioner fast i 3 værelser/6 senge som standard (f.eks. Molise eller Lazio). Nogle få regioner skelner endda mellem et ikke-professionelt B&B og et professionelt med højere grænser (mere om det om lidt).

For en hurtig sammenligning, se tabellen “B&B Regulations By Region” nedenfor. På trods af disse forskelle er en familie B&B i alle regioner beregnet til at være i lille skala og i din egen bolig. Det er også almindeligt, at du skal være der bor i ejendommen - De fleste love siger, at ejeren eller et nærtstående familiemedlem skal bo der og være til stede under gæsternes ophold. Nogle regioner tillader, at værelserne ligger i en tilstødende bygning eller en nærliggende lejlighed, men som regel inden for en meget kort afstand (for eksempel siger Basilicata, at selv en separat enhed kan bruges, hvis den ligger i samme kommune og i nogle tilfælde ved siden af; Valle d'Aosta tillader en ekstra enhed inden for 50 meter fra hovedboligen). I ånd af B&B er at dele dit hjem med rejsende, ikke at drive fjerntliggende ejendomme - hvis du vil gøre det sidste, bør du se på feriehuset eller affittacamere rute i stedet.

Tabel: B&B-regler efter region (udvalgte nøgleforskelle)

Kilde: Regionale turistlove og -bestemmelser for B&B, som samlet i italienske B&B-portaler og officielle bulletiner. Bemærk, at “non-imp” vs. “imp” ovenfor angiver, om regionen skelner mellem et non-imprenditoriale (familie, lejlighedsvis) B&B og et imprenditoriale (forretning) B&B med højere kapacitet.

Som du kan se, er det vigtigt at Tjek din egen regions specifikke regler. Forskellene vil påvirke din forretningsmodel - f.eks. kan du i Veneto højst være vært for 3 par eller 3 familier, mens du i Toscana lovligt kan være vært for det dobbelte antal, men med større forpligtelser. Regioner som Piemonte, Ligurien, Puglia osv. tillader udtrykkeligt en todelt system: et mindre B&B, der drives som en lejlighedsvis aktivitet, eller et større, der skal registreres som en virksomhed. I praksis starter mange expats med et lille B&B, der ikke er en forretning (for at prøve sig frem og undgå høje skatter), og overvejer kun at udvide, hvis efterspørgslen er stor.

Registrering af et familiedrevet B&B i Italien

Ligesom feriehuset kræver et B&B, at man indgiver en SCIA erklæring for at starte aktiviteten. Det gør du hos din kommunes SUAP-kontor. SCIA'en for et B&B vil typisk indeholde oplysninger om ejendommen, antal værelser, din bopæl og en erklæring om, at du opfylder kravene i den regionale lovgivning. Du skal typisk vedlægge en plantegning af ejendommen, en kopi af din Ansvarsforsikring for gæster (ja, visse regioner gør forsikring obligatorisk før åbning), og mest af alt en attest fra en arkitekt om, at stedet er beboeligt. Dette er muligvis den største forhindring, da mange gamle bygninger aldrig har haft formelle byggeansøgninger. Du vil se i vores tjekliste i slutningen af artiklen, at det er vigtigt at tjekke for tidligere byggetilladelser.

Når SCIA'en er indsendt, kan du lovligt begynde at arbejde. med det samme (Det er det smukke ved SCIA - det er bare en meddelelse, ikke en tilladelse, du skal vente på). Derefter kan turistmyndighederne eller politiet foretage en inspektion senere for at kontrollere, at alt er i orden, men du behøver ikke at stoppe forretningen for at vente på det. Du vil også kunne anmode om en CIN (Codice Identificativo Nazionale) - en identifikationskode, som identificerer din virksomhed på tværs af alle bookingportaler, og som også skal anbringes ved ejendommens port og/eller dør.

Hvordan beskattes et familiedrevet B&B i Italien?

Et vigtigt spørgsmål for et lille B&B er, om det skal behandles som en lejlighedsvis aktivitet eller en virksomhed i skattemæssig henseende. Hvis du holder dig inden for grænserne for “ikke-imprenditoriale” (f.eks. hvis du lukker i den nødvendige periode hvert år i henhold til din regions regler - ofte mindst 90 dages lukning - og du ikke leverer andre tjenester end morgenmad og rengøring), kan du vælge ikke at åbne en P.IVA i første omgang. I det tilfælde er din B&B-indkomst angivet som “redditi diversi” (diverse indtægter) på din personlige selvangivelse. Du bliver nødt til at udstede enkle Kvitteringer til gæsterne (med et indtægtsstempel på €2, hvis beløbet overstiger €77) og holde styr på udgifterne. Nettoindtægten (indtægter minus dokumenterede udgifter i forbindelse med B&B) lægges til din øvrige personlige indkomst til personlig beskatning.

På den måde slipper man for at betale sociale bidrag af indkomsten, men det betyder også, at man ikke formelt kan trække udgifter fra (og man kan ikke få moms tilbage på indkøb). Der er heller ikke nogen flad skat som cedolare for B&B - cedolare secca gælder kun for rene udlejningskontrakter, ikke for B&B-servicen. Så din B&B-overskud vil blive beskattet med almindelige indkomstskattesatser.

Men hvis dit B&B klarer sig godt, kan du overveje åbne en P.IVA og vælge den regime forfettario (fastprisordning for virksomheder). Under forfettario, 40% af din bruttoindtægt betragtes som skattepligtig indkomst, fordi loven forudsætter 60% som omkostningsgodtgørelse. Og på den 40% betaler du en fast 15% skat (eller endda 5% i de første 5 år, hvis du er en ny virksomhed). Den effektive skattesats på bruttoindkomst kan således være så lav som ~6% for et etableret B&B (eller ~2% i opstartsårene med 5%-satsen) - hvilket er ekstremt fordelagtigt. Hvis dit B&B f.eks. har en bruttoindtægt på 20.000 euro om året, vil du under forfettario (efter de første 5 år) blive beskattet med 15% af 8.000 euro (dvs. 1.200 euro i skat), mens de 20.000 euro minus udgifter som “redditi diversi” vil blive beskattet med progressive satser (som nemt kan overstige 1.200 euro, hvis du har andre indtægter).

Ulempen er, at når du først er registreret under forfettario-systemet Du skal også betale sociale bidrag til INPS. som selvstændig erhvervsdrivende inden for handel (minimum 3.800 euro/år) og håndtere forenklet bogføring. Mange expats starter i det små og ser, om indtægtsniveauet retfærdiggør skiftet: Hvis din region håndhæver en lukkeperiode (f.eks. Lombardiets obligatoriske 90 dages lukning), og du overholder den, kan du holde tingene uformelle. Hvis du vil arbejde året rundt og/eller opnå en højere indtjening, Formalisering som virksomhed via forfettario kan reducere din skatteprocent betydeligt, men du vil pådrage dig andre omkostninger. Rådfør dig med en italiensk revisor for at få styr på tallene i din sag.

At satse stort: Licenseret B&B eller Boutique Hotel

Hvad hvis dine ambitioner er større end et 3-værelses familie B&B? Måske har du en stor ejendom (eller flere ejendomme) og ønsker at drive en fuldtids hotelvirksomhed - måske en “Boutique-hotel” eller et high-end B&B, der fungerer som et lille hotel. I Italien, når du træder ud af familie- og lejlighedsrammen, er du på vej til at blive en imprenditore turistico (turisme-iværksætter). I praksis kan det betyde, at man registrerer sig som affittacamere (værelsesudlejningsvirksomhed) eller endda etablere en hotel/B&B-virksomhed. Linjerne kan være uklare, når det gælder terminologi: Mange eksklusive B&B'er kalder sig “boutique-hoteller” i forbindelse med markedsføring, men juridisk set kan de stadig være klassificeret som affittacamere eller B&B-virksomheder. De vigtigste forskelle er virksomhedsregistrering, bygningskrav og omfang.

Et autoriseret, professionelt B&B vil kræve, at du Åbn en Partita IVA og registrere dig hos handelskammeret (Camera di Commercio), fordi du vil drive en kontinuerlig kommerciel aktivitet. Dette indebærer valg af virksomhedsform (ofte enkeltmandsvirksomhed eller familievirksomhed, hvis den er lille; eller oprettelse af et selskab, hvis der er flere partnere involveret). Du bliver nødt til at tilmelde dig INPS social sikring system som selvstændig virksomhedsejer i turistsektoren og også i INAIL (forsikring mod arbejdsulykker).

Opstartsprocessen omfatter alle disse trin derudover til den normale SCIA-ansøgning. Faktisk vil du indgive en SCIA for en “affittacamere” eller “B&B imprenditoriale” afhængigt af kategorien - mange regioner har en separat SCIA-formular til at starte et affittacamere (gæstehus), som i bund og grund er et lille hotel uden reception. I Toscana kan man f.eks. affittacamere kan have op til 6 værelser ligesom et B&B, men da det drives professionelt, skal det opfylde visse yderligere standarder, og ejeren er måske ikke forpligtet til at bo der (de kan ansætte personale til at styre det). I Alto Adige (Sydtyrol) behandles alle B&B-lignende overnatningssteder som nævnt som affittacamere og kan have op til 8 værelser – men du skal have en erhvervslicens til det. Så hvis din plan er at drive en boutique-hotelvirksomhed i Italien skal du være forberedt på formelt oprette en forretningsenhed og overholde alle skatteregler og arbejdsmarkedslovgivning.

En stor forhindring: Krav til gæstfrihedsbygninger

Når du driver et lille B&B i dit hjem, er bygningen kun underlagt boligstandarder (du skal blot sikre, at huset overholder reglerne for beboelse). Men når du skifter til en officiel hotelvirksomhed, yderligere bygnings- og sikkerhedsbestemmelser træder i kraft. For eksempel skal indkvarteringer over en bestemt størrelse være tilgængelige for handicappede gæster (ifølge loven skal hoteller og offentlige virksomheder fjerne arkitektoniske barrierer – nogle regioner kan undtage historiske bygninger eller meget små bygninger, men enhver større renovering vil kræve ting som et badeværelse, der er tilgængeligt for kørestolsbrugere osv.). Brandsikkerhed er et andet aspekt: hvis du huser mere end 25 personer, er du underlagt strenge brandregler og skal have godkendelse fra Vigili del Fuoco (brandsikkerhed).

Men selv under disse omstændigheder kan det være nødvendigt for din virksomhed at implementere brandsikkerhedsplaner (flere ildslukkere, oplyste udgangsskilte, angivne evakueringsruter). Professionelle B&B'er/affittacamere skal ofte have mindst ét værelse, der er tilgængeligt for handicappede, eller følge retningslinjerne i de lokale bygningsreglementer for hoteller.

Det er vigtigt at konsultere en ingeniør eller arkitekt om katastrofekategori (bygningens anvendelseskategori) for din ejendom – det er fint at drive et B&B i en bygning, der er klassificeret som bolig, i mindre skala, men hvis du gør det professionelt, skal du generelt omklassificere den som en turistindkvarteringsstruktur. Og Når du omklassificerer din bygning fra bolig til hotel, skal du også betale en engangsafgift. (“oneri”) til den lokale kommune, hvilket kan løbe op i titusinder af euro afhængigt af ejendommens størrelse. Kontroller altid, at zoneinddeling og bygning overholder reglerne. når du flytter ind på det “licenserede” område, og bestemt inden du køber den ejendom, du har til hensigt at omdanne til en hotel- og restaurationsvirksomhed.

Hvordan beskattes et stort B&B i Italien?

Et godkendt B&B eller boutiquehotel beskattes som en virksomhed. Hvis det er lille nok, kan du stadig bruge forfettario regime beskrevet tidligere (og det gør mange enkeltmandsvirksomheder inden for hotel- og restaurationsbranchen også). Hvis du overskrider forfettario-indtægtsgrænsen (i øjeblikket 85.000 €/år) eller vælger ikke at benytte den, skal du betale skat efter den almindelige ordning: Det betyder, at du skal bogføre de faktiske indtægter og udgifter, opkræve moms på tjenester (de fleste hospitality-tjenester har 10% moms) og betale selskabs- eller individuel virksomhedsskat af overskuddet (IRES eller IRPEF) plus regional virksomhedsskat (IRAP), hvis det er relevant.

Du vil også have faste omkostninger som årlige revisorhonorarer (fra flere hundrede til et par tusinde euro), IMU-ejendomsskat (du mister den primære boligfritagelse, hvis din ejendom bruges til erhverv), og højere forsyningsudgifter (erhvervstariffer for elektricitet osv. kan være højere end husholdningstariffer). Desuden påtager du dig rollen som arbejdsgiver, når du ansætter personale (selv hvis det kun er en rengøringsassistent eller en morgenmadskok), hvilket indebærer kontrakter, lønskat og forsikring.

Alle disse omkostninger betyder, at et boutiquehotel kun giver mening, hvis du er sikker på at kunne tiltrække nok gæster og opkræve priser, der kan opretholde driften. opadgående tendens er, at du potentielt kan tjene mere (du kan have flere værelser til salg hver nat og være åben hele året). Du kan også få adgang til erhvervsfinansiering eller tilskud rettet mod turistvirksomheder (nogle regioner tilbyder incitamenter til hoteller, digitaliseringsfonde osv., som almindelige B&B'er ikke kan få).

Fordele og ulemper: Sammenfattende giver en opgradering til en licenseret hotel- og restaurationsvirksomhed dig mulighed for at skalere op – flere værelser, eventuelt med andre tjenester som f.eks. middag (du kan tilføje en restaurant for gæster, hvis du får de nødvendige tilladelser, eller endda en offentlig restaurant med en separat licens), og du opbygger et formelt brand. Du er ikke begrænset af regler om, at du skal holde lukket X dage – du kan drive stedet året rundt, hvis du ønsker det. Du kan også lovligt ansætte personale eller hyre entreprenører, hvilket letter din byrde som ejer.

Mange agriturismi eller luksuriøse B&B'er i Italien køre på denne måde, med rengøringspersonale om morgenen, måske en manager osv., især hvis ejerne ikke altid er til stede. På den anden side er bureaukrati og faste omkostninger stiger betydeligt. Du vil skulle forholde dig til arbejdsretten (som er meget detaljeret i Italien), årlig regnskabsmæssig overholdelse og generelt mindre fleksibilitet. Det er klogt kun at tage dette skridt, når du har en solid forretningsplan. Nogle udlændinge vælger at starte med et lille B&B for at teste markedet og derefter overgang til et affittacamere forretning, når de ser en stabil efterspørgsel. Faktisk letter mange regionale love dette Engagering af en geometer eller arkitekt Det kan være meget nyttigt i denne situation at sætte sig ind i tilladelserne på et tidligt tidspunkt.

I markedsføringssammenhæng har “boutiquehotel” et prestigefyldt image, og du kan gerne kalde dit sted det, men husk: den juridiske klassificering er vigtigere for dine forpligtelser. Uanset om du kalder det Boutique Inn, Charme B&B, Albergo Diffuso osv., skal du sikre dig, at du har den rette licens bag kulisserne (hvad enten det er affittacamere, B&B-virksomhed eller en hotellicens), der passer til din størrelse. Især italienske gæster kan spørge, om du er en “autoriseret struktur” – at kunne sige ja kan øge tilliden. Derudover beder nogle online rejsebureauer om et momsnummer eller en virksomhedsregistrering, hvis du udbyder mange værelser – endnu en grund til, at seriøse virksomheder vælger denne løsning. Kort sagt, skalaen bringer formalitet: givende, hvis det gøres rigtigt, men tag højde for de ekstra krav til overholdelse af reglerne.

At drive en agriturismo (gårdophold) i Italien

En Agriturismo er et bondegårdsophold – i Italien er dette et lovmæssigt defineret begreb, hvor gæstfrihed tilbydes på en aktiv gård. For mange udlændinge er tanken om at drive et agriturismo den ultimative italienske drøm om livet på landet: gæster, der slapper af ved renoverede gårde, middage med råvarer direkte fra gården under stjernerne og måske hjælp til at høste oliven om dagen. Italien promoverer aktivt agriturismi, men det kommer med et afgørende krav: du skal være en kvalificeret landmand for at åbne en agriturismo. Med andre ord er agriturismo ikke bare et fængende navn for et B&B på landet; det er en aktivitet “forbundet” med landbrug ved lov. Her er de vigtigste aspekter, du skal overveje:

• Du (eller en forretningspartner) SKAL være en kvalificeret landmand: Kun imprenditori agricoli (landbrugsiværksættere) kan drive en agriturismo. Det betyder normalt, at du enten allerede ejer og driver en gård (med et momsnummer for landbrug, registreret hos landbrugsmyndighederne), eller at du etablerer en. At være landmand i Italien kan betyde, at man dyrker jord, dyrker afgrøder, vedligeholder en vingård/plantage, opdrætter husdyr osv. selv i lille skala - men man skal anerkendes som sådan. Det kræver, at man har de rette kvalifikationer, og at man i nogle regioner deltager i et kort kursus om agriturisme. I dag opnås dette ved ca. 300 timers fjernundervisning (på italiensk selvfølgelig), som ofte er 100% gratis, betalt af EU-midler. De Den italienske borgerlige lovbog (art. 2135) definerer en landbrugsentreprenør og love om agriturisme henviser til det.
• Du (eller en forretningspartner) skal rent faktisk drive en gård: Så trin 1: Hvis du ikke allerede driver landbrug, skal du skaffe dig et stykke landbrugsjord og starte en landbrugsaktivitet. før Du kan tilføje turisme til det. Der er ingen faste regler for, hvor stor jordparcellen skal være (selv en hektar eller to kan være nok), men man skal vise, at landbruget er aktiv og forbliver den primære aktivitet - Agriturisme skal forblive “sekundær og forbundet” med landbruget. Det betyder ikke nødvendigvis, at du skal tjene mere på landbruget end på turismen (reglerne for indkomstforhold varierer fra region til region), men det betyder i hvert fald, at landbruget ikke bare er symbolsk. I praksis kræver mange regioner, at du indsender en forretningsplan (Piano Agrituristico) demonstrere, hvordan du vil opretholde landbrugsproduktionen samtidig med, at du tager imod gæster. Heldigvis klarer de magtfulde italienske landboforeninger papirarbejdet for dig (mod et beskedent gebyr).
• Ejendomme og bygninger på landet: Agriturismi skal bruge gårdens eksisterende strukturer eller jord. Du kan ikke oprette en agriturismo i en bylejlighed eller en bygning uden forbindelse til gården. Nej Agriturismo Drømmene vil blomstre i Milanos centrum, desværre. Normalt er det et bondehus, en lade eller et landsted på gården, der bliver omdannet til overnatningssted, eller plads på gården til autocampere eller telte. Der er ofte en bestemmelse om, at man ikke må overskride en vis bygningsudvidelse - ideen er at genbruge og bevare landdistrikternes arv. Man kan f.eks. renovere et gammelt stenhus til gæsteværelser eller bygge en lille tilbygning, men at bygge et helt nyt hotel på landbrugsjord vil ikke kunne betegnes som “agriturismo”. Mange regioner dækker antal gæstesenge en agriturismo kan have (ofte omkring 20-40) og Sæder i spiseområdet. Disse begrænsninger sikrer, at gæstfriheden ikke overvælder landbrugssiden. Igen er der forskel på detaljerne, men den typiske størrelse svarer til en lille kro.
• Krav til landbrugsindkomst: I henhold til national lovgivning (lov 96/2006) og regionale implementeringer er Arbejdet på gården skal fortsat være hovedaktiviteten og turisme er et supplement. Nogle regioner fortolker dette ved at kræve, at størstedelen af landmandens indkomst kommer fra landbruget, eller i det mindste at et bestemt forhold overholdes. Nogle gør det ikke. Utroligt hjælpsomt, I Veneto er der f.eks. ingen regler for forholdet mellem værtskab og landbrug, hvis man har op til 10 gæster. (en såkaldt azienda minima). I praksis varierer håndhævelsen - men vær opmærksom på, at hvis du helt stopper med at drive landbrug og kun laver B&B, kan du miste din agriturismo-godkendelse. Succesfulde agriturismi integrerer de to ting: f.eks. en vingård, der tilbyder overnatning og smagsprøver, eller en olivengård med et par gæstelejligheder. Hvis du ikke er interesseret i egentligt landbrug, er agriturismo ikke det rigtige valg (du er bedre tjent med et almindeligt B&B på landet). På den anden side, hvis du er Hvis du brænder for landbrug eller vinfremstilling, er agriturismo-status ideel, da det giver dig mulighed for at tjene penge på landbrugslivet og diversificere indkomsten. Men, og det er et stort men, intet forhindrer dig i at være en af partnerne i en landbrugsvirksomhed: Landmanden Giovanni kan fokusere på at dyrke tomater og courgetter, mens du planlægger og markedsfører boligdelen af forretningen.
• Tjenester, som en agriturismo kan tilbyde: Agriturismo-aktiviteter omfatter typisk indkvartering (værelser eller lejligheder), madservice (måltider på gården, morgenmad, smagsprøver), og nogle gange ting som campingområder, ridning, workshops, rundvisninger på gården. Man vælger selv, hvad man vil tilbyde. Den nationale lov nævner udtrykkeligt, at agriturismi kan tilbyde overnatning, måltider og drikkevarer, der i vid udstrækning er fremstillet af gårdens egne produkter eller lokale produkter, Smagning af gårdens produkter og rekreative eller kulturelle aktiviteter relateret til det landlige miljø. Det betyder, at du som ejer af en agriturismo f.eks. kan servere middag for dine gæster (og i mange tilfælde også for eksterne besøgende) uden at have brug for en separat restaurantbevilling, forudsat Menuen er baseret på dine råvarer (og nabogårdenes råvarer) - en regel kan være, at mindst 50% af ingredienserne er fra din gård. Du kan også være vært for ting som madlavningskurser, gårdoplevelser (frugtplukning, ostefremstilling osv.), vandreture i naturen og så videre. Disse aktiviteter med merværdi er et stort trækplaster for agriturister. I bund og grund giver agriturismo dig mulighed for lovligt at kombinere gæstfrihed + landbrug + uddannelse/fritid under én paraply, hvilket andre former for gæstfrihed ikke kan gøre så frit.
• Skatteordning (Regime Speciale): Dette er måske den bedste del. En af grundene til, at agriturismi er populære, er den meget gunstige skattebehandling. Italien betragter agriturisme som en udvidelse af landbrugsindkomsten. Der er en Særlig fast skatteordning (anvendes ofte automatisk, medmindre man fravælger det), hvor kun en del af indtægterne fra landbrugsturisme er skattepligtig fortjeneste. Helt specifikt, kun 25% af din agriturismos bruttoindtægter tælles med som skattepligtig indkomst - med andre ord et 75% fradrag for mistede udgifter. Det er langt mere generøst end forfettario for B&B. For at gøre det hele endnu bedre, al indkomst fra salg af faktiske landbrugsprodukter er 100% skattefri. Hvis din agriturismo f.eks. tjente 50.000 euro på overnatninger og middage i løbet af et år, skulle der kun betales 12.500 euro i indkomstskat! Mange agriturismi betaler derfor meget lidt i indkomstskat. På momssiden er der også en særlig ordning, som er meget fordelagtig, hvor du beholder en del af den moms, som kunden betaler til dig, men det emne lader vi ligge til en anden artikel.
• Tilskud og incitamenter: At være landmand og starte en Agriturismo kan åbne døren til forskellige tilskud. EU og den italienske regering har ofte programmer gennem PSR (Piano di Sviluppo Rurale) - Landdistriktsudviklingsprogrammet - tilbyder medfinansiering til diversificeringsprojekter på gårde, som omfatter ombygning af en lade til gæsteboliger eller oprettelse af en spisesal til agriturisme. Mange regioner har midler til unge landmænd eller til agriturisme under hver EU-budgetperiode. For eksempel er der under fondene til udvikling af landdistrikterne 2023-2027 indkaldelser, der giver 40% til 50%-tilskud til investeringer i agriturismefaciliteter, I nogle tilfælde endda op til 60-70% for unge landmænd under 40 år eller kvindelige landmænd. Hvis det lyder for godt til at være sandt, skal du huske, at du skal vise, at du er en landmand (eller en partner i en gård), der i det mindste har en vis indtægtshistorie. Adgang til finansiering er generelt bedre for en agriturismo fordi du har to indtægtsstrømme (landbrug og turisme) og ofte opbakning fra politiske incitamenter.
• Flere fantastiske agriturismo-specifikke kvaliteterHvis det lyder, som om vi er lyriske over agriturismi, er det absolut tilfældet. Hvis du kan etablere dig som en agriturismo - og vi indrømmer, at barren er høj - får du flere fordele end dem, vi har nævnt. For eksempel kan ethvert medlem af din familie eller af dine partneres familier, op til fætre og kusiner, lovligt hjælpe dig i virksomheden uden at skulle være formelt ansat. Du kan sælge alle dine egne produkter, eller biprodukter af dine produkter (tænk på syltetøj, olivenoliepræparater, honning ...) helt skattefrit. I de fleste tilfælde kan du hvert år beslutte, hvem der skal have hvilken andel af overskuddet, og alt dette overskud er også skattefrit; så hvis din andel af årets overskud er f.eks. 30.000 euro, kan du beholde det hele. Hvis du beslutter dig for at sælge gården eller de bygninger, der hører til den, efter 5 års ejerskab, er alle gevinster også skattefrie.
• Administrativ proces: For at starte en agriturismo skal du igennem nogle andre forhindringer end et normalt B&B. Typisk skal du have en tilladelse fra den regionale eller provinsielle landbrugsafdeling godkendelse af din agriturismeplan. Dette er i tillæg til SCIA til kommunen. Ofte er rækkefølgen: Registrer dig som landmand → indsend agriturismo-plan til regionen → de udsteder en tilladelse eller en nulla osta → derefter indsender du SCIA til kommunen for at starte gæstfrihedsaktiviteten. Du kommer ind i to bureaukratiske verdener: Du vil være på landbrugsmyndighedernes radar (forventes at indsende årlige rapporter om landbrugsaktiviteter osv.) og på turistmyndighedernes radar (for statistik og klassificering). Men (endnu et stort ’men’), landboforeninger gennemgår denne proces hver dag, og nogle er virkelig dygtige til at få papirarbejdet gjort.
• En ting at bemærke: Agriturismi får normalt en klassificering (som stjerneklassificering eller lignende) af regionen afhængigt af de faciliteter, der tilbydes - dette kan påvirke, hvordan du annoncerer, men det er mest en formalitet (nogle regioner bruger symboler som hvedeklaser eller sole i stedet for stjerner til agriturismi).

I bund og grund er en agriturismo er ideel til dem, der virkelig ønsker at drive landbrug og være vært. Hvis din ejendom ligger i en landzone, og du har planer om at dyrke oliven, druer, opdrætte geder eller andre landbrugsaktiviteter, er det værd at søge om agriturismo-status. Hvis det lykkes, får du lave skatter, en varieret indkomst og den uhåndgribelige fordel, at du kan tilbyde dine gæster en autentisk oplevelse af det italienske landskab.

Men hvis du ikke er vild med landbrug, kan det give bagslag at prøve at lave en agriturismo “bare for fordelene” - myndighederne vil forvente at se traktoren pløje eller vinstokkene beskæres! Hold altid balancen: de bedste agriturismi har både stor gæstfrihed og ægte gårdprodukter (vin, olivenolie, oste osv.), som bliver en del af gæsteoplevelsen. Efter vores mening, Den eneste måde, hvorpå expats kan opnå dette meget attraktive setup, er at samarbejde med pålidelige lokale landmænd..

Fælles krav (tilladelser, rapportering, sikkerhed) for at åbne et B&B

Uanset hvilken rute du vælger (feriehus, B&B, agriturismo osv.), er der visse ting, du skal være opmærksom på. fælles krav over hele linjen i Italien. Det er vigtige forpligtelser og god praksis for alle, der er værter for turister. Her er en tjekliste over de vigtigste:

• SCIA - Meddelelse om start af aktivitet: Som tidligere understreget er det nødvendigt med en SCIA for lovligt at starte en hotelvirksomhed eller korttidsudlejning. Den skal indgives til kommunens SUAP-kontor. Forbered dig på at vedlægge dokumenter som identifikation, ejendomsret eller lejekontrakt, plan over ejendommen og eventuelle specifikke certifikater, der kræves (for eksempel hygiejne-selvcertificering for B&B-morgenmad eller forsikringspolice). SCIA er din grundlæggende juridisk dokument for at erklære din aktivitet. Opbevar altid en kopi af din SCIA-protokol og eventuelle efterfølgende opdateringer (hvis du f.eks. ændrer antallet af værelser eller lukker virksomheden senere, skal du indgive en ny SCIA for ophør eller ændring). At operere uden en SCIA kan føre til store bøder og påbud om lukning.
• Identifikationskode (CIN): Den nationale identifikationskode (CIN) identificerer din feriebolig eller hotelvirksomhed og skal vises på alle online-lister og reklamer. Fra og med 2025, en national kode (CIN) er blevet implementeret via en central database, der erstatter tidligere regionale identifikatorer. Alle værter skal registrere deres ejendom på BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) administreret af turistministeriet. Du skal fysisk Vis din kode ved indgangen til din ejendom og inkludere det i alle opslag eller på alle hjemmesider - f.eks. i Airbnb-opslagets titel eller beskrivelse. Dette bliver strengt håndhævet for at bekæmpe ulovlig udlejning. Der er hårde straffe for ikke at offentliggøre koden.
• Registrering af gæster (Pubblica Sicurezza): Italiens lov om offentlig sikkerhed (stadig den fra 1931) kræver, at enhver gæst, der opholder sig i en bolig, skal anmeldes til politiet inden for 24 timer efter ankomsten. Den Alloggiati webportal er onlinesystemet til at gøre dette. Efter din SCIA skal du kontakte den lokale Questuras immigrationskontor for at få legitimationsoplysninger til Alloggiati. De giver dig et brugernavn og en adgangskode, som du kan bruge til at sætte det byzantinske autentificeringssystem op (som vi nævnte før, hører Alloggiati virkelig hjemme på et digitalt arkæologisk museum). Hver gang du får nye gæster, skal du logge ind og enten manuelt udfylde deres pas/ID-oplysninger eller uploade en fil. Heldigvis kan nogle regionale systemer som Venetos Ross1000 integreres med Alloggiati, så du ikke behøver at bruge det, og nogle betalte ejendomsadministrationssoftware kan også integreres med Alloggiati. Ved meget korte udlejninger (f.eks. 1 nat) skal du stadig registrere dem, nogle gange straks ved check-in. Manglende registrering af gæster er en alvorlig forseelse - det kan endda være kriminelt (bøder eller anholdelse i teorien), hvis du helt ignorerer det. Så det er ikke til forhandling. Den gode nyhed er, at systemet er ret ligetil, når du først er oprettet. Bemærk til agriturismi: Selv campister eller andre, der overnatter i telt på din gård, tæller som gæster, der skal registreres. Det skal du også, EU-borgere skal registreres ligesom ikke-EU-borgere - der er ingen undtagelse; alle bliver rapporteret, selv din egen familie, hvis de kommer og bor gratis.
• Turistskat (imposta di soggiorno): Næsten alle kunstbyer og mange turistbyer i Italien opkræver en turistskat pr. nat. Nogle landkommuner gør det også, især i populære områder (Toscanas bjergbyer, Apuliens agriturismi-områder osv.). Skattens størrelse og regler varierer fra kommune til kommune - typisk er det €1-€5 pr. person pr. nat, ofte med et loft på ~5 nætter. Som vært er du ansvarlig for opkræve dette kontant (eller inkludere det i din online-prisfastsættelse, hvis det er muligt) og derefter med jævne mellemrum betale det til kommunen. Normalt vil hver kommune kræve, at du indsender en dichiarazione (erklæring) hvert kvartal eller hvert år med angivelse af, hvor mange gæster/overnatninger du har haft, og hvor meget skat du har opkrævet. Dette er i bund og grund kommunens indtægtskilde til at finansiere turismeinfrastruktur, så de går op i det. Gem kvitteringer for, hvad du har betalt. Ofte er du også nødt til at vise information til gæsterne om, at skat anvendes (Nogle byer beder dig om at lægge en seddel på værelset eller i receptionen om skattens størrelse pr. nat).
• Forsikring: Nyheden fra 2025 er, at ALLE ejendomme, der bruges i en virksomhed, skal have en “katastrofeforsikring”, der er beregnet til at håndtere jordskælv, oversvømmelser og lignende. Straffen for ikke at have en forsikring er høj. Derudover bør du have en ansvarsforsikring, selv om din region ikke udtrykkeligt kræver det. Denne forsikring (Polizza di Responsabilità Civile verso terzi) dækker dig, hvis en gæst kommer ud for en ulykke eller en skade på din ejendom - f.eks. hvis en gæst glider på en trappe og kommer til skade, eller hvis der er en gaslækage, som forårsager skade. Med en forsikring vil gæsten blive kompenseret af forsikringen i stedet for at sagsøge dig personligt. Under alle omstændigheder er det at have en forsikring en del af at drive en ansvarlig virksomhed. Hvis du har ansatte, skal du desuden have den obligatoriske arbejdsskadeforsikring (INAIL) for dem, men det er en separat forsikring.
• Brandsikkerhed og nødforanstaltninger: Sikkerhedsforskrifterne kan variere efter skala, men der er et par grundlæggende ting: Fra og med 2024, alle overnatningssteder, herunder små B&B'er og udlejningssteder, skal være udstyret med brandslukkere og gasdetektorer ved lov. De nye regler (Decreto “Anticipi” 2023) foreskriver mindst én 6 kg ABC-ildslukker pr. 200 kvadratmeter, med mindst én pr. etage, samt certificerede røg/CO-detektorer på hver etage. Disse skal installeres af en professionel og vedligeholdes (brandslukkere skal normalt kontrolleres årligt). PRO TIP: Hvis du, som mange B&B'er på landet, bruger LPG-tanke til at drive varmesystemet, skal din LPG-udbyder give dig gratis brandslukkere. Endnu bedre: Hvis du ikke køber LPG'en direkte, men beder dem om at sætte en måler på tanken, så du betaler pr. forbrug, skal de (ikke du) betale for den seks måneder lange inspektion af brandslukkerne. Så sørg for at budgettere med installation af ildslukkere på gangene eller i fællesområderne og detektorer på passende steder (især hvis du har gasopvarmning eller komfurer). For bygninger med op til 25 sengepladser kræves der normalt ikke en fuld brandsikkerhedscertificering, men hvis du har et større sted eller udvider, kan det være nødvendigt at indsende en SCIA antincendio (en erklæring om overholdelse af brandsikkerheden) til brandvæsenet. Selv om du er lille, skal du investere i sikkerhed: Sørg for nødlys (i det mindste plug-in-lommelygter til mørklægning), sæt en Evakueringsplan kort på hvert værelse (det er ofte påkrævet i henhold til regionale regler), og hold en førstehjælpskasse tilgængelig. Disse små ting sikrer ikke kun, at du overholder reglerne, men giver også gæsterne tillid. Og til sidst, Gassikkerhed: hvis din bygning har gaskedler eller komfurer, få dem tjekket og få conformità-certifikaterne - nogle regioner beder om en erklæring om, at dine gas- og elsystemer lever op til standarden for beboelse, hvilket er en del af husets certificato di agibilità.
• Hygiejne- og sundhedsbestemmelser: Vi berørte HACCP for fødevarer i B&B-sammenhæng. For at gentage: Hvis du serverer nogen form for mad (morgenmad på B&B eller måltider på agriturismo), skal du overholde de grundlæggende EU-hygiejnebestemmelser. Det betyder, at du skal have en HACCP-plan - i bund og grund et dokument, hvor du identificerer, hvordan du håndterer og opbevarer fødevarer, rengøringsplaner osv. for at forhindre kontaminering. For en simpel B&B-morgenmad med emballerede varer kan din plan være meget grundlæggende, og ofte behøver du ikke en formel, hvis du virkelig aldrig håndterer uemballeret mad. Men hvis du tilbyder noget hjemmelavet eller letfordærveligt (selv at skære frugt eller skære en kage, du har bagt, i skiver), bør du i det mindste gøre det HACCP-kursus (normalt et endagskursus) og beholde certifikatet. Mange regioner kræver nu udtrykkeligt, at B&B-ejere skal have HACCP-træning (som vi så, indførte Marche en forpligtelse til, at B&B-ejeren skulle deltage i et HACCP-kursus). Så planlæg enten at holde dig til lovens bogstav (kun servere fabriksforseglede fødevarer) eller at blive certificeret og implementere korrekte køkkenprocedurer. De lokale sundhedsmyndigheder (ASL) kan inspicere dit morgenmadsområde eller køkken, men de er også en uvurderlig kilde til information, hvis du er i tvivl om noget.
• ISTAT og regionale statistikker: Italien tager turismestatistik alvorligt. Alle overnatningssteder skal indberette månedlige data om gæsteankomster og -tilstedeværelse til det nationale statistikinstitut (ISTAT), normalt via en regional platform. Kort tid efter, at du er begyndt at arbejde, vil din regions turistkontor normalt kontakte dig (eller give dig instruktioner i SCIA-papirerne) om, hvordan du får adgang til deres onlineportal (eksempler: Toscana bruger Turist@, Lombardiet bruger Ross1000, Sardegna bruger SIRED, osv.). Du skal logge ind og registrere, hvor mange ankomster og overnatninger der er for hver nationalitet hver måned. Dette bruges til at udarbejde officielle turiststatistikker og i mange tilfælde også til at krydstjekke turistskatten. Det er generelt en nem opgave - mange portaler lader dig uploade en fil eller manuelt indtaste totaler. Nogle kanaladministrationssoftware kan generere rapporten for dig. ISTAT-rapportering er obligatorisk ved lov, og der kan være bøder for manglende indsendelse. Sæt kryds i kalenderen for at gøre det inden deadline (normalt de første 5 dage i den følgende måned). Heldigvis kan nogle af disse statistikplatforme integreres med Alloggiati-webportalen, så du kan lave din statistiske rapportering og gæsterapportering på én gang.

Det virker som meget, men når man først har sat disse ting op, bliver de rutine. Masser af små værter klarer selv alle disse forpligtelser. Italien har nu også tjenester og foreninger (som lokale B&B-foreninger eller Coldiretti for agriturismi), der hjælper med at overholde reglerne. Vær ikke bange for at spørge andre lokale B&B-ejere, hvordan de håndterer tingene - ofte er der et fællesskab af værter, som deler tips. Og hvis det ikke er klart nu, Lad være med at kaste dig ud på dybt vand, før du har gjort dit hjemmearbejde meget, meget grundigt.

Mad, personale og andre juridiske overvejelser, når du åbner et B&B

Ud over de formelle regler indebærer det strategiske og personlige overvejelser at drive en hotelvirksomhed i Italien som udstationeret. Her er nogle yderligere faktorer, du skal huske på, når du planlægger:

For at opsummere, planlæg holistisk: Vælg et sted, der passer til den oplevelse, du vil tilbyde, afstem med regionale normer og efterspørgsel, sørg for, at du personligt kan opfylde kravene til juridisk status, og begynd at netværke tidligt (både med lokale og online rejsefællesskaber). At åbne et B&B/farmstay i Italien er lige så meget en livsstilsbeslutning som en forretningsbeslutning - succesen afhænger af, om man passer ind i den lokale struktur, samtidig med at man tilbyder gæsterne noget helt særligt.

Tjekliste: I hvilken ejendom skal du åbne et B&B?

Før du kaster dig ud i det, er det klogt at vurdere din ejendom og situation. Brug denne tjekliste til at vurdere, om din ejendom og dine planer stemmer overens med italienske krav og praktiske succesfaktorer:

• Lovlig beboelighed: Har ejendommen en gyldig certificato di agibilità (beboelsesattest) eller et tilsvarende dokument? Det sikrer, at bygningen opfylder de grundlæggende sikkerheds-, struktur- og hygiejnestandarder for beboelse. Hvis ikke, skal du måske renovere for at få certifikatet fra kommunen. Det er ikke en billig proces - selv i de bedste tilfælde vil det koste et par tusinde kroner at involvere en arkitekt, så køb helst en ejendom, der allerede har bestået testen. Man bør ikke have gæster i områder, der ikke er officielt beboelige (f.eks. en ufærdig kælder uden beboelsescertifikat).
• Zoneinddeling og arealanvendelse: Hvad er ejendommens officielle arealanvendelseskategori? Hvis den ligger i en boligområde (zona residenziale), Det er normalt tilladt at bruge B&B eller casa vacanze (det anses ofte for at være foreneligt med beboelse). Hvis det er i en landbrugszone (zona agricola), Du kan vælge en agriturismo eller nogle gange et B&B, men ombygningen af en eksisterende landbrugslade til værelser til gæster vil - hvis det er tilladt - medføre titusindvis af euro alene i skat (bemærk, at agriturismi igen har en fordel, da de kan modtage gæster i bygninger, der stadig er klassificeret som landbrug, som f.eks. renoverede stalde). Tjek den Kommunens planlægningsregler (PRG eller PUC) for at sikre, at turistindkvartering er tilladt på dit sted. Hvis bygningen er historisk beskyttet eller ligger i et landskabeligt begrænset område, skal du også have ekstra godkendelser til eventuelle ændringer. Endelig, hvis renoveringen af bygningen forvandler den til en stor villa med pool og et halvt dusin badeværelser, Pas på, at bygningen ikke ender i den frygtede matrikelkategori “luksus”., Det betyder, at du skal betale meget mere i skat, og det vil gøre det langt mindre attraktivt for fremtidige købere.
• Bygningens tilstand og indretning: Er din ejendom fysisk egnet til hosting? Overvej det: Har du en ekstra soveværelser der kan dedikeres til gæster med minimale ændringer? Er der nok badeværelser (Italienske regler kræver ofte mindst et badeværelse for hver 3-4 gæster, og nogle gange et badeværelse for mindst 6 gæster; nogle regioner insisterer på, at hvis du har over et vist antal værelser, skal et af dem udelukkende være til gæster). Hvis du kun har et familiebadeværelse i huset og planlægger at være vært for tre par, vil det ikke fungere i de fleste regioner - du bliver måske nødt til at tilføje flere badeværelser eller udpege et kun til gæster. Tjek også værelsesstørrelserne: typisk omkring 8 m² for et enkeltværelse, 14 m² for et dobbeltværelse er lovens minimum. Hvis dine værelser er små, må du måske kun udleje dem som enkeltværelser. Krav til loftshøjde, ventilation og vinduer skal opfyldes i henhold til boliglovgivningen. Hvis ejendommen er en lejlighed i et ejerlejlighedsbyggeri, tillader ejerlejlighedsreglerne så B&B-aktiviteter? (Bestyrelsen kan ikke direkte forbyde det, hvis det er en ejerbolig, men de kan indføre visse begrænsninger).
• Sikkerhedsfunktioner: Har ejendommen allerede sikkerhedsforanstaltninger som røgalarmer, ildslukkere, sikre el- og gassystemer? Hvis ikke, kan du så nemt installere dem? Du bør have moderne elektriske ledninger (med afbryder) og måske overveje at tilføje Nødbelysning i korridorer. Hvis værelserne ligger på en øvre etage, er der så en alternativ brandudgang eller i det mindste en bred nok trappe? Vurder eventuelle farer (f.eks. en swimmingpool, en dam, stejle trapper osv.), og hvordan du vil afbøde dem for gæsternes brug. Det er bedre at tage hånd om dem, før du åbner (f.eks. indhegning af et poolområde, tilføjelse af gelændere osv.).
• Beliggenhed og turistefterspørgsel: Er der efterspørgsel efter overnatningsmuligheder i dit område? Undersøg dit nærområde på bookingsider - er der andre B&B'er eller agriturismi, og hvor godt er de belagt (tjek deres kalendere eller anmeldelser), og se endelig på “turismen” i dine målbyer i Magic Towns's egen Byopdagere. Hvis du er i et berømt område (Chianti, Amalfikysten, søen Garda, ), er efterspørgslen en selvfølge, men det er konkurrencen også, og du vil forbløde ved at købe en ejendom i første omgang. Hvis du er i et mindre kendt område, skal du identificere en Turistattraktion: Er du i nærheden af en pilgrimsrute, en vandresti, et bemærkelsesværdigt slot, et universitet, et industriområde (forretningsrejser) eller noget andet, der tiltrækker besøgende? Måske vil du skabe efterspørgsel ved at tilbyde noget unikt (f.eks. et yoga-retreat i bjergene). Under alle omstændigheder skal du kende dit potentielle marked. En ejendom kan være smuk, men hvis ingen kommer til området, har du brug for en meget stærk markedsføringsplan eller et nichetilbud. Prøv at bruge vores Town Explorer til at finde en blanding af overkommelige ejendomspriser, god infrastruktur og moderat turisttiltrækning.
• Tilgængelighed og faciliteter: Hvordan kommer gæsterne frem til din ejendom? Hvis det ligger meget afsides, kan det være en del af charmen, men du skal give klare anvisninger og måske møde dem første gang. Er der Parkeringsplads tilgængelig (næsten obligatorisk i landområder - mange gæster vil køre i bil)? Hvis det ikke er på din ejendom, er der så offentlig parkering i nærheden? Hvis du har en agriturismo og forventer autocampere eller lignende, har du så et fladt område til dem? Tænk på gæsternes grundlæggende forventninger: pålidelig elektricitet, varmt vand (med tilstrækkelig kedelkapacitet til flere brusebade), opvarmning om vinteren, måske aircondition eller i det mindste en ventilator om sommeren. Wi-Fi er næsten et must for de fleste rejsende. Kan du få en ordentlig internetforbindelse på ejendommen? Hvis din placering er kendt for at have svagt signal eller strømafbrydelser, skal du planlægge, hvordan du kan afhjælpe det (backup 4G-router, Starlink, generator til nødsituationer osv.).
• Økonomisk gennemførlighed: Evaluer den Økonomi. Hvilken investering er nødvendig for at gøre ejendommen gæsteklar (renovering, møbler, sengetøj, hjemmeside osv.), og har du budgettet til det? Når du er i gang, skal du estimere dine årlige omkostninger (forbrug, vedligeholdelse, forsikring, skatter, markedsføring) og se, hvor mange overnatninger til hvilken pris du skal bruge for at få det til at løbe rundt. Det er klogt at regne med en konservativ belægningsprocent de første par år (måske 25-30% belægningsprocent til at begynde med, og så bygge op til 50%+, efterhånden som du får anmeldelser). Vil det lokale marked kunne bære den overnatningspris, du har brug for? Hvis du f.eks. kun kan opkræve 60 euro pr. nat i dit område, og du har to værelser, vil din bruttoindtægt selv ved fuld belægning være 120 euro pr. nat - i bedste fald måske 15.000 euro over et år - er det tilstrækkeligt til at nå dine mål? Hvis ikke, skal dit projekt enten skaleres (flere værelser eller højere priser ved at tilbyde mere luksus) eller gentænkes. Tag også højde for skatter: Hvis du ikke driver forretning og har andre indtægter, kan B&B-indtægterne blive beskattet med din marginale sats; hvis du går forfettario, skal du overveje 5%/15% på 40%-scenariet osv. Og for agriturismi skal du huske at inkludere landbrugsindkomst i blandingen. Tip: Det er nyttigt at lave en mini forretningsplan - ikke nødvendigvis for ekstern finansiering, men for dig selv for at sikre levedygtighed. Inkluder et afsnit om, hvordan du vil håndtere lavsæsonen (vil du lukke for at skære ned på omkostningerne eller forsøge at ramme et andet marked som f.eks. digitale nomader om vinteren?).
• Overholdelse og klargøring af papirarbejde: Er du parat til at håndtere bureaukratiet, eller har du støtte til det? Hvis papirarbejde og italiensk sprog er skræmmende, er din ejendom måske stadig en god kandidat, men du kan have brug for en konsulent eller agent til at hjælpe med at navigere. Afsæt lidt tid (og penge, hvis det er nødvendigt) til administrative opgaver, især under opsætningen. Overvej også eventuelle særlige tilladelser: Hvis dit hus f.eks. ligger i en seismisk zone, og du tilføjer værelser, skal de så godkendes strukturelt? Hvis du tilføjer en pool til gæstebrug, er der endnu et lag af tilladelser og sikkerhed, der skal håndteres. Ingen af disse ting er afgørende, men man bør gå ind i det med åbne øjne om de Overordnet bureaukrati i Italien. Tålmodighed og organisation er dine venner her.
• (Agriturismo specifik) Vurdering af gården: Hvis du overvejer agriturismo, skal du vurdere din Landbrugets ressourcer: Har du jord nok til at drive et troværdigt landbrug? (Der er ikke noget fast minimum, men du bør have nogle hektar - mange regioner specificerer ikke et nøjagtigt antal, men fokuserer i stedet på output. En “gård” på en hektar kan dog vække opsigt, medmindre den er intensiv som f.eks. hydroponik, svampe eller en særlig afgrøde). Hvad vil du producere? Er der lokal ekspertise til det (f.eks. naboer, der kan hjælpe dig med at lære ostefremstilling eller olivendyrkning)? Er gårdens bygninger også egnede til ombygning? Gamle lader kan have brug for strukturelt arbejde; tjek for kulturarvsrestriktioner. Hvis der skal være husdyr på stedet, så tænk på potentielle problemer (gæster elsker ofte at se dyr, men ikke at lugte dem for meget - affaldshåndtering er vigtig, og indhegning af hensyn til sikkerheden). Har gården de nødvendige faciliteter (vandforsyning, kunstvanding osv.) til at understøtte både landbrug og gæsteophold? Hvis du køber en ejendom for at blive en agriturismo, skal du gøre følgende due diligence af vandrettigheder, brøndkapacitet osv. fordi en afsidesliggende gård måske ikke er tilsluttet kommunalt vand, og du har brug for tilstrækkeligt med vand til brusebad, rengøring samt afgrøder og dyr. Sørg for, at du kan opfylde “Kriterier for ”landbrugsforbindelse": f.eks. om tidligere ejere allerede har registreret den som en gård, eller om du nemt kan registrere den som en ny gård. Hvis du planlægger at søge om tilskud, skal du forberede dokumentationen (forretningsplan, dine referencer som f.eks. landbrugsuddannelse eller -baggrund - hvis du ikke har nogen, kan du overveje at tage et kursus eller samarbejde med en agronom). Vi har skrevet det tre gange, og vi siger det igen: Hvis du vil have succes, skal du samarbejde med en betroet lokal..
• Fællesskab og markedsføring passer sammen: Til sidst skal du overveje, om du og din ejendom passer ind i samfundet og på markedet. Hvis dit hus ligger i en stille landsby med kun ældre beboere, kan det give anledning til gnidninger, når der pludselig kommer og går turister - men hvis det håndteres med respekt (måske begrænse støj, involvere lokalsamfundet ved at anbefale det lokale trattoria etc.), kan det være positivt. Du vil ofte blive budt velkommen af taknemmelige lokale, hvis du bringer forretning til en døende by. Men det hjælper, hvis du måler den lokale stemning: Har andre med succes åbnet B&B i nærheden? Mødte de modstand eller velvilje? Tænk også over, hvordan din ejendom skiller sig ud: Har du en fantastisk udsigt, en unik historie (f.eks. en gammel mølle, du har restaureret) eller særlige faciliteter (som en pizzaovn eller et yogastudie), der kan tiltrække en bestemt type gæster? Identificering af din “USP” (Unique Selling Proposition) vil være vigtig i markedsføringen - og den bør være forankret i din ejendoms funktioner eller beliggenhed. Hvis der ikke er noget indlysende, kan du skabe et (som at tilbyde personlige maletimer, hvis du er kunstner, eller positionere det som et digitalt detox-retreat uden tv osv.) Ejendommen skal passe til det tema eller den stemning, du ønsker at fremme.

Hvis mange af svarene på denne tjekliste er positive, så tillykke - din ejendom er sandsynligvis en god kandidat til et B&B eller farmstay! Hvis du har fundet flere svage punkter, betyder det ikke, at det er umuligt, men du bliver nødt til at gøre noget ved dem (måske investere i renoveringer eller ændre omfanget eller typen af gæstfrihed). Italien har et ordsprog, “carta canta” - “Papiret synger”, hvilket betyder, at hvis det er på skrift og i orden, er det det, der tæller. Ved at sikre, at din ejendom opfylder de juridiske og praktiske krav, er du klar til en fornøjelig rejse, hvor du kan byde gæster velkommen i bella Italia. Buon lavoro - og må din udstationerede gæstfrihed blomstre i det italienske landskab!

Kilder: Officielle regionale love og retningslinjer for turisme (Veneto L.R.11/2013; Toscana L.R.86/2016; Sicilia L.R.32/2000; et al.), italienske nationale love om agriturisme (L.96/2006) og offentlig sikkerhed (D.Lgs 286/1998 art.7), Agenzia delle Entrate-afgørelser om cedolare secca og forfettario, ISTAT-rapporter og expat-orienterede analyser.

Denne artikel giver en generel køreplan - dobbelttjek altid de gældende lokale regler, og rådfør dig med fagfolk, hvor det er nødvendigt, før du åbner dit B&B eller din agriturismo i Italien. Held og lykke, eller som italienerne siger, i bocca al lupo!